...

Pārskats par Maskavas nekustamā īpašuma tirgu 2011. gada februārī

2011. gada februārī saskaņā ar Maskavas nekustamā īpašuma tirgus pārskatu zemes gabalu cenas irsama augstuma, vidēji celtniecības projekti ir pieejami par zemākām cenām, un augšupvērstā tirgus daļa ir ievērojami pieaudzis. Maskavas nekustamā īpašuma tirgus katru gadu attīstās, un tas atbilst modernajām tendencēm konvertējošās pilsētas tirgus dinamikā.

Aizvadītais februāris diezgan sarežģītā situācijā vietējā nekustamā īpašuma tirgū pievienoja daudz intrigu. No vienas puses, ir apstākļi, kad mājokļa izmaksām vajadzētu pieaugt, un diezgan strauji. Krīze jau atkāpjas.

Maskavas nekustamā īpašuma tirgus
Mihails Brovkins. Kotelnicheskaya krastmala. 2005. gads

Hipotēku kreditēšana sāka atdzīvoties, un tā kļūst arvien pieejamāka. Nav iespējams neņemt vērā naftas cenu pieaugumu, melnā zelta cenas februārī sasniedza rekordu. Šķiet, ka tam visam, ņemot vērā zemo jauno mājokļu būvniecības līmeni galvaspilsētā, vajadzēja paaugstināt dzīvokļu cenas. Bet par spīti visam, kvadrātmetra cena nesteidzas augt.

Mājokļu sekundārajā tirgū situācija joprojām ir diezgan stabila

Saskaņā ar analītiskā centra “Nekustamā īpašuma tirgus rādītāji” datiem 2011. gada februārī galvaspilsētas mājokļa izmaksu indekss palielinājās par gandrīz 1% no 4530 USD līdz 4573 USD par kvadrātmetru, tas ir, pieaugums ir minimāls un ir inflācijas līmenī. Tas, savukārt, var būt saistīts arī ar dolāra vērtības samazināšanos februārī. Runājot par dzīvokļu rubļa cenām Maskavā, tās paliek spēkā. Tātad februārī vidējā kvadrātmetra cena Maskavā rubļa izteiksmē bija aptuveni 135 tūkstoši rubļu par kvadrātmetru.

Maskavā vislielākais pieprasījums ir pēc ekonomiskās klases mājokļiem.

Ja mēs ņemam vērā cenu izmaiņas pēc mājokļa veida, tad situācija nav vienāda. Vislielākais cenu pieaugums vērojams zemo izmaksu segmentos: paneļu mājas (+ 1,3%), ieskaitot veco dzīvojamo fondu, 1 istabas (+ 1,2%) un 2 istabu (+ 1,1%) dzīvokļi. Dārgās mūsdienu monolītās ķieģeļu mājās ir pat cenu pazemināšanās (-0,9%), daudz istabu dzīvokļu segmentā gandrīz nepalielinās (+0,2). Līdz ar to, tāpat kā janvārī, Maskavā vislielākais pieprasījums ir ekonomiskās klases mājokļiem. Lēti dzīvokļi tiek izsvītroti no tirgus, un pieaug zemākas cenu kategorijas dzīvokļu cenu pieauguma tempi.

Dzīvokļu izmaksas galvaspilsētas rajonos februārī raksturo līdzīga dinamika – lielākais pluss tika atzīmēts lētajos mikrorajonos: Južnoje Medvedkovo, Severnojes Medvedkovo, Perovā, Babuškinskajā, Ščukino, Tušinskajā, Žulebīno, Metrogorodokā, Pokrovskojē-Stresņevovo, Streļņvovo, Streļģvovo, Streļņevskejā. Cenu pieaugums šajās teritorijās bija vidēji 1,8% līdz 2,2%. Tajā pašā laikā daudzos dārgos Maskavas centra apgabalos februārī cenas bija pat sarkanas, piemēram: marksistiem, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Majakovskaya, Frunzenskaya, Ļeņina bibliotēka, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Taganyaska, Taganyaska, Taganyaska , Borovitskaya (no -1% līdz -0,4%).

Ja ņemam vērā Maskavas rajonu dzīvokļu cenu dinamiku 2011. gada februārī: Centrālais rajons nemainās, Rietumu rajons – nelielā mīnusā (-0,2%). Lētākie rajoni ir visaugstākajā plusā: visi rajoni ārpus Maskavas apvedceļa (+ 1,9%), kā arī Austrumu rajons (+ 1,0%) un Ziemeļaustrumu rajons (+ 1,4%)..

Jaunu ēku tirgus manāmi atjaunojās februārī

Pēc nelielas aktivitātes samazināšanās galvaspilsētas jauno ēku tirgū, kas tika atzīmēts janvārī, februāris, kā tas faktiski tika prognozēts, iezīmējās kā pamanāma aktivizēšanās gan attīstītājiem, gan potenciālajiem pircējiem. Saskaņā ar uzņēmuma Azbuka Zhilya analītiķu teikto, 2011. gada februārī potenciālais pieprasījums pēc jaunām ēkām, ko noteica potenciālo pircēju pieprasījumu skaits gan Maskavā, gan Maskavas reģionā, palielinājās par 10-15%, salīdzinot ar janvāri.

Dzīvokļi Maskavā
Jurijs Pimenovs. Kāzas rītdienas ielā. 1962. gads

Pēc pētnieku domām, šis fakts ir saistīts arī ar faktu, ka janvāra beigās ievērojamai daļai klientu, kuri vērsās pie viņiem, vienkārši nebija laika pieņemt lēmumu iegādāties māju, un darījums tika atlikts uz februāri. Tā rezultātā februārī salīdzinājumā ar janvāri jaunajās ēkās nopirkto dzīvokļu skaits ir palielinājies vairāk nekā divas reizes.

Turklāt februārī daži attīstītāji ienesa tirgū savus jaunos īpašumus. Tā rezultātā atklātajā pārdošanā Maskavā būvēto jauno dzīvojamo ēku skaits palielinājās par 1,8% un gandrīz sasniedza 370 vienības, tirgū piedāvāto dzīvokļu skaits, salīdzinot ar janvāri, savukārt, palielinājās par 3,4%.

Pēc Artjoma Ržavska, aģentūras Azbuka Zhilya aģentūras konsultāciju un analītikas nodaļas vadītāja, Maskavas reģionā, izstrādātāji ir sākuši vēl aktīvāk reklamēt jaunus projektus. Tajā pašā laikā pieprasījums pēc esošajiem ierosinātajiem objektiem šeit ievērojami pārsniedz metropoles rādītājus. Tādējādi, pēc uzņēmuma datiem, 2011. gada februārī Maskavas apgabala jauno ēku tirgū salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi gan piedāvāto īpašumu skaits (aptuveni 700), gan pārdodamo dzīvokļu skaits pieauga par 2,3%..

Ir arī vērts atzīmēt, ka februārī Maskavā tika atsākta pārdošana vairākos luksusa dzīvojamos kompleksos. Tas noveda pie tā, ka vidējā cena par kv. m jaunbūvēs galvaspilsētā palielinājās par 2,5%, salīdzinot ar janvāri: ņemot vērā augstāku cenu kategoriju mājokļus, cena bija aptuveni 211 tūkstoši rubļu.

Pēc daudzu ekspertu domām, nav tiešas saistības starp naftas cenu dinamiku un nekustamā īpašuma cenām..

Netika novērotas līdzīgas tendences Maskavas reģionā. Maskavas reģionā vispieprasītākie mājokļi joprojām ir ekonomiskās klases dzīvokļi. Daži no pastāvīgajiem objektiem ir pārcēlušies uz augstāku gatavības pakāpi. Tajā pašā laikā tirgū ienāca vairāki jauni projekti, kas kompensēja cenu dinamikas tempu.

2011. gada februāra beigās vidējā cena par kv. m jaunās ēkās Maskavas reģionā sasniedza 63,1 tūkstoti rubļu. Līdz ar to cena saglabājās janvāra līmenī.

Kāpēc mājokļu cenas neveic strauju kāpumu pēc augošajām naftas cenām un manāmās ekonomikas finanšu nozares atveseļošanās?

Pirmkārt, tirgus nekavējoties nereaģē uz šiem faktoriem, ir laika nobīde. Ja līdz februāra beigām naftas cena pieauga līdz rekordlīmenim (USD 120 par barelu par Brent), tad nekustamo īpašumu tirgū tas atspoguļosies tikai dažus mēnešus vēlāk. Bet pat šeit tas nav tik vienkārši. Kā jūs zināt, naftas cena sāka pieaugt jau pagājušās vasaras beigās, kad līdz 2010. gada beigām tā pieauga no 70 USD par barelu līdz 95 USD, tas ir, pieaugums bija jau 35%. Tajā pašā laikā nekustamā īpašuma tirgū nebija būtisku cenu lēcienu gan rudenī, gan ziemā..

Pēc daudzu ekspertu domām, nav tiešas saistības starp naftas cenu dinamiku un nekustamā īpašuma cenām. Neapšaubāmi, tie ir savstarpēji saistīti vispārējā makroekonomikā. Tomēr šīs attiecības ir nelineāras un nav tik vienkāršas, lai būtu iespējams iegūt precīzu melnā zelta cenas ietekmes uz nekustamo īpašumu Krievijā modeli. Ja analizējam vispārējo situāciju, pēdējos gados nekustamais īpašums un nafta biežāk parādīja nevis pretēju dinamiku, bet atkārtoja viens otru.

Arī attiecībā uz pašreizējo jauno ēku deficītu galvaspilsētā aina nav skaidra. Patiešām, jauno mājokļu nodošanas ekspluatācijā Maskavā pēdējos gados ir ievērojami samazinājies no 4,8 kv. m 2007. gadā līdz 1,8 miljoniem kvadrātmetru. m., 2010. gadā. Tomēr jāatzīmē, ka no 4,5 līdz 4,8 miljoniem kvadrātmetru, kas tika uzcelti pirms krīzes, tikai aptuveni 1,5 miljoni kvadrātmetru tika laisti tirgū brīvai pārdošanai. Atlikušie 70 – 80% bija paredzēti sociālajiem mājokļiem, būvēts uz budžeta līdzekļu rēķina. Līdz ar to jauno mājokļu piedāvājuma apjoms tirgū palika aptuveni tādā pašā līmenī kā pirms krīzes.

Kāds mums ir rezultāts? Šķiet, ka cenu pieaugumam ir daudz iemeslu, taču, sīki izpētot, to objektīvā ietekme uz Krievijas nekustamā īpašuma tirgu ir ļoti pretrunīga..

Kas notiks tālāk?

No visa iepriekšminētā mēs varam secināt, ka nākamajos mēnešos nav pamata gaidīt strauju kvadrātmetra cenu pieaugumu Maskavā un patiešām visā Krievijā. Pilnīgi iespējams, ka tiks novēroti pašreizējie vidējo cenu rādītāju pieauguma tempi aptuveni 1-2% mēnesī. Ņemiet vērā, ka valūtas maiņas kursa izmaiņas pašas pielāgos cenu līmeni. Ja dolārs turpina vājināties, tad, pieaugot rubļa mājokļu cenām galvaspilsētā par 1%, cenu kāpums dolāru izteiksmē var būt – 2–3% vai pat vairāk.

Pēc dažu ekspertu domām, 2011. gada otrajā pusē var gaidīt straujāku cenu kāpumu, kas galvenokārt kritīsies uz ekonomiskās klases mājokļiem. Pirmkārt, tas var būt saistīts ar vēlēšanām, jo ​​tāda ir cenu uzvedība, kas tika novērota 2004. un 2008. gada vēlēšanās. Otrkārt, ir pilnīgi iespējama globālās inflācijas ietekme uz vietējā nekustamā īpašuma tirgu, kas arvien straujāk palielinās neatbalstītas naudas nepamatotas drukāšanas dēļ. Šādos apstākļos nekustamais īpašums var sākt to atgūt ātrāk. Šajā gadījumā rubļa cenu dinamika objektīvāk atspoguļos situāciju dolāra cenā.

Kopumā nevajadzētu gaidīt straujus nekustamā īpašuma cenu lēcienus galvaspilsētā visa gada garumā.

Novērtējiet šo rakstu
( Vēl nav neviena vērtējuma )
Laimonis Padomnieks
Pareizu padomu sniegšana par jebkuru tēmu
Comments: 1
  1. Anda Liepa

    Vai jūs varat pateikt, kāda ir nekustamā īpašuma tirgus tendence Maskavā 2011. gada februārī?

    Atbildēt
Pievienojiet komentārus