Komerciālā hipotēka Krievijā

Komerciālā hipotēka – rīks nekustamā īpašuma pirkšanai biznesam

Komerciālā hipotēka ir aizdevums, ko bankas izsniedz nedzīvojamām telpām: tirdzniecības platībām, noliktavām, birojiem un citām..

Tāpat kā dzīvojamo ēku, komerciālās hipotēkas tiek nodrošinātas pret iegādātā īpašuma drošību. Tomēr šī tirgus specifika ir tāda, ka šim aizdevuma veidam ir diezgan īss termiņš un salīdzinoši augstas procentu likmes. Hipotēkas aizdevuma piešķiršanas termiņš komerciālā nekustamā īpašuma iegādei, kā likums, var būt ne ilgāks par 10–12 gadiem, bet visbiežāk bankas naudu izsniedz uz 5–7 gadiem. Arī potenciālajam aizņēmējam būs jāveic sākotnējais maksājums no 30 līdz 40% no kopējās īpašuma vērtības.

Protams, banka rūpīgi pārbauda savus klientus, minimālās prasības komerciālās hipotēkas saņemšanai ir rentabls atlikums un darba laiks tirgū no 1 gada.

Šīs metodes komerciālā nekustamā īpašuma iegūšanai uzņēmējdarbības priekšrocībām ir tas, ka objekts tiek izmantots tieši peļņas gūšanai (telpu iznomāšana, izmantošana mazumtirdzniecībai, pakalpojumu sniegšana utt.), Tāpēc nekustamais īpašums maksā pats.

Komerciālās hipotēkas juridiskie aspekti

Pašlaik federālie tiesību akti neparedz īpašumtiesību reģistrēšanu uz komerciālo nekustamo īpašumu, kas apgrūtināts ar hipotēku. Tāpēc hipotēkas līgums šajā gadījumā tiek noslēgts, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa vispārīgajiem noteikumiem par līgumu slēgšanu, ņemot vērā Federālā likuma “Par hipotēkām (nekustamā īpašuma ķīlas)”, kas datēts ar 16.07.1998., Nr. 102-FZ, noteikumus. Ņemiet vērā, ka tiesības izmantot nedzīvojamās telpas kā nodrošinājumu ar šo likumu tika noteiktas tikai 2009. gadā..

Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Federālā likuma Nr. 102 9. pantu hipotēkas līgumā obligāti jānorāda hipotēkas priekšmets, tās paredzamā vērtība, saistību izpildes būtība, ilgums un apmērs, ko nodrošina hipotēka.

Šeit ir arī ļoti svarīgs punkts. Pašreizējie tiesību akti neatļauj ieķīlāt nekustamo īpašumu līdz tā pirkšanas brīdim. Līdz ar to vispirms ir jāiegādājas nekustamais īpašums (jāsastāda pirkšanas un pārdošanas līgums), pēc tam to var izmantot kā nodrošinājumu aizdevuma saņemšanai no bankas.

Mūsdienu tirgus biznesa hipotēkām Krievijā

Daudzi eksperti uzskata, ka komerciālā hipotēku kreditēšana mūsu valstī joprojām ir banku pārapdrošināšanas ķīlnieks: pat pēckrīzes procentu likmju kritums vēl nav kļuvis par stimulu palielināt izsniegto aizdevumu apjomu..

Kopumā tirgus joprojām ir vieni un tie paši galvenie dalībnieki – Sberbank, VTB 24 un RosEvroBank. Neskatoties uz to, kreditēšanas politika pēc krīzes ir mainījusies: banku prasības kredītņēmējiem ir nopietni pastiprinājušās. Kas, protams, neveicina izsniegto aizdevumu skaita palielināšanos, kas nodrošināti ar komerciālo nekustamo īpašumu.

Deivs Knerlers. Banka. 2002. gads

Neskatoties uz visu, komerciālās hipotēkas Krievijā pamazām sāk atgūties. Likmes tagad ir 12-16% līmenī, likmes samazinās, jo neviens vienkārši neņems aizdevumu ar augstāku procentu. Pirmā iemaksa ir 20–40%. Visizdevīgākie nosacījumi Sberbank procentu likmē 8-16% gadā, iemaksa 20%, maksimālais aizdevuma termiņš 10 gadi. Un VTB 24 ir visstingrākie nosacījumi – 18–26% un 50% pirmā iemaksa.

Procentu likmes lielākajā daļā banku pēdējā gada laikā ir samazinājušās gandrīz 2 reizes un gandrīz sasniegušas pirmskrīzes līmeni. Tomēr stingrākas prasības un sarežģītā reģistrācijas procedūra potenciālos klientus joprojām atbaida..

Izsniedzot komerciālu hipotēku, Krievijas bankas var pieprasīt nodrošinājumu, kas pārsniedz summu, kas paredzēta 2, un reizēm 3 reizes lielāka par aizdevuma nodrošinājumu. Turklāt kredītiestādes saskaņā ar līguma noteikumiem pilnībā kontrolē aizņēmēja saņemto līdzekļu tērēšanu. Tajā pašā laikā vietējās bankas vēlas piesaistīt klientus ar nekustamā īpašuma iegādes budžetu, kas pārsniedz 10 miljonus ASV dolāru, taču pašas nav gatavas mīkstināt savus nosacījumus..

Tomēr kopš 2011. gada sākuma MVU ir nedaudz palielinājies pieprasījums pēc komerciālām hipotēkām. Tajā pašā laikā apmēram puse no visiem pieprasījumiem ir saistīti ar vēlmi iegādāties biroju, 30% – tirdzniecības telpas. Lieta ir tāda, ka krievu uzņēmējiem praktiski nav iespējams iegādāties īpašumu par saviem līdzekļiem. Turklāt nav iespējams iegūt licenci dažu veidu darbībām, ja uzņēmumam nav atbilstošu telpu tā īpašumā. Līdz ar to viņiem hipotēka ir vienīgais pieejamais rīks uzņēmējdarbības turpināšanai, kas apliecina nepieciešamību turpināt attīstīt komerciālo hipotēku.

Kāda mums nākotne?

Acīmredzot, tā kā ir pieprasījums pēc komerciālā nekustamā īpašuma, ieskaitot tā iegādi ar hipotēku, kas pakāpeniski pieaugs, jo bizness pēc krīzes iegūst impulsu, tad komerciālā hipotēka kļūst par vienu no perspektīvākajām jomām Krievijas hipotēku kreditēšanas tirgū. Ir arī acīmredzams, ka valsts ekonomikas attīstība un uzņēmējdarbības klimata uzlabošanās kopumā ir atkarīga no šo aizdevumu pieejamības un apjoma..

Pašlaik ir ļoti grūti izteikt prognozes par komerciālās hipotēkas attīstību..

Tomēr pat tad, ja pašmāju uzņēmējiem ir tik acīmredzama vajadzība pēc nekustamā īpašuma, komerciālo hipotēku nākotne Krievijā ir acīmredzami neskaidra. Daudzi eksperti ir vienisprātis, ka pašlaik ir ļoti grūti paredzēt komerciālo hipotēku attīstību. Ar zināmu noteiktību mēs varam tikai teikt, ka pieprasījums pēc šī produkta pieaugs, bet tas, kā reaģēs Krievijas kredītiestādes, ir pilnīgi neparedzams..

Vietējiem baņķieriem nepatīk riskēt un viņi baidās no sarežģītiem darījumiem, kā likums, bankas parasti nemēģina izmest naudu, bet gan gaida maksātspējīgus klientus, piedāvājot viņiem standarta nosacījumus. Mūsu valstī komerciālās hipotēkas joprojām ir to lielo uzņēmumu daļa, kuriem ir noteikta finanšu stabilitāte un garantijas, mazākus uzņēmumus bankas vienkārši ignorē. Ja bankas biznesam vairs neuzticas, šī hipotēku kreditēšanas nozare ilgi stāvēs..

Rietumu bankas šajā jomā ir aktīvākas, tās vairāk uzticas mazajiem un vidējiem uzņēmumiem. Tas ir saistīts ar faktu, ka Rietumu uzņēmumi visus savus ienākumus deklarē oficiāli, tāpēc kredītorganizācijām ir daudz vieglāk iegūt ticamu informāciju par potenciālā aizņēmēja finansiālo stāvokli. Šajā gadījumā veiksmes atslēga ir uzņēmējdarbības caurskatāmība, un uz to ir jācenšas arī Krievijā..

Jāatzīmē arī, ka nedzīvojamo telpu komerciālā hipotēku tirgus attīstību kavē fakts, ka iekšzemes banku piedāvātās kredītprogrammas bieži ir īstermiņa. Tas galvenokārt ir saistīts ar banku ilgtermiņa finanšu resursu trūkumu. Tāpēc tirgus attīstībai bankām ir nepieciešams aktīvi piesaistīt līdzekļus no kapitāla tirgus. Tas palīdzēs pakāpeniski atrisināt šo problēmu, kā arī vienkāršos aizdevuma saņemšanu un būs stimuls šai komerciālās kreditēšanas nozarei..