Kopīgas un kopīgas īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu – problēmas un risinājumi

Pašu mājoklis ir daudzu krievu sapnis un dzīves mērķis, taču pat tie, kuriem jau pieder nekustamais īpašums, reti ar pilnīgu pārliecību var pateikt: “Šis dzīvoklis ir tikai mans.”.

Bieži vien dzīvojamo nekustamo īpašumu objekti ir kopīpašumā vai tiek sadalīti noteiktās daļās, tas ir, tie pieder vairākiem īpašniekiem uzreiz, kuriem kopīgi jāatrisina visi radušies jautājumi, piemēram, jāvienojas par to, vai veikt remontu tagad vai ja tas ir labi, samaksāt komunālos maksājumus utt. Pārdodot vai pērkot šādus dzīvokļus vai mājas, uzreiz rodas vairākas problēmas un nianses, kurām nepieciešama rūpīga uzmanība un zināšanas par spēkā esošajiem tiesību aktiem..

Kāda ir atšķirība starp kopīpašumu un daļēju īpašumtiesību uz dzīvojamo īpašumu? Kā šādu kopīpašumu var pārdot vai apmainīt? Kas jāzina kopīpašniekiem, lai nenonāktu sarežģītā situācijā un netiktu iesaistīts ilgstošajā tiesas procesā?

Kopīpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu

Nekustamā īpašuma kopīpašuma un kopīpašuma specifiku regulē Krievijas Civilkodeksa 244. panta daļas. Saskaņā ar tā noteikumiem kopīgs īpašumtiesības uz dzīvojamo nekustamo īpašumu ir iespējamas dažāda veida mājokļiem, jo ​​īpaši:

• privātmāja vai tās daļa;
• dzīvoklis vai tā daļa;
• atsevišķa istaba.

Kopīpašums nekustamajam īpašumam var rasties no:

• dzīvokļa vai mājas mantošana, ja saskaņā ar likumu vai testamenta noteikumiem uz īpašumu var pretendēt vairāki mantinieki vienlaikus;
• kopīga dzīvesvietas pirkšana vai apmaiņa;
• nekustamā īpašuma privatizācija;
• dzīvokļa vai mājas daļas piešķiršana pilsonim saskaņā ar tiesas lēmumu.

Piemēram, ja valsts dzīvokli privatizēja viens no laulātajiem, tad mājoklis kļūst par kopīpašumu, pamatojoties uz Krievijas Ģimenes kodeksa noteikumiem, kas laulības laikā iegūto mantu atzīst par laulāto kopējo mantu..

Vasilijs Maksimovs. Ģimenes sadaļa. 1876. gads

Galvenā atšķirība starp kopīpašumu un kopīpašumu ir tā, ka šajā gadījumā nav norādīts, kurai dzīves telpas daļai īpašnieks pieder. Tātad, ja mēs runājam par laulātajiem, tad tiek uzskatīts, ka mājoklis pieder viņiem vienlīdzīgi, tas ir, šķiršanās gadījumā īpašums tiek vienkārši sadalīts uz pusēm. Ja ir trīs vai vairāk mantinieki, tad automātiski tiek uzskatīts, ka viņiem pieder vienādas daļas – viena trešdaļa, viena ceturtā daļa utt..

Daļējas īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu

Dalītas īpašumtiesības uz dzīvojamo īpašumu īpašniekiem piederošās daļas tiek precīzi noteiktas. Tātad privatizācijas laikā pēc dalībnieku pieprasījuma var uzreiz norādīt viņu daļas, parasti vienādas atbilstoši pilsoņu skaitam, kas reģistrēti noteiktā dzīvojamā rajonā un kuri neuzrakstīja atteikumu privatizēt pilsoņus.

Šāds dalījums jāreģistrē nekustamā īpašuma objekta īpašumtiesību reģistrācijas sertifikātā. Ja šajā dokumentā teikts, ka kopīpašniekiem pieder puse, viena trešdaļa un tātad daļa no dzīvokļa, tad šādas īpašumtiesības kļūst kopīgas. Ja katra īpašnieka daļas lielums nav norādīts, tad šādas īpašumtiesības ir kopīgas.

Svarīga nianse – kopīpašums var kļūt kopīgs, ja līdzīpašnieki vēlas noskaidrot, kuras daļas pieder katram no viņiem, un noformēt nepieciešamos dokumentus.

Turklāt visbiežāk dzīvokļa vai mājas daļa ir ļoti abstrakta vērtība, tā ir tikai noteikta procentuālā daļa vai daļa no kopējās mājokļa platības, nevis konkrēti dzīvojamās platības kvadrātmetri. Tātad, ja rodas domstarpības starp kopīpašniekiem, nevar būt runas par šo vai to istabu, piemēram, – “Man pieder dzīvojamā istaba, un jums pieder guļamistaba.” Lai iegūtu īpašumtiesības uz konkrētiem kvadrātmetriem, jums jāvēršas tiesā vai jāvienojas ar pārējiem īpašniekiem par dzīvokļa vai mājas lietošanas kārtību..

Ir vērts atcerēties, ka virtuve, koridors, vanna un vannas istaba jebkurā gadījumā tiek uzskatīti par kopīpašumu, līdzīpašnieki var izmantot šīs telpas ar vienādiem noteikumiem, un šīs telpas nevar sadalīt. Tiesa noteiktā proporcijā var piešķirt tikai kvadrātmetrus atsevišķās viesistabās. Ja, lai sadalītu mājokli atsevišķās daļās, ir nepieciešama pārbūve un tajā pašā laikā citu īpašnieku situācija var pasliktināties, piemēram, jaunās sienas dēļ viņu mājokļu daļa kļūs mazāka, tiesa var pat aizliegt piešķirt konkrētu istabu kā daļu.

Komunālo pakalpojumu rēķinu, nodokļu un aizdevumu samaksa dzīvokļa vai mājas kopīpašuma un kopīpašuma gadījumā

Nekustamā īpašuma kopīpašuma gadījumā, kad īpašnieku akcijas nav noteiktas, mājokļu un komunālie uzņēmumi izraksta vienu samaksu par dzīvokli vai māju. Viņu ziņā ir noteikt, kā līdzīpašnieki apmaksās rēķinus par elektrību, ūdeni un gāzi.

Ja mājoklis ir kopīpašumā, maksājuma uzdevumā var būt norādīti visi līdzīpašnieki, var tikt izsniegti arī vairāki maksājuma dokumenti – par katru dzīvokļa daļas īpašnieku. Ja tiek veikts tikai viens maksājums, kopīpašnieki kopējo summu, kas pienākas mājokļu un komunālo pakalpojumu uzņēmumiem par sniegtajiem komunālajiem pakalpojumiem, var sadalīt atbilstoši savām akcijām, tas ir, sadalīt trīs, četrās vai vairāk daļās.

Tajā pašā laikā, ja kāds no īpašniekiem atsakās maksāt par komunālajiem pakalpojumiem, pārējiem par to joprojām būs jāmaksā, jo atbildība gulstas uz visu līdzīpašnieku pleciem, un, ja ūdensapgādes uzņēmums nolems izslēgt ūdeni par nesamaksu vai izslēgt kanalizācijas sistēmu, cietīs visi dzīvokļa iemītnieki, bez izņēmuma – komunālie maksājumi. tīkli ir viens, kopīgs, piemēram, vannas istaba ar vannas istabu.

Anna Ščegoleva. Kaimiņi. 2010. gads

Arī hipotēkas aizdevumu dzīvoklim kopīpašuma gadījumā maksā visi īpašnieki kopā. Vienojieties, ka katrs no viņiem maksās tikai savu daļu, viņiem būs jābūt savā starpā, banku bieži neinteresē šādas detaļas, un, ja, piemēram, laulātie, kuriem pieder kopīgs īpašums ar vienādiem noteikumiem, pārtrauc veikt iemaksas par aizdevumu, finanšu iestādei ir tiesības pārdot visu dzīvokli.

Bet daļējas īpašumtiesības gadījumā katrs īpašnieks maksā aizdevumu tikai par savu mājas daļu. Šajā gadījumā, ja aizņēmējs izrādās ļaunprātīgs maksātājs, banka iegūst tiesības uzlikt soda naudu tikai par savu daļu, neietekmējot citu īpašnieku, kas regulāri veica maksājumus, īpašumu. Banku iestāde var pārdot daļu no dzīvokļa, kas pieder maksātnespējīgajam, ar brīvas pārdošanas noteikumiem, tomēr tai vispirms jāpiedāvā iegādāties šo mājas daļu citiem īpašniekiem saskaņā ar pašreizējām pirkšanas pirmpirkuma tiesībām, par kurām mēs diskutēsim turpmāk.

Kopīga un dalīta nekustamā īpašuma atsavināšana: pirkšana, pārdošana, maiņa, reģistrācija

Uzreiz precizēsim, ka līdzīpašnieki nevar brīvi rīkoties ar savu daļu kopīpašumā ar nekustamo īpašumu. Piemēram, ja divi mantinieki saņēma vienu dzīvokli, un katra no viņiem daļas nav precīzi noteiktas, tas ir, mantojums kļuva par kopīpašumu, viņi vienkārši ir spiesti savstarpēji vienoties. Nav iespējams pārdot savu nekustamā īpašuma daļu bez otra mantinieka piekrišanas, vai nu caur tiesu noteikt savu daļu un tādējādi pārvērst kopīpašumu par kopīgu īpašumu, vai arī vienoties ar otro mantinieku par mājokļa pārdošanas vai apmaiņas noteikumiem..

Arī dzīvoklī, kas ir kopīpašums, jūs nevarat reģistrēt kādu personu bez otrā īpašnieka piekrišanas, tas arī nedarbosies, lai pārdotu vai apmainītu šādu mājokli bez citu līdzīpašnieku rakstiskas piekrišanas. Tas ir, mēs varam teikt, ka kopīgs dzīvoklis patiešām ir izplatīts, un visiem īpašniekiem tā liktenis būs jāizlemj tikai kopā. Vai arī no kopējās dzīves telpas piešķiriet īpašas akcijas, no kurām var atsavināt patstāvīgi.

Jūs varat gandrīz brīvi atsavināt savu daļu dzīvoklī vai mājā – apmainīt to pret citu mājokli, reģistrēt kādu no jūsu puses, iznomāt, izmantot kā nodrošinājumu, pārdot, atstāt mantojumā vai ziedot. Ir vērts precizēt, ka nekustamā īpašuma akciju līdzīpašnieki, savstarpēji vienojoties, var mainīt savu akciju lielumu.

Gandrīz vienīgais ierobežojums brīvai akciju atsavināšanai ir pirmpirkuma tiesības. Tās būtība slēpjas faktā, ka vienas kapitāla daļas īpašniekam pirms savas mājas daļas nodošanas brīvai pārdošanai jāpaziņo pārējo akciju īpašniekiem par saviem plāniem. Un pēc tam, kad viņi izlemj, vai pirkt mājas otro daļu par norādīto cenu vai atteikties no tiesībām uz pirmās prioritātes pirkumu, īpašnieks var piedāvāt savu daļu trešajām personām.

Tādējādi darbību algoritms, pārdodot māju vai dzīvokli, izskatās šādi:

1. Akcijas īpašnieks, kurš nolēma pārdot savu īpašuma daļu, par to rakstiski paziņo pārējiem līdzīpašniekiem. Šāds paziņojums ir jānosūta vēstules formā, pat ja blakus istabā dzīvo citu akciju īpašnieki. Vēstule satur ne tikai informāciju par akcijas pārdošanu, bet arī norāda tās vērtību, lai līdzīpašnieki varētu izlemt, vai šī opcija viņiem ir piemērota vai nē. Labāk un uzticamāk ir nosūtīt šādu vēstuli kā ierakstītu vēstuli ar paziņojumu par saņemšanu, un tādā gadījumā līdzīpašnieki, kuri kavē vienas akcijas pārdošanu, nevarēs paziņot, ka nav saņēmuši vēstules un nezina par mājokļa daļas pārdošanu..
2. Īpašnieks nogaida tieši vienu mēnesi no brīža, kad pārējo akciju īpašnieki saņem rakstisku paziņojumu. Pēc tam viņš iegūst tiesības brīvi rīkoties ar savu īpašuma daļu, pat ja citu īpašnieku rīcība – piekrišana pirkumam vai rakstveida atteikšanās no pirmpirkuma tiesībām – nav notikusi. Tiek uzskatīts, ka, rakstiski nepaziņojot pārdošanai nodotās akcijas īpašniekam par piekrišanu to iegādāties par norādīto cenu, viņi automātiski atteicās no tiesībām veikt pirmo pirkumu. Svarīga nianse – īpašniekam ir pienākums pārdot savu daļu trešajām personām par cenu, kas tika norādīta pārējiem īpašniekiem nosūtītajā rakstiskajā paziņojumā. Pretējā gadījumā citu akciju īpašnieki var pārsūdzēt darījumu, uzskatot, ka viņi ir maldināti un nesniedz pilnīgu un precīzu informāciju..
3. Ja dzīvokļa daļai par piedāvāto cenu netika atrasti pircēji, un īpašnieks nolēma samazināt izmaksas, viņam atkal ir pienākums vispirms paziņot citu akciju īpašniekiem. Varbūt šoreiz viņi nolems izmantot savas pirmpirkuma tiesības. Tas ir, atkal tiek nosūtīta vēstule un tiek gaidīts mēnesis, kas tiek dots līdzīpašniekiem lēmuma pieņemšanai..

Cits ierobežojums attiecas uz dzīvokļa daļas izīrēšanu. Šajā gadījumā īpašniekam, kurš vēlas īrēt savu istabu īrniekiem, ir jāsaņem pārējo īpašnieku rakstiska piekrišana. Tos var uzrakstīt brīvā formā, galvenais ir saglabāt šādas piekrišanas nozīmi – “es neiebilstu pret mājokļa izīrēšanu.” Līdzīgu norādi ar visu līdzīpašnieku parakstiem var likt arī nomas līgumā zīmes veidā uz šī līguma vienošanos ar citiem dzīvokļa vai mājas daļu īpašniekiem.

Tomēr, pirms īpašnieks var tik brīvi rīkoties ar savu daļu, jāvēršas tiesā, lai to precizētu. Bez šādas “kapitāla daļas piešķiršanas natūrā”, tas ir, dokumentālas instrukcijas, virtuālās “vienas trešdaļas daļas” pārdošana divistabu dzīvoklī ir ļoti problemātiska. Protams, šādiem piedāvājumiem var būt pircēji, taču natūrā nepiešķirtās akcijas cena būs vairākas reizes zemāka par kvadrātmetru tirgus vērtību, jo pircējs parasti labi zina, ar kādām “cīņām” viņš saskarsies ar citiem līdzīpašniekiem..

Ir iespējams piešķirt konkrētu dzīvokļa daļu bez vēršanās tiesā, ja līdzīpašnieki brīvprātīgi noslēdz līgumus par reālu daļas piešķiršanu. Starp citu, tiesa parasti pieņem lēmumu par dzīvokļa kopīgu izmantošanu, jo īpaši koplietošanas telpām – koridoru, vannas istabu un tā tālāk, un nosaka šādas lietošanas kārtību. Bieži vien, ja līdzīpašnieki nespēj mierīgi vienoties, tiesa pat var noteikt vannas istabas un virtuves lietošanas laiku katram atsevišķas akcijas īpašniekam..

Vasilijs Maksimovs. Viss pagātnē. 1889. gads

Gadījumā, ja privātā mājā vai vasarnīcā tiek piešķirta daļa natūrā, jautājumu var atrisināt vienkāršāk – tiek uzstādīta atsevišķa izeja un viena māja pārvēršas par dubletu vai pilsētas māju, tas ir, divas mājas ar savām izejām un blakus esošajām teritorijām, kurām ir kopēja sānu siena. Šajā gadījumā ir arī daži ierobežojumi – sadalot māju, tai nevajadzētu radīt neatgriezeniskus zaudējumus, un visām telpām jāpaliek dzīvojamajām, tas ir, daļas īpašnieks nevarēs atvērt veikalu savā kotedžas daļā, ja viņš nebūs saskaņojis savu rīcību ar pārējiem īpašniekiem.

Kā redzat, dalītā īpašumtiesības nodrošina daudz plašākas tiesības nekā kopīpašums. Koplietotu dzīvokli jebkurā laikā varat nodot īpašumtiesību daļai, taču pat tad virtuālā daļa ne vienmēr pārvēršas par reāliem kvadrātmetriem, kas pieder tikai īpašniekam. Un jūs varat doties pirkt dzīvokli vai māju, tikai skaidri saprotot, cik problemātiski būs dalīties savā virtuvē un vannas istabā ar pilnīgi svešiniekiem. Protams, daži pircēji dodas uz šādu iegādi, lai izpirktu visas akcijas konkrētajā dzīvoklī vai mājā, tomēr arī visos gadījumos nav iespējams vienoties ar visiem līdzīpašniekiem, jo ​​parasti nav reāli iegādāties pilnvērtīgu mājokli par līdzekļiem, kas saņemti no akcijas pārdošanas, protams, ja tas tā nav. dzīvokļa daļa Maskavas centrā.