Kā atsavināt savu daļu dzīvoklī bez konfliktiem un izdevīgi

Mūsu valstī mājokļu kopīgu īpašumtiesību prakse ir izplatīta un ļoti izplatīta prakse. Kopš privatizācijas laika lielākā daļa nekustamā īpašuma objektu ir nonākuši privātīpašumā tieši ar akcijām.

Mūsdienās nekustamo īpašumu bieži iegādājas arī par daļēju īpašumtiesību iegūšanu. Visbeidzot, nav iespējams izvairīties no kopīpašuma rašanās, dalot kopīgu nekustamo īpašumu starp bijušajiem laulātajiem, tas var rasties ziedošanas, mājokļa mantošanas laikā utt. Ir juridiski pareizi šādus mājokļu līdzīpašniekus saukt par kopīpašniekiem..

Kamēr konfliktus netraucē attiecības starp kopīpašniekiem, neviens no viņiem nejūtas satraukts par savu nekustamā īpašuma statusu. Bet, tiklīdz līdzīpašnieki zaudē savstarpēju sapratni, neizbēgami rodas šī īpašā īpašuma dalīšanas problēma. Un šīs problēmas risinājumi nebūt nav vienkārši.

Tipisks piemērs: laulātajam pieder dzīvoklis vienādās daļās. Pēc vīra nāves viņa daļa (puse no dzīvokļa) tiek sadalīta starp atraitni un mirušā dēlu. Tad sievai ir trīs ceturtdaļas mājas, bet dēlam – ceturtdaļa. Ja otrais vēlas paņemt savu daļu, vienkāršākais variants būs dzīvokli pārdot un ieņēmumus sadalīt proporcionāli akcijām. Atraitne tomēr var iebilst pret šādu lēmumu, un šeit rodas ārkārtīgi konflikta situācija. Mirušā bērns var vienkārši atteikties no likumīga mantojuma, bet viņš var arī aizstāvēt savas īpašuma tiesības. No viņa puses būs likumīgi iekļūt dzīvoklī, nodot savu daļu trasta pārvaldīšanai vai pārdot. Un šajā gadījumā atraitnei ir iespējami daudz nepatīkamāki scenāriji, līdz ir vajadzīgas minimālas izmaksas, lai pārdotu viņas daļu no mājokļa un atstātu to.

Akcijas pareiza pārdošana

Ja dzīvokļa līdzīpašnieks plāno to pārdot, tad saskaņā ar likumu viņam par to jāpaziņo citiem līdzīpašniekiem un jāaicina viņus veikt pirkumu. Parasti šādu paziņojumu veic rakstiski, norādot precīzu cenu. Pārējo īpašnieku rakstveida atteikuma gadījumā vai ja nākamajā mēnesī piedāvātā akcija netiek izpirkta, līdzīpašniekam ir visas tiesības pārdot savu daļu jebkuram pircējam.

Lūdzu, ņemiet vērā: pārdošanas cenai pilnībā jāatbilst cenai, par kuru pārdevējs rakstiski piedāvāja savu daļu citiem līdzīpašniekiem. Pretējā gadījumā dzīvokļa līdzīpašnieki tiesā var pieprasīt darījuma atcelšanu.

Trīs reizes zem tirgus

Nekustamā īpašuma speciālisti uzsver, ka daļēja īpašuma piederība mājām nepavisam nav īpašumtiesības uz noteiktu istabu dzīvoklī. Piemēram, kopīpašniekam var pat nebūt tiesību dzīvot šajā dzīvoklī, un tāpēc viņa kopīpašuma cena nepavisam nav vienāda ar īpašuma tirgus vērtību platības ziņā. Pēc dažu ekspertu domām, kvadrātmetrs īpašuma daļas parasti ir lētāks nekā kvadrātmetrs dzīvoklī vai mājā, kurā ir viens īpašnieks, par aptuveni 15–40%. Citi eksperti par dzīvokļa daļas cenu norāda 20–30% no parasta nekustamā īpašuma izmaksām. Turklāt prakse drīzāk apstiprina jaunākos datus, ja vismaz krievu megapilsētu piemērā ņem vērā visu dzīvokļu izmaksas un to daļas. Akcijas mazos dzīvokļos (problemātiskās akcijas) visvairāk zaudē cenas, kur fiziski nav iespējams vienlaicīgi uzturēties visiem līdzīpašniekiem..

Tātad, atcerēsimies situāciju ar mirušā sievu un dēlu, kuriem ir nevienlīdzīgas mantojamā dzīvokļa daļas. Dēlam ir tiesības pārdot savu mājas ceturtdaļu tikai par astoto daļu no tirgus vērtības, jo neviens nepirks par augstu cenu. Tajā pašā laikā atraitne var maksāt tādu pašu cenu par astoto dzīvokļa daļu un faktiski pirkt objektu divreiz dārgāk, jo pēc tam viņa kļūst par visa dzīvokļa vienīgo un pilno īpašnieku..

Daži māju īpašnieki, kuri to ir pilnībā izmantojuši, uzvedas vēl radikālāk. Patiešām, bez viņu piekrišanas pārējās akcijas nevar tikt realizētas, kas nozīmē, ka, neizpērkot citu cilvēku akcijas, ir iespējams nesodīti atbrīvoties no visa dzīvokļa vai mājas..

Kad līdzīpašnieki nespēj atrisināt jautājumu par savu daļu sadalīšanu bez konfliktiem, dažiem no viņiem gadiem ilgi jādzīvo citu līdzīpašnieku aplenkumā, kuriem dzīvoklī nav ļauts. Šī taktika ir efektīva, bet ne tādā gadījumā, ja mazākas daļas īpašnieks tiek nopietni apņēmies aizstāvēt savas tiesības būt līdzīpašniekam. Viņam ir vairākas juridiskas iespējas problēmas risināšanai:

• izlīgums ar tiesas starpniecību;
• neatļauta reģistrēšanās;
• savas daļas pārdošana trešajai personai;
• savas daļas pārdošana līdzīpašniekam, kurš šo īpašumu izmantoja.

Pastāv arī piektais variants – pieprasīt savas daļas piešķiršanu apdzīvojamā zemes gabala formā. Bet tas drīzāk ir teorētisks problēmas risināšanas veids, jo parastos pilsētas dzīvokļos to ir gandrīz neiespējami īstenot visiem līdzīpašniekiem..

Reģistrējieties pēc tiesas rīkojuma

Likumsargi apgalvo, ka ideālā gadījumā mājokļu līdzīpašniekiem būtu brīvprātīgi jāizveido nosacījumi kopīga dzīvokļa izmantošanai. Bet konstruktīvs dialogs ne vienmēr izdodas, un šeit jums jāvēršas tiesā. Šajā gadījumā tiesas lēmums ir lielā mērā atkarīgs no katra cita nekustamā īpašuma līdzīpašnieka, apgādājamo klātbūtnes / neesamības, prāvas pušu finansiālā stāvokļa utt. Vienistabas dzīvoklī gandrīz noteikti tiks noteiktas uzturēšanās tiesības mazākas daļas lielam īpašniekam, ja viņam nav citu mājokļu, un lielākas daļas īpašnieks tiks “prasīts” no apstrīdētā dzīvokļa sakarā ar īpašumtiesībām uz citu dzīvojamo nekustamo īpašumu. Nav nekas neparasts, ka tiesa agresoru izliek no dzīvokļa un piešķir zaļo gaismu līdzīpašniekam ar aizskartajām tiesībām. Bet situācijās ar daudzistabu dzīvokļiem tiesa visiem īpašniekiem ļauj izmantot dažādas istabas, ņemot vērā īpašuma daļu apmēru un pašas istabas.

Šādas prāvas ilgums parasti ir no sešiem mēnešiem līdz gadam. Un pat pēc procesa pabeigšanas miers parasti nenonāk līdzīpašnieku attiecībās. Galu galā taisnīgums nevar novērst personisku konfliktu, un līdzīpašnieki var regulāri mainīt slēdzenes uz durvīm. Ne tiesu izpildītāji, ne policija šādās situācijās nevar palīdzēt. Vienīgā izeja ir atkal vērsties tiesā.

Neatļauta reģistrēšanās

Atkal teorētiski šo jautājumu var atrisināt, neizmantojot tiesvedību. Kad cilvēku neielaiž savās mājās, viņam ir visas tiesības tajā ienākt patstāvīgi un pat tam izmantot spēku (tikai lai izlauztu durvis, bet ne lai cīnītos vai iznīcinātu mājas sienas). Krievijas Federācijas Civilkodeksa 12. pants regulē šo situāciju: apspiestā līdzīpašnieka rīcība likumos tiks interpretēta kā tiesību pašaizsardzība. Likumsargi stingri iesaka sniegt pierādījumus tam, ka ir bijuši neveiksmīgi mēģinājumi mierīgi atrisināt problēmu pirms mēģinājuma uzlauzt durvis. Piemēram, tās būs pasta nodaļas apstiprinātas telegrammas kopija ar lūgumu likumpārkāpējam nodrošināt piekļuvi viņa mājām un dot viņam atslēgas vai sākotnējs paziņojums policijai pret uzurpu. Šādi pasākumi novērsīs prasības pret līdzīpašnieku, kurš ielauzies mājā no tiesībaizsardzības iestāžu puses. Bet jums jāsaprot, ka līdzīpašnieku personīgais konflikts tikai pēc tam pastiprināsies.

Akciju pārdošana

Svarīgs punkts: dzīvoklis ar vairākiem īpašniekiem saskaņā ar likumu var būt kopīpašumā vai kopīpašumā, nenosakot akcijas, saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 224. pantu. Un otrajā gadījumā nevienam no kopīpašniekiem nav tiesību pārdot savu daļu, jo juridiski un faktiski tā vienkārši nepastāv. Bet tajā pašā laikā šādus mājokļus pēc kopīpašnieku vienošanās vai tiesā var pārreģistrēt uz kopīpašumu.

Jūsu akciju pārdošana ir vienkāršākais risinājums. Protams, tiek prasīts nosūtīt rakstiskus paziņojumus pārdošanas līdzīpašniekiem, ievērot vēl dažas formalitātes, taču katrā ziņā tas ir vienkāršāk nekā tiesvedība vai fiziska spēka pielietošana, mēģinot izmantot jūsu mājas daļu..

Ja ar līdzīpašniekiem ir noslēgta mutiska vienošanās par akcijas pārdošanu, paziņojumi nebūs nepieciešami. Pirkšanas un pārdošanas reģistrācija tiek veikta standarta kārtībā. Situāciju sarežģī līdzīpašnieku atteikšanās pirkt savas akcijas un pārdot tās trešajām personām. Tad darījums parasti tiek aizkavēts, izvairoties no paziņojumiem par pārdošanu. Jebkurā gadījumā īpašniekiem ir jānosūta telegrammas vai ierakstītas pārdošanas vēstules. Ja paziņotie līdzīpašnieki pastāvīgi klusē un pēc tam daļa viņiem netiks pārdota, tiesa gandrīz noteikti atzīs darījuma likumību..

Problēmai ir vēl viens radikāls risinājums, kas neprasa kontaktu ar līdzīpašniekiem. Fakts ir tāds, ka, ziedojot daļu mājokļa, nav vajadzīga pēdējās piekrišana. Ja dāvana slēpj pārdošanu, darījumu var apstrīdēt tiesā, taču gandrīz nav iespējams pierādīt pārdošanu.

Vēl viens veids, kā apiet līdzīpašniekus, ir ķīla. Akcijas īpašnieks sastāda saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 807 ar pircēju no trešās puses, aizdevuma līgums par summu, kas vienāda ar plānotajām pārdotās daļas izmaksām. Šī daļa ir aizdevuma nodrošinājums. Ķīla tiek reģistrēta Rosreestr, īpašnieks saņem naudu no aizdevēja, un pēc tam puses noslēdz kompensācijas līgumu: aizklātais pircējs piedod parādu, bet pretī saņem ķīlas priekšmetu – faktiski daļu dzīvoklī. Šādas shēmas trūkums ir iespējamās problēmas, reģistrējot ķīlu Rosreestr, tāpēc šādos gadījumos ir optimāli izmantot profesionālu nekustamo īpašumu pārdevēju vai juristu pakalpojumus. Lielajās Krievijas pilsētās ir nekustamo īpašumu aģentūras, kas strādā ar šādiem objektiem.

Kas pērk akcijas

Mākleri parasti māju pircējus iedala šādās kategorijās.

Pirmie iegādājas daļu sev iztikai dzīvoklī, cerot vienoties ar pārējiem līdzīpašniekiem. Lieki piebilst, ka šī iespēja ir ļoti riskanta.?

Citi iegādājas daļu nekustamā īpašuma, lai iegūtu pastāvīgu reģistrāciju. Šeit daļa var būt smieklīgi maza – pat simtdaļa, jo, lai reģistrētos dzīvesvietā, nav nepieciešama līdzīpašnieku piekrišana. Jums vienkārši jāuzrāda pases birojā dokumenti, kas apliecina īpašumtiesības uz akciju. Bet bez līdzīpašnieku piekrišanas nedarbosies trešo personu reģistrēšana, norāda eksperti. Izņēmums ir tikai nepilngadīgiem bērniem, kuri ir norīkoti viņu vecākiem.

Raiders, kurš iegādājas akcijas dzīvoklī, lai īpašniekiem izvirzītu savus nosacījumus, parasti tiek pārliecināts pārdot savu daļu. Pēdējais pircēju tips ir liela problēma akciju īpašniekiem, kuri no savām mājām ir padzinuši citus līdzīpašniekus. Profesionāls braucējs spēj nodrošināt nepanesamus dzīves apstākļus kaimiņiem. Piemēram, dzīvokļa ceturtās daļas īpašnieks naktī apzināti appludinājis apakšējos stāvus, kuru iemītnieki iesūdzējuši tiesā visus dzīvokļa īpašniekus. Izrādās, ka pārējā dzīvokļa īpašniekam ir izdevīgāk pārdot savu daļu Raiderim, nevis maksāt kompensāciju kaimiņiem.

Tātad, šī raksta lasītāji tagad zina: pat vis agresīvākajā dzīvokļa līdzīpašniekā var rīkoties absolūti likumīgā veidā. Tomēr ir arī acīmredzams, ka labākā rīcība nav konflikta eskalācija, bet gan mēģinājums panākt vienošanos ar līdzīpašniekiem, izpirkt atlikušās akcijas vai kopā pārdot mājokli. Rezultātā būs lielāka peļņa un tiks iztērēts mazāk laika un nervu..