Piecstāvu ēku nojaukšanas programma

Maskavas valdības programma piecstāvu ēku nojaukšanai var saskarties ar vairākām problēmām. Piecstāvu fonda rekonstrukcijas programmas ietvaros, kas aprēķināta līdz 2010. gadam, Maskavas varas iestādes plāno nojaukt aptuveni 6 miljonus kvadrātmetru. m noārdījies korpuss. Tomēr, neskatoties uz vairāku lielu attīstītāju interesi par liela mēroga investīciju līgumiem, attīstītāji arvien vairāk pievērš uzmanību turpmākās attīstības zemes gabalu izvietojumam un būvējamo māju klasei. Pēc ekspertu domām, problēmas ar programmas ieviešanu var rasties daudzos objektos, jo īpaši “neprestižos” Austrumu un Dienvidaustrumu rajonos.

Piecstāvu stāsts

Piecstāvu dzīvojamā fonda masveida rekonstrukcijas sākums Maskavā tika noteikts 1995. gadā ar atbilstošu Maskavas valdības dekrētu. Tomēr Maskavas valdības 1998. gada 20. janvāra dekrēts “Par pilsētas piecstāvu un noārdītā dzīvojamo fondu rekonstrukcijas gaitu līdz 2000. gadam” kļuva par pamatdokumentu, kas noteica piecu stāvu ēku rekonstrukcijas darba stratēģiju un taktiku. Tā rezultātā jau 1998. gadā tika nojaukti 335,7 tūkstoši kvadrātmetru. m piecstāvu paneļu mājas un nodeva ekspluatācijā 933,5 tūkstošus kvadrātmetru. m jaunas dzīvojamās telpas.

1998. gadā no nojauktajām ēkām tika pārvietoti vairāk nekā 6 tūkstoši ģimeņu. Tajā pašā laikā laika posmā no 1997. līdz 1998. gadam pilsētas daļa, uz kuru attiecas ieguldījumu līgumi, palielinājās no 29% līdz 32%.

Kopš tā laika Maskavas valdība ir pieņēmusi vairākus rīkojumus, lai palielinātu rekonstrukcijas apjomu, un pagājušā gada vasarā parādījās programma piecstāvu fonda rekonstrukcijai līdz 2010. gadam. Saskaņā ar uzņēmuma Novaya Ploshchad teikto, no 2000. līdz 2010. gadam ir plānota piecstāvu paneļu dzīvojamā fonda nojaukšana 6 miljonu kvadrātmetru apjomā. m.

Saskaņā ar EJS-CJSC celtniecības projektu vadītāju Erastu Žirjakovu, pirmkārt, jānojauc panelis “Hruščovs”, kura 25 gadu darbības laiks jau sen ir beidzies.

Turklāt piespiedu pārvietošanas dēļ tika nojauktas arī “jaunākās” piecstāvu ēkas. Šāda situācija, piemēram, izveidojās Trešā transporta loka būvlaukumos un teritorijās, kur tika risināti pilsētas stratēģiskie uzdevumi. “Tās ēkas, kas kavē pilsētas attīstību, tiek nojauktas,” saka Žirjakovs.

Kā pastāstīja Novaja Plosčadas analītiskās nodaļas vadītājs Dmitrijs Popovs, programma šobrīd visaktīvāk attīstās tajās teritorijās, kur piecstāvu ēku vietā izstrādātājam ir iespēja būvēt elitārus mājokļus un biznesa klases mājas. “Spilgtākais piemērs ir” Kvartal on Leninsky “, kuru daudzus gadus pārdod uzņēmums” Kvartal “..

Bet attālos dzīvojamos rajonos, īpaši vismazāk prestižos Dienvidaustrumu un Austrumu rajonos, kur rekonstrukcijas rentabilitāte ir daudz zemāka, diezgan lielas problēmas ir piecstāvu ēku nojaukšanas ieviešanas problēmām, “- prognozē Dmitrijs Popovs.

Izstrādātāju kaprīzes

Izstrādātājiem dalība rekonstrukcijas projektos var būt ekonomiski nerentabla arī jaunu teritoriju attīstības, ceļu būves un jaunu komunikāciju izmaksu dēļ. “Katrs konkrētais piemērs ir jāapsver atsevišķi, taču no komerciālā viedokļa ieguldījumu līgumi par piecstāvu fonda rekonstrukciju joprojām nesniedz izstrādātājam super peļņu, drīzāk tā ir iespēja mazam uzņēmumam ienākt tirgū un” iedegt “savu vārdu,” saka Penny, luksusa nekustamo īpašumu nodaļas vadītājs. Lane Realty Aleksandrs Ziminskis.

Neskatoties uz to, lielāko daļu piecstāvu fonda rekonstrukcijas projektu īsteno lielie izstrādātāji: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 un SU-155, piedaloties tādiem uzņēmumiem kā MFS-6 un MSM-5, kuriem nav savu paneļu ražošanas iespēju. Pārcelšanos un nojaukšanu veic “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” un citi..

“Renovācijas projekti galvenokārt piesaista nopietnus investorus ar saviem celtniecības resursiem. Šādi apjomi ir iespējami tikai diezgan lieliem uzņēmumiem, jo ​​mēs runājam par ievērojamām investīcijām. Galu galā tas nav tikai mājas celtniecība, bet gan projekts, kas ietver nojaukšanu, celtniecību un iedzīvotāju pārvietošanas organizēšanu,” – saka Erasts Žirjakovs. “Izstrādātājam šādu projektu īstenošana ir iespēja” strādāt pie budžeta “, tas ir, par” īsu “naudu, kas vienmēr nāk savlaicīgi. Turklāt tie ir papildu apjomi, no kuriem tagad neviens neatsakās,” piekrīt uzņēmumu grupas ģenerāldirektora vietnieks SU-155, būvniecības departamenta direktors Valērijs Gračevs.

Tomēr, pēc viņa teiktā, bieži ir gadījumi, kad investīciju līgumi attīstītājiem kļūst vienkārši nerentabli, “piemēram, objektu atrašanās vieta topošajiem īrniekiem nav pievilcīga vai prasa dārgu sarežģītas inženierijas ieklāšanu”..

Galvenie motīvi

Kopumā attīstītājam galvenais noteicošais faktors projekta izmaksu un rentabilitātes aprēķināšanā ir tā apjoms: pieaugot aizņemtajām teritorijām, pieaug arī projekta kopējā rentabilitāte. Šī iemesla dēļ attīstītājus piesaista liela mēroga projekti ar desmitiem māju rekonstruēšanu. “Tas ir izskaidrojams arī ar to, ka piecu stāvu fonda rekonstrukcijas apgrūtinājumu izmaksas parasti ir 50-60% no kopējām investīcijām, tādējādi uzņēmuma peļņa aug proporcionāli rekonstrukcijas apjoma pieaugumam,” piebilst Dmitrijs Popovs.

Tādējādi šodien tirgū visinteresantākie ir investīciju līgumi par objektiem Centrālajā administratīvajā apgabalā (CAD) un apgabalos, kur ir iespēja celt daudzstāvu biznesa klases ēkas. Izstrādātāja ieguvums platības proporcijā ir atkarīgs no atbrīvotās vietas iespējām: no 1: 3 dzīvojamajiem rajoniem, kur nav ierobežojumu stāvu skaitam, līdz 1: 1 vai mazāk Centrālajam administratīvajam rajonam, ar sekojošu elitāru mājokļu celtniecību. Turklāt attīstītāju vidū ir ļoti pieprasīti investīciju līgumi ar minimālu pilsētas daļu, kuru apjomu katrā no projektiem nosaka normatīvie dokumenti. “Piemēram, dažos gadījumos pilsēta katram pārvietotajam iedzīvotājam ieguldītājam piešķīra 25 miljonus no savas daļas kopējās platības. Citos gadījumos attīstītāja veiktās pārvietošanas ieviešana attiecās uz pilsētas daļu.

Bet ir arī zināmi gadījumi, kad pēc pārvietošanas pilsēta palika parādā attīstītājam, kā rezultātā pēdējie saņēma apbūves laukumus citās teritorijās, “- saka Erasts Žirjakovs. Tomēr tagadējā prakse rāda, ka pilsētas daļa svārstās no 30% guļamistabu piepilsētas teritorijās līdz 50%. Centrālajā administratīvajā rajonā ar sekojošu luksusa mājokļu celtniecību.

Pārcelšanās problēma

Parasti īrnieku pārvietošanu veic ar “viļņa” metodi: vispirms uz brīvas vietas tiek uzcelta “sākuma” māja, kurā tiek pārmitināta pirmā piecstāvu ēka, tad nojauktā pārvietojamā ēka tiek nojaukta, un tās vietā tiek uzcelta otrā māja. Ja nojaukšanai ir paredzētas vairāk piecstāvu ēkas, tas var arī kļūt par sākumpunktu, bet, ja rekonstrukcija ir pēdējā posmā, tā jau var būt komerciāla ēka. “Pirms īrnieku pārvietošanas uz“ sākuma ”māju tajā pašā apgabalā, parasti, tiek mēģināts pārcelties uz nomaļiem rajoniem – tagad Kožukhovo šādiem mērķiem tiek aktīvi izmantots. kā lielāks skaits jaunu pārvietojamo rajonu būs komerciāli “, – atzīmē Dmitrijs Popovs.

Tomēr pārvietošanas problēmai vienmēr ir individuāls risinājums. Ja mēs runājam par projektiem, kuros pilsēta piedalās, daudz vieglāk ir pārvietot iedzīvotājus, jo administratīvie resursi ļauj izstrādātājam šo problēmu atrisināt pēc iespējas efektīvāk. Tomēr gadījumos, kad pārvietošanu veic tikai izstrādātājs, norēķinu jautājumi ir jārisina ne tikai ar iedzīvotājiem, bet arī ar pilsētu. “Parasti līgumus slēdz ar valsts vienotiem uzņēmumiem (piemēram,” Mospereselenie “), tas ir, pilsēta ir iesaistīta pārvietošanā.

Šāds risinājums ir efektīvs, ja īrnieki tiek pārvietoti. Situācija ar māju īpašniekiem ir daudz sarežģītāka, jo administratīvās metodes viņiem nav piemērojamas, “saka Erasts Žirjakovs.

Pēc MIAN nekustamā īpašuma aģentūras juridiskā sektora vadītāja Khaya Pleshitskaya teiktā, nojaukšanai paredzēto māju iedzīvotājiem ir iespēja saņemt nevis dzīvokli, bet gan naudas kompensāciju. “Šī prakse nav īpaši populāra, tomēr saskaņā ar Mājokļu kodeksa 32. pantu mājokļa izpirkuma cenu, izpirkšanas nosacījumus un citus nosacījumus nosaka ar vienošanos ar mājokļa īpašnieku. Tas ir, teorētiski, līgumā norādītā summa var būt pat augstāka par dzīvokļa tirgus cenu. un visas novērtētās papildu kompensācijas.Ja netiek panākta vienošanās, jautājums tiek izskatīts tiesā.

Bet, ņemot vērā iespējamo procesa ilgumu, tiesvedība izstrādātājam nav izdevīga, tāpēc vairumā gadījumu puses vienkārši vienojas savā starpā, “rezumē Pleshitskaya.