Īre vai hipotēka: plusi un mīnusi

Saskaņā ar statistiku, ko publicējis Krievijas Nacionālais birojs, uz vienu mūsu valsts iedzīvotāju ir vidēji 22,6 kvadrātmetri mājokļu. Kā redzat, statistika ir ļoti interesanta zinātne, jo, šķiet, šādi dati norāda, ka katram krievam tiek nodrošināta normāla dzīves telpa. Nekas tāds! Saskaņā ar visu to pašu statistiku aptuveni 10% krievu ģimeņu cenšas iegūt dzīvokli vai piedalīties valsts programmā “Affordable Housing”, un 60% ir jāuzlabo viņu dzīves apstākļi.

Tomēr krieviem nav nepieciešama statistikas datu publicēšana, lai vienprātīgi paziņotu, ka mājokļu problēma mūsu valstī ir viena no sāpīgākajām un asākajām. Pašu dzīvoklis paliek sapnis daudzām jaunām ģimenēm, kuras ir spiestas vai nu pieteikties bankās par hipotēku, vai arī īrēt dzīvokli.

Oficiālie dati liecina, ka tikai aptuveni 3% ģimeņu īrē mājokli no privātpersonām. Protams, faktiski šis procents ir daudz lielāks, jo darījuma puses ne vienmēr noformē nomas līgumu. Tajā pašā laikā, kā atzīmēja vadošās Krievijas bankas, 2011. gadā līgumu skaits par mājokļa iegādi ar hipotēkas aizdevuma noteikumiem ir dubultojies. Statistika rāda, ka aptuveni 19,8% ģimeņu, kurām pēdējā gada laikā ir nepieciešams jauns mājoklis, dzīvokļus vai privātmājas iegādājās ar hipotēku. Un to ģimeņu skaits, kuras risina savas mājokļa problēmas, iegūstot hipotēkas kredītu, katru gadu pieaug – 2015. gadā, pēc ekspertu domām, to skaits pieaugs līdz 30%.

Mēs varam droši apgalvot, ka mājokļu īre un hipotēkas joprojām ir galvenās iespējas “mājokļa jautājuma” risināšanā, tā ir diezgan sarežģīta izvēle, kurai nepieciešami precīzi aprēķini un rūpīga pieeja. Mēģināsim izdomāt, kādos gadījumos ir izdevīgāk ņemt hipotēkas kredītu un īrēt māju.

Īre: priekšrocības, priekšrocības un riski

Tātad mājas īre ir darījums ar nekustamo īpašumu, kurā ir iesaistītas divas puses – dzīvokļa īpašnieks un īrnieks. Saimnieks, kurš kāda iemesla dēļ šobrīd nedzīvo savā dzīvoklī, nolemj nopelnīt vai vismaz kompensēt komunālo pakalpojumu apmaksas izmaksas un nodrošina savu māju īrniekam ar noteiktiem nosacījumiem, no kuriem galvenie ir savlaicīga samaksa un cieņa pret īrē saņemto īpašumu.

Protams, vienistabas dzīvokļa īres izmaksas dažādās Krievijas pilsētās ir ļoti atšķirīgas. Tātad, ja Maskavā par īrētiem “odnushka” īrniekiem būs jāmaksā vidēji 31 ​​tūkstotis rubļu (saskaņā ar RosRielt nekustamo īpašumu par 2012. gada aprīli), Sočos – 25 tūkstoši rubļu, tad Sanktpēterburgā – 17 tūkstoši, Saratovā – 11 tūkstoši , Omska – 10 tūkstoši un Čeboksaros tikai 7 tūkstoši rubļu.

Krievijas pieredze rāda, ka visrentablāk ir īrēt dzīvokli bez mēbelēm un sadzīves tehnikas (protams, šajā gadījumā problēmas rodas, pārvietojoties, bet “tukša” dzīvokļa izmaksas ir daudz zemākas). Īrnieki parasti visizdevīgākos piedāvājumus atrod nevis ar nekustamo īpašumu aģentūru starpniecību (kas arī prasa samaksu par saviem pakalpojumiem), bet ar draugu starpniecību, un paši namīpašnieki dod priekšroku uzticēt savu īpašumu draugiem vai pēc kāda tuva ieteikuma..

Labākās īres iespējas ietver gadījumus, kad jaunceltnes dzīvokļa pircējs to ilgstoši nodrošina. Šādi gadījumi nebūt nav retums, iespējams, jaunais īpašnieks vienkārši šādā veidā nolēma rentabli ieguldīt pieejamos līdzekļus, kas parādījās un nekavējoties plānoja īrēt dzīvokli, vai arī mainījās viņa ģimenes apstākļi. Nav tik svarīgi, kas kļuva par iemeslu – negaidīta mantošana, neveiksmīgas kāzas vai pārcelšanās uz citu pilsētu, taču brīvajam dzīvoklim nevajadzētu būt tukšam, īpašnieks izlemj un sāk meklēt īrniekus. Mazajās pilsētās šādus dzīvokļus nav retums atrast, un pat par “smieklīgu” īri tas ir nedaudz lielāks par komunālo pakalpojumu rēķiniem. Šis nomas veids galu galā ir izdevīgs gan pašiem īrniekiem, gan īrniekiem, kuri ir pārliecināti, ka viņa mājas ir labās rokās..

Un tomēr, pat ja īrnieki īrē dzīvokli no draugiem, kuri neierobežo viņu rīcības brīvību, viņi paaugstina nodevas tikai komunālo pakalpojumu maksas pieauguma gadījumā, un nomas termiņš ir ļoti tāls – “kamēr bērni izaugs un viņiem nav nepieciešams mājoklis”, īrētais dzīvoklis paliek svešinieks un, piemēram, kapitālo remontu veikšana jāsaskaņo ar īpašnieku.

Daudz lielākas problēmas rodas, ja darījuma puses – saimnieks un īrnieks iepriekš nebija pazīstami, un mājas īpašnieks cenšas kontrolēt katru pagaidu īrnieka soli, aizliedz, piemēram, turēt mājdzīvniekus utt. Turklāt, ja nav noslēgts formāls nomas līgums, kurā ir norādīta precīza nomas maksa, tad īrnieki jebkurā laikā var sagaidīt ļoti nepatīkamu pārsteigumu – ikmēneša maksājumu pieaugumu. Un īpašnieki jebkurā laikā var arī “lūgt” no īrēta dzīvokļa (lai gan oficiāli tiek pieņemts dot īrniekam vismaz mēnesi jaunas mājas meklēšanai).

Hipotēka: priekšrocības, ieguvumi un riski

Pēc ekspertu domām, hipotēku kreditēšanas tirgus mūsu valstī ir ļoti jauns un tam vēl nav pat divdesmit gadu, tāpēc tas joprojām attīstās un uzlabojas. Rezultāti, kā viņi saka, jau ir acīmredzami – darījumu skaits dzīvokļu pirkšanai ar hipotēkas aizdevuma noteikumiem gadu gaitā ir pieaudzis desmit reizes, un banku aizdevumu likmes vienmērīgi (kaut arī diezgan lēni) samazinās..

Mūsdienās vidējā hipotēku likme Krievijā ir 11,8-12,2%. Izmaksas par kvadrātmetru valstī ievērojami atšķiras atkarībā no pilsētas un ir diezgan līdzīgas situācijai īres mājokļu tirgū. Tātad, Maskavā par 1 kvadrātmetru dzīvojamo nekustamo īpašumu vidēji jāmaksā apmēram 160 tūkstoši rubļu, Sočos – 100 tūkstoši, Sanktpēterburgā – 85 tūkstoši, Maskavas reģionā – 70 tūkstoši, Ufā – 53 tūkstoši un Saratovā – tikai 32 tūkstoši rubļu.

Lai salīdzinātu hipotēkas maksājumus ar maksājumiem par dzīvokļa īri, varat izmantot tiešsaistes kalkulatoru (tagad gandrīz visās lielās bankas vietnēs ir līdzīgi) vai pats veikt vienkāršus aprēķinus..

Piemēram, ņemsim nelielu, vienistabas dzīvokli Maskavā 40 kvadrātmetru platībā – 160 tūkstoši rubļu * 40 = 6,4 miljoni rubļu. Ņemsim pašreizējo vidējo bankas likmi – 12% gadā, iedomāsimies, ka mēs ņemam aizdevumu ar izdevīgiem noteikumiem uz 20 gadu periodu un pat bez sākotnējā maksājuma un ikmēneša maksājumu saņemsim 70 469 rubļu apmērā (vienādi maksājumi). Diferenciālo maksājumu gadījumā ikmēneša maksājumu summa “sākas” no 90 666 rubļiem un līdz 20. gada beigām hipotēku kreditēšana tiek samazināta līdz 26 933 rubļiem mēnesī.

Ņemot vērā vidējo nomas maksu Maskavā (atcerieties – 31 tūkst. Rubļu), iznomāt “odnushka” galvaspilsētā tagad noteikti ir daudz izdevīgāk nekā pirkt uz kredīta.

Saratovā, lētākajās, piemēram, ierosinātajās Krievijas pilsētās, attēls, protams, būs nedaudz atšķirīgs. Par to pašu vienas istabas dzīvokli ar 40 “kvadrātu” platību šeit jums būs jāmaksā tikai 40 * 32 tūkstoši rubļu = 1,28 miljoni rubļu. Ņemsim tos pašus, diezgan saudzīgos hipotēkas aizdevuma nosacījumus – uz 20 gadiem nav nekāda pirmā iemaksa, un bankas likme ir 12%, un mēs ik mēnesi saņemam 14 093 rubļus. Tomēr īres maksa Saratovā, kā mēs atceramies, ir tikai 11 tūkstoši rubļu, tāpēc arī šeit hipotēka nav kļuvusi par ekonomiski izdevīgāku risinājumu..

Tas ir, lai konkurētu ar īres mājokļiem uz vienlīdzīgiem noteikumiem, hipotēkas jāsniedz vismaz 30 gadus, un banku aizdevumu procentu likmes nedrīkst pārsniegt 5% gadā (ko, starp citu, ne tik sen solīja Vladimirs Putins). Tikai tad ikmēneša hipotēkas maksājumi par “odnushka” Saratovā samazināsies līdz 6871 rubļiem, bet Maskavā – līdz 34 356 rubļiem, tas ir, viņi varēs konkurēt ar īres maksājumiem.

Jebkurā gadījumā hipotēkai uz 20-30 gadu aizdevuma periodu palielinās diezgan liela pārmaksas summa, kas var sasniegt 50 vai pat 100% no paša dzīvokļa izmaksām..

Tomēr tie visi ir tikai cipari, dzīvokļa iegāde ar hipotēku parasti ir ilgtermiņa projekts nekā mājas īre – ir diezgan grūti iedomāties dzīvokļa vai mājas īres līgumu, kas paredzēts vismaz 10–15 gadu periodam. Turklāt hipotēku likmes tiek noteiktas tikai vienu reizi – līguma noslēgšanas brīdī un visbiežāk tiek fiksētas, lai nepatīkami pārsteigumi negaidīta un nepamatota ikmēneša maksājuma palielinājuma veidā neapdraud pircējus. Un, protams, nav nepieciešams saskaņot ar banku visus remonta darbu posmus, ziņot par suni, kurš parādījies ģimenē utt..

Turklāt ir zināms, ka mājokļa izmaksas mūsu valstī nepārtraukti pieaug, kas ir izdevīgi pircējiem, kuri ir noņēmuši hipotēku, un var kļūt par problēmu īrniekiem..

Secinājums

Šāds salīdzinājums skaidri parāda, ka dzīvokļa īrei un hipotēkai ir savas priekšrocības un trūkumi, tā teikt – droši, ka visu, tikai īrētu mājokli, šo hipotēku nevar izdarīt, un otrādi.

Liekas, ka abiem mājokļa jautājuma risināšanas variantiem ir tiesības pastāvēt un nodrošināt savu mērķauditoriju. Skaidrs, ka cilvēki, kas īrē dzīvokļus, bieži ir viegli dzīvojoši cilvēki – studenti, pilsoņi, kas ieradušies svešā pilsētā, lai nopelnītu naudu, jaunieši, kuri tikko sākuši dzīvot kopā un vēl nav ieguvuši bērnus utt. Bet precētiem pāriem, kuri ilgu laiku ir apgrūtināti ar bērniem un dzīves laikā uzkrāto mantu, “klejošana” īrētos dzīvokļos ir gandrīz nepieņemama iespēja, burtiski, ekstrēms gadījums (lai gan – cilvēki šādi dzīvo gadu un gadu desmitiem, bērni maina skolas, ja pārceļas, aug un iegādāties “savu”, parasti arī īrētu mājokli).

Galvenais šķērslis, lai hipotēku aizdevumi kļūtu par izdevīgāku iespēju nekā īres mājokļi, ir augstas aizdevumu likmes, pirmā iemaksa un īsi aizdevuma nosacījumi. Ja mūsu valstī turpināsies aizdevumu procentu likmju pazemināšanās tendence, beidzot sāk darboties programma, kas nodrošina jaunām ģimenēm preferenciālus hipotēku aizdevumus, tad hipotēkām būs iespēja kļūt biežākām Krievijas pilsētās nekā īres mājokļiem. Lai gan īre ir nepārprotami līdere.

Izdarot izvēli starp dzīvokļa īri un hipotēkas aizdevuma saņemšanu, ir vērts atcerēties, ka ekonomikas nestabilitāte, biežākas ekonomiskās krīzes, iespēja zaudēt labi apmaksātu darbu un citi neparedzēti apstākļi ilgtermiņa hipotēku padara par diezgan riskantu darījumu ar banku. Tātad, jūsu pašu dzīvoklis, protams, ir ļoti foršs un patīkams, taču, lai neatrastos bez tik vēlamām mājām, jums ir jābūt stingri pārliecinātiem par sava ienākumu avota uzticamību..