Ko sagaidīt nekustamā īpašuma tirgū 2015. gadā: tendences, riski un cenu prognozes

Nekustamā īpašuma pirkšanas riski krīzes laikā

No pirmā acu uzmetiena ieguldīšana nekustamajā īpašumā krīzes laikā šķiet saprātīga ideja, bet krieviem, kuri gatavojas izmantot šādu ieguldījumu metodi, jāņem vērā visi iespējamie riski.

Īres mājokļu rentabilitātes samazināšanās

Saskaņā ar portāla Rosrielt datiem, vien 2014. gada decembrī 2 istabu dzīvokļu vidējās īres cenas lielākajā daļā lielo Krievijas pilsētu ir ievērojami kritušās: Maskavā – par 13,5%, Vladivostokā – gandrīz par 30%, Tjumeņā – par 16% , Belgorodā – par 11%.

2015. gadā eksperti prognozē vēl lielāku īres cenu kritumu, jo krītas krievu maksātspēja, un ietaupījumu saglabāšanas dēļ iegādāto nekustamo īpašumu dēļ neizbēgami palielināsies īrēto dzīvokļu skaits. Vislielākos zaudējumus nodarīs luksusa dzīvokļu īpašnieki, kuru cenas saskaņā ar dažām prognozēm samazināsies par gandrīz 40%.

Līdz ar ienākumu samazināšanos 2015. gadā palielināsies arī iznomātāju izdevumi sakarā ar plānoto nekustamā īpašuma nodokļa pieaugumu aptuveni 3 reizes.

Dzīvokļu pirkšanas risks saskaņā ar dalītiem būvniecības līgumiem

Akcionāri riskē palikt bez dzīvokļa, ja attīstītājs nepabeidz mājas celtniecību un naudu atdod klientiem. Tā kā Centrālās bankas diskonta likme tiek palielināta līdz 17%, šādu situāciju rašanās varbūtība daudzkārt palielinās, jo milzīgs skaits krievu jauno ēku tiek būvētas no aizņemtas naudas. Tā, piemēram, tikai dažas nedēļas pēc diskonta likmes palielināšanas, lielais būvniecības uzņēmums Morton paziņoja, ka 2015. gadā jauno projektu izlaide tiks samazināta par 35%.

Grūtības iegūt nekustamo īpašumu ar hipotēku

Saskaņā ar dažiem ziņojumiem ar hipotēkām iegādāto dzīvokļu īpatsvars Krievijas tirgū ir 30%, nekustamajiem īpašumiem jaunbūvēs šis skaitlis ir vēl lielāks – 50%. Šis finanšu instruments bija galvenais mājokļu būvniecības izaugsmes “virzītājspēks”.

2015. gadā daudziem krieviem šī nekustamā īpašuma pirkšanas iespēja kļūs vienkārši neizturama, jo pēc tam, kad Centrālā banka paaugstinās diskonta likmi, procentu likmes par hipotēkām Krievijas bankās būs 18-20%. Un maz ticams, ka valdības subsīdijas, kuras ir neizmaksājamas daudzām hipotēku kredītņēmēju kategorijām, kaut kā radikāli ietekmēs situāciju..

Kas ietekmēs cenu veidošanu

Ir ļoti grūti sastādīt precīzas prognozes par to, kā 2015. gadā uzvedīsies nekustamā īpašuma cenas Krievijā, taču ir vairāki faktori, kas ietekmēs mājokļu cenu veidošanos visa gada garumā..

Nekustamā īpašuma nodokļa palielināšana

Šis faktors novedīs pie pieprasījuma samazināšanās pēc lielpilsētu mājokļiem, jo ​​Maskavā parasti dzīvokļiem ir ļoti augsta kadastrālā vērtība, un tieši no šī rādītāja tiek aprēķināta nekustamā īpašuma nodokļa summa..

Rubļa kursa svārstības

Dzīvokļu cenas ir tieši atkarīgas no rubļa kursa. Paredzams, ka tuvākajā laikā valūtas kurss stabilizēsies, jo valdības pasākumi jau ir sākuši rīkoties, kas tika veikti nacionālās valūtas atbalstam. Šo faktu atzina pat SVF pārstāvji pirms dažām dienām sagatavotā paziņojumā..

Pastāv viedoklis, ka rubļa kurss attiecībā pret dolāru 2015. gadā nostiprināsies, kas novedīs pie rubļa cenu krituma nekustamajam īpašumam par vairāk nekā 10%.

Iedzīvotāju ienākumu līmenis

Krievu ienākumu samazinājums, kas paredzēts 2015. gadā, novedīs pie ievērojama mājokļu pieprasījuma samazināšanās. Pēc analītiskā centra Est-a-Tet darbinieku domām, pieprasījuma kritums var būt par 30%, un, ja ekonomiskā situācija valstī ilgstoši saglabājas nestabila – par 40–60%. Turklāt visvairāk samazināsies pieprasījums pēc elitāriem nekustamajiem īpašumiem. Budžeta mājokļu pirkumu īpatsvars samazināsies daudz mazāk, jo daudzi krievi krīzes apstākļos iegulda līdzekļus nekustamajos īpašumos, kurus var pārdot visātrāk.

Centrālās bankas diskonta likmes palielināšana līdz 17%

Šis faktors ietekmēs cenas jaunām ēkām, kas uzceltas par kredīta naudu. Tagad maksājumi attīstītājiem par banku aizdevumiem būs daudz lielāki, un, protams, tas tiks kompensēts, paaugstinot mājokļa izmaksas. Tātad, saskaņā ar attīstības kompānijas “Khimki Group” partnera prognozēm, cenas var pieaugt par 8-12%.

Kādu mājokli ir izdevīgāk iegādāties krīzes apstākļos

Īpašuma tips

Daudzsološākie mājokļi krīzes laikā ir dzīvokļi otrreizējā tirgū, kas uzcelti 2005.-2010. Viņu priekšrocības ir acīmredzamas: šādas mājas nolietojuma ziņā daudz neatšķiras no jaunbūvēm, tajās esošos dzīvokļus var iegādāties ar lielu atlaidi, un turklāt šim mājoklim ir gatava apdare, tāpēc tā īpašniekiem nebūs jādzīvo pastāvīgas atjaunošanas stāvoklī..

Arī šogad vērts pievērst uzmanību nekustamajiem īpašumiem jaunajās ēkās. Kritušo iedzīvotāju ienākumu un augsto hipotēku likmju dēļ dzīvokļi šādās mājās netiks izpārdoti pārāk ātri, un attīstītāji, visticamāk, tos pārdos ar lielām atlaidēm. Bet tas ir pārāk riskanti, lai iegādātos mājokļus mājās nulles stadijā, ideāls variants ir jaunas ēkas jaunākajā celtniecības stadijā. Šajā gadījumā var cerēt, ka attīstītājam būs pietiekami daudz līdzekļu, lai pabeigtu mājas celtniecību. Jums jāpievērš uzmanība arī līdzdalībai valsts uzņēmumu celtniecībā. Tas palielina iespēju, ka būvniecība tiks pabeigta grafikā..

Vēl viens interesants nekustamā īpašuma veids ir dupleksi un rātsnami vidējā un budžeta cenu segmentā. Šādi mājokļi katru gadu gūst arvien lielāku popularitāti Krievijas megapilsētu iedzīvotāju vidū. Tāpēc pēc dažiem gadiem to, visticamāk, pārdos par augstāku cenu..

Atrašanās vieta

Vislabāk ir iegādāties mājokli parastās guļamvietās. Šādi dzīvokļi būs pieprasīti jebkurā ekonomiskajā situācijā, un tos var viegli pārdot vai izīrēt. Jāpievērš uzmanība arī apkārtnes infrastruktūrai: metro, veikaliem, tirgiem, bērnudārziem, skolām – tas viss ietekmē mājokļu pievilcību potenciālajiem pircējiem.

Cenu segments

Protams, jums vajadzētu dot priekšroku ekonomiskās klases mājokļiem, ko var atļauties lielākais skaits krievu. Pievērsiet uzmanību luksusa nekustamajam īpašumam tikai tad, ja dzīvoklis tiek uzskatīts par ilgtermiņa ieguldījumu. Nākamajos gados to var būt grūti pārdot, un rentabilitāte no izīrēšanas būs zema, taču agrāk vai vēlāk ekonomiskā krīze beigsies, un tad šāda mājokļa cena neizbēgami sāks celties.

Iegādes laiks

Jums nevajadzētu steigties pirkt māju. Pakāpeniski samazināsies pieprasījums tirgū un iedzīvotāju maksātspēja, no kuras atkarīga nekustamā īpašuma cena. Attiecīgi visoptimālākais laiks dzīvokļa iegādei ir gada otrā puse vai pat 2015. gada beigas..