Individuālās dzīvojamās ēkas projekta izstrāde un apstiprināšana

Normatīvais akts būvniecības un arhitektūras jomā ir Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodekss. Proti, šis kodificētais likums regulē tiesiskās attiecības un ierobežo dažādu iestāžu atbildību attiecībā uz teritoriālo plānošanu, pilsētplānošanas tehnisko regulējumu, attiecīgo projektu valsts pārbaudi un būvniecības valsts uzraudzību. Tomēr, lai drosmīgi iekļūtu ierēdņu kabinetos, zinot viņu pienākumus un tiesības, ir jāizpēta ievērojamāks normatīvās informācijas daudzums..

Daudzi zemes īpašnieki, kuri sāk individuālas dzīvojamās ēkas celtniecību, iepazīstoties ar Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodeksa 48. panta 3. punktu, kurā teikts, ka individuālās mazstāvu māju būvniecības projekta dokumentācijas sagatavošana nav nepieciešama, neuzskata par svarīgu detalizētas izstrādes un projekta apstiprināšanas procedūru..

Tomēr faktiski šī tiesību norma maldina izstrādātājus tikai tāpēc, ka Projektēšanas un būvniecības noteikumu kodekss “Mazstāvu dzīvojamo māju apbūves projektu izstrāde, saskaņošana, apstiprināšana, projektēšanas un plānošanas dokumentācijas izstrāde” (SP 11-111-99) papildina p. 3 ēd.k. Pilsētas plānošanas kodeksa 48. pants, ieskaitot dokumentu saraksta izveidi, kas nepieciešami, lai būvniecība būtu likumīga. Tajā pašā laikā SP 11-111-99 normas tieši nav pretrunā ar Pilsētplānošanas kodeksa normām, kas izslēdz to atcelšanas iespēju.

Jebkura būvniecība sākas pat nevis ar arhitektūras projektu, bet gan ar zemes gabala iegādi.

Tajā pašā laikā ir vērts atcerēties, ka pilsētas ietvaros jebkura būvniecība tiek veikta saskaņā ar pilsētplānošanas dokumentāciju, tāpēc individuālai mazstāvu apbūvei ir piemērots tikai tas zemesgabals, kurš saskaņā ar apdzīvotas vietas teritoriālās attīstības shēmu, tā pilsētplānošanas dokumentāciju un citiem federācijas subjekta administrācijas un pašvaldību institūciju aktiem tiek piešķirts kā teritorija mazstāvu apbūvei.

Informāciju par brīvajiem zemes gabaliem un to paredzēto izmantošanu var iegūt vietējā padomē. Ja mēs runājam par piepilsētas teritorijām, tad jebkuru šādu būvlaukumu var izmantot individuālai celtniecībai.

Pilsētplānošanas kodeksa 7. un 8. pants palīdzēs saprast, kuras iestādes ir kompetentas zemes gabalu piešķiršanas jautājumos, kā arī izsniedz būvatļaujas šiem zemes gabaliem un uzbūvējamos objektus nodod ekspluatācijā: iepriekšminētajos jautājumos ir atļautas apmetņu un pašvaldību rajonu vietējās pašpārvaldes struktūras. mēs runājam par zemes gabaliem un objektiem apmetņu un pašvaldību rajonu teritorijā, un piepilsētas teritoriju gadījumā ir nepieciešams sazināties ar vietējām izpildiestādēm.

Saskaņā ar SP 11-111-99 noteikumu kodeksu būvniecība noteiktā vietā ir iespējama tikai pēc tam ģeodēziskais ofsets un nospraužot tās robežas uz zemes saskaņā ar zemes ierīcības projektu. Šīs darbības veic daudzi privāti uzņēmumi un privātpersonas, kurām ir atbilstošas ​​licences. Šo darbību īstenošana tiek formalizēta ar pieņemšanas un nodošanas aktu.

Saskaņā ar SP 11-111-99 4.2. Punktu ir jāuzsāk projekta dokumentācijas izstrāde vietējās izpildvaras iestādes dekrēts par būvniecības vai projektēšanas atļauju. Jums arī būs nepieciešams zemes izvēles apstiprināšana. Mājas projekts, kura platība pārsniedz 500 kv. m. , jāizstrādā saskaņā ar arhitektūras un plānošanas darbs, kura pieteikums tiek iesniegts jūsu rajona arhitektūras komitejā. Arhitektūras un plānošanas uzdevums ietver apmēram divus desmitus punktu, kuru prasības ir projekta izstrādes pamatā (dabas apstākļi, arhitektūras prasības, zemes uzlabošana utt.).

Būvatļauja individuālu celtniecības objektu izsniedz vietējā izpildiestāde. Nepieciešams sazināties ar arhitektūras un pilsētplānošanas nodaļu (nodaļu). Pilsētas vai rajona galvenais arhitekts ir pilnvarots sertificēt atļauju, un to apstiprina vietējās pārvaldes vadītājs. Būvatļauja tiek izsniegta, pamatojoties uz iesniegumu, kam pievienoti īpašumtiesību dokumenti (dekrēts par zemes gabala piešķiršanu individuālai apbūvei, vienošanās par apbūves tiesību piešķiršanu), zemes gabala ģenerālplāns, zemes gabala pase, mājas projekta pase, akts par zemes gabala dabisko robežu noteikšanu un ēkas konstrukciju, asu un sarkano līniju sadalījums. Ja būvniecības uzņēmums ir tieši iesaistīts saskaņošanā, dokumentu paketei jāpievieno licence par tiesībām veikt būvniecību.

Projekta arhitektūras pase individuālu dzīvojamo ēku, kas nepieciešama būvatļaujas saņemšanai, pasūta no jebkuras organizācijas, kurai ir licence sniegt šādus pakalpojumus. Arhitektūras pasē obligāti jāiekļauj jumta plāns, grīdas plāni, krāsainas fasādes, aksiālie griezumi un aksiālās fasādes, kam pievienots vispārīgs paskaidrojums. Projekta arhitektūras pasē jāiekļauj arī projekta attīstītāja licences kopija..

Kā redzat, projektēšanas un apstiprināšanas procesi ir savstarpēji saistīti, un visracionālāk tos ir veikt pēc iespējas paralēli, jo to pašu arhitektūras pasi ir visvieglāk pasūtīt no projekta izstrādātāja, turklāt, lai saņemtu būvatļauju, jums jābūt pamatprojektēšanas materiāliem. piemēram, stāvu plāni, fasāžu plāni utt..

Mūsdienās privātmāju projektu attīstības pakalpojumus sniedz daudzas organizācijas. Projektēšanas darbi tiek veikti uz pamata līguma pasūtīšana projekta dokumentācijas ieviešanai. Nekādā gadījumā nedrīkstat atstāt novārtā šāda līguma sagatavošanu, jo tas var kļūt par galveno garantiju un galveno argumentu prasību gadījumā pret projekta izstrādātāju. Līguma dokumentā par projekta dokumentācijas ieviešanu tiek norādīta informācija par pusēm: klienta personas dati (pilns vārds, dzīvesvietas adrese, pases sērija un numurs) un organizācijas nosaukums, kurā tiek pasūtīts projektēšanas darbs, un / vai projekta tiešā izpildītāja pilns vārds un uzvārds un rekvizīti. Saskaņā ar līgumu būvuzņēmējs apņemas pabeigt projektu saskaņā ar visiem SNiP (būvnormatīvi un noteikumi) un GOST (valsts standartiem) un izsniegt to klientam noteiktā eksemplāru skaitā, un klients apņemas samaksāt par projektēšanas darbiem pirms to sākuma un parādīties pagaidu projekta apstiprināšanai un pieņemt tā galīgā versija.

Jau projekta dokumentācijas ieviešanas līguma noslēgšanas posmā jums ir jāizlemj, vai vēlaties uzticēt projekta apstiprināšanu tā attīstītājam vai arī iziet cauri visu instanču uguns, ūdens un vara caurulēm patstāvīgi. Maz ticams, ka šī izvēle pie jums viegli nonāks – koordinācijas pakalpojumi ir ļoti dārgi, un, lai pats legalizētu projektu un būvniecību, tas prasīs daudz laika un pūļu, un pats galvenais – zināšanas (mēs ceram, ka zināšanu ziņā jūs atradīsit šo rakstu īpaši noderīgu). Ja jūs nolemjat pasūtīt pakalpojumus izstrādātājam projekta apstiprināšanai, tad tas līgumā jānorāda atsevišķā punktā, uzskaitot iestādes, kurās attīstītājs apņemas vienoties par projektu. Svarīgs līguma nosacījums ir arī būvuzņēmēja pienākums par saviem līdzekļiem novērst visus projekta trūkumus, kas radušies viņa vainas dēļ. Pirmkārt, mēs runājam par apstiprinātāju iestāžu komentāriem, kas attiecas uz dažādām izlaidībām projektā, piemēram, par tā neatbilstību noteiktiem normatīvajiem dokumentiem. Turklāt līgumā jādefinē, kura no pusēm apņemas apstiprināt projektu ar pilsētas vai rajona galveno arhitektu. Pušu parakstītais līgums jāsaskaņo ar vietējās pārvaldes pilsētplānošanas nodaļas (departamenta) vadītāju.

Pēc līguma noslēgšanas par projekta dokumentācijas ieviešanu, dizaina uzdevums privāta dzīvojamā ēka un, ja nepieciešams, saimniecības ēkas. Balstoties uz šo uzdevumu, darbuzņēmējs izstrādās projektu. Uzdevums norāda projekta pamatu (līgums par projektēšanas dokumentācijas ieviešanu), projekta izstrādes stadiju; stāvu skaits, topošās mājas platība un citi galvenie raksturlielumi; Jūsu prasības konstruktīviem, inženiertehniskiem un arhitektūras plānošanas risinājumiem, kā arī visa zemes gabala uzlabošanai. Pēc uzdevuma apstiprināšanas tas jāsaskaņo ar jūsu pilsētas / rajona arhitektūras un pilsētplānošanas nodaļu (departamentu).

Pēc tam izpildes organizācija noteiktajā laika posmā izstrādā projektu, kam jāatbilst Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodeksa normām, Krievijas Federācijas valdības rezolūcijām, kā arī prakses kodeksiem (SP) un ļoti daudziem SNiP un GOST, ieskaitot:

• “Par projekta dokumentācijas sadaļu sastāvu un prasībām to saturam”
• “Par inženiertehniskajiem apsekojumiem projektēšanas dokumentācijas sagatavošanai, celtniecībai, kapitālo būvju rekonstrukcijai”
• “Par būvprojekta dokumentācijas iesniegšanas noteikumu apstiprināšanu, kuru būvei, rekonstrukcijai, kuras kapitālo remontu paredzēts veikt speciāli aizsargājamo dabas teritoriju zemēs valsts ekspertīzei un valsts vides ekspertīzei”
• “Mazstāvu māju būvniecības teritoriju plānošana un attīstība”
• SNiP 2.01.15-90 “Teritoriju, ēku un būvju inženiertehniskā aizsardzība no bīstamiem ģeoloģiskiem procesiem”
• SNiP 2.08.01-89 “Dzīvojamās ēkas”
• SNiP 3.05.04-85 “Ūdensapgādes un kanalizācijas ārējie tīkli un struktūras”
• SNiP 21-01-97 “Ēku un būvju ugunsdrošība”

Pabeigts projekts sastāv no daudziem dokumentiem, ieskaitot situācijas plānu, zemes gabala un tā vispārējā plāna topogrāfisko apsekojumu, pagraba, pagraba grīdas vai tehniskā pazemes plānus, grīdas plānus, fasāžu, griestu un pārsegumu plānus, raksturīgās sekcijas, jumta kopņu sistēmas plānu, pamatnes plānu ar tā sekcijām un raksturīgie mezgli un detaļas, inženiertīklu rasējumi, kā arī paskaidrojums un galvenie tehniskie un ekonomiskie rādītāji. Turklāt projektēšanas dokumentācijā var būt ietverta būvniecības tāme, tomēr praksē detalizētu tāmi pasūta no darbuzņēmēja ne tik bieži tās augsto izmaksu dēļ..

Tiks iesniegtas atsevišķas prasības jūsu projektam sanitārā un epidemioloģiskā, ugunsdrošības pārbaude un Ārkārtas situāciju ministrija, tāpēc projekts tiks koordinēts šajās struktūrās.

Savienojumam ar dažādiem inženiertīkliem (elektrība, ūdens apgāde un ūdens atdalīšana) tehniskie nosacījumi, kurus izsniedz attiecīgie komunālie pakalpojumi. Tehnisko specifikāciju izdošanas kārtību regulē pašvaldību institūciju normatīvie akti.

Lai pārietu no individuālās dzīvojamās ēkas projektēšanas posma uz būvniecības stadiju, jums tas ir nepieciešams iesniedziet pilnīgu gatavās projektēšanas dokumentācijas paketi vietējām arhitektūras pārvaldēm, pēc tam tās pašas struktūras, kuras vada rajona galvenais arhitekts, sāk sagatavot atļauju, kuru apstiprina vietējās pārvaldes vadītājs. Viens galīgās projektēšanas dokumentācijas eksemplārs jāpārsūta vietējai arhitektūras komitejai, par kuru tiek sastādīts atbilstošs akts.

Atcerieties, ka gadījumā, ja tiek izstrādāta un apstiprināta individuālās dzīvojamās ēkas projekts, tiek pieļautas atkāpes no tiesību aktu prasībām, pastāv risks, ka topošā māja tiks atzīta par “pašbūvi”, kas var izraisīt ievērojamus naudas sodus un pat ēkas demontāžu. Bet pat šī administratīvā atbildība neatbrīvojas no civiltiesiskām sekām, kuras var labot tikai ar atbilstošu projekta un būvobjekta reģistrāciju. Civiltiesību izpratnē mēs domājam nespēju veikt jebkādas tiesiskas darbības attiecībā uz “nelikumīgu” nekustamo īpašumu, sākot no pārdošanas līdz testamentam.