Kā nopelnīt naudu piecu stāvu ēkas nojaukšanai

Dzīvokļi piecstāvu ēkās — no pirmā acu uzmetiena produkts ir neizskatīgs: mazs, sašaurināts, ar daudzām komunālajām problēmām (trūkst kopīgas vannas istabas, lifta un atkritumu urnas). Bet pieprasījums pēc šī mājokļa ir bijis un paliek stabils. Turklāt šādus dzīvokļus pērk ne tikai tie, kuriem nepietiek naudas kaut kam labākam, bet arī privātie investori. Mēs noskaidrojām, ka šī tirgus nozare rentabilitātes ziņā ir salīdzināma ar luksusa mājokļiem. Tiesa, riski ir daudz lielāki.

Gaida nojaukšanu

Pilsētas varas iestādes sola, ka pēc dažiem gadiem Maskava pilnībā atbrīvosies no piecstāvu ēkām. Jau tagad vecās paneļu mājas ar zaļiem pagalmiem un vecas sievietes pie ieejām atbrīvo teritoriju jaunām monolītām ēkām. Neskatoties uz to, Hruščovs joprojām ir diezgan plaši pārstāvēts mājokļu sekundārajā tirgū: viņu piedāvājums galvaspilsētas dzīvokļu sekundārajā tirgū gandrīz pārsniedz citu mājokļu piedāvājumu. Skaidrs, ka galvenā piecstāvu ēku priekšrocība potenciālo pircēju acīs vienmēr ir bijusi un paliek to relatīvā lētība, salīdzinot ar labām paneļu un vēl monolītākām mājām, nemaz nerunājot par modernām jaunbūvēm, kuras pēc patērētāja īpašībām vairākkārt pārspēj piecstāvu ēkas. Neskatoties uz to, dzīvokļi mājās, kas formāli paredzēti nojaukšanai, tiek izīrēti, pārdoti un nopirkti. Tomēr vai pircēju uzmanību piesaista tikai šī mājokļa lētums? Varbūt privātajiem investoriem ir slepens aprēķins.

Sāksim ar nelielu stāstu – to pašu var pateikt burtiski jebkura Maskavas Hruščova iedzīvotāji. Aleksandra Nikolaevna Ivanova 30 gadus dzīvo Parkovaya ielā 9, kopš viņa kopā ar vīru pārcēlās uz dzīvokli pavisam jaunas piecstāvu ēkas pirmajā stāvā desmit minūšu attālumā no metro stacijas Shchelkovskaya. Un zaļie pagalmi viņu apkārtnē nav cēlu investoru dāvana, bet gan iedzīvotāju aktivitāšu rezultāts. “Mēs bijām jauni, aktīvi,” atceras Aleksandra Nikolaevna. “Pie subbotnikiem visi pagalmi bija apstādīti ar kokiem. Tagad kļavas un bērzi ir vienā līmenī ar jumtiem.” Aleksandra Nikolaevna dzīvoklī jau sen ir vajadzīgs kapitālais remonts. Caurules bezgalīgi aizsērē, grīdas sapuvušas, logu rāmji ir sausi. Varētu vērsties pie mazmeitām un brāļameitas. Bet Aleksandra Nikolaevna nevēlas.

“Kāpēc tērēt naudu remontam, ja māja tiks nojaukta,” viņa spriež. Ja jā, kāpēc lieki tērēt naudu dzīvoklī? ”

Alexandra Nikolaevna brāļameita Natālija ir vienādas. Parkova ielā 11 viņa vienkārši atkārtoti ielīmēja tapetes. Žēl tērēt vairāk naudas. Tiesa, tas pats, laiku pa laikam nākas kaut ko ielāgot: māja ir veca – viena vai otra lieta pastāvīgi pasliktinās. Dažreiz Natālija pat domā: varbūt pārdot? Tomēr par summu, kuru viņa palīdzēs izīrēt trīsistabu dzīvoklim, jūs varat iegādāties “kapeikas gabalu” tikai tad, ja nepārvietojaties ārpus Maskavas apvedceļa. Šeit tiek gaidīta apsolītā pārvietošana.

Tās pašas domas neatstāj simtiem piecstāvu ēku iedzīvotājus visā Maskavā. Lielākais to skaits šodien ir koncentrēts ziemeļos (“Rechnoy Vokzal”), dienvidrietumos (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) un uz dienvidaustrumiem no Maskavas (“Tekstilshchiki”).

Apmaiņa ar piemaksu

Piecstāvu un noārdījušos māju nojaukšanas programmu apstiprināja ar Maskavas valdības dekrētu 2002. gada 2. jūlijā. Līdz šim galvaspilsētas centrālajos un dienvidu rajonos praktiski nav palikušas piecstāvu ēkas, Yugo-Vostochny tiks atbrīvots no “hruščebiem” 2008. gadā, Vostochny un Northeast – 2009. gadā, bet ziemeļu, dienvidrietumu un Zelenogradsky 2010. gadā.

Turklāt jāatzīmē, ka Maskavā piecstāvu ēku nojaukšanas programma patiešām tiek īstenota. Un solītajam ir pilnīgi iespējams ticēt. Tādējādi jebkura piecstāvu ēka Maskavā ir lemta nojaukšanai. Vienīgais jautājums ir laiks.

Šeit sākas jautrība. Savādi, bet dzīvokļi Maskavas piecstāvu ēkās laika gaitā tikai sadārdzinās. Cena par tiem ir atkarīga ne tikai no teritorijas, bet arī nojaukšanas perioda. Jo tuvāk “fatālajai līnijai”, jo dārgāka. Pēc ekspertu domām, piecu stāvu ēkas dzīvokļa izmaksas, par kurām precīzi zināms nojaukšanas datums, pieaug vismaz par 10%. Un šodien šādu dzīvokļu īpatsvars sekundārajā nekustamā īpašuma tirgū nav tik mazs – apmēram 18%.

“Nolemtu” dzīvokļu pircējus var aptuveni iedalīt divās kategorijās. Pirmajā grupā ietilpst cilvēki, kuriem galvenā mājokļa priekšrocība ir tā lētums. Piecstāvu ēkas ir ideāls variants tiem, kas vēlas iegādāties lētu dzīvesvietu Maskavā: par USD 90-120 tūkstošiem jūs varat meklēt “vienistabas” vai pat “divstāvu” dzīvokli pieņemamā attālumā no metro. Mūsdienu Maskavai tik zemām cenām ir daudz iemeslu, mēs izdalīsim divus galvenos. Šie dzīvokļi ir ļoti neērti un mazi. Bet tie ir lēti, galvenokārt to mazās platības dēļ, jo galvaspilsētas dzīvokļa absolūtās izmaksas vairumā gadījumu aprēķina, kvadrātmetru skaitu reizinot ar noteiktām nosacītām izmaksām..

Vēl viena pircēju kategorija ir privātie investori. Viņiem ir liela darbības joma: viņi zina, ka neizdevīgs, lēts dzīvoklis Hruščovā gada vai divu laikā pārvērtīsies jaunos mājokļos, kas maksās daudz vairāk. Patiešām, pēc vēlēšanās nojaucamās mājas dzīvojamās platības īpašnieks par to var saņemt kompensāciju naudā vai kvadrātmetros. Pirmajā gadījumā viņam tiek atlīdzinātas dzīvokļa izmaksas par tirgus cenu, pieskaitot visas izmaksas, kas saistītas ar jaunas mājas iegādi un pārcelšanos (nekustamā īpašuma kompānijas komisijas maksa, kurai būs jāmaksā par jauna dzīvokļa meklēšanu, pārceltāju algas utt.).

Ja cilvēks izvēlas kompensāciju “natūrā”, tad saskaņā ar jauno Mājokļu kodeksu un likumu “Maskavas pilsētas garantijas personām, kuras atbrīvo dzīves telpas”, viņam tiek piešķirts dzīvoklis tajā pašā teritorijā, kur nojaukšanai paredzētā māja. Izņēmumi ir Zelenograda un Centrālais administratīvais rajons: tajos dzīvokļi tiek piešķirti rajona ietvaros. Kas pilsētas centrālās daļas iedzīvotājiem tomēr nav slikts: kvadrātmetrs ceļu visās Centrālā administratīvā rajona daļās.

Iedzīvotāju labā ir tā, ka piedāvātajā dzīvoklī jābūt tik daudz istabām, cik ir pazaudējis cilvēks. Turklāt prasība pēc atbilstoša istabu skaita nekādā veidā nav atkarīga no faktiskā dzīvokļa lieluma un tā izkārtojuma. Acīmredzot lielākajai daļai migrantu ir acīmredzami liels ieguvums no materiāliem. Salīdzinājumam: vienistabas dzīvokļa standarta izmērs vecās mājās ir 30-32 kv. m, divistabu – 45-50 kv. m. Mūsdienu jaunās ekonomiskās klases ēkās vidējais “odnushki” izmērs – 40-45 kvadrātmetri. m, “kapeikas gabals” – 55-70 kv. m., tas ir, pieredzējis investors ar labām prasmēm un ar nepieciešamo iekšējo informāciju, varbūt savlaicīgi nopērkot dzīvokli nojauktā piecstāvu ēkā (tas ir, pirms pārdošanas slēgšanas nosodītajā mājā), laimēt vienkārši par kvadrātmetru skaitu. Tās var darboties dažādās variācijās no 10 līdz 20. Reizinot ar to pašu, vidēji 4000 USD par kvadrātmetru, un mēs iegūstam summu apmēram USD 50–60 tūkstošos, ko ieguldītājs saņem praktiski garantēti..

Par papildu materiāliem cilvēks vai nu neko nemaksā, vai arī maksa ir minimāla. Pilsēta faktiski ziedo šo teritoriju bijušajam īpašniekam par tiesībām nojaukt māju, kurā viņš dzīvoja. Šī dāvana kļūst par tīro peļņu veco dzīvokļu pircējiem. Ņemiet vērā, ka peļņas lielums nekādā veidā nav atkarīgs no dzīvokļa patērētāja īpašībām: piemēram, pirmo stāvu iedzīvotāji parasti saņem jaunus dzīvokļus.

Un ieguvums ir ne tikai materiālos. Jauna mājokļa izmaksas a priori ir augstākas nekā vecās. Vismodernāko vienistabas dzīvokļu cena jaunajās ēkās sākas no aptuveni 110 tūkstošiem USD. Jaunu ēku izmaksas pieaug mūsu acu priekšā, kad parādās jaunas grīdas, un, neskatoties uz šodienas stabilizāciju, eksperti joprojām prognozē jaunu ēku izmaksu pieaugumu vismaz par 15% līdz gada beigām. Tātad, rūpīgi izvēloties iespējas, šāda darbība īsā laikā var dot taustāmu peļņu..

Šodien jūs varat iegādāties divu istabu dzīvokli Hruščovā, piecu minūšu attālumā ar sabiedrisko transportu no metro stacijas Shchelkovskaya par USD 122 000. Desmit minūšu attālumā no tās pašas stacijas kapeikas gabala cena ēkā, kas tiek būvēta, šodien ir aptuveni 183 000 USD. Pirmās telpas platība ir 42 kv. m, otrais – 72,2 kv. m.

Riski un aprēķini

Neskatoties uz šāda veida ieguldījumu pievilcību, pa ceļam pastāv nepilnības. Pirmkārt, veicot šādu darījumu, ir viegli palaist garām laiku. Jaunais Mājokļu kodekss paredz, ka iedzīvotāji vismaz gadu iepriekš jābrīdina par nojaukšanu. Tomēr visi zina, ka likuma prasības mūsu realitātē dažreiz tiek pārkāpti visneparedzamākajā veidā. Vairāk nekā vienu reizi nekustamo īpašumu īpašniekiem nācās saskarties ar faktu, ka cilvēki tika informēti par izlikšanu burtiski mēnesi pirms mājas nojaukšanas. Tas ir ļoti vienkārši: tiklīdz tiek atrasts ieguldītājs, varas iestādes sāk steigties. Tomēr kļūt par šādas informācijas īpašnieku nemaz nav tik grūti, kā varētu šķist no pirmā acu uzmetiena. Speciālisti prefektūras līmenī joprojām ir iesaistīti dažādos sagatavošanās pasākumos pirms Maskavas valdības dekrēta parakstīšanas par ēkas atzīšanu par ārkārtas stāvokli vai nojaukšanu jebkuras pilsētas programmas ietvaros. Iepazīstiet tos būs noderīgi jebkuram iesācēju investoram. Viņu pakalpojumi ir lēti, dažreiz pietiek ar kopīgiem braucieniem uz restorānu. Un no viņiem saņemtā informācija var būt patiesi nenovērtējama. Lai arī tie nav visaptveroši: projektu var palēnināt pat augstākajos birokrātiskās varas līmeņos – cilvēki strādā visur, kas iegūst savu daļu no procesa, un, ja kāds ir pārspējis, tad rezolūcijas projekts var pazust. Nejauši.

Tātad grafiki tiek ievēroti, taču elastīgi. Nojaukšanas datums tuvojas un samazinās. Tas ir, cerības, ka gada laikā jūs pārcelsities uz jaunu dzīvokli, var nebūt pamatotas, un jums būs jācīnās vēl pāris gadus ar noplūstošām caurulēm un caurvējiem..

Lai gan to var ņemt vērā pat pirkuma posmā. Jāpatur prātā, ka kārtība ir atkarīga ne tikai no mēra amata grafikiem, bet arī no rajona popularitātes. Piemēram, Cheryomushki nojaukšana ir daudz aktīvāka nekā jebkur Maryina Roshcha. Ja attīstītāji pieprasa teritoriju jaunām ēkām, tad tur esošās piecstāvu ēkas tiek ātri nojauktas.

Vēl viens svarīgs punkts: dzīvoklis kā kompensācija personai tiek nodrošināts tikai tad, ja viņam nepieder citas mājas. Pretējā gadījumā naudas kompensācija kļūs par “mierinājuma balvu”. Un, kā likums, šī summa ir nesalīdzināmi zemāka nekā reālās dzīvokļa izmaksas tirgū. Lai gan patiesībā Maskavas vēsturē vēl nav bijuši gadījumi, kad kāds izlemtu izmantot tiesības saņemt naudas kompensāciju par mājas nojaukšanu. Jebkurā gadījumā nekustamā īpašuma pārdevēji un juristi, kurus mēs intervējām, neko tādu nevar atgādināt. Un mēs nevarējām atrast nekādus tiesvedības precedentus. Iemesls tam ir redzams ārkārtīgi neizlemtajā šīs pašas kompensācijas aprēķināšanas procedūrā. Nav normu, jēdziens “tirgus vērtēšana” ir diezgan brīvs. Pirms četriem gadiem viens no iemītniekiem nolēma prasīt sava trīs istabu dzīvokļa reālo tirgus vērtību pilsētas centrā un pat ņemot vērā labo remontu, kas tajā veikts tikai pirms diviem gadiem. Bet viņam tika skaidri paskaidrots, ka maksimālā summa, ko viņš var paļauties, ir summa, kas aprēķināta, reizinot dzīvokļa kopējās platības kvadrātmetrus ar kādām vidējām kvadrātmetra izmaksām galvaspilsētā. Vīrietis visu pareizi saprata un uzņēma parādā jauno dzīvokli.

Visbeidzot, pastāv iespēja, ka pazaudētā aizstāšanai paredzētais dzīvoklis joprojām nebūs jūsu apgabalā. 90% gadījumu likums tiek ievērots, taču joprojām bija precedenti, kad personai pret viņa gribu tika piešķirts dzīvoklis, nevis tas, kur viņš agrāk dzīvoja. Un neviena tiesa nepalīdzēja. Šādas situācijas ir izņēmums, taču no tām neviens nav imūna..

Reģistrācijas cena

Pati procedūra dzīvokļa pirkšanai nojauktā mājā joprojām tiek veikta tāpat kā dzīvokļa iegāde jebkurā citā mājā. Šajā gadījumā ar likumu netiek noteikti nekādi ierobežojumi. Bet, kad tiek izdots dekrēts par mājas nojaukšanu un sākas tā pārvietošana, darījumu reģistrācija šajā objektā tiek pārtraukta. Kad pienāks šis notikums, to ir grūti paredzēt. Laiks ir atkarīgs tikai no vietējās pasu biroja lēmuma – kurā brīdī viņš pārtrauc reģistrēties šajos dzīvokļos. Par to nav vispārīgu noteikumu. Un pasu biroji to mēģina izdarīt pirms laika, pretējā gadījumā viņiem ir jāsaskaras ar pārcelto māju galveno problēmu – strauju šķiršanās šķiršanos un reģistrēto radinieku skaita pieaugumu. Ņemiet vērā, ka pilsētas varas pārstāvji diezgan efektīvi ir iemācījušies pierādīt, ka šķiršanās ir fiktīva, un radinieka reģistrācija notika pēc reģistrācijas mājā “slēgšanas”.

Tas ir saistīts ar faktu, ka Maskavas tiesību aktos par mājokļiem ir tik smalks: piecstāvu ēku īrnieki var reģistrēties, lai uzlabotu savus dzīves apstākļus, ja katram reģistrētajam īrniekam ir mazāk nekā 10 kv.m. m dzīvojamās platības. Komunālajiem dzīvokļiem šis skaitlis ir 15 kv. m. Jāatzīmē, ka šī īrnieku kategorija pārvietošanas laikā jaunus dzīvokļus saņem pēc kārtas. Svarīgi ir arī tas, ka iedzīvotāji, kas dzīvo vienā dzīvoklī un kurus vieno radniecības pazīmes vai īpašumi, bet kuriem ir savi ienākumu avoti, atsevišķs budžets un kas vada atsevišķu ekonomiku, ja viņi izsaka savu gribu, tiek atzīti par dažādām ģimenēm. Un attiecīgi tie ir jāreģistrē atsevišķi, jo tiem, kuriem jāuzlabo mājokļu apstākļi. Tas ir, ja vecāki un viņu pieaugušais bērns un viņu ģimene dzīvo vienā dzīvoklī, viņi var patstāvīgi pieteikties dzīves apstākļu uzlabošanai. Turklāt vienā telpā ir aizliegts izmitināt dažāda dzimuma pieaugušos pilsoņus bez viņu rakstiskas piekrišanas (ja viņi nav laulātie). Vienai personai atvēlētā platība saskaņā ar Maskavas pilsētas likumu ir 18 kv. m. Kā tas darbojas realitātē? Piemēram, vidusmēra ģimene (vīrs, sieva un viņu pieaugušais dēls), kas dzīvo piecstāvu ēkā vienistabas dzīvoklī. Šādai ģimenei jāpiešķir divistabu dzīvoklis. Sarežģīsim situāciju. Dēls apprecējās un sievu reģistrēja pie viņa. Viņš un viņa vecāki pieteicās atsevišķi, lai uzlabotu savus dzīves apstākļus. Šajā gadījumā viņi var paļauties uz diviem dzīvokļiem. Ja jūs izrakstīsit arī vecmāmiņu, kurai steidzami nepieciešama aprūpe, tad jūs varat saņemt trīs. Droši vien nevajag sarežģīt tālāk, loģika jau ir skaidra.

Kā izriet no Maskavas būvniecības kompleksa vadītāja atkārtoti citētā piemēra, savulaik pašvaldību mājokļu departamenta pārstāvjiem, kas nodarbojas ar nojaucamo māju pārvietošanu, nācās saskarties ar šo iespēju: vienistabas dzīvoklī bija reģistrēti 14 īrnieki. Turklāt visi tika reģistrēti uz pilnīgi juridiska pamata. No tā izriet secinājums: cilvēka viltībai nav nekādu ierobežojumu, kurš gūst labumu no jebkuras štata brīvdabas. Un secinājums numur divi: pat stabilā tirgū, kad cenas neceļas, bet vairākām mājokļu kategorijām tās pat samazinās, speciālistiem, kuri pārzina tiesību aktu sarežģītību un ir rūpīgi izpētījuši problēmu, vienmēr ir iespēja nopelnīt. Tāpēc viņi ir speciālisti.