Nopelniet naudu nekustamā īpašuma tālākpārdošanā: veiksmīgas pārlikšanas noslēpumi

Flipping – mājas pirkšana tās ātrai tālākpārdošanai – ārkārtīgi populārs naudas pelnīšanas veids Rietumos. Krievijā šī ienākumu gūšanas metode vēl nav populāra. Šajā rakstā mēs sniegsim padomus, kas var palīdzēt lasītājiem veiksmīgi nopelnīt naudu par pārvēršanos..

Skaidra rīcības plāna sastādīšana ir pirmais solis uz jebkura pleznas

Labi plānots – puse izdarīta. Šis aforisms ir īpaši būtisks cilvēkiem, kuri klapē. Bez skaidra, ieplānota rīcības plāna nopelnīt naudu ātrai dzīvokļu tālākpārdošanai ir gandrīz neiespējami. Ir nepieciešams skaidri saprast darbību secību.

1. Situācijas analīze nekustamā īpašuma tirgū

Iesācējam flipperim ir rūpīgi jāizpēta un jāsaprot pašreizējā situācija nekustamā īpašuma tirgū: dažādu veidu mājokļu vidējā tirgus vērtība, prognoze par to cenu izmaiņām nākotnē, šo objektu pieprasījuma līmenis un līdzīgi jautājumi. Tas ļaus jums izvēlēties pareizo iegādājamo īpašumu un palielinās tā ātras un izdevīgas pārdošanas iespējas..

2. Skaidrs līdzekļu tērēšanas plāns

Ir svarīgi arī skaidri plānot, cik daudz naudas tiks iztērēts visai tālākpārdošanas operācijai, ņemot vērā īpašuma cenu, tajā veikto uzlabojumu izmaksas, potenciālo pircēju reklamēšanu, juridisko atbalstu, nodokļu samaksu.

Tā kā darījums jāveic pēc iespējas ātrāk, jums nevajadzētu iesaistīties hipotēkā vai pieteikties uz aizdevumu, lai iegūtu trūkstošos līdzekļus, jo visi dokumentu noformēšana prasīs daudz laika, un aizdevuma procenti var “apēst” ievērojamu peļņas daļu..

Plānojot finanšu darījumu budžetā, rezervējiet nelielu summu neparedzētiem gadījumiem. Galu galā ideālākajā nozīmē kaut kas vienmēr notiek nepareizi. Tas būs ļoti sarūgtinoši, ja kādas sīkuma dēļ, piemēram, negaidīti celtniecības materiālu cenu pieauguma dēļ, jūsu rūpīgi plānotais darījums tiks apdraudēts..

3. Iespējas kompensēt iespējamos zaudējumus

Vēl viens svarīgs aspekts, kas iepriekš jāpārdomā, ir zaudējumu kompensācijas iespēju aprēķināšana gadījumā, ja īpašumu nevar pārdot ilgu laiku. Jūs varat aprēķināt iespējamos ienākumus no nekustamā īpašuma nomas, kuru plānojat iegādāties īrei.

4. Tiesību aktu analīze par darījumu reģistrāciju nekustamā īpašuma pirkšanai un pārdošanai

Ir svarīgi analizēt tiesību aktus par šādu darījumu izpildi. Noslēdzot mājokļa pārdošanas līgumu, ir svarīgi skaidri saprast, kādi dokumenti ir nepieciešami no pircēja un pārdevēja, kur vērsties, lai reģistrētu īpašumtiesības un daudzus citus jautājumus. Tas ļaus jums netērēt laiku, pērkot vai pārdodot objektu..

Kā izvēlēties pareizo iegādājamo preci

Ir vairāki nekustamā īpašuma veidi, no kuriem pleznas var nopelnīt.

1. nenovērtēts mājoklis

Dzīvokļiem vai mājām, pie kurām drīz tiks uzceltas svarīgas infrastruktūras iespējas, pēc to celtniecības pabeigšanas noteikti palielināsies vērtība. Tās var būt metro stacijas, hipermārketi vai lieli biroju centri..

Krievijā plaši tika publiskotas spekulācijas ar dzīvokļiem jaunajās ēkās Sočos. Uzņēmīgi uzņēmēji, kuri jau iepriekš nopirka tajos dzīvokļus un pārdeva tos pirms krīzes, dažos mēnešos nopelnīja daudz naudas.

Līdzīgai situācijai, pēc ekspertu prognozēm, vajadzētu rasties 2018. gada FIFA pasaules kausa priekšvakarā. Mājokļu cenu pieaugumam pilsētās, kurās notiek čempionāta spēles, vajadzētu sākties dažus mēnešus pirms Pasaules kausa sākuma.

2. Nodrošinājuma īpašums

Bankas rīko izsoles parādnieku īpašuma pārdošanai. Parasti šādas partijas izmaksas sākas ar 80% un var samazināties līdz 40% no mājokļu tirgus vērtības vērtības. Informācija par izsolēm bieži tiek ievietota banku vietnēs. Tiesa, pleznai tie būs pastāvīgi jāuzrauga, lai iegūtu nepieciešamo informāciju, savukārt vērtīgākos objektus interesenti iegādājas nevis publiskās izsolēs, bet gan privāti, taču, neskatoties uz to, dažiem krieviem izdodas iegūt pienācīgu mājokli izsolēs par lēto..

3. Mājokļu piespiedu steidzama pārdošana

Gadās, ka dzīvokļa vai mājas īpašnieki ir nolēmuši pārcelties uz dzīvi citā pilsētā vai valstī, vai arī neparedzētu neparedzētu apstākļu dēļ viņiem steidzami nepieciešama liela naudas summa. Šajā gadījumā viņi ilgstoši ne kaulēsies, un viņu mājokli, visticamāk, iegādāsies par cenu, kas ir zemāka par tirgus vērtību. Šādas iespējas nav izplatītas, taču gūtā peļņa vairāk nekā kompensē visas grūtības to atrašanā.

4. Dzīvokļi bez renovācijas

Vienkāršākais pleznas variants ir iegādāties dzīvokli bez apdares vai “mirušā” stāvoklī. Saskaņā ar dažiem ziņojumiem labs remonts palielina mājokļa izmaksas par 5-10%. Un pēc elitārā nekustamā īpašuma kvalitatīvas apdares peļņa var būt 20-25% no dzīvoklī ieguldītās summas.

Neatkarīgi no tā, kādu nekustamo īpašumu izvēlas Flippers, viņam jāatceras, ka vienkāršākais veids ir pārdot pieejamu mājokli, ko var atļauties ģimene ar vidējiem ienākumiem. Protams, pārdodot elitāru māju vai dzīvokli, jūs varat iegūt daudz lielāku peļņu, taču pircējiem atrast ir daudz grūtāk..

Profesionāļu komandas izveidošana ir panākumu atslēga

Dzīvokļa tālākpārdošanas operācija ir sadalīta daudzos posmos, un katram no tiem ir vajadzīgas īpašas zināšanas, tāpēc cilvēkiem, kuri vēlas veikt flipping darbību, ir ļoti svarīgi izvēlēties profesionāļu komandu, kurā katrs pats būs atbildīgs par savu darba daļu..

Tas nevar iztikt bez:

• pieredzējis nekustamā īpašuma aģents, kurš labi pārzina tirgus apstākļus, kurš varēs izvēlēties piemērotu īpašumu un pēc tam atrast tam pircējus;
• cilvēki, kas veiks mājas atjaunošanu vai vismaz (ja korpuss pats veiks remontu) labs dizainers, kurš sastādīs dizaina projektu;
• kompetents jurists, kurš var pārņemt darījumu juridisko atbalstu.

Kompetents remonts ar minimālām izmaksām ir veiksmes atslēga

Lai dzīvokļa interjers atstātu iespaidu uz pircējiem, atjaunošanā nav jāiegulda desmitiem tūkstošu dolāru. Galu galā dārgs nenozīmē stilīgu. Daudz svarīgāk ir izveidot labu mājokļa dizaina projektu.

Pateicoties viņam, jūs varat racionāli sakārtot mēbeles un mainīt apgaismojumu, tas palīdzēs vizuāli palielināt telpu. Un pareizi izvēlētas sienu, spilvenu, paklāju, aizkaru, mēbeļu salona un dažādu aksesuāru krāsu kombinācijas, piemēram, gleznas uz sienām vai figūriņas plauktos, var pievienot personību dzīvokļa interjeram un mainīt to līdz nepazīšanai..

Māja ātri pārdot māju

Ir vairākas nekustamā īpašuma ātras pārdošanas iespējas, kuras daudzus gadus veiksmīgi izmanto visi nekustamo īpašumu īpašnieki..

1. variants. Ekspromtu izsole

Vairāki potenciālie pircēji, kuri ir izteikuši interesi par īpašumu, tiek aicināti vienlaikus apskatīt īpašumu. Tas viņiem rada ilūziju, ka dzīvoklis ir pieprasīts un ir nepieciešams ātri to “izdomāt pašiem”, līdz objektu “atņem” konkurenti. Daži uzņēmīgi nekustamo īpašumu pārdevēji uz sapulci aicina viltus pircējus, kuri ar paaugstinātu interesi provocē reālus klientus uz spontāniem pirkumiem.

Telefona izsole

Pārdevējs pēc kārtas zvana vairākiem potenciālajiem pircējiem, kuri ir piekrituši pirkumam. Pēc tam, kad pirmais pircējs piekrīt iegādāties mājokli par iepriekš noteiktu cenu, viņš sastāda otra numuru, saka, ka apstākļi ir nedaudz mainījušies, un piezvana par nedaudz lielāku summu. Ja otrais klients tam piekrīt, tiek sastādīts trešā numurs un tiek izsaukta vēl lielāka summa. Tādējādi jūs varat iegūt maksimālu dzīvokļa pārdošanas cenu, netērējot daudz laika sarunām ar klientiem..

3. variants. Pārdošana nekustamo īpašumu aģentūrai

Ja ilgu laiku nav iespējams atrast pircēju mājoklim, varat mēģināt pārdot dzīvokli nekustamā īpašuma aģentūrai. Šī opcija ir būtiska, ja pircējs ilgu laiku neatrodas objektā vai kāda iemesla dēļ īslaicīgam aiziešanai ir nepieciešams ātri iziet no projekta. Būtisks šīs shēmas trūkums ir pārdošanas cena. Aģentūra būs ieinteresēta dzīvoklī, ja tā redzēs iespēju nopelnīt naudu tā tālākpārdošanā. Un tam tā cenai jābūt zemākai par tirgus cenu. Pieaugot mājokļu tirgum, starpībai vajadzētu būt 70–80%, tirgus kritumam – 50–60%.

Nodokļu jautājums

Galvenais iemesls, kāpēc flipping nav kļuvis plaši izplatīts Krievijā, ir nodokļu likumdošanas īpatnības. Īpašuma pircējs ir atbrīvots no nodokļiem, bet pārdevējam ir pienākums samaksāt 13% no tā pārdošanas vērtības. Teiksim, flipper nopirka dzīvokli par 4 miljoniem rubļu, veica uzlabojumus tajā par 500 tūkstošiem rubļu un pēc tam pārdeva to par 6 miljoniem rubļu. Šajā gadījumā tirdzniecības nodokļa summa, kas viņam ir jāmaksā, ir 780 000 rubļu, kas apēd ievērojamu peļņas daļu. Bet ir vairāki veidi, kā samazināt nodokļu riskus..

1. metode

Ja mājokļa pārdošanas summa ir mazāka par trim miljoniem rubļu, pārdošanas nodoklis ir vienāds 13%, bet pārdevējam ir tiesības saņemt nodokļu atskaitījumu no valsts 260 tūkstošu rubļu apjomā, bet pircējam – 130 tūkstošus rubļu. Nepieciešams, lai pirkšana un pārdošana notiktu viena kalendārā gada (taksācijas perioda) laikā, pretējā gadījumā līguma pusēm nebūs tiesību uz nodokļa atskaitījumu.

2. metode

Dažos gadījumos, kad īpašuma faktiskā vērtība pārsniedz likumā noteikto robežu, pircējs un pārdevējs vienojas, ka līgumā tiks norādīta summa, kas ir mazāka par trim miljoniem, bet pārējā nauda tiks pārskaitīta skaidrā naudā. Lai gan šī shēma ir nelikumīga, tie, kas vēlas ietaupīt šādā veidā, joprojām ir.

3. metode

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksu, ja nekustamā īpašuma pārdevējam tas piederēja vairāk nekā trīs gadus no līguma datuma, viņam vispār nav jāmaksā tirdzniecības nodoklis..