Kā pārdot dzīvokli bez aģentūras palīdzības

Darījums ar vai bez nekustamā īpašuma aģentūras dalības tiek veikts praktiski pēc vienas un tās pašas shēmas. Tāpēc sāksim no jauna.

Pieņemsim, ka jums ir dzīvoklis, kuru jūs nolemjat pārdot. Lielākā daļa darījumu nekustamā īpašuma tirgū – apmēram 80% – ir tā saucamā alternatīva, pārdodot jūsu dzīvokli, lai nopirktu citu. Bet šodien mēs runāsim tikai par mājokļu pārdošanu, lai saņemtu naudu, jo šī procedūra ir iekļauta visos kombinētajos darījumos.

Iespēju novērtēšana, konsultācijas

Pirmais, kas jāsāk, pārdodot dzīvokli, ir vismaz aptuveni novērtēt īpašumu, tas ir, iegūt informāciju par izmaksām. Vienkāršākais veids ir izpētīt Maskavas nekustamā īpašuma publikācijas, kas nekavējoties iesniedz šādu informāciju, piemēram, laikrakstu Iz Ruk v Ruki. Noteikti paturiet prātā, ka dzīvokļu cenas laikrakstā nav fakts, bet gan pārdevēju vēlmes.

Reklāma

Nākamais svarīgais jautājums ir dzīvokļa piegāde tirgum. Jums jāpārliecinās, ka par to zina pēc iespējas vairāk potenciālo pircēju. Šodien Maskavā ir aptuveni tūkstotis mazu un vidēju nekustamo īpašumu aģentūru, kurās informācija par jūsu dzīvokli tiks pieņemta bez maksas, ievadīta datu bāzē un tiks piedāvāta visiem potenciālajiem pircējiem. Lielas nekustamo īpašumu aģentūras nepieņem šādu informāciju, dodot priekšroku slēgt ekskluzīvu līgumu, kas nozīmē visu rūpes par reklamēšanu, reģistrēšanu un nepieciešamo dokumentu paketes savākšanu pārnešanu savam uzņēmumam..

Vēl viens veids ir iesniegt sludinājumu laikrakstā Iz Ruk v Ruki vai internetā ar savu kontakttālruņa numuru (parasti mājās). Tam ir savi plusi un mīnusi. Norādot mājas tālruņa numuru, jums ir tiešs kontakts ar pircēju vai nekustamā īpašuma aģentūru. Bet paturiet prātā, ka tieši sazinoties ar šiem cilvēkiem, jūs nevarat paredzēt, cik konkrēts zvanītājs ir pienācīgs un kādi ir viņa patiesie nodomi..

Daudz kas ir atkarīgs no reklāmas iesniegšanas regularitātes. Ja dzīvoklis tiek kotēts par likvīdu cenu, sludinājums jāpublicē vismaz divas reizes nedēļā. Ja dzīvoklis jāpārdod ļoti ātri – trīs reizes nedēļā. Sludinājuma ievietošana katru dienu ir bezjēdzīga.

Izrāde, kaulēšanās

Atzvanīšana sākas, jūs sarunājaties, sazināties, vienojaties par skatu laiku. Tas ir jāizturas ļoti uzmanīgi. Jūs nezināt, kā cilvēki ieiet jūsu dzīvoklī, tāpēc labāk ir noņemt vērtslietas un priekšmetus no redzamām vietām. Bet jums joprojām ir jāparāda visi skapīši un kranči (piemēram, vai aiz skapja ir tapetes). Pieredze rāda, ka potenciālo pircēju interesē tikai telpu stāvoklis un griestu augstums. Viņš var apskatīt telpas ilgāk par piecām minūtēm tikai tad, ja ir paredzēts pārdot dzīvokli ar mēbelēm vai labiekārtošanu. Ja šāda līguma nav, bet ir radusies interese par mēbelēm, tas ir neparasti, un tas jums vajadzētu brīdināt.

Teiksim, ka cilvēks ir piekritis pirkt dzīvokli un ir gatavs apspriest tā pārdošanas nosacījumus. Sākas darījumu slēgšana. Ir īpaša izpausme – izturēt kaulēšanos. Nekavējoties piekrītot pircēja noteikumiem, jūs parādīsit, ka jūs varat pārvietoties cenā tālāk, nekā uzreiz tiks izmantots. Šī ir elementāra psiholoģija, un tā notiek bieži..

Padoms: pirmajam klientam, kurš nolemj nekavējoties iegādāties jūsu dzīvokli par pirmo piedāvāto cenu, mēs to iesakām … nepārdot. Ir iemesls uzskatīt, ka esat par zemu novērtējis dzīvokli un lēti to pārdodat. Lai gan varbūt jums vienkārši paveicas, un tieši šai personai ir nepieciešams dzīvoklis šajā konkrētajā vietā par šo cenu. Arī tas notiek.

Ja pircējs uz apskati ieradās kopā ar nekustamo īpašumu aģentūras pārstāvi, jums ir iespēja dažus pakalpojumus saņemt gandrīz bez maksas. Aģents var mēģināt atrisināt jūsu problēmas vienas nekustamā īpašuma aģentūras ietvaros, tāpēc, gribot vai negribot, jūs nokļūstat noteiktā uzņēmumā, kurš var rēķināties par šo pakalpojumu. Piemēram, sakot, ka “… situācija ir vairāk nekā nopietna, mēs apņemamies to atrisināt, un tas maksā tik daudz”. Jums ir tiesības pieņemt vai nepieņemt piedāvātos nosacījumus, jūs varat atteikt pakalpojumus un pats sākt pārdošanu.

Vēl viens padoms: ja dzīvokli pārdod bez aģentūras līdzdalības, pārdevējiem ir labāk vienoties mājās vai birojā, bet pircējiem – mājās. Šādos gadījumos pastāv “savas” teritorijas elements, kur cilvēks jūtas ērtāk, mierīgāk, pārliecinātāk.

Līgums ar pārdevēju (pircēju)

Daudzi pārdevēji pēc šķietami pozitīva lēmuma, kas izteikts vārdos, noņem dzīvokļa sludinājumu, neuzskatot, ka pircējs var turpināt meklēt izdevīgāku variantu. Tāpēc, panākot vienošanos, pārdevējiem vajadzētu ierosināt dažus avansa maksājumus, lai nodrošinātu pienākumu iegādāties jūsu dzīvokli..

Mēs iesakām pircējiem necelt šo jautājumu, atstāt to, lai turpmāk varētu rīkoties brīvi. Tiesa, šajā gadījumā pastāv risks “izlaist” sev tīkamo dzīvokli, ja pārdevējs atrod izdevīgāku klientu.

Tas, kas seko, ir diezgan delikāts brīdis. Teiksim, ka esat vienojušies, ka pircējs piešķir noteiktu naudas summu, lai nodrošinātu jūsu dzīvokļa iegādi. Kā to veikt, kā pārskaitīt naudu, lai nākotnē nebūtu problēmu?

Pastāv juridiskas koncepcijas: depozīta līgums un avansa līgums. Ja jūs kā dzīvokļa pārdevējs esat parakstījis depozīta līgumu, tad jums jāsaprot, ka nodomu līguma izbeigšana, tas ir, atteikšanās pārdot dzīvokli šim pircējam, var izraisīt noteiktas sankcijas. Tā kā no juridiskā viedokļa tas ir lasāms kā “pārdevēja saistību nepildīšana un summas atgriešana divkāršā apmērā”. Tādējādi pieredzējis un kompetents pircējs kopā ar savu advokātu viegli nodos jūs finansiālā atkarībā..

Dzīvokļa pircējam, papildus adresei, cenu raksturojumam un pārdošanas noteikumiem, nedrīkst aizmirst arī noteikt dzīvokļa likumīgas (izraksta) un fiziskas atbrīvošanas nosacījumus. Fiziskā atbrīvošanās ir lietu un mēbeļu noņemšana no tās. Ja nosacījumi nav noteikti, pircējs bieži uzstāj uz dzīvokļa atbrīvošanu tūlīt pēc notāra akta parakstīšanas.

Pārbaude, darījuma sagatavošana, dokumentu savākšana

Pēc visu dokumentu noformēšanas un priekšapmaksas par dzīvokli pieņemšanas sākas darījuma sagatavošanas procedūra. Pilna dokumentu komplekta savākšana ir pārdevēju pienākums. Tas nozīmē nepieciešamību iziet cauri visām instancēm un – es uzsveru, noteiktā termiņā – sasniegt nepieciešamos dokumentus. Šī ir diezgan sarežģīta procedūra..

Lai pārdotu dzīvokli, jums jābūt līdzi šādiem dokumentiem:

1. Īpašumtiesību dokumenti atkarībā no dzīvokļa iegūšanas veida, piemēram: nodošanas līgums, sertifikāts par īpašumtiesībām uz mājokli, dzīvokļu kooperatīva sertifikāts par apmaksāto daļu, izziņas par izziņu, apliecība par tiesībām uz mantojumu, pirkuma-pārdošanas līgumi, dāvinājumi, maiņa, īre, tiesas lēmumu. Ja tiek pazaudēti dokumenti par dzīvokli, tad mājokli var pārdot saskaņā ar reģistra izrakstu, kuru izdevusi Reģistrācijas komiteja. Tiesa, šajā gadījumā jāpatur prātā, ka teorētiski ekstraktu var lietot vismaz katru dienu. Tas ir, ir iespējama situācija, kad pārdevējs, pieņēmis jūsu avansa maksājumu, rīt pārdos savu dzīvokli citam pircējam. Tāpēc šajā gadījumā mēs iesakām jums nemaksāt vairāk kā USD 100-200 avansa veidā, lai samazinātu zaudējumus..

2. Izziņā par izziņu ir jāiegūst: sertifikāts (veidlapa 11-A, derīgs 1 mēnesi); stāva plāns, paskaidrojums (derīgs 1 gadu).

Lai savāktu šos dokumentus, jums būs nepieciešami paši tituldokumentu oriģināli, pase un apmēram 150 rubļu.

3. PRUE jums jāveic:

– izraksts no mājas grāmatas – pasu nodaļā;
– finanšu un personīgā konta kopija un izziņas par parādu neesamību grāmatvedības nodaļā.
Visi šie sertifikāti ir derīgi 1 mēnesi. Lai tos savāktu, jums būs nepieciešama nomas grāmata, pase vai pilnvara (ja neesat īpašnieks).

4. Laulātā (attiecīgi pārdevēja vai pircēja) notariāli apstiprināta piekrišana dzīvokļa atsavināšanai (pirkšanai).

5. Aizbildnības un aizbildnības iestāžu atļauja, ja darījumā iesaistīti nepilngadīgi bērni.

6. Nodokļu biroja izziņas, ja dzīvoklis tika saņemts kā dāvana vai mantojums vai tas atrodas Maskavas reģionā.

7. Nodošanas akts, ja dzīvoklis tika atsavināts pēc 1996. gada 3. janvāra.

Pēc visu iepriekšminēto dokumentu savākšanas obligāti jāpārbauda, ​​vai nosaukumi, adreses, datumi, paraksti un to atšifrējumi ir konsekventi, kā arī visu attiecīgo teritoriju lielums. Līdz šim mēs esam saskaitījuši aptuveni 20-22 veidu dokumentu par dzīvokli, kas var būt tikai. Es uzsveru – nevis 2, ne 5, ne 8, bet 22! Tāpēc šajā posmā mēs ļoti iesakām saņemt juridisku konsultāciju. Dzīvokļa pircēji – lai saprastu, kā šie dokumenti atbilst likuma prasībām. Pārdevējam – būt pārliecinātam, ka noteiktā termiņā ir iespējams pārdot viņiem dzīvokli. Bieži vien rodas situācija, kad pārdevējs, uzskatot, ka viņam ir pietiekami daudz dokumentu darījumam, ņem depozītu saskaņā ar skaidri saskaņotiem reģistrācijas termiņiem, bet nevar tos izturēt. Pēkšņi izrādās, ka viens no īpašniekiem nomira, un mantojums netika atvērts, jo cilvēki uzskatīja, ka tas ir nevajadzīgs. Tā rezultātā šādu dzīvokli nevar pārdot, kamēr nav nokārtotas visas juridiskās formalitātes..

Banka, notārs, reģistrācija

Bet, pieņemsim, visi dzīvokļa dokumenti ir kārtībā un pienāk laiks apspriest savstarpējo norēķinu jautājumus, kur un kā tos noformēt. Visizplatītākais veids ir norēķināšanās, izmantojot seifu saskaņā ar dzīvokļa pirkuma līgumu, kas reģistrēts uz pircēja vārda. Mēs iesakām būt ļoti uzmanīgiem, izvēloties banku. Ja pircējs piedāvā noteiktu banku, apgalvojot, ka tur tiek turēta viņa nauda, ​​un valdes priekšsēdētājs ir viņa labākais draugs, mēs iesakām nepiekrist šai opcijai. Šajā situācijā visa veida klienta stāvokļa ļaunprātīga izmantošana ir diezgan pieņemama. Jābūt neitrālai teritorijai, kas piemērota abām pusēm. Tāpēc savstarpējo norēķinu jautājums ir jāapspriež iepriekš, pat depozīta pārskaitīšanas (vai saņemšanas) laikā.

Pēc naudas ieskaitīšanas jums būs jāapliecina (pēc jūsu pieprasījuma) līgumu izpilde vai nekavējoties jāiesniedz dokumenti valsts reģistrācijai.

Juridiskais un fiziskais atbrīvojums, pieņemšanas sertifikāts

Kad jūs beidzot saņemat reģistrētus dzīvokļa pirkšanas un pirkšanas līgumus ar apliecībām par valsts tiesību reģistrāciju, jums būs likumīga (dereģistrācija) un fiziska (lietu noņemšana) dzīvokļa atbrīvošana. Un, ja jūs neesat vienojušies par naudas kavējumu pirms dzīvokļa nodošanas saskaņā ar aktu (sastādīts vienkāršā rakstā dzīvokļa atslēgu un grāmatu par komunālajiem rēķiniem pārsūtīšanas laikā), jums būs problemātiski kontrolēt procesu.

Šie ir vispārīgi pamatnoteikumi, kas jāievēro, pērkot vai pārdodot dzīvokli. Ja nopietni domājat par mūsu padomiem un vēlmēm, uzmanīgi izpētiet reģistrācijas un attiecīgo dokumentu sagatavošanas kārtību, varat droši turpināt darījumu. Ja jums ir kādi jautājumi, lūdzu, sazinieties ar mums. Mūsu uzņēmums regulāri organizē bezmaksas seminārus iedzīvotājiem par nekustamā īpašuma jautājumiem (skat. Šī numura materiālus), un visā Maskavā ir vairāk nekā simts konsultāciju centru.