Piepilsētas nekustamais īpašums Maskavas reģionā – tendences un perspektīvas

Balstoties uz šī gada pirmā ceturkšņa rezultātiem, kļuva skaidrs, ka biznesa klases objekti atgriežas piepilsētas nekustamā īpašuma tirgū netālu no Maskavas.

Ļevs Aronovs. Piekraste. Ēkas. Trompete. 1956. gads

Kā norāda daži eksperti, šis segments līdz gada beigām var kļūt dominējošs. Šajā cenu segmentā 2011. gada pirmajos trīs mēnešos tirgū ienāca 60% no jauno norēķinu skaita. Biznesa klase kļuva arī par cenu pieauguma līderi – apskatāmajā periodā šī segmenta cena ir palielinājusies par 6%, neskatoties uz to, ka elites piepilsētas mājokļi cenu ziņā saglabājas stabili, un ekonomiskās klases cena pat nedaudz zaudēja..

Līgumi un daudzformātu norēķini ātri atgriežas tirgū

Pēc AS OPIN analītiskā centra datiem, 2011. gadā piepilsētas nekustamā īpašuma tirgus piesātinājuma dēļ ar zemesgabaliem bez līguma (UBP) un dažu attīstītāju pārejai uz dārgākiem tirgus segmentiem, kuriem sākotnējā būvniecības stadijā ir nepieciešama pārdomāta konkurences koncepcija un pietiekamas finanšu investīcijas, tirgus parādīsies. ne vairāk kā 50 jauni objekti. No tiem, pēc analītiķu prognozēm, apmēram 80% kritīsies uz zemes gabaliem ar līgumu (USP).

Vienlaikus jāņem vērā, ka zemes gabali bez līguma zaudē pozīcijas – šo objektu pieprasījums un piedāvājums samazinās. Tomēr UBP joprojām saglabā vadību kopējā piegādes struktūrā, tie aizņem 73%, un pabeigto darījumu struktūrā tie veido 82%. Tikai iespējams, ka tas ne uz ilgu laiku – acīmredzama tendence mazināties interesei par šādām vietām.

Vēl viena diezgan kurioza tendence šā gada pirmajos trīs mēnešos ir piepilsētas apdzīvoto vietu īpatsvara palielināšanās, kurās tiek prezentēti vairāki nekustamā īpašuma formāti (rātsnami, vasarnīcas, USP, UBP, kā arī daudzdzīvokļu ēkas) dažādās proporcijās un kombinācijās..

Ņemiet vērā, ka UBP īpatsvars šā gada pirmajā ceturksnī bija 73%, daudzformāta ciematu daļa – 13%, kotedžu un USP – 11%, un rātsnami veidoja tikai 3% no kopējā tirgū piedāvāto objektu skaita..

Jāatzīmē arī, ka pēdējo 3 gadu laikā pilsētas māju īpatsvars ir ievērojami samazinājies, kā saka eksperti, lielākā daļa šo projektu krīzes laikā tika pārprofilēti daudzformātu apmetņu būvniecībai.

Biznesa klase būs līderis jauno norēķinu struktūrā 2011. gadā

Ja ņem vērā visus jaunos projektus, kas tirgū ienāca 2011. gada pirmajā ceturksnī, tad 60% no tiem pieder biznesa klasei. Šie projekti, kā likums, izceļas ar labu atrašanās vietu, interesantiem arhitektūras un plānošanas risinājumiem, kā arī ar attīstītu infrastruktūru kotedžu ciematā vai tā tiešā tuvumā. Ņemiet vērā: ja mājsaimniecību skaits ciematā nepārsniedz piecdesmit, tad šādam ciemam parasti ir atsevišķa izeja uz lielo ūdeni un tas atbilst visām biznesa klases mājokļu prasībām. Daži eksperti šādus objektus attiecina uz tā saukto premium klasi..

Vinogradovs Sergejs Arsenievičs. Muižā. 1090. gads

Citu tirgus segmentu (elitārā un ekonomiskā) īpatsvars piepilsētas piepilsētas nekustamo īpašumu jaunajos projektos Maskavas reģionā 2011. gada 1. ceturkšņa beigās bija 20%.

Starp jaunajiem projektiem, kas šajā periodā ienāca tirgū, bija šādas apmetnes: Snezhnaya Dolina Romashkino (Simferopolskoe Shosse), Pavlovy ezeri un Ecopark Ushakovo (Novorizhskoe Shosse) un Medvedevo (Kievskoe Shosse)..

Tomēr, ja ņemam vērā tirgū jau esošos objektus, tad to struktūrā ekonomiskās klases piedāvājumi joprojām ir vadošie, to īpatsvars bija 76%, savukārt biznesa klases – 17% un elitāru piepilsētas mājokļu – tikai 7%.

Ciemati, kas atrodas 55 km attālumā no galvaspilsētas, parasti tiek izmantoti pastāvīgai dzīvesvietai visu gadu.

2011. gada pirmajos trīs mēnešos apmetnes tika sadalītas ļoti vienmērīgi, ņemot vērā attālumu no Maskavas apvedceļa. Šo apstākli ietekmēja fakts, ka aktīvāk sāka celties arvien tālāk un tālāk no galvaspilsētas teritorijām. Tādējādi to objektu īpatsvars, kas atrodas vairāk nekā 55 km attālumā no Maskavas apvedceļa, pārskata periodā bija 54%, bet apdzīvoto vietu 55 km attālumā no Maskavas apvedceļa – 46%. Parasti ir iespējams apgabalus, kas atrodas tālu no Maskavas apvedceļa, klasificēt kā apmetnes, ko izmanto sezonas uzturēšanai. Tie paši ciemati, kas atrodas 55 km attālumā no galvaspilsētas, parasti tiek izmantoti pastāvīgai dzīvesvietai visu gadu.

Mēs arī atzīmējam faktu, ka pēdējos mēnešos ir vērojama skaidra tendence – piegāde Novorizhskoye šosejas virzienā strauji samazinās, un uz Dmitrovka un Rublevka tā turpina pieaugt.

Pašlaik Novorizhskoe šosejā tiek piedāvātas apmēram 140 visu formātu un klašu kotedžas.

Neskatoties uz to, ka šoseja Rublevo-Uspenskoe pēdējo 3 gadu laikā ir gandrīz pilnībā izmantojusi savu attīstības potenciālu, šis virziens saskaņā ar 2011. gada 1. ceturkšņa rezultātiem aizņem 23% no kopējās piegādes struktūras visos elitāro vasarnīcu apmetņu projektos..

Pēc pieprasījuma 2011. gada 1. ceturksnī ekonomiskās klases īpašumi ir vadībā

Saskaņā ar 2011. gada pirmo trīs mēnešu rezultātiem vislielāko pieprasījumu (82% no visiem noslēgtajiem darījumiem) izmantoja zemesgabali bez līguma. Gatavās kotedžas veidoja tikai 4% no kopējā pieprasījuma, bet citi mājokļu veidi – 14% no kopējā pieprasījuma.

Ir ievērojami pieaudzis pieprasījums pēc ekonomiskās klases kotedžu norēķiniem, kas sasniedza 78%, savukārt biznesa klasē pieprasījums bija tikai 14% potenciālo pircēju, un tikai 8% pieprasījuma kritās uz elitāriem īpašumiem..

Kamille Pissarro. Sarkani jumti. 1877. gads

Ja ņemam vērā pieprasījuma struktūru pēc iepirkuma budžeta, tad būtiskas izmaiņas nav. Populārākie ir objekti, kuru vērtība ir līdz 500 tūkstošiem dolāru. Tomēr pēdējā laikā piepilsētas nekustamo īpašumu izmaksu pieprasījuma struktūra ir nedaudz izlīdzinājusies. Tagad noteicošais faktors, pērkot lauku māju, ir ne tik daudz budžets, cik projekta kvalitāte.

Vēl viena ievērojama tendence 2011. gada 1. ceturksnī ir liela budžeta pircēju aktivizēšana. Pieprasījuma daļa pēc elitāriem īpašumiem, kuru vērtība pārsniedz USD 3 miljonus, bija 8%.

Piepilsētas nekustamā īpašuma pieprasījums netālu no Maskavas arvien mazāk ir atkarīgs no virziena. To ietekmē labu un augstas kvalitātes piedāvājumu parādīšanās tirgū dažādās jomās. Līderis pieprasījuma ziņā 1. ceturksnī joprojām ir Novorizhskoe šoseja (20% no kopējā pieprasījumu skaita). Tomēr gandrīz tāds pats pieprasījuma līmenis tika novērots Kievskoe šosejas virzienā (18%), Kaluzhskoe šosejas virzienā (15%). Tajā pašā laikā Rubļevka nedaudz zaudē savu popularitāti potenciālo pircēju vidū..

Cik daudz lauku mājas Maskavas reģionā šobrīd ir vērts?

Ņemiet vērā, ka kopš pagājušā gada vidus ir vērojama pastāvīga cenu pieauguma tendence augstas kvalitātes piepilsētas nekustamajiem īpašumiem netālu no Maskavas. Cenas pieaug par aptuveni 3-7% ceturksnī, atkarībā no īpašuma veida. Mūsdienu pārdevēji pietiekami ātri reaģē uz pieprasījuma izmaiņām un veic cenu korekcijas.

Saskaņā ar šā gada 1. ceturkšņa rezultātiem visaugstākais cenu pieaugums tika novērots biznesa klases norēķinos, kas sasniedza 6%. Piepilsētas nekustamo īpašumu elitārajā segmentā cenas ir diezgan stabilas – cenu pieaugums tika reģistrēts 0,5% līmenī. Ekonomiskās klases ciemati ir nedaudz zaudējuši vērtību – mīnus 0,5%. Cenu kritums šajā segmentā ir saistīts ar faktu, ka šobrīd ir vislielākā konkurence – jauni projekti tirgū ienāk, kā likums, par vidējo piedāvājuma cenu, kas ir nedaudz zemāka par tirgus līmeni. Visticamāk, šī tendence saglabāsies līdz šī gada beigām..

Absolūtos skaitļos vidējās izmaksas par kv. m mājas īpašuma (māja ar zemi) elitārā tirgus segmentā ir aptuveni 5 tūkstoši dolāru. Biznesa klases norēķinos vidējā cena ir 3450 dolāru par mājas kvadrātmetru līmenī, ekonomiskās klases projektos – 1450 dolāru par kvadrātmetru. Tajā pašā laikā Maskavas reģionā piepilsētas mājokļu tirgū ir objekti, kur kvadrātmetrs maksā līdz 12 tūkstošiem dolāru. Parasti tas ir saistīts ar blakus esošā zemes gabala lielo platību.

Pēc dažu ekspertu domām, biznesa klases segmentā cenas turpinās pieaugt par aptuveni 5-7% ceturksnī. Citos segmentos tiks novērota pietiekama stabilitāte.

Summējot

Situāciju, kas izveidojusies 2011. gada 1. ceturksnī piepilsētas nekustamā īpašuma tirgū netālu no Maskavas, var raksturot kā pozitīvu, lai gan ir vērojama izteikta tendence šīs tirgus nozares attīstībai un atdzimšanai. Ir acīmredzams, ka piepilsētas apbūves pretkrīzes iespēja – zemes gabali bez līguma – ievērojami zaudē savu popularitāti saistībā ar vispārējo Krievijas ekonomikas atveseļošanos un faktiskā pieprasījuma pieaugumu.

Pozitīva ir arī kotedžu apdzīvoto vietu jaunu projektu attīstības kvalitātes pieauguma tendence, ņemot vērā saasināto konkurenci potenciālo pircēju starpā. Līdz ar to piedāvājuma kvalitāte aug, un tas, bez šaubām, ir tikai pircēju rokās..

Arvien populārāki kļūst gatavie objekti, kuriem ir labas patērētāja īpašības: infrastruktūra, atrašanās vieta utt..

Paredzams, ka 2011. gada otrajā ceturksnī pieprasījums pēc pabeigtiem piepilsētas mājokļiem pieaugs par aptuveni 20%. Tas notiks atliktā pieprasījuma dēļ, kas izveidojās krīzes un pēckrīzes periodos..

Saskaņā ar 2011. gada pirmā ceturkšņa rezultātiem mēs varam droši apgalvot, ka piepilsētas nekustamo īpašumu tirgus ir pārvarējis krīzi, un šajā nozarē nākotnē palielināsies gan pieprasījums, gan kvalitatīvs piedāvājums..