Kāpēc mājokļi Maskavā kļūst dārgāki

Tikai šī gada pēdējos 9 mēnešos tādos Maskavas apgabalos kā Krasnoselsky un Cheryomushki dzīvojamā nekustamā īpašuma 1 kvadrātmetra cena pieauga par vairāk nekā 34%. Šo informāciju sniedza analītiskais centrs “Nekustamā īpašuma tirgus rādītāji”, un tā veidoja pamatu galvaspilsētas rajonu reitingam, kuru dzīvokļu izmaksas pieauga ar visaugstākajām likmēm.

Speciālistiem, ieskaitot Reģionālās attīstības ministrijas pārstāvjus, izdevās identificēt četrus būvmateriālu cenu pieauguma iemeslus:

• pārmērīgs pieprasījums pēc piedāvājuma, jo īpaši reģionos, kur tiek īstenoti federālas nozīmes kapitāla celtniecības projekti;
• inerto materiālu: smilšu, šķembu, keramzīta un sijājumu pārdošanas cenas palielināšanās;
• tarifu pieaugums kravas pārvadājumiem, kas ir saistīts arī ar benzīna cenu pieaugumu mūsu valstī;
• enerģijas cenu pieaugums.

Pēc betona ražošanas uzņēmumu pārstāvju vārdiem, inerto materiālu, kas ir viena no betona maisījuma galvenajām sastāvdaļām, izmaksas tikai pēdējos sešos mēnešos ir pieaugušas 7 reizes un rezultātā ir pieaugušas gandrīz par 15-20%. Izstrādātāji atzīmē, ka kopš gada sākuma būvniecības izmaksas ir palielinājušās vidēji par 6-8%, un gada beigās tās var pieaugt par 20%.

Palielināts pieprasījums pēc mājokļiem

Protams, nav iespējams “norakstīt” Maskavas dzīvokļu pieprasījuma pieaugumu tikai pie naftas un gāzes nozares darbiniekiem, kuri faktiski veido tikai nelielu procentu no kopējā nekustamā īpašuma pircēju skaita. Tomēr eksperti vienbalsīgi atzīmē, ka šogad pieprasījums pēc mājokļiem ir pieaudzis vismaz par 25%.

Vislielākais pieprasījums ir pēc jaunbūvēm, kuru mājokļa 1 kvadrātmetra izmaksas nepārsniedz 170 tūkstošus rubļu, kā arī dzīvokļiem vecās ķieģeļu mājās un monolītās ēkās ar “otro svaigumu”, tas ir, būvētām pirms 3-5 gadiem.

Pieprasījums pēc salīdzinoši lētiem vienistabas un divistabu dzīvokļiem paneļu ēkās un maziem, ekonomiskiem vienas guļamistabas dzīvokļiem nelielā platībā, kas atrodas galvaspilsētas “labajos” prestižajos rajonos, ir stabils.

Kredītu un aizdevumu programmu pieejamība

Šis mājokļu cenu pieauguma iemesls galvaspilsētā, protams, nav tieši, bet gan pateicoties pieprasījuma pieaugumam. Pēc analītiķu domām, arvien vairāk krievu var atļauties hipotēku, kuras procentu likme pēdējā gada laikā ir samazinājusies līdz 11,9%. Saskaņā ar ideju laboratorijas Penny Lane Realty veiktā pētījuma rezultātiem tas ir vēsturiski zems visu novērojumu laiku. Salīdzinājumam – iepriekšējā gadā hipotēku kredītu vidējā procentu likme bija 14-15%.

Arī procentu likmes ārvalstu valūtā izsniegtajām hipotēkām samazinājās, kaut arī ne tik ievērojami – no 10.5% līdz 10.4%.

Protams, bankas nesteidzas samazināt likmes kredītiem, kas izsniegti uz ilgu laiku – 15-20 gadiem, taču tomēr ar pārliecību var apgalvot, ka lēnām, bet vienmērīgi palielinās to krievu skaits, kuri hipotēkas uzskata par vienīgo mājokļa iegūšanas veidu..

Daudzi nekustamo īpašumu attīstītāji piesaista pircējus ar iespēju iegādāties mājokli pa daļām, par kuru interese arī pēdējos mēnešos ir samazinājusies..

Valdība savukārt sola, ka līdz 2030. gadam 60% jauno ģimeņu, kurām nepieciešami labāki mājokļa apstākļi, varēs iegādāties dzīvokli ar atvieglotiem hipotēkām, ko paredz valsts programma. Šajā sakarā analītiķi atgādina situāciju, kas attīstījās galvaspilsētā 2007. – 2008. Gadā, kad beznodokļu aizdevumu ieviešana bez iemaksas un no tā izrietošais straujš pieprasījuma pieaugums pēc mājokļiem noveda pie tā, ka 1 kvadrātmetra izmaksas palielinājās vidēji par 2 tūkstošiem dolāru..

Tomēr daži eksperti neuzskata hipotēku un aizdevumu likmju samazināšanu par tik nozīmīgu faktoru mājokļa izmaksu palielināšanai. Pēc ekspertu domām, pat ja hipotēkas likme ir nulle, pārliecinošs skaits maskaviešu, kuri saņem algu, kas zemāka par vidējo, joprojām nevar atļauties iegādāties pārāk dārgus Maskavas “kvadrātmetrus”.

Iespēja atkārtot finanšu krīzi

Nav noslēpums, ka jaunākās, ne pārāk optimistiskās ziņas par ES finanšu tirgu un valsts parāda pieaugumu ASV lika ekspertiem runāt par jaunas krīzes kārtas iespējamību, kas pasaules ekonomiku skāra 2008. gadā..

LeRoy Neiman. Amerikas birža. 1986. gads

Atmiņas par strauju dolāra kursa pieaugumu un vispārējo nestabilitāti joprojām ir pārāk svaigas, un pati situācijas atkārtošanās iespēja daudziem investoriem, kas nav pārliecināti par turpmāko situāciju biržās, banku iestādēs un vērtspapīru kotējumu pieaugumu, ir piespiedusi ieguldīt tik drošas un augošas cenas iegādē. strauji attīstīts nekustamais īpašums.

Tādējādi, ja pašas krīzes laikā, 2009. gadā, mājokļa izmaksas Maskavā nedaudz samazinājās, gaidot jaunu krīzes periodu, cenas atkal sāk celties..

Paplašinot Maskavas robežas

Eksperti jau sagaida strauju nekustamo īpašumu vērtības pieaugumu (vismaz par 20-25%) dienvidu un dienvidrietumu administratīvajos rajonos, kuri pēc galvaspilsētas paplašināšanas kļūs par centrālo.

Tomēr daudzi analītiķi prognozē mājokļa izmaksu pieaugumu galvaspilsētas centrālajos rajonos, kas tuvākajā nākotnē tiks sadalīti “vecajos” un “jaunajos”. Turklāt cenu kāpums sākās ilgi pirms jebkādu celtniecības darbību uzsākšanas tikko pievienotajās teritorijās, un, sākoties “jaunās” Maskavas attīstībai, cenu lēciens var kļūt vēl nozīmīgāks..

Būvniecības aizliegums trešajā riņķī un būvniecības platību samazināšana citos Maskavas apgabalos

Šā gada martā jaunais galvaspilsētas mērs Sergejs Sobjaņins paziņoja par iespēju ieviest aizliegumu jaunu ēku celtniecībai trešajā transporta lokā. Un, lai arī šobrīd varas iestādes nerunā par pilnīgu aizliegumu, bet gan par ierobežojumu ieviešanu, šāds lēmums jau ir izraisījis pieprasījuma palielināšanos pēc dzīvokļiem galvaspilsētas centrālajos rajonos, jo tuvākajā nākotnē šeit piedāvājums var ievērojami samazināties..

Pašlaik Pilsētas plānošanas un zemes komisija pārskata jau noslēgtos līgumus ar izstrādātājiem, un tikai daži no tiem tiks atjaunoti, bet pārējie, kas viena vai otra iemesla dēļ neatbilst Maskavas varas iestādēm, tiks izbeigti. Mēra birojs uzsver, ka tas tiek darīts pašu galvaspilsētas iedzīvotāju ērtībām, lai novērstu turpmāku ēku sablīvēšanos.

Jebkurā gadījumā Maskavā ir arvien mazāk teritoriju, kuras var izmantot kā būvlaukumu, tāpēc nav pamata rēķināties ar masveida attīstību un daudzu jaunu priekšlikumu parādīšanos tirgū..

Dolāra maiņas kurss un inflācija

Ir vēl divi diezgan objektīvi faktori, kas ietekmē nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu ne tikai galvaspilsētā, bet visā valstī. Tā kā kvadrātmetru izmaksas visbiežāk tiek izteiktas dolāros, tad, palielinoties Amerikas valūtas maiņas kursam, pieaug arī nekustamā īpašuma cenas. Tiesa, tas attiecas tikai uz cenām rubļos.

Amerikas Savienotajās Valstīs septembrī inflācijas līmenis bija 3,9%, un ekonomisti jau sāka runāt par ekonomiskās situācijas pasliktināšanos.

Visi eksperti nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu pēc inflācijas līmeņa sauc par normālu un pat nepieciešamu. Tomēr jāpatur prātā, ka Krievijas inflācijas līmenis, kas šogad saskaņā ar finansistu prognozēm var sasniegt 5–7%, Eiropai un Amerikas Savienotajām Valstīm tiks uzskatīts par īpaši augstu. Piemēram, Amerikas Savienotajās Valstīs septembrī inflācija bija 3,9%, un ekonomisti jau ir sākuši runāt par ekonomiskās situācijas pasliktināšanos. Un Eiropas Savienībā inflācijas līmenis oktobra beigās bija tikai 2,1%.

Vēlēšanas

Daudzi eksperti uzskata, ka prezidenta vēlēšanu priekšvakarā nekustamā īpašuma cena sāk pieaugt straujāk nekā parasti. Visticamāk, šāda savienojuma pamatā ir cerības uz izmaiņām, kuras noteikti notiks līdz ar varas maiņu valstī. Līdzīga situācija Krievijā tika novērota katru reizi pirms prezidenta vēlēšanām, tāpēc eksperti jau pārliecinoši runā par pašreizējo tendenci..

Mihails Natarevičs. Vēlēšanas ciematā. 1975. gads

Pēc ekspertu domām, vēlēšanu kampaņa ir daudz naudas “ritināšanas”, kā arī nestabilitātes laiks, kas izraisa aktivitātes pieaugumu nekustamā īpašuma tirgū. Turklāt, vēloties piesaistīt vēlētājus, tieši pirms vēlēšanām varas iestādes sāk īstenot sociālās programmas, tai skaitā mājokļa nodrošināšanu jaunām ģimenēm, priviliģētām pilsoņu kategorijām un gaidīšanas sarakstā iekļautajiem..

Un, kaut arī pašreizējā prezidenta kampaņa jau ir zaudējusi galveno intrigu, daži analītiķi joprojām uzskata, ka valsts vadītāja maiņa ietekmēs mājokļa izmaksas. Ja nu vienīgi tāpēc, ka jaunajam prezidentam būs jāpieņem lēmums par nekustamā īpašuma nodokli.

Kā redzat, ir diezgan daudz faktoru, kas ietekmē nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu Maskavā. Ne visus tos var uzskatīt par objektīviem, daudzi balstās tikai uz cerībām un pesimistiskām prognozēm..

Jebkurā gadījumā neatkarīgi no tā, vai tam ir šāda ietekme uz mājokļu cenu veidošanos, valdībai vajadzētu padomāt par to: jebkurā citā attīstītajā pasaules valstī kvadrātmetru izmaksu pieaugums galvaspilsētā (un jebkurā citā pilsētā) par vairāk nekā 5-6% izraisītu paniku. un tūlītēji iestāžu pasākumi, un Maskavā mājokļu cenu pieaugums kaut kādu iemeslu dēļ par 34% nav pārsteigums un tiek uzskatīts par diezgan pieņemamu.