Kā samazināt risku, piedaloties kopīgā būvniecībā

Sākumā ir vērts noskaidrot – kas viņi ir, Krievijas apkrāptie akciju turētāji? Akcionārs ir persona, kas piedalījās kopīgā būvniecībā, noslēdzot dalītas dalības līgumu ar būvniecības organizāciju (attīstītāju).

Hieronims Bosch. Nomierinātājs. 1500. gadi

Attiecīgi “izkrāpis akcionārs” – dzīvojamās ēkas kopīgas būvniecības dalībnieks, attiecībā uz kuru attīstītājs neizpildīja savas saistības – nepabeidza īpašuma celtniecību noteiktajā termiņā, nenodrošināja akciju īpašumtiesību reģistrēšanai un bieži vien vienkārši apkrāpa. Rezultātā akcionārs, kurš ir ieguldījis savus līdzekļus celtniecībā un cerējis līdz noteiktam datumam iegūt mājokli, paliek bez līdzekļiem un dzīves telpas.

Starp citu, Maskavas valdība, sākot risināt problemātisko būvniecības projektu jautājumu, paskaidroja, ka par “apkrāptu kapitāla daļu turētājiem” var uzskatīt tikai tos pilsoņus, kuri iegādājušies vienu dzīvokli savām vajadzībām. Tas ir, citi investori, kas vēlējās nopelnīt naudu dzīvokļu tālākai pārdošanai, nevar sevi klasificēt kā “maldinātus” būvniecības dalībniekus, lai gan viņu zaudējumi var būt vēl nozīmīgāki.

Krāptie kapitāla daļu turētāji kā masveida parādība sāka parādīties Krievijā laika posmā no 2003. līdz 2005. gadam.

Valdība nevarēja ignorēt šo jautājumu, jo īpaši Maskavā “problēmu” objektu pabeigšana tika uzticēta galvaspilsētas lielākajai celtniecības firmai, un jau 2009. gadā Jurijs Lužkovs, kurš toreiz bija Maskavas mērs, jautri paziņoja, ka krāpto kapitāla daļu turētāju problēma ir pilnībā atrisināta ( vismaz galvaspilsētā).

Šāds optimisms izrādījās pāragrs – 2008. gada krīze veicināja jaunu iesaldētu un pamestu būvniecības projektu parādīšanos, un maldināto dalībnieku rindas kopīgajā būvniecībā turpina pieaugt līdz šai dienai..

Saskaņā ar oficiālajiem datiem, ko sniedza Reģionālās attīstības ministrija, Krievijas Federācijā 2011. gada pirmā ceturkšņa beigās bija vairāk nekā 74 tūkstoši krāptu nekustamo īpašumu investoru.

Krievijā, pēc ministrijas teiktā, šobrīd vairāk nekā 900 kopīgu būvniecības projektu tiek uzskatīti par “problemātiskiem”, tas ir, šie objekti jau ir pārkāpuši mājas nodošanas termiņus, būvniecība ir iesaldēta, un kapitāla daļu turētāji nevar iegūt savus dzīvokļus vai vismaz atgriezt ieguldījumus..

Runājot par problēmas globālo raksturu, ir vērts precizēt, ka tikai 16 no 83 Krievijas Federācijas reģioniem izvairījās tikt iekļauti bēdīgajā to reģionu sarakstā, kuri saskārās ar krāpniecisku kapitāla daļu turētāju problēmu. Pirmo vietu šajā reitingā ieņem Samāras reģions, kur Reģionālās attīstības ministrija saskaitīja 7,2 tūkstošus kapitāla daļu turētāju, kuri nesaņēma savu mājokli, otrajā vietā bija Maskava – 6,8 tūkstoši izkrāptu kapitāla daļu turētāju, Tatarstānā ir aptuveni 6,6 tūkstoši cilvēku, kas saskaras ar problēmu iegūt. dzīvojamā platība, Novosibirskas apgabalā – aptuveni 4,7 tūkstoši izkrāptu kapitāla daļu turētāju, kūrorta Krasnodaras teritorijā – 4,6 tūkstoši, un Sanktpēterburgā – vairāk nekā 3 tūkstoši izkrāptu dalībnieku kopīgā būvniecībā.

Visneizcilākie bija izkrāpto kapitāla daļu turētāju gadījumi Maskavā, kuri, vēloties pievērst varas iestāžu uzmanību viņu problēmai, galvaspilsētas mēra biroja priekšā atkārtoti rīkoja mītiņus, demonstrācijas, akcijas, protestus un pat devās bada streikos. Starp bēdīgi slavenākajiem gadījumiem, kad tiek maldināti dalītās būvniecības dalībnieki, ir 11 mikrorajona celtniecība Tusino dienvidos, Maskavas Windows mājokļu komplekss, Barselonas pilsētas mājas ciemats.

Mstislavs Dobužinskis. Tikšanās Mākslas pils priekšā. 1920. gads

Dienvidtušino 11. mikrorajona piemērs skaidri parāda, ka pat objekti, kas tika uzcelti galvaspilsētas iestāžu kontrolē, var būt “problemātisko” sarakstā. Tātad 11. mikrorajona, kas atrodas Tusīno dienvidos, būvniecība tika sākta 2002. gadā saskaņā ar Maskavas valdības dekrētu. Sākotnējais būvniecības pabeigšanas datums bija 2005. gads. Tad priekšmetu piegādes termiņš (mikrorajonā bija plānots uzbūvēt deviņas ēkas) tika atlikts uz 2007. gadu, un 2009. gadā galvaspilsētas valdība ar savu dekrētu pagarināja piegādes termiņus līdz 2012. gadam..

Pašlaik tiek pabeigtas 2 ēkas un pabeigta vēl 1 celtniecība, kā nav skaidrs, kā attīstīsies atlikušo 6 ēku liktenis, jo būvlaukuma teritorijā joprojām ir nojauktas nojauktas ēkas, kuru iedzīvotāji pat nav izlikti..

Atbildība par būvniecības termiņu izjaukšanu tika uzticēta Energostroykomplekt-M vadībai, jo īpaši uzņēmuma vadītājam Andrejam Krušiņinam, kurš tika arestēts šā gada februārī un šobrīd atrodas pirmstiesas aizturēšanas centrā. Ekonomisko noziegumu departamenta darbinieki cenšas noskaidrot, kur ir aizgājuši kapitāla daļu turētāju līdzekļi, daudzas pretenzijas iesniedza arī būvuzņēmēji, kuru darbu nekad nemaksāja izstrādātājs.

Timofejevs solīja, ka Maskavas valdība piešķirs dzīvokļus visiem Tušino mikrorajona akcionāriem uz budžeta rēķina.

Interesanti, ka sākumā 11. mikrorajona galvenais attīstītājs bija uzņēmums GlavMosStroy Holding Company OJSC, un tikai pēc tam Maskavas valdība nolēma nodot būvlaukumu Kruchinin uzņēmumam, neskatoties uz to, ka tajā laikā uzņēmuma pamatkapitāls bija tikai 9 tūkstoši rubļu..

Pašlaik 1940 cilvēki, kas kļuvuši par maldinātiem 11. mikrorajona Tushino dienvidu daļas būvniecības akcionāriem, mēģina saņemt Maskavas valdības atbildi – vai turpināsies atlikušo dzīvojamo ēku būvniecība un kad viņi beidzot varēs iegūt savus kvadrātmetrus. Sergejs Sobjaņins jau ir parakstījis dekrētu “Par investīciju projekta izbeigšanu Dienvidtušino apgabala 11. mikrorajona attīstībai”, valdības dekrēts par šī objekta attīstību nebija spēkā.

Daudzas darbības, piemēram, “krāpšanās akcionāru” pakarināšana Maskavas mēra amata priekšā un dalītās būvniecības dalībnieku mītiņi, noveda pie tā, ka Konstantīns Timofejevs, kurš ieņem komitejas priekšsēdētāja amatu, lai nodrošinātu investīciju projektu ieviešanu būvniecībā un kontroli kopīgas būvniecības jomā, apsolīja, ka Maskavas valdība piešķirs dzīvokļus visiem apkrāptajiem Tušino mikrorajona kapitāla turētājiem uz budžeta rēķina. Tomēr, kad tas notiks, kurā apgabalā kapitāla daļu turētāji varēs iegūt jaunus dzīvokļus, joprojām nav zināms, vai tie atbildīs dzīvokļiem, kas tika solīti kopīgās būvniecības dalībniekiem, parakstot līgumu ar CJSC Energostroykomplekt-M..

Piesardzības pasākumi

Kā samazināt risku, piedaloties kopīgā būvniecībā? Neskatoties uz to, ka dzīvokļu pirkšana ēkā, kas vēl nav uzcelta, ir diezgan rentabls bizness, jo šāda nekustamā īpašuma cena ir daudz zemāka nekā jau pabeigtajam mājoklim, risks kļūt par vienu no apkrāptajiem nekustamā īpašuma investoriem ir diezgan augsts. Šie piesardzības pasākumi var samazināt iespēju papildināt to akcionāru rindu, kuri nesaņēma solīto mājokli:

Pols Gauguins. Ieva. Neklausieties melis. 1889. gads

• rūpīga izstrādātāja reputācijas pārbaude. Daži punkti var būt satraucoši jau tā uzņēmuma vēstures izpētes posmā, kurš darbojas kā galvenais objekta attīstītājs – jaunizveidotās firmas ar pārāk mazu pamatkapitālu, iepriekš iesaistītas būvniecībā, kas tika iesaldētas – visas šīs organizācijas automātiski ietilpst izstrādātāju grupā, kas rada vislielākās bažas. Daudzi juristi iesaka pirms līguma parakstīšanas ar attīstītāju kompāniju sazināties ar šķīrējtiesu un pārbaudīt, vai organizācija ir piedalījusies tiesā agrāk. To var izdarīt šķīrējtiesas tīmekļa vietnē. Nav slikti, ja attīstītājs pirms šī objekta būvniecības sākuma jau ir piedalījies tādu dzīvojamo ēku celtniecībā, kuras tika veiksmīgi un savlaicīgi nodotas ekspluatācijā;
• Noteikti jāpieprasa no attīstītāja, lai viņš uzrādītu šādus dokumentus: daudzdzīvokļu ēkas būvniecības atļauju, projekta deklarāciju, zemes gabala nomas vai apakšnomas līgumu vai sertifikātu, kas paredz, ka attīstītāja uzņēmumam pieder valsts īpašuma tiesības uz zemes gabalu, uz kura tiks veikta daudzdzīvokļu ēkas būvniecība. Visiem šiem dokumentiem jābūt obligātiem, tāpēc vismaz viena no tiem neesamība ir iemesls atteikties piedalīties dalītā būvniecībā;
• līguma par dalību kopīgā būvniecībā izpēte. Jums nevajadzētu piekrist parakstīt vekseļa līgumu vai provizorisku ieguldījumu līgumu, jo tādā gadījumā attīstītājs var vienpusēji izbeigt līgumu, un akcionārs kā kompensāciju saņem tikai to vērtspapīru izmaksas, kurus viņš it kā iegādājies. Tāpat līgumā jāietver šādi punkti – konkrētā nododamās koplietojamas būves objekta definīcija, laikposms, kurā kopuzņēmuma objekts jānodod izstrādātāja uzņēmumam, līguma cena, tā apmaksas termiņš un kārtība, kā arī garantijas laiks dalītajai būvei.

Tāpat, izvēloties nekustamā īpašuma objektu, kurā tiks ieguldīti līdzekļi, jums jāuzmanās, ja šīs daudzdzīvokļu ēkas attīstītājs jau ir mainījies, iespējams, pat vairāk nekā vienu reizi, dzīvokļa izmaksas ir pārāk zemas, salīdzinot ar citiem līdzīgiem objektiem rajonā, sākotnējais būvniecības periods tika pagarināts , un izstrādātājs vismaz vienu reizi sniedza nepatiesu informāciju. Tas viss liecina, ka varbūtība kļūt par “krāptu akcionāru” dotajā objektā palielinās daudzkārt.

Kā rāda mūsdienu Krievijas pieredze, maz ticams, ka būs iespējams panākt 100% garantiju, ka objekts tiks nodots ekspluatācijā precīzi līgumā noteiktajā termiņā, taču iepriekšminētie piesardzības pasākumi noteikti var ievērojami samazināt risku kļūt par “problēmu” dalītās būvniecības dalībnieku. Tāpat nebūs lieki meklēt palīdzību no profesionāla jurista, kuram ir liela pieredze šajā jomā un kurš var sniegt kvalificētus padomus..