Hipotekārās kreditēšanas attīstības vēsture

Hipotēka … Vārds, kas tik cieši iestiprināts mūsu ikdienas dzīvē, ka tiek uztverts kā kaut kas ļoti pazīstams, pazīstams, protams, izraisa neviennozīmīgus viedokļus un kritiku, bet tajā pašā laikā tas ir kļuvis par daudzu krievu, vēl vairāk eiropiešu un lielākā vairākuma dzīves neatņemamu sastāvdaļu. Amerikāņi.

Solons ierosināja par tādu ķīlu izmantot pilsoņa vērtīgo kustamo un nekustamo īpašumu. Un, lai apliecinātu darījumu uz aizņēmēja zemes gabalu, tika uzstādīts īpašs pasts, uz kura bija norādīti aizdevēja un aizņēmēja vārdi, parāda summa un nosacījums – no šīs vietnes ir aizliegts izņemt un pārdot īpašumus, kamēr parāds nav nomaksāts. Tas ir, principā, moderna aizdevuma līguma galvenie punkti parādījās jau toreiz.

Šādu “runājošu” pīlāru sauca par “hipotēku” – “hypotheka”, kas krievu valodā nozīmē “atbalsts, atbalsts”.

Protams, nākotnē stabu izmantošanu atteicās, to vietā parādījās īpašas grāmatas, kuras sauca par “hipotēku”, taču pats kreditēšanas princips, kuru nodrošināja ar nekustamo īpašumu (un ne tikai) īpašums, iesakņojās un ieguva jaunu attīstību jau Romas impērijas laikā..

Starp citu, Senās Grieķijas republikās hipotēku kreditēšanas sistēma bija diezgan atvērta, un katrs aizdevējs varēja jebkurā laikā iepazīties ar zemes gabala vai ēkas stāvokli, kas viņam tika piedāvāts kā nodrošinājums. Savukārt aizņēmējs varētu būt pārliecināts, ka kreditēšanas nosacījumi ir galīgi, un uzmākšanās un aizdevēja jaunu prasību gadījumā viņš varēs iesniegt sūdzību varas iestādēm. Tomēr paši hipotēku nosacījumi Senajā Grieķijā bija diezgan stingri – aizdevējam bija visas tiesības pārdot īpašumu, kas saņemts kā nodrošinājums, ja viņam tika piedāvāta augstāka cena, tāpēc daudzējādā ziņā šāda sistēma bija balstīta uz personīgām attiecībām un pušu savstarpēju uzticēšanos. Šādus kredīta darījumus sauca par “fidukācijām”.

Romas impērijā jau 1. gadsimtā AD tika atvērtas pirmās hipotēku iestādes, un imperatora Entonija Pija valdīšanas laikā, II gadsimtā AD, tika izstrādāta likumdošanas aktu sistēma, kas regulēja šādu kredītiestāžu darbību..

Interesanti, ka pirmās valsts programmas, saskaņā ar kurām aizdevumi īpaši trūcīgiem iedzīvotāju slāņiem – bāreņiem un atraitnēm tika izsniegti ar atvieglotām likmēm, parādījās senajā Romā, imperatora Trajāna pakļautībā. Tajā laikā preferenciālā likme bija 5% gadā.

Jevgeņijs Ferdinands Viktors Delakroikss. La Justice de Trajan. 1840. gads

Tajā pašā laikā mainījās aizdevuma darījums ar ķīlu nekustamā īpašuma formā – aizdevējam tagad bija tiesības pārdot ieķīlāto īpašumu tikai tad, ja aizņēmējs neizpildīja savas saistības laicīgi samaksāt ķīlu. Šādu darījumu sauca par “pygnus” – neformālu ķīlu.

Vienlaicīgi ar hipotēku attīstību parādījās pirmie krāpnieki – daži nekustamā īpašuma īpašnieki vairākas reizes ieķīlāja savu īpašumu un tādējādi saņēma summu, kas daudz lielāka par mājas vai zemes faktisko vērtību..

Pēc Romas impērijas krišanas hipotēkas gaidīja zināmu aizmirstību, līdz parādījās pietiekami attīstītas viduslaiku Eiropas valstis. Tomēr darījumi, kuros aizdevumam tika nodrošināts aizņēmēja nekustamais īpašums un īpaši vērtīgais īpašums, ir veikti visos gadsimtos bez valsts iestāžu iejaukšanās..

Hipotēka viduslaikos

Jauna kārta hipotēkas attīstībā sākās viduslaikos, kad vergu sistēma sāka zaudēt spēku, un zemes nomas nodrošināšana nomas jomā kļuva izplatītāka. Sākumā visizplatītākais ķīlas priekšmets bija darba instrumenti, pēc tam nekustamais īpašums.

Interesanti, ka, piemēram, Vācijā hipotēkas kā tādas parādījās 14. gadsimtā, bet pirmās valsts institūcijas, kas oficiāli sniedz aizdevumus, kas nodrošināti ar nekustamo īpašumu, tika atvērtas tikai 18. gadsimtā. Tas ir, sākotnēji vienkāršie pilsoņi noslēdza aizdevuma darījumus par drošību bez jebkādas saskaņošanas ar valdības aģentūrām. Vēlāk iestāžu loma kreditēšanas sistēmas regulēšanā ievērojami palielinājās, parādījās hipotēkas, ierobežota laika, hipotēku grāmatās sāka tikt ierakstīti atbilstoši nosacījumi, kā arī aizdevumi, dalīti pēc nozīmīguma pakāpes, likumdošanas prasību dēļ.

Francijā hipotēku aizdevumi kļuva plaši izplatīti nedaudz vēlāk – tikai 16. gadsimtā, un tad tas joprojām nebija publisks, to neregulēja valsts un galvenokārt balstījās uz uzticamām attiecībām starp pusēm.

Krievijā pirmo reizi minēts par aizdevuma nodrošināšanu ar nodrošinājumu datēts ar 13. gadsimtu, tajā laikā valsts arī neregulēja darījumu nosacījumus.

Jau 16. gadsimtā parādījās pirmie krāpšanas pieminēšanas trūkumi iestāžu kredītsaistībās un attiecīgu likumu trūkums – tāpat kā senatnē daži zemes īpašnieki vairākas reizes ieķīlāja zemes gabalus.

Iļja Repins. Liellaivu vedēji Volgā. 1870.-1873

Tā laika paziņojumos un dokumentos var atrast atsauces uz ieķīlātā īpašuma nodošanu “citām rokām”, par jau iepriekš ieķīlāta zemes gabala ieķīlāšanu, kas norāda uz plašu hipotēku kreditēšanas sadalījumu un dažādu darījumu iespēju parādīšanos..

Jaunākā vēsture – hipotēku zelta laikmets

Hipotekārās kreditēšanas popularitātes pieaugums un valsts regulēšanas sistēmas attīstība sākās 18. gadsimta otrajā pusē. Pirmā valsts banka, kas izsniedza kredītus zemes īpašniekiem par zemes gabalu drošību, tika atvērta 1770. gadā Silēzijā pēc trīs darbības gadiem, kad sistēma pierādīja savu efektivitāti un rentabilitāti, līdzīgas iestādes tika atvērtas arī Prūsijā.

Pirmo banku, kas specializējās aizdevumu izsniegšanā, kas nodrošināti ar nekustamo īpašumu, Austrijā atvēra 1811. gadā, Francijā – 1852. gadā. Starp citu, līdz šai dienai veiksmīgi darbojas pirmā Francijas hipotēku banka – “Credit foncier de France”.

Krievijā Elizabetes Petrovnas valdīšanas laikā 1754. gadā tika atvērtas pirmās cēlās bankas, kas sniedza aizdevumus muižu un savrupmāju drošībai. Viņi kreditēja tikai sabiedrības augšējos slāņus – tikai aristokrātiju. Pēc dažiem gadiem Tirdzniecības kolektīvā un Sanktpēterburgas ostā tika atvērtas pirmās tirgotāju klases hipotēku bankas, un 1786. gadā ķeizariene ar savu dekrētu visas šīs iestādes apvienoja vienā valsts aizdevuma bankā..

Aleksandrs Grigorjevičs Varņiks. Grāfs Mihails Mihailovičs Speranskis. 1824. gads

Jau 19. gadsimta sākumā Mihails Speranskis, slavenais Aleksandra Pirmā laikmeta valstsvīrs, izstrādāja detalizētu ķīlas likumu, kura galvenie noteikumi tika iekļauti Civillikumā..

Līdz 1870. gadam Krievijas impērijā jau darbojās 11 bankas, kuru filiāles bija atvērtas visā valstī. Tieši valsts hipotēku bankas sniedza kredītus zemniekiem zemes pirkšanai no zemes īpašniekiem pēc dzimtbūšanas atcelšanas, tāpēc nevar par zemu novērtēt šādu institūciju lomu mūsu valsts vēsturē..

Pirms revolūcijas hipotēku kreditēšana Krievijā attīstījās ne mazāk un bieži vien straujāk nekā Eiropā. Bet pēc 1917. gada mūsu valstī nodrošinātais aizdevums tika nosūtīts ne tikai aizmirstībai – tas tika oficiāli aizliegts. Tātad 90. gados Krievijai vajadzēja atjaunot savu hipotēku kreditēšanas sistēmu..

Amerikas pieredze

Pēc 2008. gada finanšu krīzes strauji palielinājās interese par Amerikas Savienoto Valstu hipotēku sistēmu, jo, kā jūs zināt, ekonomiskā lejupslīde, kas skāra gandrīz visu pasauli, sākās tieši ar hipotēku krīzi Amerikas Savienotajās Valstīs..

Tikmēr tik liela mēroga un ietekmīga sistēma sāka veidoties ne tik sen, pirms Lielās depresijas, Amerikas Savienoto Valstu valdība nebija pārāk ieinteresēta kredītu nodrošinājuma sistēmā, un hipotēkas Amerikā izsniedza galvenokārt mazas privātās bankas, un pati sistēma nebija īpaši efektīva un bieži pārdzīvoja krīzes periodus..

1934. gadā Teodora Rūzvelta valdība beidzot saprata, cik efektīvi hipotēku kreditēšanu var izmantot, lai atdzīvinātu valsts ekonomiku. Tika izveidota Federālā mājokļu pārvalde, kas standartizēja aizdevumu piešķiršanas nosacījumus, tās ietekmē sāka veidoties sekundārais kreditēšanas tirgus. Pati hipotekārie aizdevumi tika klasificēti kā zema riska ieguldījumi, kas veicināja to popularitātes pieaugumu dažādos iedzīvotāju slāņos..

Džons Dziedātājs Sargens. Teodors Rūzvelts. 1903. gads

1938. gadā parādījās Federālā hipotēku kreditēšanas asociācija jeb “Fannie Mae”, ar tās līdzdalību bija iespējams izveidot kreditēšanas sistēmu, kurā riski no aizdevēja tiek pārnesti uz investoru, kurš pērk akcijas un vērtspapīrus par nodrošinājumu.

1970. gadā tika nodibināta Federālā hipotēku kreditēšanas komisija, labāk pazīstama kā “Freddy Mac”. Abas šīs organizācijas ir privātas iestādes, un hipotēku kreditēšanā ir iesaistītas arī valdības aģentūras, piemēram, Pilsētas un mājokļu attīstības departaments..

Hipotēku kredītu plašo izplatību Amerikas Savienotajās Valstīs izraisīja to pieejamība, taču beigās, kad Federālās rezerves bija spiestas paaugstināt likmes un hipotēkām sāka pieaugt cenas, daudzi amerikāņi nespēja savlaicīgi samaksāt aizdevuma maksājumus, kas galu galā izraisīja finanšu krīzi.

Mūsdienu hipotēku tirgus

Mūsdienās Krievija pieder valstīm ar diezgan vāju hipotēku sistēmu. Salīdzinājumam: tikai 10% krievu vērsās banku iestādēs, lai iegūtu aizdevumu, kas nodrošināts ar nekustamo īpašumu, Eiropas valstīs šis rādītājs sasniedz 40-50%, bet ASV vairāk nekā 90% iedzīvotāju ir pieredze hipotēkas aizdevuma saņemšanā..

Runājot par vidējām hipotēkas likmēm, Japānā jūs varat iegādāties dzīvokli vai māju tikai par 2% gadā, Vācijā un Francijā nekustamā īpašuma nodrošināto aizdevumu procentu likmes ir 4–5%, hipotēkas dzimtenē, Grieķijā vidējās procentu likmes. norēķinājās par 6% gadā, bet Amerikas Savienotajās Valstīs – 3,2-3,5%.

Runājot par sākotnējo maksājumu, pirms krīzes ASV vispārpieņemtā prakse bija hipotēkas nodrošināšana bez sākotnējā maksājuma vispār, Japānā un ES valstīs visbiežāk kredītņēmējam pirmajā maksājumā ir jāmaksā 10% no nekustamā īpašuma vērtības, Krievijas bankas visbiežāk hipotēkas aizdevumus nodrošina ar sākotnējo maksājumu. 30% apmērā no aizdevuma objekta vērtības.

Kā redzat, Krievijas hipotēku likmes joprojām ir vairākas reizes augstākas par aizdevumiem citās attīstītajās valstīs, un sākotnējais maksājums ir diezgan liels, tieši šī situācija nosaka hipotēku kredītu popularitāti mūsu valsts iedzīvotāju vidū..