Vidusjūras centrā, paceļoties gar Alpu nogāzēm, saliekoties Padujas līdzenumā, piepildot Apenīnu pussalu, kas ir pārpildīta ar daudzām mazām salām Vidusjūrā, atrodas skaistā Itālija – mērķis miljoniem tūristu no visas pasaules!
Ir zināms, ka Itālija ir lielākais starptautiskā tūrisma centrs. Katru gadu šeit pulcējas vairāk nekā 50 miljoni cilvēku, kas vēlas aplūkot Eiropas kultūras un mākslas dzimteni, kas ir slavena ar saviem talantiem..
Pateicoties daudzveidīgajam šīs valsts klimatam, ko nosaka tās teritoriālais garums, ikvienam ir tiesības izvēlēties brīvdienu vietu pēc savas patikas: vai tas būtu sniegotie Alpi un Apenīnas vai mājīgā piejūra. Vai varbūt vēlaties palikt šeit mūžīgi? Kā būtu ar lauku māju vai mazu villa Adrijas jūras piekrastē?
Parasti itāļu nekustamo īpašumu vēsture, NOSAUKUMS šeit piesaista daudzus ārvalstu pircējus. Turklāt Itālijai ir milzīgs skaits unikālu vēsturisko vietu, kas apvienojumā ar lieliskajām zelta pludmalēm un pirmās klases izklaides un atpūtas industriju padara šo valsti par lielisku vietu investīcijām nekustamajā īpašumā..
Lētu mājokli Itālijā “uz mūžu” var iegādāties tikai valsts ziemeļos. Šeit atšķirībā no trokšņainā kūrorta zonas cenas būs pēc iespējas pieņemamām cenām. Kopumā, ņemot vērā krīzi, īpašuma vērtības Itālijas ziemeļu pilsētās samazinājās vidēji par 5–10%. Turklāt pieprasījums pēc nekustamā īpašuma, piemēram, Dženovā, Veronā, Turīnā un Palermo samazinājās par 12-15%. Tagad budžeta divistabu dzīvokļa cena Itālijā – 70 tūkstoši eiro – ir kļuvusi diezgan izplatīta.
Maikls Longo. Palermo. 2009. gads
Itālijas piepilsētas nekustamais īpašums, kas atrodas mājīgajos Vidusjūras krastos, joprojām ir īpašs pieprasījums ārvalstu pircēju vidū. Tas ir saistīts ar augsti attīstītu autotransporta tīklu un Itālijas kūrortu rajonu augstas kvalitātes infrastruktūru. Jebkurš nekustamo īpašumu darītājs (pat ar nelielu pieredzi) ieteiks iegādāties nekustamo īpašumu Itālijā, kas atrodas piekrastē, proti, valsts dienvidu provincēs un pie Sicīlijas krastiem. Mājokļi šajās vietās vienmēr ir piesaistījuši uzņēmējus, kuri vēlas rentabli ieguldīt savu naudu.
Turīgajiem mūsu valsts pilsoņiem izdevās novērtēt visas naudas ieguldīšanas priekšrocības Itālijas nekustamajos īpašumos, varbūt ir pienācis laiks to darīt arī jums?
Itāļu nekustamā īpašuma atrašanas un pirkšanas procedūra
Kā meklēt
Iedomāsimies, ka esat nolēmis iegādāties itāļu nekustamo īpašumu. Pirmais, kas jums ieteiks, ja nerunājat itāļu valodā un nemaz nezināt “ar ko sākt” – sazinieties ar mūsu “nekustamā īpašuma aģentūru”, kurai vienlaikus jābūt vienas no Itālijas būvniecības uzņēmumiem vai aģentūrām filiālei. Par šāda uzņēmuma pakalpojumiem jums būs jāmaksā daudz zemāka komisija nekā par “tīri krievu” aģentūru darbu, kas turklāt var izrādīties parasts krāpnieks.
Apstākļi, ko šādi uzņēmumi izveido itāļu nekustamo īpašumu pircējiem Krievijā, ir pēc iespējas ērtāki un droši. Jūs varat iepazīties ar interesantiem piedāvājumiem pat pirms ceļojuma uz ārzemēm, vienlaikus izvēloties cienīgu variantu, kas jums patīk un samērīgs ar jūsu budžetu.
Nekustamā īpašuma aģentūru speciālisti konsultēsies ar jums, un jūs saņemsit visaptverošu juridisko un citu informāciju par jūsu interesējošo objektu. Un pēc sākotnējās iepazīšanās ar nekustamo īpašumu jūs dodaties uz Itāliju. Atcerieties, ka jūs pats maksājat par aviobiļetēm un izmitināšanu viesnīcā (ar tūristu vīzu), lai gan dažas aģentūras uzņemas visus šos pienākumus, tomēr šie pakalpojumi nav pārāk lēti.
Daniels Wall. Manarola, Itālija
Parastā vietā jūs sagaidīs izvēlētā itāļu uzņēmuma krieviski runājošais menedžeris, kurš noorganizēs jūs, lai apskatītu iepriekš izvēlētos nekustamā īpašuma objektus, kā arī sniegs jums visaptverošu palīdzību šī nozīmīgā pirkuma iegādē..
Tā kā nekustamā īpašuma iegāde notiek tikai bezskaidrā naudā, lai pēc iespējas ātrāk paātrinātu itāļu “skaitītāju” pirkšanas procesu, jāuztraucas par personīgā norēķinu konta atvēršanu kādā no Eiropas bankām (vēlams itāļu valodā)..
Nekustamā īpašuma reģistrācija
Tiklīdz esat izlēmis par nekustamā īpašuma izvēli un esat gatavs sazināties ar pārdevēju, mēs ejam uz pirmo “Trattativa” soli – sarunām un sarunām..
Itālijas nekustamo īpašumu aģentūras Krievijas filiāle kā jūsu interešu pārstāvis centrālajā birojā Itālijā nosūta vēstuli (“Proposta d’acquisto” – neatsaucams pirkuma piedāvājums), kurā norādīta cena, par kādu vēlaties iegādāties šo vai šo īpašumu. Pēc tam Itālijā tiek izveidots dokuments, kurā tiek uzrakstīti visi interesējošā īpašuma raksturojumi, tā atrašanās vieta, cena, pirkšanas kārtība un nosacījumi, kā arī maksājuma nosacījumi..
Ja apstiprināt nodomu iegādāties šo objektu nopietnību, kopā ar vēstuli Itālijas aģentūrai jūs atstājat “Caparra” – depozītu, avansu, kura summa, kā likums, nepārsniedz 5% no deklarētās preču vērtības. Tas ir, uzrakstot čeku uz pārdevēja (īpašuma īpašnieka) vārda, kamēr nauda vēl nav pārskaitīta uz viņa kontu.
Pēc depozīta veikšanas Itālijas aģentūra saskaņo ar jūsu pirktā nekustamā īpašuma īpašnieku, pamatojoties uz kuru jums ir tiesības izlemt, vai esat apmierināts ar pārdevēja atbildi vai nē.
Ja jums ir nepieciešams kāds laiks, lai pārdomātu, tad jūs varat “rezervēt” objektu, tas ir, noņemt to no pārdošanas uz īsu laiku (ne vairāk kā 10 dienas). Par to nekustamo īpašumu aģentūrai tiek samaksāta noteikta naudas summa. Termiņa beigās, ja jūs neesat mainījis savas domas par īpašuma iegādi, tā īpašnieks paraksta piedāvājumu un saņem čeku, kuru jūs izrakstījāt. Ja pārdevēju neapmierina kaut kas, piemēram, cena, nosacījumi vai maksājuma veids, tad viņam ir tiesības pieprasīt izmaiņas Proposta d’acquisto.
Dan Bozich. Itāļu ciemats
Pircējam ir tiesības izlemt, vai viņš piekrīt pārdevēja nosacījumiem. Otrajā gadījumā depozīts viņam tiek atmaksāts pilnā apmērā. Ja īpašuma īpašnieks piekrīt piedāvātajam piedāvājumam un jau ir parakstījis nepieciešamos dokumentus, bet pircējs pēdējā brīdī ir mainījis savas domas, tad čeks netiek atgriezts.
Ja puses vienojas par savstarpēju vienošanos, tad otrais solis ceļā uz īpašuma iegādi būs “Preliminare di compravendita” vai “Preliminare di vendita” – provizorisks (primārs) līgums, kuru apliecina notārs, kā arī 5-30% no īpašuma vērtības samaksa īpašuma īpašniekam ( atkarīgs no daudziem faktoriem).
Starp citu, tieši šajā posmā tiek apmaksāti PVN un nekustamā īpašuma aģentūru pakalpojumi (Itālijā atlīdzība aģentūrai par paveikto darbu parasti nepārsniedz 3-5% no īpašuma vērtības). Preliminare di compravendita nosaka informāciju par pusēm un darījuma noteikumiem (pušu personas dati, īpašuma raksturojums, tā vērtība, kārtība un apmaksas nosacījumi). Turklāt dokumentā ir norādīts galīgā līguma datums. Kopš Preliminare di vendita noslēgšanas ekskluzīvās tiesības iegādāties īpašumu tiek piešķirtas pircējam, un no šī brīža šis īpašums tiek oficiāli atsaukts no pārdošanas.
Gadījumā, ja pircējs galīgā līguma izpildes laikā pēkšņi atsakās no nekustamā īpašuma pirkšanas, tad viņš pilnībā zaudē iepriekš samaksātu naudas summu (depozītu), bet, ja darījums kļūst neiespējams pārdevēja vainas dēļ, viņam pircējam jāsamaksā iemaksātā depozīta summa divkārši (!)..
Dereks Makrejs. Itālijas ainava. 2009. gads
Galīgā līguma izpilde (dokumentu sagatavošana un kontrole) prasa apmēram mēnesi.
Jums, protams, būs tikai papildu laiks konta atvēršanai Itālijas bankā, ja sākotnēji par to nerūpējāties. Atlikušo nesamaksātās naudas summu pircējam jāpārskaita uz personīgo kontu Eiropas bankā un neaizmirstiet par papildu izmaksām (nodokļiem).
Un, visbeidzot, pēc rūpīgas dokumentu sagatavošanas un pārbaudes trešais solis ceļā uz ilgi gaidīto īpašuma saņemšanu ir Atto notarile di compravendita – notariāli apstiprināts galīgais līgums, kas parakstīts pušu, aģentūras pārstāvja, divu liecinieku un tulka klātbūtnē. Saskaņā ar līgumu īpašuma tiesības uz īpašumu tiek pilnībā nodotas īpašuma pircējam.
Pēc tam, kad tulks iepazīstina pircēju ar aktu viņa “dzimtajā valodā” un sniedz notāram garantiju, ka potenciālais īpašuma īpašnieks ir sapratis saturu, puses paraksta līgumu. Pārdevējs saņem čeku par pārējo summu, un pircējs maksā par notāra pakalpojumiem (1-2% no pārdošanas cenas), paņem akta kopiju, atslēgas un kļūst par faktisko īpašuma īpašnieku. Tomēr viņš kļūs par pilntiesīgu īpašnieku tikai pēc tam, kad šī darbība būs reģistrēta Īpašumu reģistrācijas departamentā un pircējs saņems izrakstu no Īpašuma reģistra. Šī procedūra parasti ilgst ne vairāk kā 45 dienas..
Nodokļi, izdevumi
Jūs varat iegādāties nekustamo īpašumu gan no tā tiešā īpašnieka (jauno ēku otrreizējais tirgus), gan no celtniecības organizācijas (primārais tirgus), kas pārdod nekustamo īpašumu. Ja jums patīk pirmais variants, tad jums būs jāmaksā tādi nodokļi kā zīmognodeva (7%), kadastrālais nodoklis (1%) un jāveic papildu maksājums par nekustamā īpašuma pārrakstīšanu Īpašnieku reģistrā (2%). Tas nozīmē, ka kopumā par labu valstij būs jāiegulda 10% no īpašuma vērtības.
Ja jūsu izvēle krita uz otro variantu, tad paturiet prātā, ka jums būs jāmaksā fiksēts kadastrālais nodoklis, fiksēts hipotēkas nodoklis un zīmoga nodeva – visi trīs nodokļi jums maksās pustūkstoš eiro, turklāt jums jāmaksā PVN ar likmi 10% no nekustamā īpašuma pārdošanas cenas. Tas ir, jūs varat iegādāties nekustamo īpašumu jauno ēku primārajā tirgū par 500 eiro plus 10% no nekustamā īpašuma pārdošanas cenas.
Raiens Radke. Itālijas tirgus
Tādējādi nekustamā īpašuma objektu reģistrācija īpašumā neatkarīgi no tirgus izvēles, ņemot vērā notāra pakalpojumus, jums izmaksās 10–12% no īpašuma cenas, pieskaitot samaksu par nekustamā īpašuma aģentūras pakalpojumiem. Bieži vien aģentūra veic sarunas par komisijas maksu par darbu pat pirms potenciālā īpašnieka nekustamā īpašuma iegādes. Tas ietver arī tulka pakalpojumus un transporta nodrošināšanu īpašuma apskatīšanai. Atalgojums par aģentūras darbu tiek izmaksāts tieši, noslēdzot sākotnējo (primāro) pārdošanas līgumu.
Informācijai, ka Itālijas nekustamo īpašumu aģentūrās par komisijas lielumu tiek panākta vienošanās iepriekš, bet tajā pašā laikā tas nedrīkst pārsniegt 5% no īpašuma pārdošanas vērtības, turklāt PVN summa ir 20% no komisijas maksas.
Papildus valdības nodokļiem un citiem maksājumiem Itālijas likumi paredz ikgadējus maksājumus:
- “Imposta Comunale sugli Immobili” vai “I.C.I.” – Pašvaldības (vietējais) nodoklis. Mērķis ir maksāt par tādiem pakalpojumiem kā atkritumu savākšana un tiesībaizsardzība. Šis nodoklis jāmaksā pēc likmes 0,7% no īpašuma kadastrālās vērtības.
- Īpašuma izīrēšanas gadījumā ir jāmaksā Irpef nodoklis, kura summa ir 30% no īrētā īpašuma gada ienākumiem.
Jāatzīmē, ka valsts nodevu, ko iekasē notārs, var samaksāt dažādos veidos atkarībā no iegādātā īpašuma:
- aramzemi (lauksaimniecības) apliek ar nodokli 18% no pārdošanas vērtības;
- pērkot vasarnīcu vai villu, nodoklis būs 10% no kadastrālās vērtības.
Atcerieties, ka vislielāko labumu un nodokļu atvieglojumus varat gūt tikai pēc uzturēšanās atļaujas iegūšanas Itālijā – tad jums būs jāmaksā tikai 3% no īpašuma pārdošanas vērtības.
Visbeidzot
Atcerieties, ka nekustamā īpašuma iegūšana Itālijā jums var atvieglot vīzu atvēršanu, bet nekādā gadījumā neļaujiet iegūt uzturēšanās atļauju, pilsonību vai pastāvīgas uzturēšanās tiesības valstī..
Raiens Radke. Tūristi Itālijā
Ja jūs neesat Itālijas pilsonis un likumīgi iegūstat īpašumtiesības uz Itālijas nekustamā īpašuma objektu, Itālijas vēstniecība sniegs jums šādas priekšrocības:
- Šengenas tipa multivisa izdošana un ikgadēja pagarināšana (atjaunošana), saņemot to, kuru jūs varat palikt 3 mēnešus no katra pusgada ne tikai Itālijā, bet arī citu Šengenas valstu teritorijā.
- Lai iegūtu uzturēšanās atļauju Itālijā, jums šīs valsts teritorijā būs jāreģistrē savs uzņēmums, kuru ir diezgan vienkārši atvērt. Turklāt uzņēmuma personālā var darboties tikai viens darbinieks (tas ir, jūs).
Centieties būt modriem, meklējot starpnieku!
Apmēram 80% Itālijas nekustamo īpašumu pārdevēju ir krāpnieki vai, citiem vārdiem sakot, “melnie brokeri”. Patiesībā šie ir vieni un tie paši nekustamo īpašumu pārdevēji, bet viņiem nav atbilstošas licences, ko izdevusi Itālijas Tirdzniecības kamera, un viņi strādā vieni paši. Melnie brokeri piedāvā parasto pakalpojumu klāstu nekustamo īpašumu īrei un pārdošanai, tomēr tie bieži negarantē savu saistību izpildi. Jūs varat “nokļūt” pie šādiem “darbiniekiem”, ja nolemjat izmantot tādas nekustamo īpašumu aģentūras pakalpojumus, kas piedāvā pakalpojumus gandrīz “par brīvu”.
Varat pārbaudīt jebkura nekustamā īpašuma uzņēmuma uzticamību, iepriekš noskaidrojot Itālijas Tirdzniecības palātas izsniegto licences numuru un norādot, kurai no aģentūrām un kurā pilsētā šī licence tika izsniegta.
Kāda ir visizdevīgākā vieta Itālijā, kur meklēt un pirkt nekustamo īpašumu?