Kā reģistrēt īpašumtiesības

No stāstiem, kas notiek ar Maskavas jauno ēku dzīvokļu pircējiem, jūs varat sastādīt pamācošu rokasgrāmatu. Viena no neaizmirstamākajām nodaļām būtu jāvelta problēmai par īpašumtiesību reģistrēšanu iegādātajam mājoklim. Šī problēma lielā mērā ir saistīta ar galvaspilsētas birokrātiskā mehānisma darbību. Bet ir arī daudzi citi faktori, kas nopietni pagarina nosaukuma dokumentu iegūšanas termiņu, kuru neesamība ievērojami ierobežo pircēju brīvību.

Attālums gados

Kāds ir reālais laika periods īpašuma tiesību iegūšanai? Kādas iespējas pircējam ir atsavināt īpašumu laikā no objekta piegādes līdz šo dokumentu saņemšanai? Piemēram, vai ir iespējams pārdot, ziedot, mantot, sadalīt dzīvokli vai ieķīlāt dzīvokli pret aizdevumu? Vai ir pareizi sākt remontu dzīvoklī? Cik maksā pats dizains? Šeit ir jautājumi, kas jāizdomā.

Augur Estate komercdirektors Viktors Kozlovs stāsta par īpašumtiesību reģistrēšanas procedūrā iesaistītajiem soļiem: “Pirms jaunuzceltu māju dzīvokļu pircēju īpašuma tiesību reģistrēšanas notiek pilsētas īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrācija un investoru tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrācija.” Vairāk nekā vienu reizi ir pieņemti lēmumi un dekrēti par laika samazināšanu, kas vajadzīgs, lai reģistrētu pilsētas īpašumtiesības uz dzīvojamām telpām. Ar Maskavas valdības 2004. gada dekrētu tika izveidots vienots specializēts Tieslietu institūta pieņemšanas birojs, kas reģistrē tiesības uz nekustamo īpašumu un veic darījumus ar to. Tomēr pašreizējās problēmas vēl nav atrisinātas..

“Pēc atdalīšanas protokola parakstīšanas ar pilsētu sākas nākamais posms – investoru tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrēšana Maskavas Valsts komitejā, kas reģistrē tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to, – turpina Viktors Kozlovs. – Šajā gadījumā apstiprināšanas nosacījumi tiek regulēti, bet kopā ar Tāpēc dokumentu reģistrācijas prasības bieži mainās. Attīstības uzņēmumi ir spiesti vairākas reizes saskaņot dokumentus ar mainītajām prasībām. Tādējādi 30 dienu termiņš, kas tiek piešķirts ieguldītāju tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrēšanai, ilgst mēnešus. Pēdējais procesa posms – – fiziskas vai juridiskas personas īpašuma tiesību reģistrācija saskaņā ar likumu “Par nekustamā īpašuma tiesību valsts reģistrāciju un darījumiem ar to”; tas prasa vēl vienu mēnesi. Kopējais kopējais kopējais laiks, kas pavadīts īpašuma dokumentu iegūšanai Maskavā, svārstās no gada līdz pusotrs gads, īpašos gadījumos – līdz trīs x gadi pēc mājas nodošanas valsts komisijai “.

MIAN Nekustamā īpašuma aģentūras Juridiskās nodaļas vadītāja Khaya Pleshitskaya uzsver, ka izziņas, ko veic BTI, prasa ievērojamu laika periodu: Tiek gatavoti dokumenti dzīvokļu pieņemšanai un nodošanai, kā arī dokumentu pakete, lai pabeigtu investīciju projektu. Tikai pēc tam mājas juridiskā adrese tiek atklāta Federālajā reģistrācijas dienestā. “.

Tādējādi dokumentiem, kas nosaka īpašuma tiesības, būs jāgaida no gada (labākajā gadījumā) līdz trim gadiem. Lielākā daļa nekustamo īpašumu speciālistu piekrīt šim secinājumam..

Izstrādātāji mazgā rokas

Kurš ir vaininieks neskaitāmajai kavēšanai, reģistrējot īpašumtiesības uz jau nopirkto mājokli? Tas, kas pilsētas varas iestādēm liek tik ļoti aizkavēt investoru tiesību reģistrācijas procesu un ilgu laiku neparakstīt pieņemšanas sertifikātus?

Atbilde patiesībā ir acīmredzama. “Pašvaldības iestādes gaida, kad attīstītājs pilnībā izpildīs visas saistības saskaņā ar ieguldījumu līgumu,” skaidro Vjačeslavs Timerbulatovs, Konti uzņēmumu grupas viceprezidents. mājoklis gaidīšanas sarakstā iekļautajiem cilvēkiem utt. Tādējādi faktiski kavējas nevis īpašuma tiesību reģistrēšana, bet gan akta parakstīšana par investīciju līguma īstenošanu, kas tiek noslēgts starp investoru un pilsētu. Visu vienošanās un visu gadījumu caurskašanas process objektīvi prasa laiku “.

Tomēr, kā izrādās, tas nav saistīts tikai ar objektīviem iemesliem. Lūk, ko pastāstīja korporācijas “Inkom-nekustamais īpašums” juriste Angelica Zharkova: “Attīstītājs, noslēdzot investīciju līgumu un pēc tam iegūstot atļaujas dzīvojamā īpašuma celtniecībai, iegūst zināmas saistības pret pilsētu kā infrastruktūras izveidi būvlaukumā, kā arī izmantošanu komunikācijas – kompensācijas samaksa pilsētai.Pēc jaunas ēkas celtniecības pabeigšanas, kad visi dzīvokļi tiek pārdoti kapitāla daļu turētājiem un attīstītājs ir guvis peļņu, saistību izpilde pret pilsētu viņam vairs nav interesanta. Bet pilsētas varas iestādes šajā gadījumā gaida, kad attīstītājs izpildīs savas saistības saskaņā ar Tas var ilgt gadiem, tāpēc dokumentu – aktu par ieguldījumu līguma izpildi, kas tiek uzskatīts par galveno, viņi neparaksta. Proti, šis dokuments ir pamats jaunizveidota objekta adreses atvēršanai un īpašumtiesību reģistrēšanai “.

Pilsētas un investora attiecības ir atsevišķa, ļoti sāpīga un liela tēma. Protams, šodien pašvaldības iestāžu celtniekiem uzliktais slogs ir ļoti liels. Dažos rajonos tā dēvētā pilsētas daļa sasniedz 40% no projekta investīciju izmaksām. Šādā situācijā nekustamo īpašumu attīstītāji mēģina ar āķa vai ķēdes palīdzību atbrīvoties no ienīstā un, kā viņiem šķiet, nepamatoti smagā sloga. Izstāšanās var ilgt gadiem, un, līdz beigusies kara vilkšanas spēle, pircējs gaidīs.

Tomēr vairums izstrādātāju stingri nepiekrīt šādiem secinājumiem. Vjačeslavs Timerbulatovs skaidro: “Apzinīgam izstrādātājam ir objektīvi nerentabli aizkavēt īpašuma tiesību reģistrācijas procesu, jo šajā gadījumā uzņēmumam var draudēt smagi sodi.” “Izstrādātājiem ir nerentabli aizkavēt īpašuma tiesību reģistrāciju uz dzīvokli, jo tie rada daudz izmaksu,” sacīja Sergejs Ļiadovs, investīciju un celtniecības uzņēmuma City-XXI gadsimta preses sekretārs. Par kādām izmaksām mēs runājam? Pirmkārt, tās ir ekspluatācijas un komunālo pakalpojumu izmaksas par kompleksa uzturēšanu pēc valsts komisijas nodošanas. Faktiski saskaņā ar līguma noteikumiem šādu maksājumu slogs visbiežāk gulstas uz pircēju pleciem, bet pircēji, kā apgalvo tie paši celtnieki, bieži atsakās maksāt par īpašumu, kas viņiem vēl juridiski nepieder. Tātad, kas atsvērs – iespējas gūt jebkādas koncesijas no pilsētas vai ietaupīt uz komunālo pakalpojumu rēķiniem? Jautājums, iespējams, ir retorisks.

Līgumslēdzējas puses

Papildus grūtībām, kas saistītas ar ieguldījumu saistību izpildi, pašlaik ir vēl viens ārkārtīgi grūts jautājums. Tas ir mājas savienojums ar komunālajiem pakalpojumiem. “Projekta pēdējā posmā šī problēma ir vissāpīgākā,” saka Sergejs Lyadovs. “Ja jautājums netika iepriekš rūpīgi izstrādāts, tad dažos gadījumos tiesību reģistrācijas kavēšanās var sasniegt vairākus gadus.”.

PTI darbinieku lēnums ir vēl viens apstrādes kavēšanās iemesls. Tomēr situācija neaprobežojas tikai ar aprakstītajām grūtībām. Kā jūs zināt, papildus izstrādātāja uzņēmumam projekta īstenošanā bieži tiek iesaistīti arī vairāki investori. Pēdējie piesaista līdzinvestorus, un visi tie nākotnē piesaistīs privātpersonas – kapitāla daļu turētājus būvniecībai. Problēmas rodas tāpēc, ka dokumenti par mājas celtniecības pabeigšanu jāparaksta visiem ieguldītājiem, kas ir ieguldījumu līguma puses. Bet tas nevar notikt, kamēr nav veikti visi aprēķini starp ieguldītājiem un attīstītāju, uzņēmumiem un kreditoriem..

“Rezultātā cieš akciju īpašnieki,” saka Anžela Zharkova. īpašumu, jo ir daudz investoru, un norēķini starp viņiem nav veikti pilnībā. Jāsaka, ka norēķini starp ieguldītājiem un līdzinvestoriem ne vienmēr tiek risināti pēc brīvprātības principa, dažreiz – un arvien biežāk – starp viņiem rodas strīdi, kas tiek risināti tikai Attiecīgi nevar būt nekādu dokumentu par investīciju līguma izpildi. Un akcionārs gaida, ka visi šie strīdi tiks atrisināti. Tas notika Nikulino-2 mikrorajonā, kad ieguldījumu līguma puses nevarēja izdomāt, kam kurš ir parādā, un viens no viņiem tiesā iesniedza prasību, bet kapitāla daļu turētāji negaidīja, paši devās uz tiesu ar prasībām par dzīvokļa īpašumtiesību atzīšanu un tiesā panāca viņu īpašumtiesību atzīšana “.

Daudzi juristi ir pārliecināti, ka situācijās, kad īpašuma tiesību reģistrācija tiek kavēta, visefektīvākais veids, kā aizsargāt viņu tiesības, ir tiesa. Līdzīgi precedenti pastāv arī mūsdienās..

Plusi un mīnusi karājas

Visu laiku, kamēr tiek veiktas iepriekšminētās darbības, jaunbūves pircējs ir novēlots. Viņa amats ir visneizdevīgākais un nav atņemts, tas ir tādas personas stāvoklis, kura kļuvusi par ķīlnieku konfrontācijā starp ierēdņiem un celtniekiem, celtniekiem un enerģijas inženieriem, investoriem un līdzinvestoriem. Tomēr pircējam, kuram ir faktiskas, bet ne likumīgas tiesības uz iegādāto īpašumu, ir arī dažas iespējas..

“Saņemot atļauju no attīstītāja, pircējs var sākt remontēt dzīvoklī pirms īpašumtiesību reģistrācijas, jo parasti uzņēmumi vēlas tikties ar pircējiem,” saka Sergejs Ļiadovs. Bet šajā gadījumā nākotnes dzīvokļa īpašniekam ir ievērojami ierobežojumi. Piemēram, tas nevar ietekmēt dzīvokļa un ēkas fasādes dizaina iezīmes, jo tad mēs runājam par pārbūvi, kas principā ir aizliegta līdz īpašumtiesību reģistrācijai.
Pircējam ir arī tiesības nodot mantojumam dzīvokli, kas vēl nav juridiski noformēts, jo šādu rīcību paredz Krievijas Federācijas Civilkodekss (saskaņā ar likumu ir iespējams novēlēt ne tikai mantu, kas testatoram ir testamenta sastādīšanas laikā, bet arī to, kas parādīsies viņa nākotnē). Khaya Pleshitskaya skaidro: “Ir iespējams mantot, pat ja nav gribas. Šajā gadījumā mantinieks saņem mantošanas tiesību sertifikātu un vēršas organizācijā, kas veic reģistrāciju, vai organizācijā, ar kuru ir noslēgts līgums par dzīvokli, lai dzīvoklis jau būtu reģistrēts. viņu “.

Testaments ir jānošķir no ziedojuma, kas šajā gadījumā nav iespējams. Principā pircējs var pārdot dzīvokli pirms īpašuma tiesību reģistrācijas, tomēr šajā gadījumā tiks izmantota prasījuma tiesību cesijas shēma, kas, protams, ir pamatota tikai nepārvaramas varas gadījumā..

Faktiski juridiski nereģistrētas jaunas ēkas pircēja iespējas ir ierobežotas ar remontu, mantošanu un prasījumu nodošanu. Visi citi pasākumi īpašuma iegūšanai ir izslēgti. Tātad, pircējs nevar reģistrēties šādā dzīvoklī, jo reģistrācijas dzīvesvietā (reģistrācijas) pamats ir īpašumtiesību sertifikāts. “Gadījumā, ja pirms īpašumtiesību reģistrācijas notiek laulāto šķiršanās, pašu dzīvokli nav iespējams sadalīt, jo tas vēl nepieder laulātajiem,” saka Khaya Pleshitskaya. “Attiecīgi tiek sadalīta nauda, ​​kas samaksāta par dzīvokļa iegādi.” Dzīvokli nevar ieķīlāt pret aizdevumu, jo tāda īpašuma kā tāda nav.

Būtisks “pārejas perioda” trūkums un lieli komunālo pakalpojumu rēķini sakarā ar to, ka pilsētas subsīdijas šajā laika posmā nedarbojas.

Pircējs maksās par visu?

Ar spēkā esošajiem īpašuma tiesību reģistrācijas noteikumiem retais nekustamo īpašumu pircējs jaunajās ēkās neveic pasākumus, lai noslēgtu savas tiesības.

Īpašuma iegūšanas procesu var paātrināt, ja ne likumīgi, tad vismaz faktiski. Un lūk, kā. “Pēc tam, kad māja ir nodota valsts komisijai, ar administratīvā rajona prefekta rīkojumu māja ir jāpārskaita darbojošās organizācijas bilancei. Dzīvokļa pircējs, kurš nevēlas vairākus gadus gaidīt īpašumtiesību iegūšanu, var noslēgt līgumu ar organizāciju, kas apsaimnieko savu māju, un turpināt remontēt un daļēji reģistrēt dokumentus apstiprināšanai. pārbūves darbi, – konsultē Viktors Kozlovs.- Bet šādā situācijā jāpatur prātā, ka no šī brīža visi izdevumi par objekta uzturēšanu, kas iepriekš tika uzticēti ģenerāluzņēmējam un no brīža, kad komisija tos akceptēja, investoram, tagad tiks iekasēti no īrniekiem, noslēdza līgumu ar operējošo organizāciju “.

Vēl viens ļoti grūts jautājums attiecas uz pakalpojumu izmaksām, lai juridiski reģistrētu īpašumtiesības uz dzīvokli. Ikviens, kuram kādreiz ir bijis jāreģistrē īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu Maskavā, zina, kādiem elles nākamajiem īpašniekiem būs jāiet cauri. Neskaitāmu dokumentu apkopošana, ilgtermiņa rindas, atteikumi – visas šīs izmaksas Maskavas Reģistrācijas komitejas darbinieki izskaidro ar nepietiekamu likumdošanas bāzes izstrādi un to, ka šobrīd struktūra vienkārši nespēj tikt galā ar šīs organizācijas pastāvīgi pieaugošo klientu plūsmu. Kādas ir pircēja izmaksas šādā situācijā? Ekspertu viedokļi šajā jautājumā ir ļoti neviennozīmīgi..

Khaya Pleshitskaya uzskata, ka izdevumi par darījuma reģistrēšanu nav obligāti: “Nauda reģistrācijai, iegādājoties dzīvokli, ne vienmēr tiek ņemta. ), bet dokumenti (līgumi, papildu vienošanās) jau ir jāizdara. Par šāda veida darbu tiek iekasēta nauda “.

Vjačeslavs Timerbulatovs situāciju raksturo nedaudz savādāk: “Pakalpojuma izmaksas par dzīvokļa reģistrāciju īpašumā parasti tiek noteiktas procentos no dzīvokļa izmaksām klientu un aģentūras ērtībām. Turklāt to nosaka, ņemot vērā mājas atrašanās vietu, dokumentu sagatavošanas posmu reģistrācijai un virkni citu faktoru. Piemēram, mūsu uzņēmumā reģistrācijas izmaksas ir iekļautas mājas pirkuma cenā. Citiem šī pakalpojuma izstrādātājiem summa, kas nepārsniedz USD 1000, ir paredzēta tikai juridiskajam atbalstam. Nekustamo īpašumu pārdošanas aģentūrā reģistrācijas izmaksas svārstās no viena līdz 1,5% no dzīvokļa cenas. Maskava, reģionā – apmēram 2-2,5% .Daži uzņēmumi, kas ir starpnieki un ir iegādājušies dzīvokļus saskaņā ar pārstāvniecības līgumu no investora, aizņem līdz 3% no līguma summas.Šai summai jums jāpievieno arī izmaksas par valsts nodevām un dažādu sertifikātu samaksu. kas klientam maksā vidēji 500 USD “.

Pašlaik jūs varat atrast daudz sludinājumu, kuros dažādu firmu pārstāvji piedāvā reģistrēt īpašumtiesības uz jaunām ēkām. Parasti šāda pakalpojuma izmaksas ir aptuveni vienādas ar USD 1000. Šādi paziņojumi ir vairāk skumji nekā patīkami. Galu galā izrādās, ka birokrātisko kavēšanos var novērst, un to, kas, šķiet, bija sarežģīta un izvilkta lieta, iespējams, var paveikt mēneša vai divu laikā. Ja ir materiāla interese.