Kāpēc straujais jauno mājokļu būvniecības tempu pieaugums nav izdevīgs Krievijai

Dažos pēdējos gados būvniecības nozare Krievijā ir aktīvi attīstījusies. Saskaņā ar valdības teikto, būvniecības pieauguma temps pārspēj IKP pieauguma tempu. Pašlaik tā ir viena no dinamiskāk attīstītajām Krievijas rūpniecības nozarēm..

Līdz ar citiem segmentiem diezgan strauji attīstās arī dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus. Valsts aktīvi būvē jaunus mājokļus. Pēc ekspertu domām, pagājušajā gadā izstrādātāji jau ir gandrīz tikuši galā ar pirmskrīzes līmeni.

Liekas, ka tas ir labi: lielāks piedāvājums nozīmē pieejamāku mājokli iedzīvotājiem. Tomēr tieši šeit slēpjas lielā problēma..

Diemžēl pieprasījums neatpaliek no piedāvājuma pieauguma, un varas iestādes kādu iemeslu dēļ aizmirsa vai nolēma ignorēt šo faktu. Valdība aktīvi īsteno programmu dzīvojamo ēku būvniecības apjoma palielināšanai valstī, bet neveic pasākumus pieprasījuma stimulēšanai. Tā rezultātā arvien mazāk cilvēku var atļauties iegādāties tirgū piedāvātu mājokli..

Varas iestādes plāno līdz 2015. gadam palielināt mājokļu būvniecības apjomu līdz 90 miljoniem kvadrātmetru gadā

Mājokļu celtniecības apjomi Krievijā ievērojami palielinās, faktiski attīstītāji spēja atgūties no krīzes un sāka aktīvi strādāt. Ja maksimālais dzīvojamo nekustamo īpašumu nodošanas ekspluatācijā rādītājs tika reģistrēts 2008. gadā un bija 64,1 miljons kvadrātmetru, tad pērn būvniekiem izdevās tirgū ienest 62,3 miljonus kvadrātmetru. Tas ir par 6,6% vairāk nekā 2010. gadā.

Pēc Krievijas Federācijas reģionālās attīstības ministra Viktora Bašargina teiktā, 2012. gadā Krievijā tiks pasūtīti vēl 67 miljoni kvadrātmetru. mājoklis. Tas ir, būvniecības apjomu pieaugums būs par 7,5%, salīdzinot ar 2011. gadu.

Ministrs apstiprināja, ka jau ir izsniegtas atļaujas jaunu daudzdzīvokļu māju celtniecībai, kuru platība pārsniedz 55 miljonus kvadrātmetru. Atlikušais apjoms tiks iegūts no individuāliem mājokļu projektiem, ņemot vērā to, saskaņā ar amatpersonas teikto, ēku fonds ir aptuveni 82 miljoni kvadrātmetru..

Turklāt vēl trīs gadus varas iestādes izvirzīja mērķi nodrošināt dzīvojamā nekustamā īpašuma celtniecības apjoma pieaugumu Krievijas Federācijā līdz 90 miljoniem kvadrātmetru. m gadā.

Ja ņemam vērā būvniecības rādītājus valsts reģionos, tad bez ierunām līderpozīcijā ir Maskavas reģions, kur saskaņā ar 2011. gada rezultātiem tika uzbūvēti 13,2% no visiem ekspluatācijā nodotajiem mājokļiem. Otro vietu ieņem Krasnodaras teritorija (5,9%), trešo – Sanktpēterburga (4,3%). Maskava šajā sarakstā ieņem tikai 8. vietu. Pirmajā desmitniekā ietilpst arī Tatarstānas, Baškortostānas, Tjumeņas, Rostovas, Sverdlovskas, Ņižņijnovgorodas un Novosibirskas apgabali.

Krievijas reģionu vērtējums pēc pasūtīto mājokļu apjoma 2011. gada beigās

Tomēr nozarei ir vairākas nozīmīgas problēmas. Pirmkārt, tas attiecas uz birokratizāciju un daudziem administratīvajiem šķēršļiem. Piemēram, lai reģistrētu zemes gabalu un saņemtu atļauju jaunas mājas celtniecībai, attīstītāja uzņēmumam jāiziet 53 apstiprināšanas procedūras. Dažreiz visu nepieciešamo dokumentu saņemšana būvniekiem prasa vairāk nekā gadu.

Piemēram, Doing Business reitingā Krievija ieņem 178. vietu starp visām pasaules valstīm pēc uzņēmējdarbības veikšanas viegluma būvniecības nozarē..

Apstiprināšanas procedūras vienkāršošanas un izmaksu samazināšanas dēļ Krievijas varas iestādes plāno nākamajos gados palielināt jauno mājokļu būvniecības apjomu..

Un cenas kļūst arvien augstākas

Pēc 2012. gada pirmā ceturkšņa beigām pēc 12 mēnešu rezultātiem Krievija iekļuva desmit lielākajās valstīs pēc mājokļu cenu pieauguma tempa. Bruņinieka Franka analītiķi ir piešķīruši Krievijai 8. vietu oficiālajā pasaules māju cenu indeksa reitingā, kurā iekļautas valstis, kurās vērojams straujākais dzīvojamo nekustamo īpašumu vērtības pieaugums. Šogad analītiķi kopumā pārbaudīja 53 valstu rādītājus.

Bruņinieks Franks aprēķināja, ka vidējā viena kvadrātmetra mājokļa cena Krievijas primārajā tirgū bija 44 956 rubļi.

Pēc ekspertu domām, gada laikā mājokļu cenas mūsu valstī ir pieaugušas par vairāk nekā 8%. Tas ir maksimālais skaitlis pēdējos 3 gados. Zīmīgi, ka iepriekš mūsu valsts šajā reitingā nepakāpās virs 30. pozīcijas. Pirms gada Krievija bija 49. vietā no 50 valstīm.

Riodežaneiro

Pēc Knight Frank teiktā, trīs galvenie pasaules līderi mājokļu cenu pieaugumā ir šādi:

• 1. vieta – Brazīlija (+ 23,5%);
• 2. vieta – Igaunija (+ 13,9%);
• 3. vieta – Indija (+ 12%).

Arī gada laikā dzīvojamo nekustamo īpašumu cenas vairāk nekā Krievijā pieauga Vācijā, Austrijā, Turcijā un Kolumbijā.

Bruņinieka Frenka pētījumi arī norāda, ka Krievijā ir vērojama vēl iespaidīgāka cenu pieauguma dinamika, salīdzinot ar līmeni pirms 6 un 3 mēnešiem. Piemēram, ja salīdzinām cenas ar 2011. gada III ceturksni, tad dzīvojamo nekustamo īpašumu valstī cenas ir pieaugušas par 4,8% (6. rezultāts pasaulē). Salīdzinot ar 2011. gada IV ceturksni, cenas palielinājās par 2,9% (5. vieta pasaulē).

Lloyds TSB International pasaules reitingā Krievija ir otrajā vietā no 32 pasaules valstīm pēc mājokļu cenu pieauguma pēdējo 10 gadu laikā. Ekspertu aprēķini liecina, ka mājokļu cenas mūsu valstī laika posmā no 2001. līdz 2011. gadam palielinājās par 209%. Ņemiet vērā, ka, aprēķinot cenu dinamiku, tika ņemta vērā inflācija.

Rangu trīs labākie ir šādi:

• 1. vieta – Indija (+ 284%);
• 2. vieta – Krievija (+ 209%);
• 3. vieta – Dienvidāfrika (+ 161%).

Lloyds analītiķi atzīmēja, ka lielākais mājokļu cenu pieaugums vērojams tajās valstīs, kur ir visaugstākais IKP pieaugums. Piemēram, iespaidīgais dzīvokļu un dzīvojamo māju cenu pieaugums Indijā, protams, atspoguļo IKP pieaugumu pēdējos 10 gados par 280% (vidēji 14,3% gadā)..

Kopvērtējumā desmit labāko rangu līderu IKP, kurā bija arī Lietuva: Honkonga, Bulgārija, Francija, Jaunzēlande, Austrālija un Norvēģija, pārskata periodā pieauga par 155%.

Tajā pašā laikā mājokļu cenas Krievijā un 2012. gada otrajā ceturksnī turpina pieaugt.

Saskaņā ar Reģionālās attīstības ministrijas publicēto ziņojumu 2012. gada maija beigās desmit labākie reģioni, kas ir vadošie mājokļu izmaksu ziņā, ir šādi:

Tabula rāda, ka cenas visos reģionos pieaug dažādos veidos, bet pozitīvā dinamika, pēc ekspertu prognozēm, tuvākajā nākotnē saglabāsies visā valstī..

Ko var izraisīt piedāvājuma un pieprasījuma nelīdzsvarotība vietējā tirgū?

Varas iestādes ir pārliecinātas, ka, jo vairāk jaunu dzīvokļu tiks uzbūvēti un ienāks tirgū, jo vairāk cilvēku varēs tos iegādāties..

Plānots stimulēt jaunu projektu ieviešanu un piesaistīt jaunus investorus mājokļu celtniecībai, sadalot infrastruktūras celtniecības izmaksas. Tas ir izdevīgi attīstītājiem, piemēram, uzņēmums būvē dzīvojamo ēku vai ciematu un nepieciešamās sociālās infrastruktūras objektus, un valsts piešķir līdzekļus ceļa būvniecībai vai kompensē attīstītājam daļu no infrastruktūras būvniecības izmaksām.

Protams, valdība ar jebkādiem līdzekļiem cenšas atrisināt galvenokārt mājokļu trūkuma problēmu. Patiešām, saskaņā ar statistiku, šobrīd vidējais iedzīvotāju nodrošinājums ar mājokli Krievijā ir aptuveni 21 kvadrātmetrs. m uz vienu cilvēku. Turklāt pat no šiem kvadrātmetriem aptuveni 40% nokrīt noārdītajos un ārkārtas apstākļos novietotajos mājokļos. Salīdzinājumam – Ķīnā šis skaitlis ir 23 kvadrātmetri. m uz vienu iedzīvotāju, ASV – 65 kv. m., Holandē – 74 kv. m.

Tomēr, risinot nepietiekamas kvalitātes mājokļu problēmu, varas iestādes neuzskatīja par vajadzību stimulēt pieprasījumu. Neatkarīgi no tā, cik smagi viņi cenšas padarīt mājokli pieejamāku, līdz šim diemžēl tiek novērota pretēja aina. Cenu pieauguma dēļ daudzi vienkārši nevar atļauties jauna dzīvokļa greznību..

Jā, piedāvājuma ir vairāk, taču efektīvais pieprasījums to neatpaliek. Rezultātā daudzi eksperti ir vienisprātis, ka pēc dažiem gadiem (iespējams, pat pēc 1,5–2 gadiem), ja politika nemainīsies un netiks veikti papildu pasākumi, efektīvais pieprasījums tiks izsmelts. Īpaši aktuāla šī problēma būs Maskavā, Maskavas reģionā un daudzās citās lielās pilsētās..

Un šeit tirgus saskaras ar vēl vienu problēmu. Pārmērīgas piesātināšanas gadījumā cenas dabiski pazemināsies, un, pēc dažu analītiķu domām, šajā situācijā Krievija jau var saskarties ar dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus sabrukumu, daudzu attīstītāju sagraušanu, būvniecības iesaldēšanu un citām negatīvām sekām.

Varas iestādēm tas jāņem vērā un jāīsteno efektīva politika, kas palīdzēs saglabāt līdzsvaru tirgū. Pagaidām diemžēl tiek pieņemti tikai vienpusēji lēmumi, kuri nespēj visaptveroši atrisināt esošo problēmu..

Secinājums

Noslēgumā es gribētu teikt, ka mājokļu trūkuma problēma mūsu valstī joprojām ir viena no galvenajām. Valdība vairākkārt ir teikusi, ka šī jautājuma risināšana ir viena no prioritārajām valsts politikas jomām, tam tiek atvēlēti miljoniem budžeta līdzekļu..

Tomēr nepietiek ar daudzu māju celtniecību. Ir jāpārliecinās, ka iedzīvotāji, kuriem nepieciešams jauns mājoklis vai labāki dzīves apstākļi, var iegādāties jaunu dzīvokli. Tikmēr tirgus neredz ļoti labvēlīgu ainu, kad mazāk cilvēku var atļauties šādu greznību..

Vienlaikus ar celtniecības apjoma palielināšanas programmas īstenošanu federālajām un reģionālajām pašvaldībām jāpievērš īpaša uzmanība tam, kā padarīt jaunus mājokļus pieejamākus.

No vienas puses, to var izdarīt tāpēc, ka tiks uzbūvēts vairāk ekonomiskās klases māju. Pašlaik valstī ir liela vajadzība pēc maza izmēra mājokļiem. Daudzi iedzīvotāji ir gatavi iegādāties nelielu jaunu dzīvokli par minimālu cenu. Kādreiz “Hruščovs” palīdzēja atrisināt miljonu cilvēku mājokļu problēmu. Viss nonāk pie tā, ka pat mūsdienu apstākļos lēti maza izmēra mājokļi būs ļoti pieprasīti. Daudzi cilvēki vēlas, lai viņiem būtu savs atsevišķs dzīvoklis. Lai arī mazs, bet jauns un savs.

No otras puses, lai subsidētu iedzīvotājus, ir jāizmanto papildu pasākumi. Mums jau ir diezgan laba pieredze, īstenojot programmu, lai nodrošinātu mājokli jaunām ģimenēm. Turklāt līdz šai dienai turpinās īstenot federālo programmu “Pieejams mājoklis jaunai ģimenei”, kas paredz lētu hipotēku kredītu izsniegšanu. Protams, lai piedalītos šādā programmā, jums ir jāizpilda noteikti nosacījumi un jāsavāc daudz dokumentu, taču tas dažām ģimenēm dod noteiktu iespēju iegādāties savu māju.

Turklāt ir jāturpina darbs šajā virzienā, kā arī jāizstrādā jauni palīdzības mehānismi iedzīvotājiem..

Diemžēl tirgus situācija ir tāda, ka bez tieša valsts finansiāla atbalsta Krievijā nebūs iespējams padarīt mājokli par pieņemamu cenu. Tikai stingra kontrole, kompetenta politika un valsts atbalsts var atrisināt šo problēmu.

Anna Belova, rmnt.ru