Pērkot dzīvokli pa akcijām

Mazāk un mazāk krievu ar vidējiem ienākumiem var atļauties iegādāties dzīvokli. Trūcīgiem pilsoņiem ir vēl mazāk iespēju iegādāties savas mājas. Neskatoties uz to, ir viens veids, kā atrisināt mājokļu jautājumu – mājas pirkšana ar akcijām.

Henrijs Matīss. Mākslinieka ģimene. 1912. gads

Kad bērni nav šķērslis

Kā jūs zināt, pēc mājokļu privatizācijas procedūras visi pilsoņi, kas tajā dzīvoja saskaņā ar sociālās īres līgumu vai rīkojumu, iegūst īpašuma tiesības. Pēc īpašuma tiesību valsts reģistrācijas visiem mājokļa īrnieka ģimenes locekļiem tiek piešķirtas vienādas daļas dzīvoklī. Īpašniekiem ir tiesības rīkoties ar akcijām pēc saviem ieskatiem – pārdot, ziedot, nodot vai apmainīt. Visbiežāk mājokļu pārdošanu īpašnieki veic kopā. Ar katru no tiem pircējs sastāda pirkšanas un pārdošanas līgumu, reģistrē to reģistrācijas kamerā un pēc 21 dienas noņem sertifikātu par tiesībām uz dzīvokli valsts reģistrācijas dokumentā.

Situācija ir sarežģītāka, ja māju īpašnieku vidū ir nepilngadīgie. Lai pārdotu savas akcijas, vecākiem ar aizbildnības iestāžu starpniecību jāsaņem mēra atļauja. Vecākiem būs atļauts pārdot savas bērnu akcijas tikai tad, ja viņi apņemas nodrošināt dzīvesvietu nepilngadīgajiem. Tieši šis nosacījums bieži atbaida potenciālos mājas pircējus. Lai būtu skaidrs, kā rīkoties šādās situācijās, varat sniegt šādu piemēru.

Tātad pilsonis Kadomtseva, četru bērnu māte, nolēma ar ģimeni pārcelties no pilsētas uz ciematu, kurā viņa jau bija pieskatījusi māju sev. Diemžēl sieviete nepildīja pirkšanai un pirkšanai nepieciešamās formalitātes un naudu vienkārši iedeva mājas īpašniekam. Saimniecībā reģistrētais pilsonis Kadomtseva mājā, viņa izrakstījās un aizbrauca no ciemata. Drīz daudzu bērnu māte nolēma pārdot pilsētā palikušo Žaktovas dzīvokli, bet aizbildnības iestādes atteicās pārdot viņas dzīvokļa daļas, kas piederēja viņas bērniem. Teorētiski sievietei vajadzēja tikko veikt ziedojumu bērniem ciematā uz māju, bet galu galā viņš nepiederēja viņai pie īpašumtiesībām. Turklāt Pašvaldības īpašuma birojā viņa uzzināja, ka viņas mājas ir uzskaitītas kā neatļautas ēkas. Šāda problemātiska mājokļa reģistrēšana prasīja ievērojamu naudas summu, kuras bezdarbnieka lauku iedzīvotāja tajā laikā nebija. Tad viņa nolēma pārdot Žaktovas dzīvokli pilsētā par akcijām. Par naudu, kas saņemta no akciju pārdošanas, sieviete plānoja noformēt dokumentus ciemata mājai.

Boriss Kustodjevs. Zila māja. 1920. gads

Ne bez grūtībām pilsonei Kadomtsevajai izdevās atrast interesentus, kuri vēlas iegādāties sev piederošo akciju, jo potenciālie pircēji lielākoties vēlējās iegādāties visas īpašnieku akcijas vienlaikus. Sieviete ar pircēju noslēdza pirkšanas un pārdošanas līgumu, un ar naudu, kas saņemta no pārdošanas, gada laikā varēja reģistrēt ciemata māju īpašumā. Viņa iesniedza aizbildnības iestādēm provizorisku vienošanos par šīs mājas ziedošanu saviem nepilngadīgajiem bērniem un saņēma atļauju pārdot viņu akcijas Zhaktovas dzīvoklī.

Dzīvokļa iegāde pa akcijām pircējam izmaksāja 150 tūkstošus, lai gan pēc aptuveniem nekustamo īpašumu aprēķiniem tas maksāja vismaz 300 tūkstošus rubļu.

Drīz ar pircēju tika noslēgts vēl viens pirkuma līgums. Pats darījums izrādījās ilgstošs, taču abas puses spēja gūt ievērojamu labumu no tā.

Pilsonis Kadomtseva, pārdevis savu daļu Zhaktovskaya dzīvoklī, nākotnē varēja pārdot akcijas, kas piederēja bērniem, un mājokļa iegāde pircējam izmaksāja gandrīz par 50% mazāk. Pirmkārt, viņš nopirka daļu no pilsoņa Kadomtseva par 30 tūkstošiem rubļu un tad nopirka no viņas akcijas, kas piederēja nepilngadīgiem bērniem, par 120 tūkstošiem rubļu. Kopumā Zhaktovas dzīvokļa iegāde pa akcijām pircējam izmaksāja 150 tūkstošus, lai gan saskaņā ar aptuveniem nekustamo īpašumu aprēķiniem tas maksāja vismaz 300 tūkstošus rubļu. Bet iedzīvotāja Kadomtseva dzīvokli pārdeva nevis tāpēc, ka viņai nācās piekāpties dažu problemātisku apstākļu dēļ, bet gan tāpēc, ka atsevišķi pārdotās akcijas ir par 30-50% lētākas nekā izmaksas, kuras viņa varēja rēķināties, pārdodot visu dzīvokli.

Pat ja mātei, kurai ir daudz bērnu, neizdevās iegūt atļauju no pilsētas galvas pārdot nepilngadīgiem bērniem piederošus īpašumus, pircējs joprojām gūs labumu no šī darījuma. Pirmkārt, viņš saglabās tiesības dzīvot dzīvoklī. Otrkārt, nākotnē viņš kopā ar pārējiem īpašniekiem varēs piedalīties mājokļa pārdošanā un par nopirkto daļu saņems divreiz lielāku summu, kādu piešķīra pārdevējam..

Lai pabeigtu akcijas pirkšanu un pārdošanu, būs nepieciešami šādi dokumenti:

• valsts nodevas samaksas kvīšu kopijas un oriģināli,
• tiesību reģistrācijas valsts sertifikāts,
• dokumenti, uz kuru pamata pārdevējs ieguva tiesības uz īpašumu,
• pase, pirkuma līgums.

Jūs pats varat sastādīt pārdošanas līgumu, paraugs ir šeit.

Pirmpirkuma tiesības uz pirkumu

Tie, kas vēlas pārdot daļu, var saskarties ar šādu šķērsli kā citas mājokļa īpašnieka pirmpirkuma tiesības. Ja īpašnieki dzīvokli pārdod kopā, tad nekādu problēmu nerodas. Bet bieži gadās, ka viens no īpašniekiem aktīvi novērš akciju pārdošanu citam īpašniekam.

Tomēr šo problēmu var viegli atrisināt. Parasti, sastādot pirkšanas un pārdošanas līgumu, Valsts tiesību reģistrācijas departamenta speciālistam nepieciešama dzīvojamo telpu līdzīpašnieku notariāla piekrišana. Bet jūs nevarat piespiest cilvēku piekrist pārdošanai pret viņa gribu. Šajā gadījumā jūs varat viņam nosūtīt apstiprinātu vēstuli ar paziņojumu. Ikvienam, kurš vēlas pārdot savu akciju, jāpiedāvā citam īpašniekam iegādāties savu akciju par noteiktu cenu.

Jevgeņijs Ivanovs. Gaida pastnieku. 2007. gads

Ja mēneša laikā pēc paziņojuma saņemšanas, ka līdzīpašnieks ir saņēmis apstiprinātu vēstuli, viņš nesaņem informāciju, ka viņš ir gatavs izpirkt daļu, tad varat droši doties iesniegt dokumentus reģionālajā palātā. Tiesa, visiem iepriekšminētajiem dokumentiem jāpievieno arī paziņojuma kupona oriģināls un kopija. Ja īpašnieks vēstuli nepaņēma pa pastu, tā tiks nosūtīta atpakaļ sūtītājam ar piezīmi “derīguma termiņš beidzies”. Šajā gadījumā labāk ir iesniegt vēstuli reģistrācijas kamerā, neatverot.

Iedzīvotājiem, kuriem nav iespējas dzīvot mājoklī uz kopīpašuma pamata, ieteicams savu daļu pārdot. Pretējā gadījumā viņi būs atbildīgi par telpu un komunālo pakalpojumu uzturēšanu vienlīdzīgi ar pārējiem īpašniekiem..