Komerciālā nekustamā īpašuma tirgus Maskavā pārskats par 2011. gada janvāri-februāri

Nesenā valsts ekonomikas izaugsme un tās atveseļošanās no krīzes ir radījusi labvēlīgus apstākļus vietējā biznesa atveseļošanai. Tā rezultātā Maskavā pieaug pieprasījums pēc komerciālā nekustamā īpašuma. Tomēr sakarā ar to, ka krīzes laikā ir samazinājies biroju un tirdzniecības telpu jaunbūves apjoms, ir būtisks telpu trūkums. Tā rezultātā dažos segmentos ir palielinājušās cenas un nomas likmes.

Apspriest

• Maskavas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus vispārējā dinamika
• Janvārī Maskavā tika uzbūvēti 110 tūkstoši kvadrātmetru. m jaunu biroju ēku
• Biroju īrei Maskavā turpinās pieaugt cena
• Kas sagaida komerciālā nekustamā īpašuma tirgu 2011. gadā

Igors Razzhivin. Teātra pasāža vakarā. 2010. gads

Maskavas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus vispārējā dinamika

Pēc konsultāciju kompānijas RRG analītiķu teiktā, 2011. gada janvārī galvaspilsētas komerciālā nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas tirgū lielas izmaiņas nenotika. Tomēr tika apstiprinātas vairākas ilgtermiņa tendences, kas parādījās 2010. gada otrajā pusē. Starp galvenajām tendencēm mēs atzīmējam lielo pieprasījumu pēc mazumtirdzniecības telpām Maskavas centrā, cenu pieaugumu biroju segmentā un brīvo platību līmeņa pazemināšanos A un B + klases birojos..

Janvāra maksimālā daļa piegādes struktūrā joprojām samazinājās biroju telpās (48% no visām tirdzniecības telpām). 2. vieta – ražošanas un noliktavu telpas – 27%, tad ej – tirdzniecības telpas – 16% un bezmaksas telpas – deviņi%.

Kopumā janvārī galvaspilsētas komerciālā nekustamā īpašuma tirgū tika laisti pārdošanā 1099 īpašumi 8,848 miljardu USD vērtībā, kuru kopējā platība – 2106 tūkstoši kv. m.

Eksperti janvārī atzīmēja ievērojamu komerciālā nekustamā īpašuma piedāvājuma samazināšanos. Salīdzinot ar decembri, kvantitatīvā izteiksmē piegāde samazinājās par 16%, salīdzinot ar kopējo platību – par 15%. Šis samazinājums notika lielā svētku skaita dēļ, un īpašniekiem ir palikušas tikai 2 mēneša pēdējās nedēļas, lai reklamētu savus īpašumus. Ja salīdzinām to ar tādu pašu periodu 2010. gadā, tad varam apgalvot, ka piedāvājums praktiski palika tajā pašā līmenī..

Vidējā svērtā cena, salīdzinot ar 2010. gada decembri, janvārī palielinājās par 3% un sasniedza 4202 USD par kv.m. tomēr šīs izmaiņas, visticamāk, ir saistītas ar ASV dolāra kritumu par tiem pašiem 3%.

2011. gada janvārī kopējais mazumtirdzniecības telpu piedāvājums galvaspilsētas centrā samazinājās par 15%, kas ir proporcionāls piedāvātā komerciālā nekustamā īpašuma kopējam “svētku” samazinājumam. Ārpus Dārza gredzena piedāvājuma samazinājums pēc īpašumu skaita janvārī bija par 13%.

Cenu dinamika ilgtermiņā tirgus tirdzniecības segmentā saglabājas diezgan stabila.

Biroja telpas janvārī salīdzinājumā ar 2010. gada decembri centrā palielinājās par 4%, savukārt ārpus Dārza gredzena cena palielinājās par 2%. Ņemiet vērā, ka šis tirgus segments sāka atgūties no krīzes daudz vēlāk nekā tirdzniecības posms. Tomēr šobrīd ir acīmredzama tendence, ko raksturo pakāpenisks cenu pieaugums biroja telpām galvaspilsētā. Biroju piedāvājumu skaits janvārī pēc skaita samazinājās par 18% un pēc kopējās platības – par 16%.

Ražošanas un noliktavu telpas Ir vienīgais komerciālā nekustamā īpašuma veids tirgū, kas joprojām atrodas stagnācijā. Šo objektu piegādes apjoms 2011. gada janvārī apjoma ziņā samazinājās par 26% un attiecībā pret kopējo platību – par 14%. Kapitāla tirgū kopumā tika piedāvāti 84 objekti ar kopējo platību 855 tūkstoši kvadrātmetru. m.Samazinājās arī rūpniecības noliktavu cenas, kritums bija par 4%.

Sākot ar 2011. gada februāri, sākot ar šā mēneša 20. dienu, objektu piegādes apjoms Maskavas komerciālā nekustamā īpašuma tirgū, salīdzinot ar to pašu periodu iepriekšējā mēnesī, kvantitatīvā izteiksmē palielinājās par 14,3%, un kopējā tirgū laisto objektu platība samazinājās par 5, 2%. Pārdošanā tika piedāvāti 865 komerciālā nekustamā īpašuma objekti ar kopējo platību 1404 tūkstoši kvadrātmetru. vērts 6 miljardu dolāru vērtībā.

Alena Dergileva. Vecā Arbata jaunā dzīve. 2007. gads

Vidējā svērtā cena februārī samazinājās par 2,7% un bija USD 4089 par kv. m., galvaspilsētas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus struktūrā pēc kopējās platības vadošo vietu joprojām ieņem biroju telpas, kuru tirgus daļa bija 59,2%. Otro vietu aizņem ražošanas un noliktavu telpas, to īpatsvars – 21,8%, tirdzniecības platību īpatsvars – 12,2%.

Kopējās vērtības izteiksmē biroja telpas ir arī Maskavas tirgus struktūras līderes (to daļa) – 66,4%). Tad nāk mazumtirdzniecības telpas? 18,1%, un rūpniecības un noliktavu telpu īpatsvars bija? 8,3%.

Janvārī Maskavā tika uzbūvēti 110 tūkstoši kvadrātmetru. m jaunu biroju ēku

Pēc starptautiskās konsultāciju kompānijas Cushman ziņām & Veikfīldā Maskavā 2011. gada janvārī tika nodots ekspluatācijā gandrīz 110 tūkstoši kvadrātmetru. m. jauno biroju telpu “A” un “B”.

Tajā pašā laikā tika uzcelta tikai viena “A” klases biroju ēka (“Prisma biznesa centrs”), kuras platība ir 10 tūkstoši kvadrātmetru. Tātad kopējais piedāvātais augstas kvalitātes biroja nekustamais īpašums galvaspilsētā šobrīd ir 11,8 miljoni kvadrātmetru. m. Saskaņā ar kompānijas analītiķu prognozēm, neskatoties uz salīdzinoši augsto sniegumu janvārī, līdz 2011. gada beigām maz ticams, ka kopējais jauno būvniecību apjoms pārsniegs 600 tūkstošus kvadrātmetru..

Atcerēsimies, ka 2010. gadā Krievijas galvaspilsētā tika uzbūvēti un nodoti ekspluatācijā gandrīz 700 tūkstoši kvadrātmetru. m. “A” un “B” klases biroju ēkas. Tas ir par 60% mazāk nekā 2009. gadā. Līdz ar to ir acīmredzama tendence samazināties biroju nekustamā īpašuma celtniecības apjomam. Jauno projektu ir ļoti maz. Daudzu pašreiz ekspluatācijā nodotu objektu celtniecība sākās pirms krīzes. Un nepieciešamība pēc augstas kvalitātes biroja telpām tikai pieaug.

Vladimirs Kačanovs. Lietus uz Petrovkas. 1981. gads

Pēc Pāvila sētas Maskavā analītiķu domām, šobrīd vispieprasītākās ir biroju telpas ar “A” klases apdari pilsētas centrā un tradicionāli iecienītajiem rajoniem – dienvidrietumos un rietumos.

Biroju īrei Maskavā turpinās pieaugt cena

Saskaņā ar biroja nekustamo īpašumu departamenta direktora un S.A. Ricci / King Sturge partnera Alekseja Bogdanova prognozēm A un B + klases Maskavas biroju nomas maksas katru ceturksni pieaugs par aptuveni 4%. Analītiķis arī sacīja, ka sakarā ar ievērojami palielināto pieprasījumu pēc augstas kvalitātes biroju telpām pieaugs arī B klases nomas likmes, pēc viņa prognozēm, pieaugums būs vidēji 2% ceturksnī..

Pēc S. A. Ricci / King Sturge teiktā, kopš 2011. gada sākuma biroja telpu nomas likmes Krievijas galvaspilsētā jau ir palielinājušās par gandrīz 15%. Visstraujākais īres cenu pieaugums vērojams birojiem, kas atrodas Dārza un Boulevard Ring zonās. Vidējās nomas likmes šeit ir A klases birojiem – USD 700 gadā par kv. m, klase “B +” – USD 600 gadā par kv. m un klases “B-” apgabalā – USD 420 gadā par kv. m.

Biroju ēku nomas maksa “A” klases objekta trešā transporta loka zonā ir – USD 460 gadā par kv. m, “B +”, “B-” klases objektiem – attiecīgi USD 350 un USD 230 gadā par kv. m. Maskavas gredzenā “A”, “B +”, “B-” klases biroju nomas likmes bija attiecīgi 400 USD, 360 USD un 190 USD gadā par kvadrātmetru. m.

Ņemiet vērā, ka pašreizējās biroju telpu nomas cenas Maskavā jau ir sasniegušas 2009. gada pavasara līmeni, kad cenas vēl bija tālu no sabrukuma. Un vispārējā cenu pieauguma tendence turpinās. Kā pastāstīja konsultāciju aģentūras RRG ģenerāldirektors Deniss Kolokolņikovs, plaisa starp biroja telpu izmaksām centrā un Maskavas nomalē ne tikai sasniedza, bet arī pārsniedza pirmskrīzes periodu, kad objekti galvaspilsētas centrā bija 2 reizes dārgāki. Pēc eksperta domām, tagad starpība ir lielāka par 135%. Zemāko cenu laikā cenu starpība bija tikai 90%. To apstiprina ievērojamais pieprasījuma pieaugums pēc biroju telpām centrā, jo ir ierobežots jauno platību pieauguma potenciāls..

Apolinārais Vasņecovs. Vecā Maskava. Pilsētas laukums 17. gadsimtā

Saskaņā ar S. A. Ricci / King Sturge prognozēm 2011. gadā palielināsies pārdošanas un nomas darījumu skaits, kā arī samazināsies nomas atkārtotu pārrunu darījumu skaits. Turklāt pieaugs vidējais nomāto biroju platību apjoms. Aktīvākie tirgus dalībnieki būs uzņēmumi no banku, rūpniecības un finanšu sektoriem. Lielais pašreizējo pārdošanas un nomas darījumu skaits, kurā iesaistīti lieli rūpniecības uzņēmumi, ļauj turpināt pašreizējo tendenci.

Pēc ekspertu domām, 2011. gadā tādas lielas Krievijas bankas kā Krievijas Sberbank, Rosselkhozbank un Raiffeisen Bank apsver iespēju iegādāties / iznomāt jaunu biroja nekustamo īpašumu galvaspilsētā. Daži rūpniecības uzņēmumi neizslēdz arī iespēju īrēt vai iegādāties jaunas biroja telpas..

Kas sagaida komerciālā nekustamā īpašuma tirgu 2011. gadā

2011. gadā turpināsies pagājušajā gadā izklāstītās tendences. Krīze pakāpeniski zaudē spēku, tāpēc, iespējams, pastiprināsies pieprasījums komerciālā nekustamā īpašuma tirgū. Iespējams, ka pietrūks brīvo vietu, un rezultātā dažos tirgus segmentos paaugstināsies cenas un nomas likmes..

Kvalitatīvu biroja objektu īres cenas gada laikā var pieaugt par 10–15%. Tajā pašā laikā maz ticams, ka mazumtirdzniecības telpu īre palielināsies. Tas ir saistīts ar ievērojamo jauno tirdzniecības centru nodošanas ekspluatācijā apjomu.

Kopumā tiks novērots piedāvājuma un pieprasījuma līdzsvars, kā jau tika teikts, pieprasījums pieaugs, bet tas neatgriezīsies pirmskrīzes līmenī 2011. gadā..

Neliela daļa no visiem labas kvalitātes nekustamā īpašuma objektiem, kas tirgū parādās visos tirgus segmentos, pirmkārt, būs pieprasīti, šīs teritorijas ātri iegūs un aizpildīs īrnieki..

Piespiedu pārtraukums jaunu telpu celtniecībā krīzes laikā var novest pie tā, ka dažos tirgus segmentos tirgus var saskarties ar telpu trūkumu.

Kopumā var atzīmēt, ka 2011. gadā galvaspilsētas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus pakāpeniski sasniegs cenu un piedāvājuma līmeni pirms krīzes gandrīz visos segmentos..

Tiek prognozēts, ka atveseļosies arī investīciju tirgus. Gan nekustamā īpašuma īpašnieki, gan potenciālie pircēji kļūs aktīvāki un vēlēsies panākt kompromisu. Tā rezultātā ir iespējams investīciju projektu pieaugums komerciālā nekustamā īpašuma tirgū..