...

Kopīga būvniecība: riski un garantijas

Kopīga būvniecība piedāvā iespēju vienlaikus samazināt risku un palielināt garantijas, izmantojot piesardzīgu novērtējumu un vienotu organizēšanu. Šī metode novērš riskus, piemēram, nepareizus izdevumus, izmantojot partiju sadarbību, lai identificētu un pārvarētu šos riskus. Vienlaikus tas nodrošina pastāvīgu kvalitāti, lēmumu veikšanu laikā un augstu efektivitāti izmaksām.

Kas ir kapitāla veidošana

2004. gada 30. decembrī stājās spēkā federālais likums “Par dalību daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamo īpašumu objektu kopīgā būvniecībā un par grozījumiem noteiktos Krievijas Federācijas normatīvajos aktos”. Norēķini par sabiedriskajām attiecībām, kas rodas, piesaistot līdzekļus no privātpersonām kopīgai celtniecībai, bija tā laika izaicinājums, un, pirmkārt, bija jāaizsargā to personu, kas investē kopīgajā būvniecībā, tas ir, kapitāla daļu turētāju, tiesības, intereses un īpašumi.

Balstoties uz iepriekšminētā likuma normām, dalītā būvniecība ir būvniecības veids, kura pamatā ir līgums par dalību dalītā būvniecībā. Vienošanās par dalību dalītā būvniecībā ir vienošanās, saskaņā ar kuru viena puse (attīstītājs) apņemas noteiktā laika posmā uzbūvēt daudzdzīvokļu ēku un nodot to dalītās būvniecības dalībniekam pēc atļaujas nodošanai ekspluatācijā, bet otra puse (dalītās būvniecības dalībnieks) apņemas maksāt, kā paredzēts līgumā. cenu un pieņemiet uzbūvēto objektu.

Kā redzat, likumā ir noteiktas divas puses par dalību dalītā būvniecībā: attīstītājs un dalītās būvniecības dalībnieks.

Attīstītājs ir juridiska persona, kas ir zemes gabala īpašnieks vai nomnieks un piesaista līdzekļus no kopīgas būvniecības dalībniekiem daudzdzīvokļu māju vai citu ar ražošanu nesaistītu nekustamo īpašumu celtniecībai uz šī zemes gabala. Dalītas būvniecības dalībnieks (tautā – akcionārs) ir fiziska vai juridiska persona, kas izstrādātājam ir piešķīrusi līdzekļus daudzdzīvokļu ēkas celtniecībai, lai iegūtu īpašumtiesības uz uzbūvēto objektu pēc tā nodošanas ekspluatācijā..

Faktiski dalītas būvniecības dalībnieks ir ieguldītājs, un līgums par dalību dalītā būvniecībā ir ieguldījumu līgums, taču, lai aizsargātu šāda līguma dalībnieku tiesības, to regulē atsevišķs likums, nevis vispārējie Civilkodeksa noteikumi par ieguldījumu līgumu. Pamatkapitāla dalības līguma galvenie nosacījumi ir:

  1. Līguma priekšmets (saskaņā ar projekta dokumentāciju jānosaka konkrēts objekts, kurš pēc atļaujas saņemšanas daudzdzīvokļu ēkas nodošanai ekspluatācijā tiks nodots dalītas būvniecības dalībniekam).
  2. Objekta nodošanas termiņš dalītas būvniecības dalībniekam.
  3. Līgumcena un tās apmaksas kārtība.

Līgums par dalību kopīgā būvniecībā tiek noslēgts rakstveidā, un tam ir obligāta valsts reģistrācija. Praksē dalītā būvniecība tiek veikta šādi: attīstītājs (būvniecības uzņēmums) pērk vai iznomā zemes gabalu daudzdzīvokļu ēkas celtniecībai, slēdz līgumus par dalību kopīgā būvniecībā ar kapitāla daļu turētājiem; Akcionāri maksā, bieži vien pa daļām, par līgumā paredzētajām dzīvokļa izmaksām un pēc mājas nodošanas ekspluatācijā viņi to saņem..

Kāpēc kapitāla veidošana ir rentabla?

Daudziem Krievijas iedzīvotājiem kopīga būvniecība ir gandrīz vienīgais reālais veids, kā iegūt savu dzīvokli, jo lielākajai daļai krievu krievu nekustamā īpašuma tirgus cena nav pieņemama, un banku kreditēšana ir saistīta ar ievērojamu dzīvokļa pārmaksu pārāk augsto procentu likmju dēļ, turklāt pēc globālās finanšu krīzes sabiedrības uzticība bankas un aizdevumi ir tuvu nullei. Kopīga būvniecība ļauj iegādāties dzīvokli par salīdzinoši zemu cenu, jo pēc daudzdzīvokļu ēkas nodošanas ekspluatācijā tajā ievērojami palielinās dzīvokļu izmaksas, turklāt vairumā gadījumu maksājumi tiek atlikti līdz būvniecības pabeigšanai.

Dalība kopīgā būvniecībā

Dalītas būvniecības trūkums ir tāds, ka dalītas būvniecības dalībnieks savu dzīvokli var saņemt tikai pēc būvniecības pabeigšanas, bet pērkot dzīvokli uz kredīta, jūs varat nekavējoties tajā iekļūt, tomēr dzīvokļa galīgās izmaksas pirmajā un otrajā gadījumā ir vienkārši nesalīdzināmas..

Kapitāla celtniecības riski

Pirms Federālā likuma “Par dalību daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamo īpašumu objektu kopīgā būvniecībā un par grozījumiem dažos Krievijas Federācijas normatīvajos aktos” pieņemšanas dalītā būvniecība kā fenomens Krievijā pastāvēja jau ilgu laiku. To galvenokārt veica, pamatojoties uz investīciju līgumiem vai līgumiem par kopīgām darbībām. Šajos līgumos paredzētie akcionāra un attīstītāja sadarbības mehānismi nevarēja pilnībā aptvert visus šādu tiesisko attiecību aspektus, tāpēc ieguldītāju (tas ir, kapitāla daļu turētāju) tiesības nebija pietiekami aizsargātas, un tas kļuva par lielisku pamatu negodīgu izstrādātāju darbībām. Likums par dalību dalītā būvniecībā deva pienācīgas garantijas dalītās būvniecības dalībniekiem, pasargājot viņus no attīstītāju patvaļas, tāpēc izstrādātājiem, kuri vēlējās iegūt vairāk tiesību un mazāk atbildības, nācās meklēt veidus, kā apiet jauno likumu. Kā jūs zināt, tas, kurš meklē, vienmēr atradīs, jo arī plašsaziņas līdzekļos regulāri parādījās ziņas par nākamajām krāpniecēm. Lielākajā daļā gadījumu izstrādātāji cenšas skaidri nepārsniegt likuma burtu, bet vienkārši gulstas ar pilsoņiem, kuri vēlas iegādāties mājokli, nevis līgumus par dalību dalītā būvniecībā, bet gan citus civiltiesiskos līgumus, kas negarantē kapitāla daļu turētājiem tādu pašu aizsardzības pakāpi. Visizplatītākās ir provizoriski pārdošanas un pirkšanas līgumi un rēķinu shēmas. Jāatzīmē, ka vēl nesen vairums būvniecības uzņēmumu, pat lielākie un saņemot valdības atbalstu, strādāja precīzi pēc šādām shēmām..

Īsumā aprakstīsim mehānismus, kā īstenot tā saucamās “pelēkās shēmas” kopīgajā konstrukcijā:

  1. Iepriekšēja līguma noslēgšana par dzīvokļa pirkšanu un pārdošanu.Tā vietā, lai noslēgtu līgumu par līdzdalību kapitālā, tiek noslēgts provizorisks pirkšanas un pārdošanas līgums, saskaņā ar kuru attīstītājs apņemas pēc daudzdzīvokļu mājas celtniecības noslēgt galveno līgumu par dzīvokļa pirkšanu un pirkšanu ar akcionāru. Tajā pašā laikā visas daudzdzīvokļu ēkas un tās atsevišķo dzīvokļu īpašumtiesības pieder attīstītājam un pēc galvenā pirkšanas un pārdošanas līguma noslēgšanas tiek nodotas akcionāriem. Tiesību akti neparedz iespēju apmaksāt šādu līgumu, tāpēc izstrādātāji bieži pieņem naudu, “rezervējot” to kā samaksu par galveno līgumu. Turklāt provizoriskajā dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līgumā nav noteikts datums, kad tiek nodots ekspluatācijā objekts, kas tiek būvēts. Vēl viena provizoriskā pirkšanas un pārdošanas līguma ievainojamība ir tā, ka uz to neattiecas valsts reģistrācija, kas nozīmē, ka attīstītājam ir iespēja noslēgt vairākus līgumus par vienu dzīvokli, un Krievijas dalītās būvniecības vēsturē šādu gadījumu ir bijis daudz..
  2. Līdzekļu aizņemšanās pret rēķinu.Lai noformētu šādu aizdevumu, nepieciešams arī provizorisks pirkšanas un pārdošanas līgums, kuram pievieno līgumu par vekseļa iegādi, kura vērtība ir vienāda ar dzīvokļa izmaksām. Tas ir, pircējs saskaņā ar provizorisku pirkšanas un pirkšanas līgumu saņem no attīstītāja pienākumu pārdot viņam dzīvokli pēc mājas nodošanas ekspluatācijā un, šķiet, ka par šo pirkumu samaksā iepriekš ar vekseļu. Tomēr starp sākotnējo pirkuma un pirkuma līgumu un rēķina iegādi faktiski nav juridiskas saiknes. Tāpēc būvniecības beigās attīstītājs rēķinu var nomaksāt nevis ar dzīvokli, bet ar naudu, un provizoriskais pirkšanas un pirkšanas līgums paliek spēkā, tomēr tam netika ieskaitīti līdzekļi, kas ļauj izstrādātājam galvenajā pirkšanas un pārdošanas līgumā noteikt augstāku cenu (dzīvokļa tirgus cenu) primārajā tirgū). Rezultātā izrādās, ka akcionārs naudu vienkārši piešķīra attīstītājam par aizdevumu uz vairākiem gadiem, jo ​​jebkurā citā mājā jūs varat iegādāties dzīvokli par tirgus cenu..

Papildus iepriekšminētajām shēmām dalītas būvniecības riskos ietilpst konstruētā objekta kvalitātes neatbilstība līguma noteikumiem un vispārpieņemtajām normām, attīstītāja bankrots un tieša krāpšana (piemēram, naudas piesaistīšana no iedzīvotājiem ar sekojošu “slēpšanos” nezināmā virzienā), tomēr, rūpīgi izvēloties attīstītāju, šie riskus var samazināt, ja ne līdz nullei, tad ar ļoti mazu varbūtību.

Garantijas, ko sniedz nolīgums par dalību kopīgā būvniecībā

Vienošanās par līdzdalību būvniecībā neapšaubāmi akcionāram sniedz vairāk garantiju viņa tiesību aizsardzībai nekā iepriekš minētie līgumi. Aprakstīsim galveno no šīm garantijām:

  1. Būtiski līguma nosacījumi par dalību kopīgā būvniecībā ir objekts, cena un termiņš. Tas nozīmē, ka izstrādātājs apņemas nodot jums noteiktu objektu noteiktajā laikā un par noteiktu cenu. Ja nolīgumā nav šo nosacījumu, to var atzīt par spēkā neesošu tiesā. Šos nosacījumus var mainīt tikai pēc pušu vienošanās..
  2. Dalītas dalības līgums ir pakļauts valsts reģistrācijai. Tas nozīmē, ka attīstītājs nevarēs noslēgt vairākus līgumus vienlaikus par vienu dzīvokli..
  3. Ar Krievijas Federācijas valdības 2005. gada 27. oktobra dekrētu N 645 apstiprinātie izstrādātāju ceturkšņa pārskatu iesniegšanas noteikumi par tādu darbību īstenošanu, kas saistītas ar līdzekļu piesaistīšanu no dalītās būvniecības dalībniekiem, garantē valsts kontroli pār objekta būvniecību.
  4. Tiesības piesaistīt iedzīvotāju (kapitāla daļu turētāju) līdzekļus no attīstītāja rodas tikai pēc tam, kad valsts reģistrēta zemes gabala īpašumtiesības vai nomas tiesības, saņemta būvatļauja un sastādīta un publicēta projekta deklarācija.
  5. Attīstītājs uzņemas nejaušas koplietošanas objekta pazaudēšanas risku pirms tā nodošanas akcionāra īpašumā.
  6. Kopīgas būvniecības dalībnieka nāves gadījumā viņa tiesības un pienākumi pāriet mantiniekiem.
  7. Pērkot nekustamo īpašumu, noslēdzot vienošanos par dalību kopīgā būvniecībā tikai personīgām un ģimenes vajadzībām, nevis uzņēmējdarbībai, attiecības, kas izriet no līguma un kuras nereglamentē likums par dalību dalītā būvniecībā, regulē patērētāju tiesību aizsardzības likumi.
  8. Dalītās līdzdalības būvniecībā objekta kvalitātes garantijas ir noteiktas likuma “Par dalību daudzdzīvokļu māju un citu nekustamo īpašumu objektu kopīgā būvniecībā” 7.pantā. Saskaņā ar šī raksta noteikumiem garantijas laiks pabeigtam īpašumam nevar būt mazāks par pieciem gadiem. Gadījumā, ja novirzes no līguma noteikumiem ir pasliktinājušas objekta kvalitāti, kā arī rodas citi trūkumi, dalītās būvniecības dalībniekam ir tiesības prasīt no attīstītāja saprātīgā termiņā (bez maksas) novērst trūkumus vai samazināt līguma cenu, vai atlīdzināt trūkumu novēršanas izmaksas..

Kā redzat, likums “Par dalību daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamo īpašumu objektu kopīgā celtniecībā” sniedz plašas garantijas kapitāla daļu turētāju tiesībām, taču, lai izmantotu šīs garantijas, jums jāzina savas tiesības un jāpievērš pienācīga uzmanība dažādiem līguma noteikumiem par dalību dalītā būvniecībā..

Kā pasargāt sevi no dažādiem riskiem, piedaloties kopīgā celtniecībā

Likumdošana, kā arī dzīve kopumā nedod pilnīgas ekonomiskās drošības garantijas, slēdzot jebkādus civiltiesību nolīgumus, īpaši investīciju līgumus. Tomēr ir iespējams un pat nepieciešams pēc iespējas vairāk aizsargāt sevi un savu labsajūtu no nepatīkamās nepārvaramas varas. Kā to var izdarīt??

  1. Pirmkārt, jāizpēta likums “Par dalību daudzdzīvokļu māju un citu nekustamo īpašumu objektu kopīgā būvniecībā”. Pat ja jūs lūdzat profesionālu juristu palīdzību, ir ieteicams zināt tiesību aktu pamatnormas koplietošanas būvniecības jomā.
  2. Sadarbojieties ar uzņēmumu, kurš ir pierādījis sevi būvniecības tirgū, ar lieliem aktīviem, bez ievērojamiem parādiem un tīras reputācijas. Likums “Par dalību daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamo īpašumu objektu koplietošanā” paredz attīstītāja pienākumu jebkurai personai, kura piesakās, uzrādīt dibināšanas dokumentus, valsts reģistrācijas apliecību, nodokļu reģistrācijas apliecību, finanšu un ekonomiskos pārskatus, gada pārskatus par pēdējiem trim gadiem, un arī revidenta ziņojumu par pagājušo gadu. Ja jūsu reģionā ir pilsoniska asociācija kapitāla daļu turētāju tiesību aizsardzībai, tad tur var iegūt ievērojamu daudzumu informācijas par celtniecības uzņēmumu darbībām, kas nodarbojas ar kapitāla celtniecību..
  3. Noslēgt līgumu par dalību dalītā būvniecībā, nevis citus līgumus, kas ļauj attīstītājam apiet likumu “Par dalību daudzdzīvokļu māju un citu nekustamo īpašumu objektu kopīgā būvniecībā”.
  4. Pārbaudiet attīstītāja īpašumtiesību dokumentus zemes gabalam, uz kura tiek vai tiks veikta būvniecība (īpašumtiesību sertifikāts vai nomas līgums); pārliecinieties, ka attīstītājam ir atļauja daudzdzīvokļu ēkas celtniecībai, kā arī, ka projekta deklarācija tiek pienācīgi publicēta un (vai) ievietota.
  5. Slēdzot līgumu, īpašu uzmanību pievērsiet līguma objektam, termiņam un cenai. Atcerieties, ka, ja līgumā nav neviena no šiem nosacījumiem, tiesa to var pasludināt par spēkā neesošu. Lūdzu, ņemiet vērā, ka līgums stājas spēkā tikai pēc valsts reģistrācijas.
Novērtējiet šo rakstu
( Vēl nav neviena vērtējuma )
Laimonis Padomnieks
Pareizu padomu sniegšana par jebkuru tēmu
Comments: 1
  1. Rihards Cīrulis

    Kādu veidu riski un garantijas ir iespējams saistīt ar kopīgu būvniecību? Vai ir kādi noteikumi vai regulējums attiecībā uz šo jautājumu Latvijā? Kā var nodrošināt, lai darbība būtu godīga un atbildīga no visu iesaistīto pušu puses? Kādi ir iespējamie pasākumi, lai samazinātu risku un palielinātu garantijas kopīgās būvniecības projektos?

    Atbildēt
Pievienojiet komentārus