Kā tikt pie metiena, pērkot jaunas ēkas?

Mūsdienās Maskavā tiek būvētas apmēram 300 jaunas dzīvojamās ēkas. Gandrīz visa šī būvniecība tiek veikta ar naudu, kas iekasēta no pilsoņiem: vairumā gadījumu dzīvokļi tiek pārdoti jau pamatnes bedres stadijā..

Lai nopirktu dzīvokli jaunā ēkā, daudzas ģimenes pārdod veco mājokli, ņem kredītus no bankām, pielāgo dzīves plānu atkarībā no līgumā noteiktā būvniecības pabeigšanas datuma. Bet, kā rāda prakse, lielākā daļa attīstītāju saņemot visas nākotnes mājokļa izmaksas no privātiem ieguldītājiem, zaudē interesi par tiem un, izmantojot pilnīgu nesodāmību, risina tikai savas problēmas..

Redakcijas pastā ir uzkrāts ievērojams skaits vēstuļu un aicinājumu par “iesaldētiem” būvniecības projektiem, par pilnībā apmaksātām un pat pilnībā uzbūvētām mājām, kurās iedzīvotāji, kuri ir iegādājušies dzīvokļus, netiek ielaisti – laikraksts periodiski runā par šādiem gadījumiem un plāno to darīt nākotnē. Tomēr interese ir arī par šī materiāla vispārināšanu – “kidalov” vispārējo ainu un tā galveno shēmu klasifikāciju jauno ēku tirgū.

Kapitāla dalības principa apvienojums būvniecībā un ilgtermiņa būvniecība dod būvniecības uzņēmumiem daudz priekšrocību. Jūs varat ilgi “savīt” naudu uz sāniem un pēc tam, piemēram, pieprasīt arī papildu maksājumus par jau apmaksātiem dzīvokļiem, apgalvojot, ka pēdējā gada laikā “celtniecības materiālu cena ir palielinājusies”. Tādējādi būvniecības aizkavēšanās visu veidu “labu iemeslu” aizsegā šodien ir ieguvusi milzīgu raksturu..

Ilgstoši būvniecības uzņēmumi bieži vien nav pilnīgi ieinteresēti būvniecības pabeigšanā. Viņu darbība ir diezgan piramidāla..

Tāpēc agresīva mājokļu reklamēšana neapstājas šķietami jau izpārdotajās jaunajās ēkās. Aprēķins ir vienkāršs: pacietības zaudējis akcionārs pieprasa atdot viņam naudu, bet attīstītājs godīgi atdod savam “līdzinvestoram” daļu, kas pēdējos gados ir samazinājusies, iepriekš pārdodot savu dzīvokli jauniem cilvēkiem – protams, par jaunu cenu. Gadās, ka vadītāji, kas strādā ar klientiem, mērķtiecīgi mudina viņus lauzt līgumu, atbalstot baumas par viņu mājas uzņēmuma nestabilo situāciju. Tajā pašā laikā nauda akcionāram tiek atdota ne tikai pēc nominālvērtības, bet arī ar samaksu pa daļām, kas nav aizliegts ar likumu. Gadās, ka firma, oficiāli piekrītot atdot daļu, tomēr to uzreiz nemaksā, un neviens droši nezina, vai tā vispār samaksās – daudzi šādi stāsti šobrīd ir tikai “gaidīšanas” stadijā.

Tomēr piramīda ir īslaicīga lieta. Un tāpēc pirms sabrukuma šāds uzņēmums parasti tiek reorganizēts. “Līdzinvestori” tiek informēti, ka saistībā ar uzņēmuma sadalīšanu visas garantijas saskaņā ar noslēgtajiem līgumiem tiek nodotas jaunajai firmai “Horns and Hooves”, un viņiem tiek lūgts apstiprināt “līguma neizbeigšanas” faktu. Protams, viņiem nav atļauts pārbaudīt izstrādātāja atdalīšanas līdzsvaru. (Ja uzņēmums tiek sadalīts, nodokļu inspekcija apstiprina jauno firmu bilances. Tajā pašā laikā saskaņā ar likumu tikai vienai no tām nevajadzētu nonākt bankrotā – tajās jābūt vairāk parādu nekā aktīviem, savukārt citi var būt “manekeni”). Pārvietojot peļņu uz citu vietu, visi nerentablie aktīvi tiek ielej jaunizveidotajos ragos un ragos – lai pat nonākot tiesā un iesūdzot viņu naudu, privātie investori to nevarētu iegūt: arestētā uzņēmuma konti ir tukši.

Protams, ne visi ilgtermiņa būvniecības projekti ir piramīdas. Un viņu izstrādātāji patiesībā tic viņu godīgumam un nevēlēšanās pārkāpt līdzinvestoru tiesības. Tas ir tikai tas, ka būvniecības laikā var notikt jebkas. Tāpēc noteikumi un cenas, kā likums, laiku pa laikam tiek precizēti “papildu līgumos” – atteikšanās parakstīt, kurš (uzmanība!) Ir līdzvērtīgs līguma izbeigšanai. Un šādu papildu līgumu (pretstatā galvenajam līgumam) daudzu būvniecības gadu laikā var būt diezgan daudz.

Vēl viena shēma peļņas gūšanai no pircēju pilsoņiem ir saistīta ar attīstītāja maiņu mājas celtniecības laikā. Piemēram, attīstītājam, kurš ir noslēdzis līgumus, var atņemt zemes gabalu parādu, reālu vai uztvertu pārkāpumu dēļ. Viņš var arī nodot savas tiesības kādam citam (praksē vienas un tās pašas personas var stāvēt aiz dažādām juridiskām personām). Bet jaunais uzņēmums, kas objektu saņēma šādā veidā, dabiski, ka nevēlas “iesaistīties labdarībā” un prasa no akcionāriem nopietnus papildu maksājumus, vai arī visu to pašu – līguma izbeigšanu, kas tam ir diezgan izdevīgi.

Privātie investori var gaidīt daudz satricinājumu pat tad, kad māja ir gatava.

Piemēram, viņiem var lūgt maksāt papildus. Turklāt mēs nerunājam par papildu samaksu 5-10% apmērā (tā jau ir kļuvusi par lietu kārtības daļu) – dzīvokļa izmaksas pēdējā brīdī var dubultoties. Tajā pašā laikā firmas nesniedz dokumentus, kas apstiprina šo papildu maksājumu lielumu un likumību. Viņiem ir efektīvāks līdzeklis – šantāža. Akcionāriem draud līgumu izbeigšana vai viņi neiesniedz reģistrācijas institūcijām dokumentus, kas nepieciešami īpašumtiesību dzīvokļu reģistrēšanai. Šādos gadījumos ir ļoti grūti iesūdzēt tiesā. Fakts ir tāds, ka vēl nesen visi līdzieguldījumu līgumi tika sastādīti tikai par labu attīstītājam. Faktiski nebija iespējams neparakstīt šādu līgumu, pieprasīt mainīt dažus tā punktus. Saruna šādos gadījumos bija īsa: “Man nepatīk – mēs tevi nepiespiežam! Tur ir rinda to, kas vēlas tur atrasties”.

Vēl viens diezgan izplatīts triks ir tas, ka līdz brīdim, kad māja tiek nodota, klients “izrādās” maksātnespējīgs un nevar samaksāt darbuzņēmējam. Un šajā gadījumā vieni un tie paši cilvēki bieži vien ir aiz dažādām juridiskām personām. Šķīrējtiesas laikā klients atzīst savu vainu un norēķinās ar māju, kura līdz šim laikam jau ir apķīlāta. Līgumslēdzējs dzīvokļus pārdod otro reizi un labākajā gadījumā atdod to sākotnējās akcijas pirmajiem pircējiem..

Vēl viena izstrādātāju slimība ir apbrīnojama aizmāršība. Daži no viņiem atceras par “pilsētas akciju” jaunuzceltajā mājā tikai pēc tam, kad privātie investori jau ir nopirkuši šo akciju no viņiem.

Un biežāk viņi to nemaz neatceras – galu galā attīstītājs slēdz līgumu ar pilsētu, un dzīvokļi tiek pārdoti ar investīciju kompāniju un nekustamo īpašumu firmu starpniecību, kas formāli pilsētai neko nav parādā. Viņus nemaz neaptver tas, ka trūkst dokumentu, kas atļautu šo mājokli pārdot. Tā rezultātā situācija “sasalst”: vietējās varas iestādes, nesaņemot savu daļu, bloķē apmetni un neliek māju ekspluatācijā, tiesas lēnām izskata pretprasības, un pilsoņi, kuri par būvniecību apmaksāja no savas kabatas, gadiem ilgi ir smaga stresa stāvoklī..

Vēl viena iespēja auglīgai sadarbībai starp izstrādātājiem un vietējām varas iestādēm var būt vesela mikrorajona rašanās, kas, piemēram, netiek nodrošināta ar inženiertehnisko infrastruktūru..

Kad šāds objekts tiek nodots ekspluatācijā, “pēkšņi” kļūst skaidrs, ka pieejamās pilsētas jaudas nav pietiekamas, lai to savienotu ar komunikācijām. Jaunu katlumāju, ūdens ņemšanas vietu, centrālo apkures staciju un komunikāciju celtniecībai ir vajadzīgs vairāk naudas, nekā tika iztērēts mājokļiem, kā arī sociālajām un kultūras iespējām, un neviena puse tos negrasās ieguldīt. Attīstītājs pamāj vietējām varas iestādēm, varas iestādes attīstītājam un starp viņiem protestētāju pūlim, kuri godīgi maksāja par jauniem dzīvokļiem tieši tik, cik viņi pieprasīja.

Bet pat pēc pārcelšanās uz jaunu dzīvokli un reģistrējot to kā īpašumu, privātajam investoram nevajadzētu pilnībā atpūsties.

Pārdodot dzīvokļus, nekustamo īpašumu īpašnieki stingri glabā savu galveno noslēpumu – pilsētas plānošanas plānus attīstības teritorijai. Un bieži gadās, ka pircējam, kurš ir samaksājis par “labvēlīgu ekoloģiju” un “gleznainu skatu”, ir paredzēts, ka zem viņa logiem tiks uzbūvēts automaģistrāle vai cits daudzstāvu komplekss. Tā rezultātā skatu uz zaļo attālumu aizstāj ar skatu uz būvlaukumu, kas darbojas dienu un nakti, un pēc tam skatu uz jaunās mājas sienu.

Parasti pilsoņi, pēc labākās cerības maldināti, mēģina vērsties varas iestādēs. Bet ne Maskavā, ne reģionā nav zināms par vienu gadījumu, kad valdības aģentūras reaģētu uz izmisīgiem palīdzības lūgumiem..

Parasti šāda bezdarbība tiek izskaidrota ar to, ka pilsētas struktūras nav līgumslēdzējas puses akcionāru līgumos ar attīstītājiem, un tāpēc tām nav pienākuma (un pat nav tiesību) iejaukties ekonomiskajos strīdos, kas jāatrisina tiesā. Taisnība, ja tas notiek viņu pašu labā vai ja ir personīgi konti izstrādātājā, vietējās varas iestādes iejaucas vairāk nekā aktīvi, vienlaikus aizsargājot intereses, kas ir tieši pretējas pilsoņu interesēm.

Diemžēl nekas nevarēs palīdzēt pilsoņiem, kuri kļuvuši par kopīgas celtniecības ķīlniekiem, un jaunais federālais likums “Par dalītu dalību mājokļu celtniecībā”.

Koncentrējoties uz privāto ieguldītāju aizsardzību, likumā ir noteikta universāla līguma forma, fiksēti būvniecības noteikumi un cenas, aizliegts ļaunprātīgi izmantot līdzekļus, taču šis likums neattiecas uz tiesiskajām attiecībām, kas radušās pirms tā stāšanās spēkā (pirms 2005. gada 1. aprīļa). Turklāt likums attiecas tikai uz tiem objektiem, kuru būvatļauja tika saņemta pēc 2005. gada 1. aprīļa. Un daudzi uzņēmumi jau ir paziņojuši, ka šis likums viņus nekādā veidā neietekmēs, jo viņiem ir daudz projektu, kuru būvatļauja tika saņemta agrāk..

Tātad tiem, kas plāno ieguldīt savu grūti nopelnīto naudu būvniecībā, kas sākās agrāk nekā 1. aprīlī, būs jāspēlē pēc vecajiem noteikumiem. Ar visiem no tā izrietošajiem apstākļiem.