Komerciālā nekustamā īpašuma tirgus mainīgo Maskavas robežu tuvumā

2011. gada jūlija sākumā. Maskavas reģionālais dome parakstīja līgumu par Maskavas un Maskavas reģiona robežu maiņu. Šis dokuments ir paredzēts, lai pieņemtu robežas, kas pēdējās desmitgadēs ir daudz mainījušās, bet pirms tam nav noformētas..

Sergejs Ivanovičs Smirnovs. Gadatirgus patrona dienā. 2007. gads

Jaunu teritoriju pievienošanās Maskavai neapšaubāmi ietekmēs galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgu. Kā atzīmē daudzi eksperti, komerciālā nekustamā īpašuma tirgus attīstības izredzes galvaspilsētā nav tik spilgtas kā tās bija gada sākumā. Šī tirgus segmenta atdzimšana, kas tika atzīmēta gada pirmajā pusē, pēc tik nopietnām izmaiņām var palēnināties. Izstrādātāji nav pārliecināti, kā notikumi attīstīsies tālāk, jo nav skaidru plānu jaunu teritoriju attīstībai. Zemes gabalu pārdale jebkurā gadījumā ietekmēs tirgus struktūru, tas attiecas uz visiem komerciālā nekustamā īpašuma veidiem: birojiem, tirdzniecības centriem, noliktavām un citiem objektiem.

Izstrādātāji krustcelēs

Kā jūs zināt, saskaņā ar parakstīto līgumu Maskavai pievienojas 102 jauni zemes gabali ar kopējo platību 723 hektāri, ieskaitot Ļiubertsija aerācijas laukus (578 hektāri). Maskavas apgabals saņems arī jaunu zemi – 328 hektāri, tai skaitā 216 hektāri Tolstopaltsevo ciemata.

Tās ir diezgan lielas teritorijas, kurām varas iestādēm ir nepieciešams sastādīt visaptverošu pilsētplānošanas plānu, kas paredzēs administratīvos, sociālos (izglītības un pētniecības centrus, mājokļus), kā arī jaunu biznesa centru būvniecību. Un šo uzdevumu risinājums var aizņemt vairāk nekā gadu..

Teritoriju pārdale tieši ietekmē komerciālā nekustamā īpašuma celtniecību.

Šīs nenoteiktības dēļ daudziem izstrādātājiem bija zaudējumi. Šis nekustamā īpašuma tirgus segments ir tikko sācis atgūties no globālās krīzes sekām un iegūst impulsu, un šeit pilsētas varas iestādes viņiem uzrādīja jaunu “pārsteigumu”. Fakts ir tāds, ka teritoriju pārdale tieši ietekmē komerciālā nekustamā īpašuma celtniecību. Turklāt vietējie izstrādātāji ir ļoti atkarīgi no valsts iekšpolitiskās situācijas, un bieži panākumus nosaka spēja uzminēt varas iestāžu turpmāko rīcību..

Protams, kapitāla attīstītājiem jaunas neizstrādātas teritorijas ir izredzes sākt jaunu projektu celtniecību, palielināt darbu un attiecīgi ienākumus. Tomēr tas joprojām prasa uzvarēt būvniecības konkursā, kas ne vienmēr ir viegli un var radīt dažas jaunas problēmas..

Tagad celtnieki atrodas krustcelēs, viņi saskaras ar uzdevumu mēģināt uzminēt, kuri jaunie rajoni tagad pārcelsies (ja, protams, viņi to darīs) federālās un reģionālās iestādes; cik biroja telpas būs vajadzīgas uzņēmumiem, kuri vēlas atrasties iestāžu tuvumā; vai Starptautiskais finanšu centrs tiks veidots no nulles. Izstrādātājiem ir daudz jautājumu, taču atbildes vēl nav.

Ko teikt par komerciālo nekustamo īpašumu, kas attiecas uz sociālo infrastruktūru, ja varas iestādes vēl nav izlēmušas par mājokļu programmu pievienotajās teritorijās.

Vispārējie tirgus nosacījumi

Kopumā 2011. gada pirmajā pusē tirgū ienāca apmēram 330 000 kv. m jaunu biroju platību (šis skaitlis samazinājās par 15%, salīdzinot ar pagājušo gadu), un 165 000 kvadrātmetru. m jaunu noliktavu platību (rādītājs pieauga gandrīz par trim, salīdzinot ar 2010. gada pirmo pusgadu, jo iepriekš nodotas noliktavas nodošana ekspluatācijā).

Mihalchuk Natālija. Būvniecība. 2008. gads

Kopējais augstas kvalitātes biroju telpu piedāvājums galvaspilsētā šā gada otrā ceturkšņa beigās bija aptuveni 13 miljoni kvadrātmetru. m.

Dažu lielu projektu būvniecības pabeigšana ietekmēja brīvo biroju platību īpatsvara pieaugumu šajā periodā par 17%. Brīvās telpas galvenokārt pārstāv jaunie projekti, kuriem vienkārši vēl nav izdevies atrast savus īrniekus, kā arī ēkas, kuras nav īpaši pievilcīgas (ar neērtu atrašanās vietu, dažām tehniskām grūtībām un citām īpašībām, kas samazina objektu konkurētspēju).

Jāatzīmē arī, ka saskaņā ar 2011. gada pirmā pusgada rezultātiem biroju un noliktavu nekustamā īpašuma tirgū palielinājās pieprasījums pēc augstas kvalitātes telpām, kas ietekmēja brīvo telpu īpatsvara samazināšanos. Daudzi eksperti norāda uz mērenu pozitīvu tirgus rādītāju dinamiku.

Izstrādātāji pāriet uz citiem funkcionāliem segmentiem

Izmainītā situācija galvaspilsētā, jaunās robežas un pievienotās teritorijas piespiež būvniecības uzņēmumus meklēt jaunas attīstības iespējas. Daži attīstītāji, kuri iepriekš bija koncentrējušies tikai uz komerciālā nekustamā īpašuma tirgu, tagad sniedz atklātus paziņojumus par to būvniecības stadijā esošo projektu funkcionālā mērķa izmaiņām..

Piemēram, dažu plānoto biroju ēku vietā uzņēmums Promsvyaznedvizhimost gatavojas būvēt dzīvojamās ēkas. Uzņēmums arī šobrīd pēta iespējas pārveidot par dzīvojamiem īpašumiem un dažām citām vietnēm..

Coalco Development pārstāvji paziņoja par izmaiņām projekta Crystal Towers funkcionālajā mērķī, kura ietvaros bija paredzēts uzbūvēt apmēram 160 000 kv. m biroju telpas dzīvokļiem. Kaut arī šādi piemēri galvaspilsētas komerciālā nekustamā īpašuma tirgū ir sporādiski, tomēr, ja šādi izteikumi turpinās skanēt tālāk, būs iespējams runāt par jaunas tirgus tendences veidošanos. Un tas jau var izraisīt biroju trūkumu.

Tirgū ienāk jauni projekti

Neskatoties uz pēdējām izmaiņām, daži izstrādātāji joprojām uzņemas risku un paziņo, ka savu projektu atsākšana ir iesaldēta krīzes laikā. Tādējādi uzņēmums Sistema-Hals paziņoja par A klases biznesa centra SkyLight, kura kopējā platība ir aptuveni 111 000 kv.m, celtniecības atsākšanu. m., uzņēmums plāno pabeigt darbu 2012. gada II ceturksnī.

Ņemiet vērā arī to, ka daži uzņēmumi ir izteikuši interesi par biroju centru celtniecību pašu izvietošanai. Piemēram, Pasaules Dabas fonds (WWF) nesen prezentēja sava jaunā biroja projektu, kas, iespējams, nākamgad parādīsies Taganskaya metro rajonā. Tika arī paziņots par Roberta Bosha biroja ēkas Khimki, Maskavas apgabalā, celtniecības sākumu ar kopējo platību aptuveni 57 000 kv. m. Paredzēts, ka ēka tiks pabeigta līdz 2013. gada beigām, un tajā atradīsies biroji, noliktavu telpas un mācību centrs uzņēmumam..

“Hypercube” kļūs par valsts pirmo biroja centra pārveidotāju.

Nesen tika parakstīts līgums starp Skolkovo fonda vadību un būvniecības uzņēmumu Aurora Group par pirmā objekta celtniecību Krievijas inovāciju pilsētā. “Hypercube” – tas ir objektam dotais nosaukums, pārstāvēs inovatīvā kompleksa “Skolkovo” Pilsētas attīstības centru. Tas kļūs par valsts pirmo pārveidojošo biroju centru.

Projekta unikalitāte ir tāda, ka ēka nodrošinās iespēju neatkarīgu funkciju nomaiņu un tai būs iespēja 1,5 reizes palielināt kopējo telpu platību. Izstrādātājs inovāciju centra būvniecību gatavojas sākt šovasar, un “Hypercube” nodošana ekspluatācijā paredzēta nākamā gada februārī..

Kopumā šo jauninājumu rezultātā Maskavas komerciālā nekustamā īpašuma tirgū var notikt nopietnas pārmaiņas. Būvuzņēmumi nevēlas riskēt un nesteidzas īstenot projektus, kas nozīmē, ka tuvākajā nākotnē galvaspilsētā var pietrūkt komerciālu, galvenokārt biroju, nekustamo īpašumu.

Tā kā varas iestādes vēl nav izlēmušas par jaunu lielpilsētu attīstības plāniem, izstrādātāji rīkojas paši uz savu risku un riskē, cenšoties uzminēt, kas rezultātā būs rentablāks..