Nepilngadīgie – bērnu tiesības dzīvokļu pārdošanā un apmaiņā

Dzīvokļa pārdošana vai maiņa, kā arī citi darījumi ar nekustamo īpašumu kopumā ir viena no tēmām, kas rada visvairāk jautājumu. Turklāt gan paši pārdevēji, gan, protams, pircēji var uztraukties par visu darījumam pievienoto dokumentu pareizu izpildi. Un jo augstāka ir darījuma summa, jo vairāk puses baidās kļūt par krāpnieku upuriem vai vienkārši saskaras ar nepieciešamību pareizi izsniegt dokumentus, savākt papildu sertifikātus un atļaujas.

Šajā rakstā mēs detalizēti nerunāsim par katru darījuma noslēgšanas posmu par nekustamā īpašuma pirkšanu un iegādi, bet skarsim tikai vienu svarīgu jautājumu – bērnu tiesības, kas reģistrēti šajā dzīves telpā vai kuriem pieder daļa dzīvokļa vai mājas.

Nepilngadīgo dalības tēma dažādos nekustamā īpašuma darījumos mūsu valstī kļuva aktuāla 90. gadu sākumā un kopš tā laika nav zaudējusi savu aktualitāti, kas nav pārsteidzoši – saskaņā ar statistiku gandrīz 60% darījumu nekustamā īpašuma tirgū viens no dalībniekiem ir bērns – vai nu pircēja vai pārdevēja puse.

“Šausmu stāsts” pircējam

Skaļa un jau uzmācīga frāze – “Bērni ir mūsu viss!” – reģistrējot dzīvokļa iegādi vai maiņu, tas iegūst īpašu nozīmi un nozīmi. Nepilngadīgie ir neaizsargātākā kategorija, tāpēc valsts varas iestādes ir īpaši modras tieši viņu tiesību ievērošanas dēļ. Ņemiet vērā, ka Krievijas tiesību akti ir ārkārtīgi stingri attiecībā uz nepilngadīgo tiesību aizsardzību. Viņu intereses un tiesības ir praktiski paaugstinātas līdz absolūtai prioritātei, un tās regulē daudzi tiesību akti: Krievijas Federācijas Ģimenes kodekss, Civilkodekss, Likums par dzīvojamā fonda privatizāciju, Konstitūcija, Mājokļu kodekss un citi dokumenti..

Tomēr tāda pati situācija ir izveidojusies arī kaimiņvalstī Ukrainā – tur bērnu tiesības aizsargā Ģimenes kodekss, likumi “Par bezpajumtnieku un ielu bērnu sociālās aizsardzības pamatiem” un “Par bērnu aizsardzību”, kas stingri regulē pārdošanas procesu un citus darījumus ar nekustamo īpašumu, uz kuriem attiecas nepilngadīgie.

Saskaņā ar likumu bērnam vienlīdzīgi ar pieaugušajiem ir visas tiesības, gan uz mājokli, gan uz īpašumu – viņš var mantot vai ziedot nekustamo īpašumu vai tā daļu, piedalīties mājokļa privatizācijā utt. Tajā pašā laikā saskaņā ar Krievijas tiesību aktiem pat vecāki, kā arī citi nepilngadīga bērna likumīgie pārstāvji – aizbildņi vai adoptētāji nevar rīkoties ar viņa īpašumu, iepriekš nesaņemot oficiālas aizbildnības un aizbildnības iestāžu piekrišanu..

Ņemot vērā šo tiesību aktu attieksmi pret bērnu tiesību aizsardzību, potenciālie nekustamā īpašuma pircēji, kur tiek reģistrēti nepilngadīgie, visvairāk biedē ar šādu brīdi: ja tiesa konstatē, ka darījuma rezultātā tiek pārkāptas pārdoto vai apmainītajā teritorijā oficiāli reģistrēto jauno iedzīvotāju tiesības , viņš var pasludināt darījumu par nederīgu.

Kuzma Petrova-Vodkina. Bērnudārzā. 1925. gads

Turklāt šis noteikums attiecas ne tikai uz tiem dzīvokļiem, kur nepilngadīgie ir īpašnieki, bet arī uz tiem nekustamā īpašuma objektiem, kur bērni vienkārši tiek reģistrēti. Vissvarīgākais ir tas, ka, slēdzot darījumus ar nekustamā īpašuma objektiem, kuros bērni ir reģistrēti, saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem aizbildnības un aizbildnības iestāžu atļauja nav nepieciešama.

Tajā pašā laikā Krievijas Konstitucionālās tiesas 2010. gada 8. jūnija rezolūcija Nr. 13-P “Par Krievijas Federācijas Civilkodeksa 292. panta 4. punkta konstitucionalitātes pārbaudes lietu” atzīst, ka, ja darījuma nosacījumi pārkāpj vecāku gādībā esoša bērna izmitināšanas tiesības, tas ir iekļauts tieša pretruna ar Krievijas Federācijas konstitūciju. Šāda pretruna – ja bērns ir bez pajumtes vai saņem mājokli, kas neatbilst sanitārajiem vai citiem standartiem – var kļūt par iemeslu darījuma atzīšanai par spēkā neesošu.

Visādā ziņā izvairīties no šādas nepatīkamās situācijas ir iespējams tikai iegūstot aizbildnības un aizbildnības iestāžu iepriekšēju rakstisku piekrišanu viņu dzīvesvietā nepilngadīgās personas atbrīvošanai, kā arī mājokļa pārdošanai vai maiņai. Pārdevējs, tas ir, mājas vai dzīvokļa īpašnieks šobrīd, ar šo jautājumu nodarbosies, sagatavojot dokumentus ieviešanai. Un pircējam ir jāatceras, ka, izpētot dokumentus par dzīvokli, kas viņiem patīk, ir vērts nekavējoties noskaidrot, vai šajā dzīvojamā rajonā ir reģistrēti nepilngadīgie, kas tieši ir katras mājokļa daļas īpašnieks, un arī ir nepieciešama pilnvarnieku padomes atļauja. Citādi, tas ir, ja nav šī dokumenta, darījums kļūst pārāk riskants..

“Galvassāpes” pārdevējam

Iedomāsimies, ka jūs neesat pircējs, kuram vienkārši jāpārbauda visu nepieciešamo dokumentu pieejamība, proti, pārdevējs, kurš vēlas pārdot dzīvokli, kas pieder jums personīgi vai jūsu ģimenei.

Kas jums jāveic, lai naudu iegūtu rentabli un, vēlams, ātri? Jūs teiksit – novērtējiet dzīvokli, tas ir, lai uzraudzītu šādu nekustamo īpašumu objektu tirgu, savāktu izziņas no izziņām, pases biroja, pārvaldības uzņēmuma, maksātu komunālo pakalpojumu rēķinus utt. Tomēr, ja daļa no dzīvokļa pieder mantojumam, dāvanai vai līdzdalībai privatizācijā, pirmajam solim uz dzīvokļa pārdošanu vajadzētu būt aizbildnības un galvojuma iestāžu apmeklējumam..

Pārdevējam būs jāpārliecina amatpersonas, ka dzīvokļa pārdošanas rezultātā necietīs bērna intereses, tas ir, viņš nepaliks uz ielas, bet pretī saņems līdzvērtīgu dzīvojamo platību. Turklāt vecākiem (aizbildņiem, adoptētājiem) būs jāpierāda, ka pēc šī mājokļa pārdošanas nepilngadīgajam, kuram pieder daļa dzīvokļa vai mājas, īpašuma vērtība nesamazināsies..

Boriss Kustodjevs. Mākslinieka bērni. 1913. gads

Šajā sakarā problēmas var rasties, piemēram, pārdodot dzīvokli Maskavā, lai vēlāk iegādātos lauku māju priekšpilsētā vai citā reģionā. Parastā dzīvokļa izmaksas galvaspilsētas centrā ir nesamērīgas ar nekustamā īpašuma cenām pilsētās netālu no Maskavas un vēl jo vairāk citos reģionos. Tātad, pat ja krampējama divistabu dzīvokļa pārdošana ļaus iegādāties plašu māju, kurā bērnam būs sava istaba, aizbildnības un galvojuma iestādes var neizsniegt atļauju sakarā ar to, ka jauna nekustamā īpašuma cena ir daudz zemāka. Šajā gadījumā vecāki var mēģināt sniegt citus argumentus – ekoloģisko situāciju metropoles centrā, radinieku tuvumu, piemērotu klimatu, labākus dzīves apstākļus, vecākiem labāk apmaksāta darba klātbūtni, skolu un bērnudārzu jaunā vietā, lielu platību jaunu nekustamo īpašumu utt. Tomēr valdības aģentūras reti to ņem vērā, un labākais arguments būtu atvērt norēķinu kontu uz nepilngadīgā vārda, uz kura tiks likta daļa no pārdotā dzīvokļa izmaksām, kas pienākas bērnam, kurš ir viena no darījuma pusēm. Šāds arguments var pārliecināt ierēdņus labāk nekā jebkādas nepamatotas garantijas.

Svarīgs punkts – ņemot vērā iepriekšminētās prasības, var šķist, ka vecākiem vēl pirms dzīvokļa pārdošanas būs jāiegādājas jauns mājoklis, turklāt ne sliktāks par veco. Praksē šāds notikumu pavērsiens bieži vien ir vienkārši nereāls – jaunu māju vai dzīvokli parasti iegādājas ar ieņēmumiem no pārdošanas. Tāpēc aizbildnības iestādes visbiežāk pieprasa vienlaicīgu jaunu mājokļu iegādi ar tādu pašu vai lielāku platību..

Ja bērns nebija mājas īpašnieks, bet vienkārši tika reģistrēts pārdotajā un apmaināmajā apgabalā, tad aizbildnības iestādes nekavējoties viņam pieprasa reģistrēties jaunā dzīves telpā – nopirktā vai jau pieder vienam no vecākiem (aizbildņiem, adoptētājiem). Faktiski šajā gadījumā pasu birojs nepilngadīgo vienkārši neizrakstīs no dzīvokļa bez aizbildnības un galvojuma iestāžu atļaujas.

Vēl dažas nianses

Svarīgs punkts attiecas uz mājokļa privatizāciju, kurā bērns ir reģistrēts – vecāki nevar rakstīt atteikumu piedalīties nepilngadīgā privatizācijā, tāpēc jebkurā gadījumā attiecīgajai daļai dzīvoklī vai mājā jākļūst par privatizētajā dzīvojamā rajonā reģistrēta bērna īpašumu..

Aizbildnības iestādes parasti pieprasa abiem vecākiem ierasties uz atļauju atbrīvot vai pārdot “mājas ar bērnu”. Ja viens no tiem atrodas ārzemēs vai citā reģionā, jums ir jāsniedz viņa rakstiska atļauja veikt nekustamā īpašuma darījumu, ko apliecinājis notārs vai konsulāts. Tas pats attiecas uz vecākiem, kuri smagas slimības dēļ personīgi nevar ierasties aizbildnības iestādēs. Ja atļaujas iegūšanas laikā nav zināma vecāku, kas ir pazaudējuši, atrašanās vieta nav zināma, jums būs jādeklarē meklējamais saraksts un jāgaida, līdz tiek atrasts “zaudējums”. Otrā vecāka atļauja nav nepieciešama tikai vecāku tiesību atņemšanas gadījumā, ja tiesa to atzīst par bezvēsts pazudušu, nāves gadījumā vai ja tēvs ir ierakstīts tikai no mātes vārdiem.

Ja kāds no vecākiem apzināti ignorē uzaicinājumu ierasties aizbildnības iestādēs, lai iegūtu atļauju pārdot dzīvokli un atbrīvotu bērnu, pieprasa naudu viņa parakstam, otrais var pierādīt savas darbības ļaunprātīgo nodomu, sniedzot lieciniekus un godīgi paziņojot aizbildnības padomes pārstāvjiem par visiem viņa ģimenes dzīves apstākļiem. Lēmums šajā gadījumā tiks pieņemts individuāli – ja aizbildnības iestādes atzīst, ka darījums ir bērna interesēs un tā rezultātā tiks uzlaboti viņa dzīves apstākļi vai paaugstināta īpašuma vērtība, tad atļauju var izsniegt bez otrā vecāka piekrišanas, kurš traucē personisku iemeslu dēļ..

Nikolajs Bogdanovs-Beļskis. Bērni pa logu

Patvēruma iestādes atļaujas saņemšana mājokļa, kura daļa pieder bērnam, pārdošanai vai maiņai ir nepieciešama pat tad, ja šobrīd nepilngadīgais nedzīvo šajā dzīvoklī, bet ir reģistrēts citā apgabalā un pat citā reģionā vai štatā..

Bērna, kas jaunāks par 10 gadiem, reģistrācija ir iespējama tikai viena no vecākiem reģistrācijas vietā, tāpēc nebūs iespējams reģistrēt bērnu pie draugiem un paziņām, lai iegūtu atļauju izņemt viņu no pārdotā dzīvokļa..

Ja vecāku finansiālās iespējas ļauj viņiem vispirms iegādāties jaunu mājokli un pēc tam pārdot veco dzīvokli, ir lietderīgāk nekavējoties reģistrēt īpašumu tikai sev un tikai pēc tam piešķirt attiecīgu daļu nepilngadīgajam. Pretējā gadījumā rodas situācija, kad bērnam pieder divas kapitāla daļas dažādos dzīvokļos, un būs grūti iegūt atļauju no aizbildnības iestādēm, lai atņemtu nepilngadīgu bērnu no viena – pretī neko nedos..

Lai reģistrētu bērnu dzīvoklī, kurā viena no akcijām pieder viņa mātei vai tēvam, nav nepieciešama citu akcionāru piekrišana.

Dzīvoklis vai māja, kas pieder mantojuma ceļā vai privatizācijas rezultātā bāreņiem vai bērniem, kuri palikuši bez vecāku gādības un tiek nosūtīti uz internātskolām un bērnu namiem par pilnu valsts atbalstu, tiek piešķirti nepilngadīgajiem īpašniekiem, un tā drošību uzrauga aizbildnības un galvojuma iestādes. Visi darījumi ar šādiem mājokļiem tiek veikti tikai ar viņu piekrišanu. Atbilstošo rīkojumu paraksta vietējās varas iestādes un nosūta HOA mājokļa atrašanās vietā, pārvaldības sabiedrībai, izziņai un Federālajam reģistrācijas dienestam.

Dokumenti

Lai saņemtu aizbildnības un aizgādnības iestāžu atļauju mājokļa, kura daļa pieder nepilngadīgajam, pārdošanai vai apmaiņai, komisijai jāiesniedz šādi dokumenti:

• abu vecāku parakstīts paziņojums;
• bērna piekrišana (ja viņam jau ir 14 gadu);
• izraksts no mājas grāmatas un personīgā konta – jābūt oriģināliem;
• nepilngadīgā īpašnieka dzimšanas apliecību kopijas. Jāparāda arī šī dokumenta oriģināls;
• dokumenti, kas apliecina īpašumtiesības uz visām dzīvojamajām telpām, kas piedalās darījumā. Tie var būt sertifikāts par īpašumtiesībām uz mājokli, pirkuma vai maiņas līgums, sertifikāts par tiesībām uz mantojumu utt.
• BTI sertifikāti, kur tiks norādītas dzīvojamās platības izmaksas;
• mājokļa kadastra (stāva) plāns;
• ja viens no vecākiem nevar atrasties klātienē, nepieciešami dokumenti, kas apstiprina viņa piekrišanu – notariāli apstiprināta atļauja vai viņa nāves apliecības, pazudušu personu deklarēšana utt.
• nodokļu inspekcijas izziņa par mājokļa nodokļu parādu neesamību.

Bieži vien aizbildnības iestādes var pieprasīt papildu dokumentus, piemēram, EIRT izziņu par parādu par dzīvokli, izziņu par mājokļa tehnisko stāvokli un dokumentus par nopirkto māju vai dzīvokli..

Visiem iepriekšminētajiem dokumentiem jābūt pareizi noformētiem un tiem nav beidzies derīguma termiņš pieprasījuma vietā.

Aizbildnības iestāžu komisija katru gadījumu izskata individuāli un bieži var piekāpties, ja uzskata, ka darījums ir bērna interesēs (piemēram, pilsētas dzīvokļa vietā māju pērk lauku apvidū, jo bērnam ir astma un viņam nepieciešams svaigs gaiss). Vai tieši pretēji – iesniedziet papildu prasības, ja rodas šaubas par vecāku godīgumu un piemērotību.

Balthus. Bērni. 1937. gads

Kā redzat, nepilngadīgā īpašnieka klātbūtne dzīvoklī vai mājā, kā arī viņa reģistrācija ievērojami sarežģī pirkšanas un pārdošanas darījumu noslēgšanas procesu. No vienas puses, var šķist, ka šādas stingras prasības nav vajadzīgas – viena mazuļa dēļ ir tik daudz problēmu! Tomēr, ja atceraties, cik daudz atbildīgu vecāku, noslēdzot darījumus ar nekustamo īpašumu, kļuva par krāpnieku upuriem, cik daudz vecāku vienkārši mēģināja atrisināt savas finansiālās problēmas, pārdodot dzīvokli, nedomājot par to, kas bērnam paliks nākotnē, ja rēķināsim ar disfunkcionālu ģimeņu skaitu, kurās viens no vecākiem cieš no atkarības un var nolemt pārdot mājokli viņa vajadzībām – aizbildnības un galvojuma iestāžu dalība nepavisam neizskatās pēc nevajadzīga pasākuma bērnu tiesību un interešu aizsardzībai.