Pārskats par komerciālā nekustamā īpašuma tirgu Ukrainā

Komerciālā nekustamā īpašuma tirgus veidošanās Ukrainā sākās tūlīt pēc privātā biznesa straujā attīstības 90. gados. Toreiz tika atklāts akūts tirdzniecības vietu un biznesa centru deficīts..

Jakovenko Jeļena Nikolaevna. Čerkasu pilsētas ainava.

Interesanti, ka lielākajā daļā lielo valsts pilsētu daudzie universālveikali, kultūras pilis un pat bērnudārzu ēkas, kuras netika pieprasītas un vēlāk kļuva par biroju centriem, lielveikaliem, izklaides centriem un restorāniem tika pārbūvētas par komerciālo nekustamo īpašumu. Tomēr sākās jaunu kompleksu celtniecība, kas piedāvāja telpu īri mazo un vidējo uzņēmumu pārstāvjiem..

Ukrainas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus stāvoklis 2011. gada sākumā

Kā jūs zināt, komerciālais nekustamais īpašums ietver visus nekustamā īpašuma objektus, kas tiek izmantoti nevis dzīvošanai, bet gan komercdarbībai, tas ir, peļņas gūšanas nolūkam.

Ir vairāki galvenie komerciālā nekustamā īpašuma veidi:

• tirdzniecība – veikali, iepirkšanās centri, noliktavas;
• biroja nekustamais īpašums;
• viesnīcu biznesa iespējas;
• rūpniecības un loģistikas objekti – ražošanas veikali, bāzes un citas telpas, ko izmanto preču ražošanā un pārvietošanā.

Runājot par katru komerciālo nekustamo īpašumu kategoriju Ukrainā, ir vērts atzīmēt, ka viszemākās attīstības tempi tiek novēroti rūpniecības un loģistikas objektu celtniecībā. Pašlaik šī teritorija republikā nav pietiekami attīstīta, un loģistikas termināļi tikai sāk parādīties tādu lielu pilsētu tuvumā kā Kijeva, Doņecka un Harkova..

Nekustamā īpašuma mazumtirdzniecības tirgu Ukrainā bieži sauc par “īrnieku tirgu”.

Tajā pašā laikā iepirkšanās centri, kas pieder tādām lielām hipermārketu ķēdēm kā Amstor, Metro, Auchan, ATB, Furshet un daudzi citi, katrs ir ieņēmuši savu nišu visās diezgan lielajās valsts pilsētās un veiksmīgi tikt galā ar uzdevumu nomā telpas mazākiem tirdzniecības uzņēmumiem un privātiem uzņēmējiem.

Eksperti Ukrainas nekustamā īpašuma mazumtirdzniecības tirgu bieži dēvē par īrnieku tirgu, jo lielākajā daļā tirdzniecības un biznesa centru viņi dod priekšroku nevis pirkt, bet īrēt. Varbūt tas ir saistīts ar diezgan nestabilo situāciju valsts ekonomikā un augstajām kvadrātmetra izmaksām par platību, kas mazajiem un vidējiem uzņēmumiem bieži vien ir par dārgu. Turklāt gandrīz visi mazumtirdzniecības nekustamā īpašuma īpašnieki Ukrainā dod priekšroku nevis pārdot platību, bet to iznomāt.

Izmaksas par 1 kvadrātmetru iepirkšanās kompleksā ir atkarīgas no telpu klases, īrēto telpu lieluma un ēkas atrašanās vietas. Tātad, visdārgākais komerciālais nekustamais īpašums Ukrainā ir telpas Kijevas centrā, kur nomas cena var sasniegt USD 300 par 1 kvadrātmetru, bet pirkuma cena svārstās no 6 līdz 10 tūkstošiem dolāru par kvadrātmetru. Kompleksos, kas atrodas citos galvaspilsētas rajonos, vidējā telpu nomas cena ir no 50 līdz 160 dolāriem par kvadrātmetru, pirkumiem – no 735 līdz 1300 dolāriem. Reģionos tirdzniecības telpu nomas maksa ir daudz zemāka – no 25 līdz 55 dolāriem par kvadrātmetru, pirkumiem – no 500 līdz 3000 dolāriem..

Kopumā pagājušajā gadā mazumtirdzniecības telpu nomas cena Ukrainā palielinājās par 5-15%. Šogad analītiķi sagaida turpmāku vērtības pieaugumu vismaz par 12%. Šāds īres maksas pieaugums komerciālā nekustamā īpašuma jomā ir saistīts ar faktu, ka lielākajā daļā tirdzniecības centru teritorijas tiek izpārdotas pat būvniecības stadijā, un vēlāk tās tiek tikai izīrētas, un pieprasījums pēdējā laikā ir ievērojami pārsniedzis piedāvājumu.

Nekustamais īpašums viesnīcu sektorā tieši šo jomu spēcīgi ietekmēja Ukrainas uzvara konkursā par tiesībām rīkot Eiropas futbola čempionātu 2012. gadā. Sagaidāmais, ka ieradīsies no 600 tūkstošiem līdz 1 miljonam tūristu, kā arī komandas spēlētāji, viņu ģimenes un UEFA biedri, ir ievērojami pastiprinājis jaunu viesnīcu kompleksu celtniecības procesu, kuru līdz šim republikā nebija tik daudz..

Ukrainas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus attīstības tendences tuvākajā nākotnē

Pēc ievērojamās lejupslīdes, kas 2008. gadā tika novērota republikas nekustamo īpašumu tirgū finanšu krīzes dēļ, kas ievērojami samazināja pieprasījumu pēc mazumtirdzniecības un biroju telpu nomas un pirkšanas, kā arī noveda pie daudzu būvniecības stadijā esošo objektu iesaldēšanas, šogad notiek tirgus aktivizācija..

Revutskis Oļegs. Ļeņina iela. 2010. gads

Šāds aktivitātes pieaugums komerciālā nekustamā īpašuma tirgū ir radies no ekonomiskās situācijas stabilizācijas, pieprasījuma pieauguma pēc tirdzniecības platībām un telpu nomas biznesa centros, kā arī gatavošanās Eiropas futbola čempionātam, kas nākamgad notiks Ukrainā..

Nekustamā īpašuma speciālisti Ukrainā piekrīt, ka gatavošanās Eiro 2012 bija vislielākā ietekme uz viesnīcu biznesu. Neskaitot tādu nepieciešamo būvju kā stadionu būvniecību, kuri jau ir pilnībā pabeigti Doņeckā un Harkovā un tiek būvēti Kijevā un Ļvovā, visu četru pilsētu – čempionāta saimnieku – lidostu rekonstrukcija, kā arī esošo sliežu ceļu remonts un jaunu ceļu būve.

Pašlaik Kijevā tiek būvēti 40 viesnīcu kompleksi, 24 Ļvovā, 18 Harkovā, bet Doņeckā tiek būvētas 14 jaunas viesnīcas. Galvenā republikas problēma ir tā, ka vairums jaunuzcelto viesnīcu kompleksu pretendē uz 4 un 5 zvaigžņu statusu un attiecīgi izceļas ar diezgan augstām istabu izmaksām. Vidējā parastā numura cena šīs klases viesnīcās Ukrainā šobrīd ir aptuveni 245 USD dienā. Dažos viesnīcu kompleksos, jo īpaši Donbass pilī Doņeckā un Premier Palace Kijevā, istabas cena ir aptuveni 500 USD par vidējas kategorijas numuru.

Pēc ekspertu domām, lielākā daļa fanu dos priekšroku lētākiem mājokļiem, jo ​​īpaši dzīvokļu īrei. Lai atrisinātu šo problēmu Doņeckā, piemēram, tiek veikta augstākās izglītības iestāžu kopmītņu rekonstrukcija, kur plānots pārvietot futbola fanus..

Pēc ekspertu domām, pēc šāda celtniecības uzplaukuma viesnīcu nozarē pēc Eiro 2012 beigām būs ilgs iemidzinājums, jo pašlaik Ukrainā viesnīcas ir pilnas tikai par 53%..

Sokolovskis Vitālijs. Endrjū nolaišanās. 2010. gads

Šādas rekonstrukcijas vispārējā tendence kopumā pozitīvi ietekmē jaunu mazumtirdzniecības telpu parādīšanos lielajās pilsētās, jo katra rekonstruētā lidosta un dzelzceļa stacija obligāti iegādāsies savus veikalus un kafejnīcas, un lielceļu remontam var būt pozitīva ietekme uz jaunu loģistikas centru parādīšanos..

Tomēr iepirkšanās centru būvniecībai, kas šobrīd tiek gatavota čempionātam, nevarēja būt liela ietekme – šajā komerciālā nekustamā īpašuma jomā būvniecības galvenais stimuls ir pieprasījuma pieaugums pēc tirdzniecības platībām un īres maksas pieaugums.

Šogad plānots nodot ekspluatācijā Mega City SEC, Continental SEC, kas ir Sapņu pilsētas SEC otrais posms Kijevā. Pieprasījums ir diezgan liels, tāpēc Kijevas iepirkšanās un izklaides centrā Ocean Plaza, kas darbu sāks tikai nākamgad, 70% telpas jau ir iznomāti. Paredzams, ka jauni centri parādīsies arī citās Ukrainas pilsētās – tirdzniecības centros Ave Plaza un Magellan Harkovā, Doņeckā – Doņeckas pilsētas iepirkšanās un izklaides centra otrajā posmā un tirdzniecības centrā Yuzhnye Slopes, kā arī tirdzniecības centrā Muravei Odesā..