Kā pareizi noformēt nomas līgumu

Īrējot dzīvokļus ar cienījamu nekustamo īpašumu aģentūru starpniecību, īrnieki uzskata, ka viņiem tiek garantēta palīdzība konfliktu gadījumā ar māju īpašniekiem. Un viņi ir smagi vīlušies: aģenti atsakās piedalīties pašmāju šovos. Dažreiz izrādās, ka nekustamo īpašumu solījumi izvēlēties citu mājokli, ja nepiekrītat dzīvokļa īpašniekiem, nav cenas vērti – kā tas notiek ar “Naudas” lasītājiem, kuri atstāja ziņas mūsu mājaslapā. Faktiski vērtīgi ir tikai līgumā izteiktie vārdi. Un ne jau ar aģentūru, bet ar pašu saimnieku.

Sargieties, ļaunā saimniece

Jūs nevarat turēt suni, pēc tam smēķēt, pēc tam vadīt meitenes – to plašumā pārsteidzošo apgalvojumu klāsts, kas pēkšņi var būt dzīvokļa īpašniekam īrniekam. “Dzīvojamo nekustamo īpašumu īres tirgus ir vispretrunīgi vērtējamais pakalpojumu tirgus,” kategoriski saka Maskavas nekustamo īpašumu asociācijas (IDA) Nekustamā īpašuma pakalpojumu patērētāju tiesību aizsardzības komitejas vadītāja Veronika Pankova. “Nesen mums bija šāds gadījums: kāds jauns vīrietis no vecas sievietes īrēja istabu” kapeikas gabalā “, bet varēja tur dzīvot tikai mēnesi. Vecenīte lūdza viņu masēt, pēc tam doties uz pārtikas precēm, bet meitenes viņam no greizsirdības neļāva.” Bieži vien dzīvokļu īpašnieki nomāc īrniekus pret līgumiem, kas tika noslēgti mutiski, parakstot īres līgumu. Ģimenes ar bērniem ļaundaru īpašnieku naggingi rada daudz iemeslu: viņi saka, ka jūsu meita uz tapetes uzkrāsoja seju – salabojiet visu dzīvokli. Vai arī tieši pretēji – nobriedušas stagnācijas laiku dizains ir tik mīļš saimniecei, ka viņa asi atsakās mainīt nobružātos tapetes. Konflikta iemesls starp “Naudas” lasītāju Jeļenu Mihejevu, kura atstāja ziņu mūsu mājaslapā, un viņas īrēto kvadrātmetru īpašnieci bija mēbeles: īrniekam tika aizliegts ievest savu, jo viņš pavēlēja dzīvot vietējās drupās. Visbeidzot notiek tā, ka ar jūsu bērniem, suņiem un kumodes viss ir kārtībā, bet par katastrofu izrādās pats īpašnieks, kurš uzskata, ka viņam ir tiesības apmeklēt jums īrēto dzīvokli divas reizes nedēļā, izmantojot savu atslēgu. Nemaz nerunājot par krāpnieciskām shēmām, kad izrādās, ka īpašnieks, no kura īrējāt dzīvokli, patiesībā nav tāds, un paziņotais īstais īpašnieks pieprasa steidzami atbrīvot savus kvadrātmetrus.

Līdzīgs stāsts notika ar aģentūras “Defect” klientu Maksimu Komovu. “Mans aģents paņēma dzīvokli, un mēs kopā devāmies tikties ar īpašnieku. Viņš parādīja pasi ar uzturēšanās atļauju un dokumentu, kurā viņš tika norādīts kā šī dzīvokļa pircējs. Aģents apskatīja dokumentus, jo manā līgumā ar” Defact “bija teikts, ka viņam jāpārbauda. Viņi parakstīja līgumu, es saņēmu atslēgas, īpašniekam tika samaksāta samaksa divus mēnešus iepriekš, aģentam tika pasūtīta summa 100% apmērā no ikmēneša īres maksas, “stāsta Komova kungs. Kad neveiksmīgais īrnieks dienu vēlāk ieradās īrētajā dzīvoklī ar lietām, izrādījās, ka tajā jau dzīvoja cilvēki, kuri to bija īrējuši ar cita aģenta starpniecību no tās pašas personas. Izrādījās, ka īpašnieks, tāpat kā viņam uzrādītie dokumenti, nebija īsts: viņš pats pirms pusotra mēneša īrēja dzīvokli no sākotnējā īpašnieka un viltoja īpašumtiesību dokumentus. Pēc Komova teiktā, aģentūra, kas ir atbildīga par darījuma juridisko tīrību, sākotnēji atzina savu vainu un solīja kompensēt izmaksas (kopā to summa bija 90 tūkstoši rubļu), taču nesteidzās naudu atdot. Un vienā brīdī klientam teica, ka “uzņēmums ir slēgts”..

Tomēr, ja galvenokārt tie, kas izmanto atsevišķu starpnieku vai pseido aģentūru pakalpojumus, riskē nonākt krāpniekos, tad nekustamo īpašumu kompāniju ar lieliem nosaukumiem klienti nav pasargāti no dzīvokļu īpašnieku tirānijas. Šodien jūs aģentam piešķīrāt ievērojamu summu – ikmēneša maksu par īrētu dzīvokli (vidējās “odnushka” īres izmaksas Maskavā jau tuvojas USD 1000), rīt jūs strīdējāties ar īpašnieku (kurš, starp citu, saskaņā ar vispārpieņemto praksi uzreiz saņēma divus mēnešus ), dodieties uz aģentūru – un jūs gandrīz noteikti saņemat pagriezienu no vārtiem. Ja jūs neesat bijis modrs, sastādot līgumus, aģentu nevēlēšanās risināt jūsu problēmas, iespējams, ir pilnīgi likumīga, brīdina Veronika Pankova no IDA.

Detaļu izstrāde

Mākleru saistības nosaka līgums par pakalpojumu sniegšanu. Katrai aģentūrai ir sava, taču jūs varat redzēt kopīgu iezīmi, kas klientiem ir ļoti nepatīkama: ārkārtīgi reti, ja standarta līgumā ir iekļauta klauzula par nekustamo īpašumu dalību nākotnē (tā, kas sākas nākamajā dienā pēc tam, kad puses sakrata rokas izvēlētajā dzīvoklī). viņu klientu likteņi. “Nekustamais īpašums jums ir parādā tieši tik, cik tika solīts līgumā. Daudzas nekustamā īpašuma aģentūras nevēlas būt par šķīrējtiesnešiem, ja rodas konflikts starp mājas īpašnieku un īrnieku,” saka Veronika Pankova. “Šī nostāja ir daļēji pamatota, jo neviens to negarantē nākotnē. starp īrnieku un namīpašnieku būs pilnīga sapratne “.

Parasti līgumā ar aģentūru noteiktais pakalpojumu komplekts ir minimāls: dzīvokļa meklēšana pēc klienta norādītajiem parametriem un tā apskates organizēšana. “Reālās dzīves dzīvokļu variantu skaits, ko mēs varam piedāvāt, ievērojami pārsniedz to piedāvājumu skaitu, ko cilvēki var atrast, lasot sludinājumus uz stabiem un laikrakstos,” saka Marija Žukova, Milles-Arendas direktora pirmā vietniece. Pēc nekustamo īpašumu loģikas izrādās, ka viņu klienti maksā naudu galvenokārt par piekļuvi aģentu bāzēm un iespēju ietaupīt laiku, kas būtu jāpavada neatkarīgiem zvaniem uz namīpašniekiem. Veselais saprāts tomēr liek domāt, ka, ja šodien jums tiek atrasts dzīvoklis, un rīt izrādās, ka jūs nevarat tajā dzīvot pēc savas gribas, tad tas ir tāds pats kā tad, ja jums nekas netiktu atrasts. Tāpēc nekustamā īpašuma pārdevēji, kā likums, papildus pārstāvniecības līgumam ar savu klientu uzņemas vēl vienu pienākumu: viņi palīdz sastādīt nomas līgumu, kas regulē attiecības starp dzīvokļa īpašnieku un tā īrnieku. Tieši šis darba līgums izrādās klupšanas akmens konfliktu situācijās..

Nomas līgumu var noslēgt arī ar namīpašnieku, kuru atradāt bez nekustamā īpašuma īpašnieku palīdzības. Profesionāla jurista palīdzība šāda darba sastādīšanā jums izmaksās apmēram 3 tūkstošus rubļu, saka uzņēmuma “Juridiskā aizsardzība” jurists Bogdans Leskivs. Mākleri neprasa šo naudu no klienta: viss ir iekļauts komisijā. Tāpēc ir iespējams, ka dažreiz šādi līgumi par patērētāju īpašumiem atgādina bezmaksas sieru, kas iekļauts peļu slazdu kompleksā. Nekustamā īpašuma aģents visbiežāk tikai pārliecinās, ka nomas līgumā ir precīzi norādīti galvenie punkti: līguma termiņš, dati par mājokli par īpašumtiesību aktu, norēķinu procedūra, ikmēneša īres izmaksas, nosacījumi tā palielināšanai līguma darbības laikā. Bet kā ir ar meitenēm, smēķēšanu, mājdzīvniekiem un iespēju ievest savas mēbeles? Standarta nomas līgumos par to nav ne vārda. “Es redzēju līgumus uz vienas vai divām lappusēm. Ko tur var rakstīt?” Sašutusi ir Pankovas kundze. “Parasts līgums ir vismaz četras lappuses. Jo vairāk informācijas, jo labāk”.

“Lai izvairītos no iespējamiem konfliktiem ar īpašnieku, pirmajā tikšanās reizē pārrunājiet ar viņu jums būtiskos nosacījumus un pieprasiet, lai tie tiktu iekļauti nomas līgumā,” konsultē Marija Žukova no Milē-Arendas. Visas nianses, iespējams, nav iespējams paredzēt. Starp galvenajiem ekspertiem izšķir šādus: to personu skaits, kurām ir tiesības dzīvot kopā ar jums, dzīvokļa apmeklēšanas procedūra, ko veic tā īpašnieks, dzīvnieku izmitināšana, remonta veikšana un tā izmaksu atlīdzināšana, mēbeļu eksports un imports, smēķēšana telpās, rēķinu apmaksa, atbildība par zaudējumiem un īpašuma trūkumi, viesu skaits, kas dienā var atrasties dzīvoklī un naktī. Lai īpašnieks neapsūdz jūs par savu mēbeļu bojājumiem, ieteicams līgumam pievienot īpašuma uzskaiti, kurā jāreģistrē visi pamanītie zaudējumi..

Īpaša uzmanība jāpievērš arī dokumentam, kas apliecina īpašumtiesības. Ja tas norāda, ka uzrādītājam pieder tikai daļa no dzīvokļa, ir jāsaņem atlikušo īpašnieku, kā arī visu dzīvoklī reģistrēto personu, kas vecākas par 14 gadiem, piekrišana (paraksts īres līgumā vai notariāli apstiprināta piekrišana). Pretējā gadījumā kādu dienu kāds no viņiem var parādīties pie jūsu sliekšņa, paziņot, ka viņam nav kur dzīvot, un likumīgi uzturēties dzīvoklī. Darba līgums, kas noslēgts starp divām privātpersonām, ir likumīgs bez notāra apliecinājuma, juristi saka: dokumentā ir pietiekami daudz pases datu un pušu parakstu. Ja īpašnieks apsūdz īrnieku līguma pārkāpumā, tas nedarbosies, lai īrnieku izliktu bez cīņas. “Visus strīdus saskaņā ar līgumu var atrisināt tikai tiesā, un tas prasa vidēji deviņus mēnešus,” saka Maskavas advokātu biroja Yurprofi advokāts Dmitrijs Nikolajevs. Pēc jurista domām, visticamāk, ka dzīvokļa īpašniekam patiesība būs jāmeklē tiesā: policists īrnieku ar iznomāšanu rokā neizliks. “Rajona policijas darbinieks, ja vien viņš nav dzīvokļa īpašnieka radinieks, pat nevēlēsies iedziļināties šajās problēmās,” uzskata advokāts. “Tiesu izpildītāji nodarbojas ar izlikšanu”.

Tomēr dzīvokļa īpašnieks var sagraut īrnieka dzīvi, nesasniedzot tiesas sliekšņus: viņš vienkārši sāks terorizēt īrnieku ar zvaniem un apmeklējumiem. Šajā gadījumā par sakāvi var uzskatīt jūsu bēgšanu no neatbilstoša īpašnieka: “Ja jūs nolemjat pats pārcelties, tiek uzskatīts, ka jūs pēc savas iniciatīvas pārtraucāt darba līgumu,” brīdina Dmitrijs Nikolajevs. “Aģentūras piedāvātie dokumenti parasti norāda, ka Šajā gadījumā īrniekam pat nav tiesību uz depozīta summas atmaksu (pati otrā ikmēneša maksa, kas tiek samaksāta tūlīt pēc līguma noslēgšanas: normālas notikumu attīstības gadījumā tā iet uz maksāšanu par jūsu uzturēšanās pēdējo mēnesi īrētajā telpā – “Nauda”)..

Bet arī trakās saimnieces uzbrukumu atvairīšana, neatstājot uz gadu īrēto cietoksni, arī nav patīkams risinājums. Būtu ideāli, ja dzīvokļa izvēles pakalpojums nebūtu formāls, bet faktiski sniegts. Tas ir, vienkāršā veidā, lai jūs varētu dzīvot mierā dzīvoklī, kuru atrada aģenti. Pēc Veronikas Pankovas teiktā, izeja no situācijas ir nekustamo īpašumu aģentūru pakalpojumu izmantošana, kas garantē, ka, ja jums neizdevās izvairīties no konflikta ar namīpašnieku, jums tiks izvēlēta cita iespēja par reiz samaksāto naudu..

Reklāmas blēņas

Daži nekustamo īpašumu speciālisti runā par garantiju saviem pakalpojumiem. Tiesa, pēc Pankovas kundzes teiktā, šādas nekustamā īpašuma aģentūras Maskavā joprojām var tikt ieskaitītas no vienas puses. Būtībā, viņasprāt, tās ir vidēja līmeņa aģentūras, kuras ir ieinteresētas veidot savu reputāciju. Bet kā ir ar tiem, kuriem ir jau sen izveidota reputācija tirgū? “Deneg” korespondents potenciālā klienta aizsegā piezvanīja tā dēvētā “Lielā četrinieka” aģentūrām, kas veido lauvas tiesu no visiem darījumiem: BEST, INCOM, MIAN un Miel. Bija tikai viens jautājums: vai jūs garantējat, ka par jau samaksātu komisiju tiek izvēlēts cits mājoklis, ja pirmā dzīvokļa īpašnieks sāk mani pārdzīvot? Pēdējās trīs aģentūrās viņi solīja sniegt šādu garantiju, un nosacījumi tika saukti par vienādiem: ja trīs mēnešu laikā pēc nomas līguma noslēgšanas klients ir spiests atbrīvot dzīvokli bez savas vainas, tad viņš bez maksas meklē jaunus mājokļus..

“Ja” īpašnieks “izrādās blēdis un mūsu uzņēmuma darbinieks, slēdzot nomas līgumu, šo faktu neizdevās identificēt, mēs klientam bez maksas izvēlamies jaunu dzīvokli un atdodam viņam visu komisijas naudu,” piebilst Marija Žukova no Milē-Arendas..

Ja mēs nerunājam par krāpšanu, tad nekustamo īpašumu darītājam, protams, ir izdevīgāk izšķirt pušu konfliktu nekā atkal sagrozīt mājokļa izvēli. Pēc Žukovas kundzes teiktā, aģentiem bieži izdodas atrisināt problēmas: “Katrai situācijai ir argumenti.” “Īpašnieku gandrīz vienmēr var iebiedēt policija vai nodokļu inspekcija – nodokļus neviens nemaksā,” – ar anonimitātes nosacījumu mazas nekustamo īpašumu kompānijas aģents dalījās pieredzē ar “Dengi”.

Zīmīgi, ka uzņēmuma “BEST-Real Estate” speciālists, kurš atbildēja uz “Naudas” korespondenta aicinājumu, bija ļoti pārsteigts par garantijas saistību jautājumu, sacīja, ka viņiem nekā tāda nav un turklāt šādi konkurentu solījumi ir tikai publicitātes triks..

Diemžēl “Naudas” lasītājas Elenas Miheeva gadījums šo tēzi apstiprina. Pēc viņas teiktā, sarunu laikā uzņēmumā “INCOM-nekustamais īpašums” viņai tika solīts bez maksas uzņemt jaunu mājokli, ja dzīvesvietas pirmajos trīs mēnešos radīsies konflikts ar dzīvokļa īpašnieku. Bet, kaut arī ķilda notika gandrīz nākamajā dienā pēc ierašanās, aģents sacīja, ka savu darbu jau ir paveicis. Atbildot uz mutiskām sūdzībām, mūsu lasītājs apgalvo, uzņēmuma nodaļas vadītāja pieklājīgi ieteica viņai vērsties tiesā. Pēc Deneg korespondentes pieprasījuma Jeļena Miheeva pārbaudīja, vai viņas līgumā ar aģentūru ir garantijas klauzula, kas ļautu cerēt uz šāda procesa panākumiem: izrādījās, ka tur nekas nav ierakstīts. Aģents viņai sniedza garantijas tikai vārdos, tāpēc prasības pret viņu var būt tikai morāles, bet ne likuma jomā.

“Katru mēnesi komitejas sēdē mēs izskatām prasības pret dažādām aģentūrām,” atzīmē Veronika Pankova no IDA. “Vairumā gadījumu sūdzības attiecas tieši uz garantijas saistībām.” Secinājums nav grūts: lai arī ko aģents jums sola, jums jāpieprasa, lai viņš to parāda uz papīra.

Tajā pašā laikā, pēc Pankovas kundzes teiktā, ja mēs runājam par nekustamo īpašumu pārdevējiem, kuri tirgū strādā jau ilgu laiku, tad pusē gadījumu konflikti tiek atrisināti uzņēmumos. Galvenais ir panākt, lai augstākā vadība nonāktu pie jūsu problēmas gaitas. Vienkāršākais veids, kā to izdarīt, ir nosūtīt apstiprinātu vēstuli ar paziņojumu, kas adresēts pārvaldniekam. Arī Veronika Pankova iesaka ietekmēt aģentūras ar sabiedrisko organizāciju palīdzību, kurām viņas nodaļa pieder. “Dažreiz uzņēmumu vadītāji vienojas palīdzēt tikai tad, kad es sāku ar viņiem runāt komitejas vārdā,” viņa atzīmē un nekavējoties izdara atrunu, “lai arī mēs pieņemam sūdzības pret visiem uzņēmumiem, kas darbojas Maskavā, Krievijas Realtors ģildē vai Maskavas Realtors Association (apmēram 200 aģentūras) “. Pēc Pankovas kundzes teiktā, ceturtdaļā gadījumu puses panāk izlīgumu. Pārējās lietas tiek vienlīdz atrisinātas par labu vienai no tām. “Ja mūsu lēmums pusēm neatbilst, tad viņi vēršas tiesā. Bet tas ir tikai aptuveni 5% gadījumu,” – sacīja IDA pārstāvis.

Tikai daži patiešām nonāk tiesā, piekrīt advokāts Dmitrijs Nikolajevs. “Vidējais civillietas izskatīšanas laiks tiesā ir deviņi mēneši. Izpildes process ir vēl lēnāks. Pavadītais laiks, nauda un nervi neatmaksāsies,” viņš skaidro. Mākleri saprot, ka ne visi viņu klienti ir apņēmīgi cilvēktiesību aizstāvji vai lietas dalībnieki, un tāpēc piedāvā viņiem tik viegli tikties tiesā. Tāpēc labāk to nenovest pie tā, netaupot savus centienus līgumā ar aģentūru nodot visas aģentūras garantijas saistības, bet līgumā ar dzīvokļa īpašnieku – maksimālo nianšu skaitu attiecībā uz jūsu dzīvesveidu. Tā kā emisijas minimālā cena jau tuvojas 3000 USD, garlaicība vairs neizskatās niecīga.