Kā iegādāties dzīvokli

Mājas pirkšanas procedūra otrreizējā tirgū var šķist diezgan sarežģīta un ne visai loģiska, taču patiesībā tā ir izstrādāta gadiem ilgi un pastāv, lai nodrošinātu maksimālu darījumu drošumu Krievijas tirgū..

Maskavas asociācijas – Realtors Guild – jurists Antons ILYIN pastāstīja mūsu korespondentam, kā vispār notiek šāds pirkums. Visu procesu nosacīti var sadalīt piecos posmos..

1. Līguma noslēgšana ar nekustamo īpašumu aģentūru

Protams, ir iespējams atrast dzīvokli bez nekustamā īpašuma aģentūras, taču … Jāņem vērā viena lieta – Maskavā pieprasījums pēc mājokļiem ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Nemaz nerunājot par to, ka Krievijas likumdošanas un tirgus realitātes apstākļos ir daudz ērtāk vainot visas problēmas, kas rodas uz nekustamā īpašuma pārdevēja pleciem, kurš jums tiks uzticēts – viņam par to maksā naudu.

Dzīvokļa atrašana un darījuma atbalstīšana ir pakalpojums, par kuru aģentūras iekasē noteiktu samaksu. Tā var būt fiksēta cena – parasti sākot no USD 1000, vai no darījuma procentiem, vai arī visi tie paši USD 1000 par piemērota dzīvokļa atrašanu, pieskaitot procentus no tā izmaksām.

Ja aģentūra iekasē maksu par dzīvokļa atrašanu, nauda būs jāmaksā avansā. Šajā gadījumā līgumā, kuru slēdzat ar aģentūru, jāietver pēc iespējas sīkāks vajadzīgā dzīvokļa apraksts. Līgumā ir arī norādīts, cik daudz iespēju jums izvēlēties izvēlētajiem parametriem.

2. Piemērotas naktsmītnes atrašana

Pēc līguma noslēgšanas ar aģentūru aģentūra sāk dzīvokļa izvēli. Ideāls variants ir dzīvoklis, kura īpašnieks ir noslēdzis pirkuma līgumu ar jūsu aģentūru. Šajā gadījumā aģentūra, kā likums, nekavējoties pārbauda dzīvokļa dokumentus un vēsturi. Ja aģentūrai šāda dzīvokļa nav, tā meklē, izmantojot visus pieejamos avotus.

Kad ir atrasts vairāk vai mazāk piemērots dzīvoklis, jūsu pārstāvis aicina jūs to apskatīt. Apskates laikā klients parasti paraksta Dzīvokļa inspekcijas sertifikātu. Ja dzīvoklis neatbilst parametriem, kurus jūs norādījāt un kas ir precizēti līgumā ar aģentūru, tad tas ir jānorāda inspekcijas sertifikātā. Šajā gadījumā opcija netiek ņemta vērā..

Ja dzīvoklis jums ir piemērots, tad pārejiet pie nākamā posma.

3. Pārbaudīt dzīvokļa tīrību un sagatavot darījumu

Dokumentu vākšana mājokļa darījumam prasa noteiktu laiku un naudu. Turklāt visiem nepieciešamajiem sertifikātiem ir ierobežots derīguma termiņš, t.i. tos nevar sagatavot turpmākai lietošanai. Tāpēc viss process sākas, kad pircējs apstiprina savu nodomu iegādāties šo dzīvokli. Šāds apstiprinājums ir noteikta summa, ko parasti var saukt par depozītu vai avansu..

Bieži gadās, ka vairāki potenciālie pircēji uzreiz ierodas apskatīt dzīvokli. Ja dzīvoklis vienlaikus patīk vairākiem cilvēkiem, tad uzvarēs tas, kurš pirmais veiks avansa maksājumu. Tomēr ir izsoļu gadījumi, kad alkatīgs (apžēlojies, ļoti rēķinošs) pircējs tieši paziņo, ka piešķirs dzīvokli tam, kurš piedāvā vairāk. Ko šajā gadījumā darīt, ir atkarīgs no jums, taču ir vērts atzīmēt, ka, ja izsoles rezultātā dzīvokļa cena pārsniedz jūsu meklēšanas līgumā noteikto, tad šī iespēja arī netiek ieskaitīta.

Ja viss ir kārtībā un esat samaksājis nepieciešamo summu, tad, iespējams, sākas vissvarīgākais posms – dokumentu savākšana un pārbaude. Atcerēsimies, ka šodien no visiem nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem no juridiskā viedokļa pircējs ir visneaizsargātākais. Juridiskā prakse ir tāda, ka gadījumā, ja darījums tiek atzīts par nederīgu, puses atgriežas sākotnējā stāvoklī un atdod viena otrai visu, kas saņemts saskaņā ar darījumu. Ja mēs atceramies, ka lielākā daļa dzīvokļu otrreizējā tirgū tiek pārdoti par novērtēto izziņu vērtību, tad ir viegli uzminēt, ka šī ir summa, ko pircējs saņems kā visu, kas saņemts saskaņā ar darījumu, atgriešanos. Pat revolucionārs solis Krievijas likumdošanā – labticīga pircēja tiesību aizsargāta valsts – tiek veikts maksimāli viena miljona rubļu apjomā.

Pagarināts izraksts no mājas grāmatas (ņemts no PRUE vai DEZ). Šajā paziņojumā ir uzskaitīti visi, kas šajā mājā ir dzīvojuši kopš mājas celšanas, kā arī norādīts, uz kāda pamata viņi tur pametuši.

Izraksts no vienotā valsts īpašuma tiesību reģistra un darījumiem ar to. Tas norāda dzīvokļa īpašnieku vai īpašniekus, īpašumtiesību rašanās pamatus. Tiesību ierobežojumu vai apgrūtinājumu esamība vai neesamība.

Stāvu plāns un izziņu skaidrojums. Tam, ko redzējāt, pārbaudot dzīvokli, jāatbilst tam, ko redzat plānā. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksu, ja kādā dzīvoklī tiek atklāta nelikumīga pārbūve, tad dzīvokļa īpašniekam ir pienākums par saviem līdzekļiem atgriezt dzīvokli sākotnējā stāvoklī. Tomēr ir iespēja reģistrēt pārbūvi pēc šī fakta.

Šie ir galvenie punkti, kas jāņem vērā. Ar visu avīzi nepietiek, lai aprakstītu visas iespējamās situācijas. Tāpēc mēs pakavēsimies tikai pie dažiem tipiskiem gadījumiem..

Ja dzīvokļa pārdevējs ir vecāka gadagājuma cilvēks vai smagi dzērājs, tad ir vērts saņemt sertifikātu no rajona psihoneiroloģiskās un narkoloģiskās nodaļas. Turklāt, ja agrāk persona tika reģistrēta citā adresē, tad jums jāapmeklē šī rajona dispanseri. Pārdevēja radinieki vēlāk apstrīdēja pārāk daudz darījumu, pamatojoties uz to, ka pārdevējs, iespējams, nevarēja saprast savas rīcības sekas. Tāpēc īpaši aizdomīgos gadījumos darījuma dienā jūs varat veikt medicīnisko pārbaudi.

Ja darījumu veic ar pilnvaru un pārdevējs dzīvo valstī, tad labāk ir pieprasīt pārdevēja personīgu klātbūtni un viņa parakstu uz pārdošanas līguma. Attaisnojumi, jo ir aizņemti ar darbu utt. vajadzētu padarīt jūs piesardzīgu.

Ja izraksts no mājas grāmatas norāda, ka dzīvoklī dzīvoja nepilngadīgie, kas nepiedalījās dzīvokļa privatizācijā, zināt, ka šādā veidā tika pārkāptas viņu tiesības un, sasniedzot pilngadību, viņi var mēģināt šīs tiesības atjaunot.

Visbeidzot, pēdējais noteikums ir dzīvokļa pirkuma līgumā precīzi norādīt summu, par kādu jūs to pērkat..

4. Par dzīvokļa pirkšanas un pirkšanas līguma noslēgšanu un skaidras naudas norēķiniem

Tātad. Dokumenti tika savākti un pārbaudīti, šķēršļi darījumam netika atrasti. Jūs iestatījāt darījuma dienu. Gatavojieties ļoti aizņemtai dienai. Pirmkārt, jums būs jādodas uz depozitāriju vai banku, kas nodrošina seifu īri. Šāda kamera tiek iznomāta, un papildus galvenajam kameras nomas līgumam ir pievienoti tā sauktie papildu nosacījumi. Šie papildu nosacījumi norāda, kam, kad un uz kāda pamata ir piekļuve kamerai pēc naudas ielikšanas. Ja darījums notiek ar dzīvokli, pārdevējam vispirms ir piekļuves tiesības, bet tikai uzrādot reģistrētu dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līgumu. Ja pārdevējs ar šādu vienošanos neierodas noteiktajā laikā (darījums neizturēja valsts reģistrāciju, t.i., nenotika), tad viņam tiek atņemtas tiesības piekļūt kamerai, un šādas tiesības tiek piešķirtas pircējam, kurš nāk un ņem savu naudu atpakaļ. Sākotnējā pieeja kamerai (lai tajā ievietotu naudu) parasti ir visām ieinteresētajām personām (pārdevējam, pircējam, aģentiem). Tādējādi nauda tiek pārrēķināta pārdevēja klātbūtnē..

Kad nauda ir saskaitīta, pārbaudīta un ievietota kamerā, jūs dodaties uz Rosregistratsiya filiāli vai pie notāra, lai noslēgtu līgumu. Rosregistratsiya jūsu līgumu sastāda un apstiprina valsts reģistrators. Kopš šī brīža darījums tiek uzskatīts par pabeigtu.

5. Darījuma valsts reģistrācija un īpašumtiesību nodošana mājoklim

Valsts reģistrācijas termiņš tagad ir viens mēnesis.

Pēc mēneša darījuma puses saņem savas līguma kopijas. Pārdevēja līgumā ir viens spiedogs, kas apstiprina darījuma reģistrāciju. Ar šo vienošanos pārdevējs dodas uz banku (depozitāriju), iegūst piekļuvi kamerai un ņem savu naudu. Pircēja līgumā ir divas plombas: viena apstiprina darījuma reģistrāciju, otrā – īpašumtiesību reģistrāciju. Turklāt pircējs saņem sertifikātu par īpašumtiesību uz īpašumu – dzīvokli – valsts reģistrāciju. Kopš tā brīža viņš kļūst par pilntiesīgu īpašnieku.

Pusēm jāparaksta arī īpašuma pieņemšanas un nodošanas akts. Darījuma valsts reģistrēšanai šis akts nav vajadzīgs, bet bez tā arī tiek uzskatīts, ka darījums nav noslēgts. Kopš šī brīža mēs patiešām varam teikt, ka darījums notika.