Maskavas nekustamais īpašums – 2012 – apkopojot gada rezultātus

Apkopot gada rezultātus jau ir reāla, varētu teikt, nesatricināma tradīcija, un ne tikai mūsu valstī. Tieši Jaunā gada priekšvakarā sāk parādīties ziņojumi “šogad tika uzbūvēts, pabeigts, izrakts, pārdots, saņemts…”. Bet ko es varu teikt, mēs visi tā vai citādi, atvadoties no aizejošā gada, sākam vērtēt – ko mums izdevās izdarīt, kas notika un kas mums būs jādara nākamgad.

Nekustamā īpašuma tirgus, protams, nav izņēmums no šīs tradīcijas. Pēc tik nozīmīga perioda beigām jūs varat salīdzināt būvniecības apjomu šajā un pagājušajā gadā, dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu cenas un mēģināt novērtēt izredzes. Tātad, kas interesants un nozīmīgs notika Maskavas nekustamā īpašuma tirgū 2012. gadā, kurš mūs pamet? Kādas ir ekspertu prognozes nākamajam gadam?

Cenu dinamika

Lai gan visu 2012. gadu laikā Maskavā nebija strauju nekustamā īpašuma vērtības lēcienu, cenas joprojām uzrāda vienmērīgu augšupejošu tendenci. Spilgtākais piemērs – ja gada sākumā galvaspilsētas vidējās nekustamā īpašuma izmaksas tika noteiktas 162 tūkstoši rubļu par kvadrātmetru, tad decembra beigās šis skaitlis palielinājās līdz 186 tūkstošiem rubļu uz “kvadrātu”. Starpība pārsniedz 20 tūkstošus rubļu un ir ļoti ievērojama. Dolāru izteiksmē atšķirība starp Maskavas kvadrātmetru vidējo cenu gada sākumā un beigās ir vēl izteiktāka – 5,29 tūkstoši dolāru janvārī un 6,07 tūkstoši dolāru decembrī. Tātad ievērojamais pavērsiens – seši tūkstoši – “vidējais” mājokļu kvadrātmetrs galvaspilsētā šogad – tomēr pārvarēja.

Runājot par Maskavas apgabaliem, situācija izskatās šāda: Arbats stingri ieņem līdera pozīcijas, bet gada laikā gandrīz katru mēnesi mainījās kandidāti uz otro un trešo vietu. Sākot ar 2012. gada decembra sākumu Arbāta viena kvadrātmetra izmaksas sasniedza 9,382 tūkstošus dolāru. Tikai pirms 11 mēnešiem par vienu dzīvokļa “kvadrātu” pašā galvaspilsētas centrā viņi prasīja vidēji 9,033 tūkstošus dolāru, tāpēc cena pieauga par 1,1%.

2012. gadā starp pieciem vadošajiem līderiem bija Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka un Tverskaya, kuri Maskavas dārgāko rajonu rangā ieņēma apgriezienus otrajā un trešajā vietā..

Un, ja šī gada janvārī vidējās viena kvadrātmetra izmaksas nevienā no šiem rajoniem nesasniedza 9 tūkstošus dolāru, tad līdz decembrim viena kvadrātmetra cena Tverskojas apgabalā pārsniedza 9,09 tūkstošus dolāru, un Ostoženkā tā pietuvojās šim skaitlim un sasniedza 8,97 tūkstoši dolāru.

Tādējādi reitinga dati norāda, ka Maskavas kvadrātmetru cena lēnām un vienmērīgi aug. Turklāt visvairāk pieauga lētāko “ekonomiskās klases” un “elites” – visdārgāko kvadrātmetru – piedāvājumu cenas..

Tādējādi galvaspilsētas elitārā dzīvojamā nekustamā īpašuma izmaksas gadā palielinājās par 3,7% un bija vidēji 16,4 tūkstoši dolāru, liecina kontaktu kontaktaRealEstate pētījumu dati. Elitārā nekustamā īpašuma tirgū 2012. gadā tika noslēgti vairāk nekā 800 darījumi (2011. gada rezultāti – 657 pirkšanas un pārdošanas darījumi).

Interesanti, ka, ja pagājušajā gadā vairāk nekā 60% Maskavas centra elitārā mājokļa pircēju bija ierēdņi, tad šogad ierēdņu skaits starp šādiem pircējiem strauji samazinājās līdz 5%, sacīja Welhome izpilddirektore Anastasija Mogilatova. Tomēr eksperti atzīmē, ka tas nenozīmē ierēdņu ienākumu līmeņa pazemināšanos, visticamāk, ņemot vērā pastiprinātu cīņu pret korupciju, viņi vienkārši nolēma uzticamāk slēpt savas iegādes. To apstiprina fakts, ka starp “elites” pircējiem 2012. gadā gandrīz 10% ir nestrādājoši pensionāri. Lielākais pieprasījums bija pēc galvaspilsētas rajoniem Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy un Presnensky..

Par lētākajām Maskavas apgabaliem 2012. gada decembrī tika atzīti Sviblovo, Shchukino un Pokrovskoye-Streshnevo, viena kvadrātmetra cena šeit tika noteikta 5,1 tūkstošu dolāru vērtībā. Salīdzinājumam: aizejošā gada janvārī vislētākā galvaspilsētas teritorija bija Strogino – 4,9 tūkstoši dolāru par “kvadrātu”. Tomēr gada laikā kvadrātmetra izmaksas šajā apgabalā palielinājās līdz 5,3 tūkstošiem dolāru, kas ļāva Strogino strauji paaugstināties Maskavas apgabalu reitingā..

Interesantākās jaunās ēkas – 2012. gads

Kopumā pārskata gadā galvaspilsētā tika uzbūvēti vairāk nekā 1,1 miljons kvadrātmetru mājokļu. Tas ir gandrīz par 20% mazāk nekā 2011. gadā.

Starp lētākajām jaunām galvaspilsētas ēkām aizejošajā gadā bija ZhKK “Vanil”, kas atrodas dienvidu administratīvajā apgabalā, Moskvorechye-Saburovo, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Residential House MPI” – Babushkinsky District, “Zeleny Bereg” – Chertanovo Central , kā arī “Zagorie” – arī Biryulyovo Vostochnoye.

Dzīvojamais komplekss “Tsaritsyno” kļuva arī par lielāko jauno ēku Maskavā, vidējās dzīvokļu izmaksas šeit tika noteiktas 98 tūkstoši rubļu (apmēram 3,2 tūkstoši dolāru) par “kvadrātu”.

Mēs jau esam rakstījuši par izcilākajām un interesantākajām jaunajām ēkām galvaspilsētā, tāpēc es tikai gribu atzīmēt, ka 2012. gadā Maskavas “Vecajā” ekspluatācijā tika nodota 71 dzīvojamā ēka. Maskavas jauno ēku viena kvadrātmetra vidējā cena gadā pieauga par 9% un bija 171 tūkstoši rubļu (apmēram 5,6 tūkstoši dolāru). Vidējā cena, kas nedaudz pārspīlēta salīdzinājumā ar vispieejamākajiem piedāvājumiem, tika izveidota, ņemot vērā augstās cenas jaunām ēkām Ostoženkā un Khamovniki. Šeit par vienu kvadrātmetru viņi bieži prasa vismaz 20 tūkstošus dolāru, bet dažās elitārā kluba tipa mājās – vairāk nekā 30–40 tūkstošus dolāru.

Hipotēka

Aizejošais gads beidzas ar hipotēku kredītu apjoma būtisku pieaugumu, kas salīdzinājumā ar 2011. gadu palielinājās par 30%. Tomēr hipotēkas 2012. gadam ir kļuvušas dārgākas. Ja iepriekšējā gadā bankas vidēji izsniedza hipotēku kredītus ar 12,5–13% gadā, tad 2012. gadā šis skaitlis palielinājās līdz 13,5–14%.

Un gada beigās daudzas banku iestādes, jo īpaši Sberbank, jau paziņoja, ka nākamgad likmes atkal pieaugs un, pēc ekspertu domām, var sasniegt 15% gadā.

Bankas vairāk bija gatavas izsniegt hipotēkas kredītus gataviem dzīvokļiem otrreizējā tirgū, grūtāk ir iegūt hipotēku mājoklim nepabeigtā dzīvojamajā kompleksā. Un likmes šajā gadījumā ir augstākas par 1–3%, un prasības kredītņēmējiem ir stingrākas. Tomēr starp daudzajiem piedāvājumiem jūs varat atrast ļoti izdevīgus piedāvājumus. Ja banka aktīvi sadarbojas ar attīstītāju, piemēram, dzīvojamo kompleksu “Gorki-8”, tad hipotēkas likmi var samazināt līdz 9-10% gadā. Šādi piedāvājumi, protams, ir reti, objektu izvēle šajā gadījumā ir ierobežota, taču likmes ir daudz pievilcīgākas nekā vidēji hipotēku tirgū.

“Jaunā” Maskava

Nozīmīgākais aizejošā gada notikums, protams, bija tā dēvētās “jaunās” Maskavas teritoriju pievienošanās galvaspilsētai. Pilsētā parādījās divi jauni rajoni – Novomoskovsky un Troitsky, un izstrādātājiem pavēra plašas perspektīvas diezgan lielu teritoriju attīstībai..

Saskaņā ar uzņēmuma “Azbuka Housing” datiem, 2012. gadā Maskavas “Novaya” vidējās kvadrātmetra izmaksas palielinājās par 6,3% un šobrīd ir 83 tūkstoši rubļu (apmēram 2,7 tūkstoši dolāru). Cenu pieauguma temps izrādījās mazāks nekā nekustamo īpašumu prognozētāji gada sākumā, prognozējot strauju dzīvokļu pieprasījuma pieaugumu jaunizveidotajos administratīvajos rajonos.

Ja pilsētas vēsturiskajā daļā, jo tuvāk jaunbūve ir Maskavas gredzenu ceļam, jo ​​lētāka ir kvadrātmetra cena, tad Maskavā “Jaunajā” situācija ir pretēja – tie atrodas “barikāžu pretējās pusēs” un, tuvojoties Maskavas gredzenu ceļam, šeit strauji palielinās nekustamā īpašuma vērtība..

Eksperti par pieejamākajām Maskavas “Jaunās” jaunbūvēm sauc dzīvojamo kompleksu “Moscow A101”, kur par trīs miljoniem rubļu var iegādāties vienistabas dzīvokli, dzīvojamo kompleksu “New Vatutinki” un dzīvojamo kompleksu “Prestige”. Dzīvojamais komplekss “Vatutinki” tiek saukts arī par vērienīgāko projektu jaunpievienotajās teritorijās – šeit pircējiem tiek uzrādīti vairāk nekā 1,6 tūkstoši dzīvokļu. “Vatutinki” ir vesels mikrorajons tikai 14 kilometru attālumā no Maskavas apvedceļa, tajā ir divas skolas un trīs bērnudārzi.

Maskavas “Jaunās” otrreizējā tirgū viena kvadrātmetra vidējās izmaksas šodien sasniedz 96 tūkstošus rubļu, kas ir vidēji par 17,4% vairāk nekā Maskavas reģionā, liecina kompānijas “Peresvet-Invest” pētījums. Tātad, protams, bija iestāšanās galvaspilsētā šo teritoriju nekustamā īpašuma tirgū.

secinājumi

Tātad 2012. gads Maskavas nekustamajam īpašumam kopumā izrādījās diezgan stabils un mierīgs, bez svārstībām un straujiem cenu lēcieniem. Pieprasījums ir pieaudzis, palielinājies gan primārā, gan sekundārā tirgus piedāvājumu skaits, nedaudz pieaugušas visu kategoriju dzīvojamo nekustamo īpašumu cenas. Vidēji Maskavas kvadrātmetru cena mēnesī palielinājās par 1,5-2%. Visievērojamākais cenu lēciens tika reģistrēts oktobrī, bet vasarā tirgus piedzīvoja sezonālu iemidzināšanu, kā vienmēr.

No interesantākajiem punktiem es vēlreiz gribu atzīmēt luksusa dzīvokļu pārdošanas un pirkšanas pieaugumu, pieaugošo interesi par daudzistabu dzīvokļiem, kā arī hipotēku kredītu apjoma jūtamu pieaugumu..

Pēc nekustamo īpašumu pārdevēju domām, pircējus arvien vairāk interesē trīsistabu dzīvokļi, kas darījumu skaita ziņā pagājušajā gadā acīmredzami zaudēja kompaktākus apdzīvotos rajonus. Bet interese par studijas tipa dzīvokļiem un niecīgajiem “odnushki”, gluži pretēji, ir samazinājusies.

Pircēji arvien vairāk izvēlas iegādāties dzīvokļus monolītās vai paneļu ēkās, un pārāk dārgos “stalinkas” mūsdienās var saukt par tirgus nepiederošiem – interese par viņiem ir manāmi samazinājusies..

2012. gadā varas iestādēm neizdevās atrisināt krāpto kapitāla daļu turētāju problēmu – situācija šajā jomā joprojām neattīstās vislabākajā veidā līdzinvestoriem, un pašreizējie likumi nevar aizsargāt viņu intereses. Daudzi eksperti izsauc priekšlikumu ieviest obligāto prēmiju apdrošināšanu par mājokli kā mēģinājumu “novirzīt budžeta izmaksas uz apdrošināšanas kompāniju pleciem” un prognozē, ka jaunais likums palielinās dzīvokļu izmaksas jaunajās ēkās..

Prognozes nākotnei

Eksperti vienbalsīgi sola, ka nākamgad galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgū situācijā nebūs strauju izmaiņu..

Hipotēku likmes, neraugoties uz nesenajām prezidenta sūdzībām, kuras atzīmēja, ka hipotēku aizdevumi lielākajai daļai krievu nav pieejami, turpinās pieaugt, sacīja NDV Real Estate hipotēku un aizdevumu nodaļas vadītājs Andrejs Vladykins. Hipotēku likmju samazināšanai nav priekšnoteikumu, tāpēc nevajadzētu gaidīt labvēlīgākus piedāvājumus no bankām.

Likmju paaugstināšana līdz 15% noteikti novedīs pie pieprasījuma samazināšanās pēc nekustamā īpašuma – ne visi pircēji būs gatavi saņemt hipotēkas aizdevumu ar šādiem noteikumiem. Turklāt, ja hipotēku likmes sasniedz 19% (un ir tik pesimistiskas prognozes), tad lielākā daļa potenciālo nekustamo īpašumu pircēju labprātāk saņems kredītus ārvalstu valūtā. Procentu likmes hipotēku kredītiem dolāros, visticamāk, saglabāsies 9–10% gadā. Tomēr hipotēka dolāros tiek izsniegta, pirmkārt, uz laiku līdz 15 gadiem, un, otrkārt, gandrīz vienmēr tikai sekundārajiem mājokļiem..

“Jauno” Maskavu sāks aktīvi attīstīt izstrādātāji. Pēc galvaspilsētas mēra Sergeja Sobjaņina teiktā, paredzams, ka masveidā tiks izveidotas teritorijas, kas atrodas Maskavas apvedceļa tiešā tuvumā. Kopumā varas iestādes jau ir izsniegušas atļaujas vismaz 30 miljonu kvadrātmetru mājokļu celtniecībai Maskavā “Jaunajā”, lai Novomoskovskas un Troitsky apgabali noteikti gaida būvniecības uzplaukumu. Tomēr, kā solīja Sergejs Sobjaņins, ap Troitsku parādīsies mazstāvu ēku zona, un teritorijas, kas atrodas tālu no pilsētas, kļūs par dabiskajām zonām, laukumiem un parkiem.

Paredzams, ka 2013. gadā mājokļiem galvaspilsētā pieaugs cena ar tādu pašu inflācijas līmeni, tas ir, pievienojot 0,5-1-2% mēnesī, kas galu galā izraisīs cenu pieaugumu par 7-10% gadā.

Pretēji dažu analītiķu prognozēm, 2012. gadā neizcēlās jauna finanšu krīze, un 2013. gadā nav gaidāmi asi satricinājumi. Nekustamā īpašuma cenas dolāros var pat samazināties, ko sekmēs pieprasījuma samazināšanās. Tuvākajā laikā eksperti prognozē piedāvājuma pārsniegumu tirgū, salīdzinot ar pieprasījumu, – nav priekšnoteikumu mājsaimniecību ienākumu pieaugumam, un, ņemot vērā hipotēku likmju pieaugumu, lielais vairums krievu nekur neaizņemas līdzekļus, lai iegādātos dzīvokļus galvaspilsētā. Tātad nevajadzētu gaidīt lielu aktivitāti no pircējiem, 2013. gada vasara var kļūt par pilnīgi “mirušu” sezonu, un periodos, kad tiek gaidītas pārmaiņas ekonomikā vai pēc negatīvām ziņām no politiskās arēnas, pieprasījums var samazināties līdz nullei, prognozē analītiskā centra vadītājs Oļegs Repčenko “ IRN.RU nekustamā īpašuma tirgus rādītāji “.

Starp citiem jauninājumiem, kas ietekmēs nekustamā īpašuma tirgu 2013. gadā, mēs varam minēt Vladimira Putina apsolītā luksusa nodokļa ieviešanu, ieskaitot luksusa dzīvokļus. Pagaidām nav zināms, kāda būs šī nodokļa likme, taču šķiet, ka pieprasījums pēc dārgiem dzīvokļiem galvaspilsētas centrā vienalga nemazināsies..

Turklāt zemes kadastrālās vērtības pārvērtēšana Maskavā neapšaubāmi izraisīs nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu – attīstītāji tagad par zemesgabaliem maksās vidēji 1,5 reizes vairāk..

Varas iestādes turpinās nojaukt novājinātās piecstāvu ēkas: 2012. gadā tika nojauktas tikai 30 šādas mājas, un nākotnē tiek plānots pārcelt un nojaukt vismaz 88 piecstāvu ēkas dažādos galvaspilsētas rajonos..

Nekustamā īpašuma cena Maskavā “Jaunajā” turpinās augt, un atšķirība no pārējā Maskavas apgabala kļūs arvien jūtamāka. Jaunu lielpilsētu otrreizējā tirgū viena kvadrātmetra izmaksas pārsniegs 100 tūkstošus rubļu, primārajā tirgū tas pietuvosies šai atzīmei..

Un mēra birojs turpinās remontēt izejošos lielceļus un būvēt jaunus transporta mezglus, turpinās aktīvi cīnīties ar sastrēgumiem, un Maskavā atklās jaunas metro stacijas. Kā tas ietekmēs galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgu – parādīs jau tik tuvais 2013. gads, kura rezultātus mēs arī apkoposim 12 mēnešos. Svētku apsveikumi!