Kā pārdot dzīvokli

Pieņemsim, ka jūsu dzīvē ir tāda situācija, kad jums ir nepieciešams dzīvoklis, kas jums pieder mazāk, nekā nauda, ​​kuru jūs sagaidāt saņemsiet tā pārdošanas rezultātā.

Nu, piemēram, mantojums ir atvērts mājokļa veidā, vai arī ir ieteicams iepriekš iegūto mājokli pārvērst banknotēs kā daudzsološu ieguldījumu. Varbūt jums ir dzīvoklis, kuru pārdodot, jūs varat veikt sākotnēju maksājumu par plašāku un ērtāku dzīves telpu, kas iegādāta ar hipotēkas aizdevumu. Un tas viss, vienā vai otrā veidā, balstās uz pirmo un galveno darbību – dzīvokļa pārdošanu.

Pārdodiet dzīvokli pats

Protams, visvienkāršākais ir sazināties ar specializētu uzņēmumu, kas par noteiktu samaksu un pamatojoties uz jūsu izsniegtu pilnvaru veiks visas nepieciešamās darbības un nodos jums atslēgas seifam tur, kur ir nauda. Tomēr šis pakalpojums ir ļoti dārgs. Maksājums būs aptuveni 2 – 4 %% no pirkšanas un pārdošanas darījuma summas, savukārt jebkurā gadījumā, pat ja dzīvoklis ir diezgan lēts, advokātu un nekustamo īpašumu pārdevēju maksa nenokritīs zem pusotra līdz divu tūkstošu dolāru līmeņa. Lielajām pilsētām, piemēram, Maskavai vai Sanktpēterburgai, šī maksa var sasniegt vairākus tūkstošus dolāru. Turklāt, kā jūs zināt, tur, kur tas smaržo pēc lielas naudas, vienmēr ir dažādas tumšas personības, kuras var vienkārši, attaisnojot vulgarismu, jūs izmest. Diemžēl šīs ir mūsu dzīves realitātes. Tāpēc daži enerģiski un praktiski cilvēki cenšas paši sagatavot un veikt dzīvokļa pirkšanu un pārdošanu..

Tātad, kā pareizi pārdot dzīvokli, rīkojoties neatkarīgi?

Dzīvokļa izmaksu novērtējums

Pirmkārt, izlemiet, par kādu summu esat gatavs dalīties ar savu īpašumu. Acīmredzot jums jau ir daži plāni par šo naudu. Bet tomēr esiet reāls. Pēc cenas pārspīlēšanas jūs riskējat šo īpašumu nekad nepārdot.

Ir vairāki veidi, kā iegūt baltāku vai mazāk objektīvu priekšstatu par pārdotā dzīvokļa reālo tirgus cenu..

Pirmkārt, jūs varat vērsties pie profesionāla vērtētāja, kuram ir speciāla apmācība, kurš zina novērtēšanas metodiku un kuram ir atbilstoša licence. Parasti šī speciālista pakalpojumu izmaksas svārstās no viena līdz trim tūkstošiem rubļu. Jūs no viņa saņemsit oficiālu dokumentu, kas tomēr nebūs garantija, ka potenciālais pircējs piekritīs tur norādītajai cenai. Turklāt viņš var nogādāt arī savu vērtētāju, kuram ir licence un savs subjektīvais viedoklis par jūsu dzīvokli. Ļoti iespējams, ka šo divu speciālistu darba rezultāti nesakrīt, un jūsu iztērētā nauda tiks izšķiesta. Turklāt daži potenciālie pircēji ļoti negatīvi reaģē uz visiem novērtēšanas dokumentiem, saskatot tajos netīru triku vai spiediena līdzekli. Tāpēc, ja jūs izmantojāt vērtētāja pakalpojumus, lai saprastu, uz ko jūs varat paļauties, paturiet prātā jums nosaukto summu, bet neizmantojiet saņemto dokumentu kā argumentu jūsu labā..

Lai saņemtu palīdzību dzīvokļa novērtēšanā, varat sazināties ar privātu nekustamo īpašumu vai nekustamo īpašumu kompāniju. Tas maksās apmēram tikpat.

Labāk, ja jūsu vietā ierodas speciālists. Ieraugot dzīvokli ar savām acīm, viņš varēs sniegt precīzāku dzīves telpas novērtējumu, jo īpaši tāpēc, ka viņš ne tikai iegūs priekšstatu par tā tehnisko stāvokli, bet arī ņems vērā tā atrašanās vietas ērtības un māju ainavas kvalitāti, transporta infrastruktūras priekšrocības vai trūkumus u.c. Bet šajā gadījumā nevajadzētu aizmirst, ka speciālista viedoklis vienmēr grēks ar subjektivitāti. Jums tā kļūs par informāciju, kas pieņemta atsaucei, un nenozīmē, ka jums par šo cenu vajadzētu likt dzīvokli pārdošanā. Jūs nevienam neko neesat parādā. Tāpēc rīkojieties atbilstoši savām interesēm un, ja jums ir nodoms palielināt cenu salīdzinājumā ar speciālistu norādīto, un jūs neesat ierobežots laikā, tad dariet to. Un, ja jūsu interesēs ir pēc iespējas ātrāk pārdot dzīvokli, tad nolaidiet joslu attiecībā pret viņu noteikto līmeni.

Mākleru pakalpojumus var izmantot bez maksas. Šajā nolūkā daudzās nekustamo īpašumu firmās pastāv ātras novērtēšanas sistēma. Lai iegūtu informāciju šādā veidā, ir pietiekami piezvanīt uzņēmumam un nosaukt pārdošanā piedāvātā dzīvokļa parametrus, mājas sēriju un tās adresi. Pēc tam nekustamā īpašuma kompānijas operators savā datu bāzē pieprasīs pieprasījumu, kurā būs informācija par līdzīgām dzīvojamām telpām, un norādīs aptuvenu cenu.

Apkopojot visu iepriekšminēto, man jāsaka, ka visām novērtēšanas metodēm ir noteikts kļūdas procents, kas nozīmē, ka galīgo lēmumu par cenu jūs pieņemsit patstāvīgi, atkarībā no jūsu īpašās situācijas..

Starp citu, nekautrējieties no informācijas, kas lielos daudzumos ir pieejama laikrakstu reklāmās vai internetā. Tur jūs varat atrast cenu informāciju par dzīvokļiem, kas līdzīgi jūsu..

Dzīvokļu pārdošanas nodoklis

Un tagad jūs beidzot esat izlēmuši par paredzamo cenu. Tagad man pašam jānoskaidro viens nepatīkams, bet neizbēgams procesuāls jautājums, kas saistīts ar dzīvokļa pārdošanu..

Fakts ir tāds, ka nauda, ​​ko jūs saņemat, pārdodot dzīvokli, likumā tiek uzskatīta par jūsu ienākumiem, kas nozīmē, ka jums par to būs jāmaksā ienākuma nodoklis. Un, ja dzīvoklim ir vairāki īpašnieki, teiksim, tas atrodas jūsu ģimenes locekļu kopīpašumā, tad ienākuma nodokļa summa tiek sadalīta starp viņiem proporcionāli viņu daļas lielumam..

Tomēr viss nav tik biedējoši, un šeit ir viens triks, proti, ja jums pieder šis īpašums mazāk nekā piecus gadus, tad jums nav jāmaksā nodoklis par summu, kas nepārsniedz vienu miljonu rubļu. Ja esat dzīvokļa īpašnieks vairāk nekā piecus gadus, tad nodoklis netiek maksāts vispār. Valsts ir veikusi šādus pasākumus, lai apkarotu spekulācijas ar dzīvojamajām telpām..

Nosaukuma dokumenti

Tagad mēs pievēršamies ļoti svarīgai sadaļai, proti, dokumentiem par īpašuma tiesībām uz dzīvokli. Bez tiem neviens pirkšanas un pirkšanas darījums nav iespējams. Un potenciālais pircējs netērēs savu laiku tukšām sarunām, ko neatbalsta dokumentāri pierādījumi par jūsu tiesībām pārdot šo īpašumu, tas ir, jūsu īpašumtiesību apstiprinājums.

Ja esat pirmais privatizētā dzīvokļa pārdevējs, tad īpašumtiesību reģistrācijas apliecība un līgums par īpašuma tiesībām uz šo dzīvokli, kas noslēgts privatizācijas teritoriālajā aģentūrā, būs apliecinājums tam, ka jums pieder īpašumtiesības uz to..

Ja īpašums tiek dalīts un viens no īpašniekiem ir miris, tad iepriekš uzskaitītajiem dokumentiem jāpievieno sertifikāts par tiesībām mantot daļu, kas piederēja mirušajam brūcē, kuru izsniedz notārs mirušā dzīvesvietā, un šī apliecība jāreģistrē vietējā iestādē. par nekustamā īpašuma reģistrāciju un darījumiem ar to, saņemot atbilstošu apliecinošu dokumentu.

Jums būs jāapstiprina savas tiesības uz dzīvokli dzīvojamā kooperatīvā ar sertifikātu, ka esat pilnībā samaksājis daļu, kas jums tiks izsniegta kooperatīva valdē, kā arī sertifikātu par īpašuma tiesību reģistrāciju.

Ja jums pieder dzīvoklis, dzīvokļa daļa vai istaba, kuru esat iegādājies saskaņā ar pirkšanas un pirkšanas līgumu, tad faktiskais pirkšanas un pirkšanas līgums, kas reģistrēts vietējā pašvaldībā nekustamā īpašuma reģistrēšanai un darījumiem ar to, kā arī nodošanas akts kļūs par apstiprinājumu, ka jums pieder šis īpašums. šī mājokļa pieņemšana.

Ja apmaiņas rezultātā jūs iegādājāties dzīvokli, dzīvokļa daļu vai istabu, tad jūs apstiprināt savas īpašumtiesības ar šo apmaiņas līgumu, kas reģistrēts arī vietējā pašvaldībā nekustamā īpašuma reģistrēšanai un darījumiem ar to, kā arī reģistrācijas apliecībai.

Līdzīgi dokumenti apstiprina īpašumtiesības uz dzīvokli, dzīvokļa daļu vai istabu, ja iegādājas šādu nekustamo īpašumu kā dāvanu vai mantojumu. Tajā pašā laikā, protams, dāvināšanas faktu apstiprina pienācīgi reģistrēts dāvinājuma līgums, bet faktu, ka mantojumā tiek iegūts nekustamais īpašums ar likumu vai testamentu – ar notariālu apliecību par mantojuma tiesībām, kas reģistrēta vietējā pašvaldībā nekustamā īpašuma reģistrēšanai un darījumiem ar to..

Ja jūs iegādājāties dzīvokli primārajā tirgū no juridiskas personas, kura, savukārt, to saņēma kompensācijas veidā (tā ir ierasta prakse, kad vairākas organizācijas piedalās būvniecībā un pēc tam norēķinās savā starpā ar dzīvokļiem proporcionāli to izmaksām), tad apstipriniet savas tiesības uz mājokli. būs vienošanās par tiesību nodošanu (vai tiesību piešķiršanu) īpašumtiesībām uz šo mājokli. Šis līgums jāparaksta jums, pārdevēja (juridiskas personas) pārstāvim un jāreģistrējas vietējā pašvaldībā, lai reģistrētu nekustamo īpašumu un darījumus ar to. Turklāt, tāpat kā visos citos gadījumos, šim īpašumam jābūt īpašumtiesību apliecinājumam..

Dažreiz cilvēki dzīvokli iegūst, pamatojoties uz tiesas rīkojumu. Šajā gadījumā papildus tam piederošajam sertifikātam jums jāiegūst šāda lēmuma kopija no tiesas, kas pieņēma šādu lēmumu..

Papildu dokumenti par dzīvokli

Tagad, kad esat izvēlējies nosaukuma dokumentus, varat sākt vākt citu nepieciešamo dokumentāciju. Jums būs nepieciešami šādi dokumenti:

1. BTI izdota dzīvokļa tehniskā pase. (Jāatceras, ka tā glabāšanas laiks ir ierobežots līdz kārtējā gada beigām).
2. Pasu birojā jūs saņemsit sertifikātu, kurā norādīts, ka esat reģistrēts dzīvesvietā. To var ātri iegūt, kaut arī tas ilgst tikai desmit dienas..
3. Vietējā pašvaldībā, reģistrējot nekustamo īpašumu un veicot darījumus ar to, jums jāizsniedz sertifikāts, kas apstiprina jūsu īpašumtiesības uz šo īpašumu, kurā ir informācija, ka šis īpašums nav ieķīlāts, nav pārdots, tas nav arestēts, tas nav ķīlas priekšmets un uz to neattiecas nekādi citi apgrūtinājumi. Arī šāda sertifikāta darbības laiks ir īss. Visas tās pašas 10 dienas. Tāpēc šādus “īstermiņa” dokumentus ieteicams saņemt tad, kad pirkšanas un pārdošanas darījuma nosacījumi jau ir saskaņoti ar potenciālo pircēju un laiks tiek aprēķināts dienām. Pretējā gadījumā jūs to pašu dokumentu palaižat vairākas reizes.
4. PRUE, DEZ vai citā līdzīgā iestādē iegūstiet sertifikātu par to, ka par komunālajiem pakalpojumiem nav kavēti maksājumi.
5. Nodokļu birojam jūsu dzīvesvietā ir jāizsniedz izziņa, kurā norādīts, ka jums nav īpašuma nodokļa parādu.
6. Ja viens no dzīvokļa īpašniekiem ir bērns, tad dzīvokļa pārdošanai būs jāsaņem pašvaldības administrācijas atļauja. Tajā pašā laikā jums jāpierāda, ka, pārdodot šo mājokli un iegādājoties jaunu, nepilngadīgā dzīves apstākļi nepasliktināsies..
7. Jums būs jāsaņem līdzīga atļauja no aizbildnības iestādēm. Tajā pašā laikā tiek ņemtas vērā ne tikai nepilngadīgo pilsoņu, bet arī personu, kuras tiek atzītas par nekompetentām, intereses..
8. Jums būs nepieciešama jūsu laulātā notariāli apstiprināta atļauja, lai pārdotu dzīvokli, ja tas tika nopirkts laulībā vai ir jūsu kopīgais īpašums, un pārdošanu veicat jūs personīgi. Šiem dokumentiem ir pievienota laulības apliecība vai šķiršanās apliecība, ja īpašnieks ir mainījis uzvārdu.
9. Ja pēc tam, kad esat saņēmis īpašumtiesību sertifikātu par dzīvokli, kuru plānojat pārdot, esat mainījis pasi, tad jums būs nepieciešams pases maiņas sertifikāts. Fakts ir tāds, ka jūsu vecie pases dati joprojām būs redzami visos kontos, un tas darīs apjukumu, veicot darījumu. Šāds sertifikāts jums tiks izsniegts pasu birojā dzīvesvietā.

Līgums par dzīvokļa pirkšanu

Dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līgumu parasti noslēdz un paraksta notārs, klātesot notāram, kurš apliecina pušu parakstu īstumu. Turklāt parakstītais un notariāli apstiprinātais līgums tiek reģistrēts vietējā pašvaldībā nekustamā īpašuma un darījumu ar to reģistrēšanai..

Saskaņā ar likumu pircējs kļūst par mājas īpašnieku no pirkšanas un pārdošanas līguma reģistrācijas brīža un viņa īpašumtiesībām. Pēc tam puses veic galīgo norēķinu skaidrā naudā.

Norēķini saskaņā ar dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līgumu

Jāatzīmē, ka parasti pircējs pat pirms līguma noslēgšanas pārskaita pārdevējam noteiktu naudas summu, kas garantē viņa nodomu nopietnību, par summu, par kuru puses vienojušās. Protams, pircējs raksta kvīti, saņemot šo naudu. Un šeit būtu jāņem vērā dažas tīri terminoloģiskas nianses, kas tomēr nelabvēlīgu notikumu attīstības gadījumā var ievērojami mainīt situāciju..

Fakts ir tāds, ka kvītī var izmantot vārdus “depozīts” vai “avanss”. Daudziem tie, šķiet, ir sinonīmi. Bet tas tā nav. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu potenciālā pircēja avansa izsniegšana pārdevējam nerada juridiskas sekas. Tādējādi pārdevējs, “kratot rokas” ar pircēju, var izdarīt daudz darba un atteikties no citiem potenciālajiem pircējiem, atsaucoties uz jau esošo vienošanos, un potenciālais pircējs pēdējā brīdī mainīs savas domas, un darījums neizdosies. Šajā gadījumā pārdevējam, kurš saņēmis avansu, būs pienākums atdot naudu potenciālajam un nekonsekventajam pircējam..

Pirmā iemaksa ir cits jautājums. Ja darījums neizdodas, un jūs jau esat paveicis daudz darba, depozīta summa paliek soda nauda.

Norēķinu veikšanai skaidrā naudā parasti tiek izmantots īrēts seifs. Šī metode vienlīdz garantē gan pārdevēja, gan pircēja intereses.

Kā piedāvāt dzīvokli pārdošanai

Jums nevajadzētu domāt, ka pircējs pie jums nāks pats. Lai prezentētu savu īpašumu mājokļu tirgū, jums jāpieliek pūles.

Pirmkārt, izmantojiet visus iespējamos un pieejamos veidus, kā informēt sabiedrību par nodomu pārdot dzīvokli. Jums jāiesniedz sludinājums publikācijai / publikācijām, kas specializējas šāda veida informācijas publicēšanā. Katrā pilsētā to ir daudz.

Ja jums ir iespēja, ievietojiet savus piedāvājumus internetā. Daudzas vietnes piedāvā savus pakalpojumus par brīvu kā ziņojumu dēlis. Tajā pašā laikā neesi slinks periodiski atjaunināt ziņojumu, pretējā gadījumā tas, pateicoties jaunām publikācijām, pakāpeniski slīd uz saraksta beigām..

Un, kas dīvainā kārtā, jums nevajadzētu kautrēties no banālas sludinājumu ievietošanas stabos, žogos un autobusu pieturās. Šī metode var izrādīties visefektīvākā, jo tie, kas vēlas iegādāties dzīvokli, arī savas reklāmas izliks ar tālruņiem uz tām pašām virsmām. Tātad jūs redzēsit viens otru.

Kā pareizi parādīt dzīvokli

Mēs dabiski pieņemam, ka, pārdodot savu dzīvokli, jums nav nodoma nevienu maldināt. Bet sākotnējo sarunu laikā ar potenciālo pircēju nemaz nav jāizceļ daži no jūsu dzīvokļa trūkumiem. Tā sakot, ar “līgavu”.

Piemēram, ja skats no loga atstāj daudz ko vēlamo, pirmā iepazīšanās jāplāno vakarā, kad pircēju uzreiz nenobiedēs šī jūsu apkārtnes ārējā apkārtne..

Pirms pārdošanas nevajadzētu tērēt daudz dzīvokļa atjaunošanai. Jebkurā gadījumā, vairums normālu cilvēku, pērkot nekustamo īpašumu, vispirms norauj visu, kas tur atrodas, un veic ievērojamu remontu pēc savas gaumes. Tāpēc ieteicams veikt nelielu kosmētisko remontu. Līmējiet tīras, gaišas tapetes, pieskarieties un pieskarieties kaut kam. Ja ir iespējams izmest vai izņemt vecās mēbeles, tad dariet to. Pircējs labāk uztver tukšās, plašās un gaišās telpas, garīgi plānojot, kur un kādas lietas viņš var ievietot.

Dabiski, ka nav miskastes

Ļaujiet pārdodamajam dzīvoklim nedaudz smaržot no krāsas un tapešu līmes. Tas pircējiem zemapziņā rada pozitīvu iespaidu, norādot, ka pirms viņiem šeit dzīvoja pienācīgi un tīri cilvēki..

Nekādā gadījumā neatstājiet dzīvoklī mājdzīvnieku smaržu vai, ja dzīvokli mantojuši no vecāka gadagājuma radiniekiem, slimības smaku un nepiespiestu vecumdienu. Tas uzreiz aizbiedē.

Potenciālajiem pircējiem, pat ja viņi ieradās ar automašīnu, ir neuzkrītoši jāpaskaidro, ka no sava dzīvokļa jūs varat viegli un ātri nokļūt metro ar kājām vai ar sabiedrisko transportu, un ka šeit viss ir ļoti tuvu un šeit ir daudz labu veikalu, skolu, klīniku un bērnudārzu..

Konstruktīvāks pozitīvs

Santehnikai dzīvoklī ir labi jādarbojas. Un tas vispār nenozīmē, ka pirms pārdošanas tas ir jāmaina. Tas ir tikai tas, ka nekur nevajadzētu pilēt, noplūst un izdalīt nepatīkamu smaku..

Ja iepriekšējie kaimiņi no jums “noplūda” no augšas, tad likvidējiet visas šīs noplūdes pēdas, pretējā gadījumā pircējs var domāt, ka šāda nelaime notiek sistemātiski. Ja iespējams, traipus aizzīmogo un balina. Tas ir ļoti svarīgi!

Logos nedrīkst būt salauzts stikls. Tas rada asi negatīvu iespaidu par dzīvokli kopumā..

Tomēr šiem profesionālo nekustamo īpašumu pārdevēju padomiem ir diezgan banāls raksturs. Neapšaubāmi, jums ir pietiekami daudz atjautības un atjautības, lai produktu parādītu ar savu seju. Un tad jūsu darījums būs ļoti rentabls.