Mājas hipotēku kreditēšanas izredzes 2011. gadam

Vispārējā makroekonomiskās situācijas atjaunošanās Krievijā 2010. gadā noveda pie mājokļu cenu stabilizēšanās un hipotēku kā svarīgākās kreditēšanas sastāvdaļas, pērkot nekustamo īpašumu, atjaunošanās.

Ja situāciju ar hipotēku 2008. un 2009. gadā varētu īsi raksturot ar spārnotas filmas citātu: “Pacients, visticamāk, ir miris, nevis dzīvs …”, tad 2010. gads deva cerību uz hipotēkas “atdzīvināšanu”, turklāt diezgan straujā tempā un ar labām izredzēm pilnīgai atveseļošanai..

Zemākas procentu likmes un citi pārsteigumi

Nesen izsniegto hipotēku kredītu procentu likmju kritums ir kļuvis par galveno notikumu jaunu kredītņēmēju piesaistē. Saskaņā ar LEVADA centra veikto aptauju (2010. gada novembris), atklājot hipotēku 35% respondentu, vissvarīgākā īpašība bija tieši zemā procentu likme. Otro un trešo vietu ieņēma aizdevuma termiņš (31%) un pirmās iemaksas lielums (29,5%)..

Pirmā organizācija, kas 2010. gada februārī paziņoja par hipotēkas procentu samazinājumu, bija Mājokļu hipotēku kreditēšanas aģentūra (AHML), kas paziņoja, ka tā aizdevumu produktu klāstā parādās 9% gadā (Novostroyka uc)..

Aprīlī tik ikonisks Krievijas finanšu sistēmas smagsvars kā Sberbank paziņoja par likmes samazināšanu. Saskaņā ar Sberbank piedāvātajām aizdevumu programmām “Hipotēku standarts” un “Hipotēka +” gada laikā likmes tika samazinātas trīs reizes. Pēc Sberbank mazumtirdzniecības kreditēšanas daļas vadītāja N. Karaseva teiktā, “rubļa aizdevumu minimālā likme gada beigās ir 9,5%.” Tiesa, šāds minimums ir pieejams tikai aizdevumiem uz laiku, kas nepārsniedz 10 gadus, un tikai Sberbank korporatīvajiem klientiem, bet arī citiem klientiem, kas nav iekļauti šajā kategorijā, procentu likme par Sberbank hipotēku kredītiem ir ievērojami samazinājusies, salīdzinot ar 2009. gada rādītājiem..

Likmju kritums galvenokārt ietekmēja rubļa hipotēku kredītus.

Komercbankām arī bija jāizlemj samazināt hipotēku kredītu likmes. Piemēram, Raiffeisenbank 2010. gadā trīs reizes pazemināja procentu likmes “Mūsu banka izsniedz procentus par hipotēkām nekustamā īpašuma pirkšanai sekundārajā mājokļu tirgū, sākot no 11,75%” – saka Andrejs Stepanenko, ZAO Raiffeisenbank privātpersonu apkalpošanas nodaļas vadītājs..

Kreditmart aprēķinājis 2010. gada novembrī, minimālais visu Krievijas procentu likme hipotēkām (sekundārajam nekustamā īpašuma tirgum) bija 11,86% rubļu aizdevumiem un 9,6% – aizdevumiem dolāros. Hipotēku rubļa produktu vidējās tirgus likmes dinamika, pēc “Kreditmart” datiem, ir no 2010. gada novembra līdz 2010. gada oktobrim – 2009. gada oktobrim daiļrunīgas ķēdes attiecīgi 15,19 – 15,71 – 18,68%..

Pēc vairuma ekspertu domām, procentu likmju samazinājums galvenokārt ietekmēja rubļa hipotēku kredītus. IPOTEK.RU ģenerāldirektors D. Ovsjaņņikovs sauc gada likmes samazinājumu par gandrīz procentiem – no 14,6 līdz 13,7%. Pēc Rusipoteka vadītāja A. Ippolitova teiktā, kritums ir vēl lielāks – 12,7%. Ņemot vērā, ka hipotēku kredītu minimālais līmenis mūsdienu Krievijas vēsturē tika reģistrēts 12,4% līmenī, mēs varam norādīt hipotēku kredītu procentu likmju salīdzināmību 2010. gada beigās ar to līmeni pirms krīzes. Ja 2011. gadā vajadzētu sagaidīt turpmāku hipotēku maksājumu likmju līmeņa pazemināšanos (vidējā starpbanku formā), tad tas ir nenozīmīgi.

Pilnīga bankas maksas atcelšana vai daļēja samazināšana, piesakoties hipotēkai, ir pozitīvas ziņas arī jaunajiem kredītņēmējiem 2010. gadā. Aprīlī Sberbank atcēla šādu netiešu maksājumu no saviem hipotēku kredītiem. Dažas komercbankas (piemēram, Flexinvest) sekoja viņa piemēram. Tās finanšu banku iestādes, kuras samazināja komisiju, nevis to pilnībā anulēja, pārtrauca soda naudas iekasēšanu par aizdevumu pirmstermiņa atmaksu (tā pati Raiffeisenbank utt.)

Saskaņā ar Societe Generale Bank Kvalitātes un stratēģiskā mārketinga departamenta sniegto informāciju 2010. gadā vidējais kredītu izsniegšanas termiņš mājokļa iegādei Krievijā palielinājās gandrīz 2 reizes, salīdzinot ar 2009. gadu (22,5 gadi, nevis 13). Ir parādījušies pilnīgi jauni aizdevumu produkti ar derīguma termiņu 30 un pat 50 gadus. Hipotēku kredītu klāsts ir ievērojami paplašinājies. Kā apliecina NBIK (“Neatkarīgais hipotēku kreditēšanas birojs”) ģenerāldirektore E. Taubkina, papildus iespējai ņemt hipotēku trīs valūtu veidos (rubļos, dolāros, eiro) ir parādījušās reālas programmas jaunām ģimenēm, uzticamiem kredītņēmējiem un pastāvīgiem klientiem – arī tiem, kas atrodas komercbankas. E. Taubkina runā arī par hipotēku programmu parādīšanos 2010. gadā, saskaņā ar kurām pilnīgas aizdevuma slēgšanas brīdī atbildīgajam aizņēmējam var būt 75 gadi. Pirms pusotra gada tas nebija vienkārši iedomājams..

Baņķieri dod priekšroku …

Aizvadītais 2010. gads iezīmējās ar ievērojamu prasību samazināšanos kredītņēmējiem no banku iestādēm. Potenciālo hipotēku klientu kategorijā ietilpst gan pilsoņi ar nelielu darba pieredzi (daudzās bankās pēdējā darbā pietiek ar vienu nodarbinātības gadu), gan uzņēmumu īpašnieki (pat individuālie uzņēmēji). Banku atteikumu skaits ir samazinājies, ir atvieglotas birokrātiskās prasības ienākumu dokumentu reģistrēšanai. Aģentūras “Kutuzovsky Prospekt” sekundāro mājokļu nodaļas vadītājs A. Devyatykh informē par kredītproduktu atgriešanu tirgū ar minimālo dokumentu paketi, kuras izskatīšana tiek veikta paātrinātā režīmā. Centrālā federālā apgabala DeltaCredit reģionālā direktore N. Konyakhina atzīmē banku darbinieku lielo rūpību un profesionalitāti, apsverot kredīta lietas. “Kredītu analīze ir kļuvusi stingrāka un detalizētāka. Iepriekšēju aizdevumu – īpaši ļaunprātīgu – kavējumi, visticamāk, būs iemesls atteikumam, “saka N. Konyakhina.

Sākuma maksājuma stabilitāte apstiprina aizņēmēja prasmi plānot izdevumus un pārvaldīt savu budžetu….

Jauna parādība hipotēku kreditēšanā pēckrīzes laikā bija baņķieru uzmanība pret apgādājamo skaitu atbildīgā aizņēmēja ģimenē (līdz 2008. gadam tas praktiski netika ņemts vērā). Kā skaidro D. Ovsjaņņikovs (IPOTEKA.RU ģenerāldirektors), katram nestrādājošam ģimenes loceklim viņš samazina ikmēneša garantijas aizdevuma summu par 5-10 tūkstošiem rubļu. Ņemot vērā hipotēkas ilgumu, kopējā aizdevuma summa var samazināties ļoti ievērojami – no pusmiljona līdz miljonam rubļu un pat vairāk, un šie skaitļi attiecas tikai uz vienu apgādājamo.

Krievijā kopumā hipotēkas maksājuma / ienākumu attiecība ir palielinājusies salīdzinājumā ar rādītāju pirms krīzes un ir 40%. “Protams, ir bankas, kurās šis skaitlis sasniedz 70%, bet vairākums dod priekšroku reāliem skaitļiem par summām, kuras aizņēmēji spēj iztērēt, lai atmaksātu aizdevumu,” sacīja D. Ovsjaņņikovs..

Pirmā iemaksa par hipotēku

Šis hipotēkas aizdevuma parametrs ir iekļauts atsevišķā nodaļā, ņemot vērā pretējo dinamiku attiecībā uz citām mājokļu kreditēšanas īpašībām. Ja kopumā 2010. gadam ir iespējams noteikt beznosacījumu kreditēšanas nosacījumu atvieglošanu, tad hipotēka bez pirmā iemaksa vairs nav pat “reklāmas dziedājums”, kura tam tam bija sagatavota pirms krīzes dažās bankās. 2010. gadā hipotēku tirgū šāda aizdevuma produkta praktiski nav. Tā skaidro RosEvroBank departamenta vadītāja vietniece L. Pestretsova: “Hipotēkas bez iemaksas bankām ir vismazāk pievilcīgas, galvenokārt šīs kredītņēmēju kategorijas neuzticamības dēļ pat makroekonomiskās stabilitātes periodos, nemaz nerunājot par krīzes gadiem”. Hipotēkas uzturēšana bez pirmā iemaksa atsevišķās bankās šobrīd var tikt klasificēta kā deklaratīva – procenti par tām sākas no 17% gadā, turklāt bankas komisija 7% vai vairāk tiek iekasēta tikai par šāda aizdevuma izsniegšanu..

“Kopumā kredītņēmējiem pirmās iemaksas procentuālais līmenis ir kļuvis daudz reālistiskāks, jo līdz 2010. gada beigām tas ir samazinājies līdz 20–30% no kopējās hipotēkas summas un pat līdz 10% (Sberbank īpašais piedāvājums),” norāda viceprezidente E. Makhota. Promsvyazbank. Lielākā daļa ekspertu apgalvo, ka optimālā pirmā iemaksa ir vismaz 20% no mājokļa izmaksām (piemēram, E. Taubkina, NBIK vai B. Rotenstein, 100Creditov.ru). Pēc NBIK datiem, procentu likme par pirmo 10% iemaksu ir 13,85% (labākajā gadījumā!), Un pirmā iemaksa 20% apmērā ļauj rēķināties ar likmi, kas nepārsniedz 12% gadā. Hipotēkas procentiem gandrīz divi punkti ir milzīga atšķirība gan pārmaksas galīgajā summā, gan ikmēneša maksājumu apjomā..

Pēc A. Stepanenko (Raiffeisenbank) teiktā, “sākotnējā maksājuma pamatotība apliecina aizņēmēja prasmi plānot izdevumus un pārvaldīt savu budžetu, kas, savukārt, apliecina viņa kredītspēju”

Hipotēkas pieprasījums

2010. gadā pieprasījums pēc hipotēku kredītiem palielinājās vairākas reizes. Saskaņā ar Bank Societe Generale Vostok rīcībā esošajiem datiem 2010. gada decembrī aizdevumu tika izsniegts trīs reizes vairāk nekā janvārī. AHML sniedz statistiku par 187,3 tūkstošu hipotēku kredītu izsniegšanu vairāk nekā 234 miljardu rubļu vērtībā 2010. gada pirmajos trīs ceturkšņos, kas ir 2,6 reizes vairāk nekā tas pats pagaidu rādītājs 2009. gadā..

Tagad vairums atklāti spekulatīvu investoru ir pametuši finanšu tirgu hipotēku aizdevumiem – tālākpārdošana pēdējos gados nav bijusi īpaši ienesīga (un dažreiz pat nerentabla). Pēc A. Devyatykh (Kutuzovsky Prospekt) teiktā, “hipotēku produktu pieprasījumu ierobežo aizņēmēju bailes, ka krīze atkārtosies”. Pēc B. Rotenšteina (100 Kreditov.ru) teiktā, “hipotēku aizdevumu pieprasījuma līmenis pirms krīzes nākamajā gadā noteikti nebūs sasniedzams. Mājokļu cenu pieaugums nav gaidāms, un aizdevumu likmes, neskatoties uz kritumu, joprojām ir ievērojamas. “

Lielākā daļa ekspertu kredīta pieprasījuma pieaugumu saista ar labvēlīgo cenu vidi visas Krievijas nekustamā īpašuma tirgū un atlikto pieprasījumu kopš 2009. gada. Saskaņā ar RossReestr teikto, pirmo reizi pēdējos gados hipotēku tirgū 2010. gadā nebija sezonālu svārstību (kas tika reģistrētas gan pirmskrīzes gados, gan 2008. – 2009. Gadā). Pēc N. Konyakhina (DeltaCredit) teiktā, tā ir “skaidra stagnācijas kā stabilitātes priekšteča pazīme”..

Līdzīgu vērtējumu apstiprina arī populārais viedoklis: LEVADA centra novembra aptauja sniedza daiļrunīgu rādītāju – 84,7% (!) Respondentu, kuri hipotēkas uzskata par riskantu biznesu. Pagaidām šāds procents mūsu līdzpilsoņu nav pārliecināts ne par savu finansiālo labklājību, ne par ekonomikas stabilitāti kopumā, ir kāds, kam augt hipotēkās – taču ar obligātu nosacījumu par labvēlīgu dzimtenes attīstību …

Ko gaidīt no 2011. gada

Lielākā daļa ekspertu prognozē būtisku hipotēku pieprasījuma pieaugumu 2011. gadā. Promstroybank (pēc E. Makhota teiktā) plāno “līdz 2012. gada beigām atjaunot hipotēku kreditēšanas apjomu pirmskrīzes līmenī”. Analītiskais centrs Rusipoteka sniedz vēl optimistiskākus skaitļus – 600 miljardus rubļu no kopējā jauno hipotēku kredītu apjoma Krievijā 2011. gadā, kas ir salīdzināms ar plaukstošo 2007. gadu (720 miljardi rubļu).

Bankām visvēlamākie klienti būs aizņēmēji, kas plāno stabilu iegādi ar pozitīvu kredītvēsturi..

Eksperti prognozē, ka hipotēku procentu likmju kritums būs lēns un nenozīmīgs. Pēc D. Ovsjaņņikova teiktā – “IPOTEK.RU” (ar kuru vienojas vairums ekspertu) “vidējās hipotēku likmes līdz 2011. gada beigām būs 12,5%.” Būtiskāks likmju samazinājums nekā 1% gadā, saka Rothenstein (100Creditov.ru), tas ir iespējams tikai tad, ja tiek ierobežota inflācija un “nolaižot to zem pašreizējā 8% līmeņa, kas ir maz ticams”..

Tātad mēs ar lielu noteiktību varam pieņemt:

1. 2011. gads būs īsta hipotēku kreditēšanas atdzimšana visā Krievijā, ievērojami tiks paplašināts hipotēku produktu klāsts un šajā finanšu nozarē darbojošos banku skaits..
2. Procentu likmju samazināšana un banku lojalitātes palielināšanās novedīs pie ievērojama kredītņēmēju skaita palielināšanās. Konkrēta pilsoņa hipotēkas nosacījumi jau ir gandrīz sasnieguši pirmskrīzes labvēlības līmeni, un nākamajā gadā tie tikai uzlabosies.
3. Starpbanku konkurence par klientu piesaisti tiks izteikta, pirmkārt, sākotnējā hipotēkas maksājuma samazinājumā (ar nosacījumu, ka nekustamā īpašuma cenas ir stabilas)
4. Bankām visvēlamākie klienti būs aizņēmēji, kas plāno stabilu iegādi ar pozitīvu kredītvēsturi, kā arī “algu” projektu dalībnieki.
5. Viss, kas teikts 1.-4. Punktā, ir iespējams tikai ar nosacījumu par stabilu Krievijas ekonomikas attīstību un bez politiskiem un sociāliem satricinājumiem mūsu valstī..