Biroju nekustamā īpašuma tirgus – 2011. gada 1. ceturkšņa rezultāti

Apkopojot 2011. gada pirmā ceturkšņa rezultātus biroja nekustamo īpašumu jomā galvaspilsētā, jāatzīmē, ka šī tirgus segmenta galvenās tendences pārskata periodā, pēc vairuma ekspertu domām, ir dabiska potenciālo īrnieku atgriešanās tirgū, kā arī nepārtraukts kvalitātes piegādes deficīta pieaugums..

Jēkabs Lorenss. Kabineta veidotāji. 1946. gads

Gada laikā pieprasījums pēc birojiem Maskavā pieauga par vairāk nekā trešdaļu

Salīdzinot ar to pašu laika posmu 2010. gadā, pieprasījums pēc birojiem galvaspilsētā pieauga vidēji par 30–40%, kas neapšaubāmi ir saistīts ar vispārējo ekonomiskās aktivitātes pieaugumu valstī un uzņēmējdarbības vides uzlabošanos salīdzinājumā ar iepriekšējiem gadiem..

Ir palielinājusies biroju nomas aktivitāte ārvalstu uzņēmumu un lielo banku operatoru vidū. Zīmīgi, ka šobrīd potenciālie īrnieki jau ir gatavi izskatīt priekšlikumus biroja telpām bez apdares. Salīdzinot ar pagājušo gadu, lielpilsētu aģentūras apgalvo, ka īrēto biroju platību skaits ir apvalks&serde (kailām sienām un griestiem) palielinājusies par vairāk nekā 30%.

Pēc Penny Lane Realty biroja nekustamā īpašuma nodaļas galvenā speciālista Maksima Žulikova teiktā, šā gada pirmajos trīs mēnešos no īrētāja puses ir ievērojami palielinājies pieprasījums pēc gatavas nomas biznesa iegādes. Viņš arī atzīmēja, ka potenciālo pircēju vidū galvenokārt ir vietējie privātie investori. Ārvalstu investori, pat ja viņi ir gatavi iegādāties kādus objektus, ļoti bieži vienkārši nav laika savlaicīgi reaģēt uz ļoti strauji mainīgo tirgus situāciju.

Maskavas varas iestāžu aizlieguma celtniecības biroju ēkas Trešajā transporta lokā sekas arvien vairāk izjūt..

Jāatzīmē arī, ka laika posmā no 2011. gada janvāra līdz martam bija diezgan augsts un stabils pieprasījums pēc A un B klases biroju iegādes. Parasti lielie uzņēmumi izrādīja interesi par šādiem objektiem, lai šeit atrastu savas struktūras. Piemēram, februārī bija informācija, ka Raifaisen Bank un Rostelecom vēlas iegādāties biznesa centru. Vēl viens spilgts piemērs ir sarunas starp Alfa-Bank un AFI-Development pārstāvjiem par Aquamarine biznesa centra iegādi..

Vēl viena tendence šā gada pirmajā ceturksnī ir tāda, ka Maskavas varas iestāžu aizlieguma celtniecības biroju ēkas trešajā transporta lokā sekas arvien vairāk izjūt. Kapitāla attīstītāji, meklējot jaunas celtniecības vietas, sāka aktīvi izrādīt interesi par bijušajām rūpniecības zonām pilsētas centrā.

Vasilijs Kandinskis. Maskava 1.1916

Pārbūve vēlāk ļaus būvniecības uzņēmumiem rentabli pārdot šos objektus. Piemēram, Sminex turpina aktīvi attīstīt šo tirgus segmentu. Ļoti drīz galvaspilsētas tirgū ienāks pilnībā atjaunotās bijušās Salyut rūpnīcas teritorijas. Nesen parādījās arī informācija par bijušās industriālās zonas būvniecības uzņēmuma iegādi, kas atrodas Prospect Mira, 102.

Mēs arī atzīmējam, ka vislielākais pieprasījums 2011. gada pirmajā ceturksnī tika novērots pēc biroju telpām biznesa centros, kas atrodas Maskavas centrālajā administratīvajā rajonā. Pieprasījuma pieaugumu pēc A un B + klases birojiem apstiprina fakts, ka saskaņā ar šā gada pirmo trīs mēnešu rezultātiem A kategorijas biznesa centru noslogojums ir no 90% līdz 95%, B + kategorijā – no 80% līdz 90%. … Kā pieprasītu biznesa centru piemēru var minēt: BC “Orlikov”, BC “Noasa šķirsts”, BC “Usadba”, BC “Aleksandra māja”.

Biroja piederumi vēl nav atgriezušies pirmskrīzes līmenī

Šā gada pirmajā ceturksnī biroju nekustamā īpašuma segmentā tirgū ienāca vairāki jauni priekšlikumi. Pirmkārt, piedāvātās platības pieaugums bija saistīts ar telpām, kuras tika uzceltas 2010. gadā. Tādējādi jauno biroja telpu piegādes apjoms 2011. gada pirmajos trīs mēnešos palielinājās par vairāk nekā 200 tūkstošiem kv.m..

Tomēr, ja salīdzinām piedāvājumu ar pirmskrīzes līmeni, jāatzīmē Maskavas izstrādātāju ārkārtīgi zemā aktivitāte. Būtībā šogad tiks veikti darbi, lai pabeigtu celtniecības darbus objektos, kas sākās 2008.-2010. Mūsdienu kapitāla attīstītāji ir sākuši ļoti nopietni pievērsties jauno projektu perspektīvām un potenciālajiem riskiem, īpaši komerciālā nekustamā īpašuma segmentā. Piemēram, tika rekonstruēti daži celtniecības stadijā esošie biznesa centri, kas vēl bija sākuma stadijā, un viņu vietā tika uzbūvēti dzīvokļi. Tādējādi to projektu kopējā platība, kas pārbūves dēļ tagad kļūs par dzīvojamo nekustamo īpašumu, ir aptuveni 1 miljons kvadrātmetru. m.

Laszlo Moholy Nagy. Būvniecība. 1923. gads

Šīs tendences veidošanos, pirmkārt, ietekmēja dažu lielu plaši pazīstamu projektu būvniecības atcelšana, kā arī apstiprinājumu un atļauju, kuras iepriekš bija izdevusi iepriekšējā metropoles administrācija, pārskatīšana. Šobrīd oficiāli ir zināms par komerciālā nekustamā īpašuma, kura kopējā platība ir gandrīz 900 tūkstoši kvadrātmetru, būvniecības atcelšanu. m.

Ja mēs ņemam vērā biroju piegādi otrreizējā tirgū, daudzi eksperti norāda uz atgriešanos pie “virtuālā” pārdošanas modeļa, kas raksturīgs pirmskrīzes periodam. Pārdevēji savus aktīvus piedāvā tikai pārdošanai, lai uzzinātu, cik liela ir viņu īpašumu vērtība. Jāpiebilst arī, ka piedāvājumu cenas, salīdzinot ar pagājušo gadu, ir pieaugušas par vairāk nekā 30%, taču visi darījumi ar komerciālo nekustamo īpašumu tagad tiek veikti tirgus ietvaros. Kopumā faktiski pārdošanai piedāvāto biroja objektu skaits ir strauji samazinājies, salīdzinot ar 2008.-2010..

Viens no interesantākajiem un daudzsološākajiem jaunajiem projektiem, kas tirgū ienāca 2011. gada sākumā, ir biznesa centrs Barclay Plaza. Šis ir mūsdienīgs B + klases biznesa komplekss. Objekta kopējā platība ir aptuveni 47 tūkstoši kvadrātmetru. Tam ir labi attīstīta infrastruktūra (reģistratūra, restorāns, atsevišķa ēdamistaba darbiniekiem, iepirkšanās galerija, fitnesa centrs un peldbaseins), kā arī ērta pieeja visām galvenajām transporta līnijām.

Nedaudz palielinājušās biroju iegādes un īres cenas

Salīdzinot ar to pašu periodu 2010. gadā, biroju nekustamā īpašuma nomas likmes un pārdošanas cenas Maskavā palielinājās par 15-20%, atkarībā no objekta atrašanās vietas un klases. Ja pieņemsim biroja nekustamā īpašuma cenu pieaugumu laika posmā no 2011. gada janvāra līdz martam, tad tas bija aptuveni 2-3%, atkarībā no objektiem.

Cenu pieaugums notika vairāku iemeslu dēļ. No vienas puses, cenas ietekmēja prognozes par būtisku jaunu komerciālo nekustamo īpašumu celtniecības samazinājumu un ļoti lēns iepriekš paziņoto īpašumu laišanas tirgū. No otras puses, samazinājies brīvo un kvalitatīvo biroju telpu skaits ar pilnu apdari.

Ievērojamo cenu pieaugumu veicināja arī privāto investoru pirktspējas pieaugums..

Vidējās nomas likmes A klases lielpilsētu birojiem Q1 bija no 700 USD līdz 1100 USD par kvadrātmetru, B + un B klases birojiem – no 300 USD līdz 950 USD par kvadrātmetru. Jāatzīmē arī, ka mazumtirdzniecības telpu cenu līmenis Maskavas centrā, protams, ir nedaudz augstāks un svārstās no USD 1000 līdz 4000 USD par kvadrātmetru. Saskaņā ar 2011. gada 1. ceturkšņa rezultātiem visdārgākajās Maskavas ielās ietilpa: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov josla, Petrovskie līnijas, Kamergersky josla, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky visvairāk, Bolšaja Ordynka, Ostozhenka, Tretjakovsky proezd..

Apkopojot 2011. gada 1. ceturkšņa kopējos rezultātus, var apgalvot, ka tuvākajā nākotnē komerciālā nekustamā īpašuma tirgus, ieskaitot biroju tirgu Maskavā, sagaida vēl vienu nomas likmju un cenu pieaugumu. Turklāt var pieņemt, ka pieprasījuma aktivitātes pieaugums šajā nozarē turpināsies. Tajā pašā laikā vispopulārākie un daudzsološākie biroji, iespējams, paliks A un B + klases. Var arī teikt, ka skaidrā tendence palielināties šādu biroju telpu deficītam tirgū, kas parādījusies pirmajā ceturksnī, turpināsies līdz šā gada beigām. Pirms gada biroju kategorijā A un B + biznesa centros tirgū varēja brīvi atrast līdz 10 piemērotus piedāvājumus. Pašlaik šajā segmentā piedāvāto biroju skaits ir samazinājies līdz 1-2.

Neskatoties uz ievērojami pieaugošo tirgus aktivitāti šā gada 1. ceturksnī, saskaņā ar ekspertu prognozēm Maskavas biroja nekustamā īpašuma tirgus, visticamāk, atgriezīsies pie pirmskrīzes rādītājiem tikai līdz 2012. – 2013..

Šā gada otrajā ceturksnī daudzi eksperti prognozē nelielu nomas maksas pieaugumu 2-3% līmenī, ko galvenokārt noteiks sezonāls pieprasījuma pieaugums un potenciālo pircēju un īrnieku vēlme visus darījumus pabeigt pirms vasaras brīvdienu perioda sākuma. Tāpat eksperti prognozē, ka 2011. gadā strauji samazināsies augstas kvalitātes biroja telpu piedāvājums, un līdz gada beigām galvaspilsētā šajā tirgus segmentā būs nopietns telpu trūkums..