Investīcijas nekustamajā īpašumā ārzemēs. Kur un kāda veida nekustamo īpašumu Eiropā tagad ir izdevīgāk iegādāties

Investīcijas ārvalstu, arī Eiropas, nekustamajos īpašumos pēdējā laikā krievu vidū kļūst arvien populārākas. Turklāt mūsu tautieši iegulda dzīvojamā un viesnīcu, biroju un mazumtirdzniecības nekustamajā īpašumā.

Vinsents van Gogs, kafejnīcas terase naktī, 1888. gads

Pašlaik lētākais mājoklis ir Bulgārijā un Igaunijā

Izanalizējot situāciju dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgū Eiropā, mēs varam teikt, ka vispieejamākos mājokļus tagad var iegādāties Igaunijā un Bulgārijā.

Saskaņā ar vadošajām Krievijas aģentūrām, kas piedāvā iegādāties nekustamo īpašumu Eiropā. Bulgārijā lētāko kotedžu var iegādāties par 100 – 150 tūkstošiem rubļu. Par šo summu jūs varat iegādāties māju ar platību no 60 līdz 150 kv. Igaunijā dzīvoklis ar platību līdz 50 kv.m. var iegādāties par 100 tūkstošiem rubļu.

Otro vietu ieņem Lietuva un Čehija, šeit dzīvojamo nekustamo īpašumu var iegādāties par cenu 200 tūkstoši rubļu. Tātad Čehijas pilsētā Teplice divu istabu dzīvoklis paneļu mājā ar platību 53 kv.m. var iegādāties par 207 tūkstošiem rubļu.

Vācija ieņēma trešo vietu mājokļu pieejamības ziņā. Dzīvokļa minimālās izmaksas ir aptuveni 280 tūkstoši rubļu. Tādējādi Saksijā jūs varat iegādāties nelielu dzīvokli līdz 38 kv.m. par 276 tūkstošiem rubļu.

Nākamās ir Itālija, Somija un Melnkalne. Dzīvoklis Scalea kūrorta rajonā tiek pārdots par 592 tūkstošiem rubļu. Somijā, Punkaharju reģionā, 1950. gadā celtā māja tiek pārdota par 750 tūkstošiem rubļu. Un Chan reģionā Melnkalnē māju var iegādāties par 769 tūkstošiem rubļu.

Investori no Krievijas un NVS valstīm šogad, pēc ekspertu prognozēm, Eiropā iegādāsies viesnīcas par 500 miljoniem eiro.

Pēc starptautiskās nekustamo īpašumu aģentūras Gordon Rock ekspertu domām, pagājušā gada beigās kopējās investīcijas viesnīcu nekustamajā īpašumā Eiropā sasniedza 4,5 miljardus eiro. Krievijas investoru daļa bija aptuveni 8%. Pēc analītiķu prognozēm, 2011. gadā darījumu apjoms ar Eiropas viesnīcu nekustamo īpašumu pieaugs vismaz par 20%, un NVS valstu, tostarp arī Krievijas, investoru daļa var pieaugt līdz 10%. Tāpēc, ja mēs aprēķinām ieguldījumu summu, izrādās, ka 2011. gadā Krievijas un citu NVS valstu pilsoņi Eiropā iegādāsies viesnīcas vairāk nekā pusmiljarda eiro vērtībā..

Pēdējo 2 gadu laikā investori no Krievijas un NVS valstīm ir kļuvuši par vienu no galvenajiem dalībniekiem viesnīcu nekustamā īpašuma tirgū Eiropā. Krievijas investori ir starp pieciem lielākajiem investoriem, kas pērk viesnīcas Eiropā.

Kristians Jerečeks, ielas ainava

Valsts, kurā Krievijas investori iegādājas nekustamo īpašumu, izvēle galvenokārt ir atkarīga no aprēķinātā investīciju budžeta:

• investori ar budžetu līdz 2 miljoniem eiro izrāda interesi par mini viesnīcām (līdz 25 istabām) Bulgārijā, Melnkalnē, Čehijā, Vācijā un Turcijā;
• investori ar budžetu no 2 līdz 7 miljoniem eiro iegādājas mini-viesnīcas un viesnīcas (līdz 50 numuriem) Čehijas Republikā, Vācijā, Austrijā, Spānijā;
• ar budžetu vairāk nekā 7 miljoni eiro – viņi pērk viesnīcas (vairāk nekā 50 istabas) Francijā, Austrijā, Vācijā un Anglijā.

Kopējā Krievijas un NVS valstu investoru pieprasījumā pieprasījums pēc viesnīcām, kuru vērtība nepārsniedz 2 miljonus eiro, ir 60%, viesnīcām, kuru vērtība ir līdz 7 miljoniem eiro – 25%, un viesnīcām, kuru vērtība ir lielāka par 7 miljoniem eiro, – 15%..

Jāatzīmē, ka pēdējā laikā krievu investoru vidū vislielākais pieprasījums ir viesnīcām Karlovi Vari, Bādenbādene un Prāga. Ievērojamo viesnīcu cenu pieaugumu šajās pilsētās ietekmēja Krievijas, Ukrainas un Kazahstānas investoru pastiprinātā interese. Tātad pēdējo 2 gadu laikā cenas ir palielinājušās vidēji 1,5 reizes. Līdz ar to šobrīd ir palielinājies atmaksāšanās laiks ieguldījumiem viesnīcu nekustamā īpašuma iegādē šajās pilsētās un var būt pat 20 gadi. Tas ir ievērojami vairāk nekā ieguldījumu atdeve, piemēram, pērkot viesnīcas Austrijā, Londonā, Hamburgā vai Minhenē, kuru atmaksāšanās laiks ir apmēram 12 gadi.

Pēc aģentūras Gordon Rock direktora Staņislava Singela teiktā, tagad Krievijas investoru interese par ārvalstu viesnīcu iegādi ar garantētiem ienākumiem ir ievērojami palielinājusies. Viņu īpatnība ir tāda, ka šādas viesnīcas tiek pārdotas ar ilgtermiņa vadības līgumu, kas parasti tiek noslēgts ar vienu no vadošajām viesnīcu ķēdēm Eiropā. Līgums parasti tiek noslēgts uz 15-20 gadiem, un garantētie ienākumi ir 6-8% gadā, un pārvaldības sabiedrība tos maksā viesnīcas īpašniekam.

Atliek atzīmēt, ka daudzas Eiropas bankas labprāt aizdod, lai iegādātos šādu viesnīcu īpašumu. Kredīti tiek izsniegti līdz 65% no kopējām objekta izmaksām, savukārt likme ir no 3,2%. Izrādās, ka ieguldījumu atdeve šādā nekustamajā īpašumā var sasniegt 11–12% gadā.

Nepietiek tikai pirkt. Cik maksā mājas uzturēšana ārzemēs

Daudzi investori, kas iegādājas īpašumu ārzemēs, ne vienmēr zina, cik viņiem var maksāt mājas Alpu vai penthouse uzturēšana Londonā. Tomēr, plānojot izdevumus, jums jāņem vērā ne tikai paša objekta izmaksas, bet arī nodokļi, nodevas, komunālie maksājumi, apdrošināšana un citas izmaksas.

Pārvaldes uzņēmums. Ja vēlaties saglabāt savu lauku māju tīru, jums jāapsver īre pārvaldības sabiedrībai. Luksusa nekustamā īpašuma pārvaldīšana Eiropā jums maksās daudz. Parasti jums būs jāmaksā pārvaldības sabiedrībai par papildu pakalpojumiem – rēķinā var būt iekļauts: baseina tīrīšana, dārza uzturēšana un daudz kas cits. Piemēram, Francijā, Spānijā un Vācijā uzņēmuma, kas pārvalda villu ar dārzu un peldbaseinu, pakalpojumi tā īpašniekam izmaksās apmēram 2–3 tūkstošus eiro gadā. Uzņēmuma pienākumos ietilpst savrupmājas apmeklēšana reizi nedēļā, visa nepieciešamā personāla pieņemšana darbā un līguma slēgšana un grāmatvedības kārtošana. Nedēļas uzkopšana, piemēram, maksā 60 eiro, baseina uzturēšana mēnesī maksās 800 eiro, apmēram, cik jums jāpavada dārznieka pakalpojumiem. Tātad ļoti pieņemama summa palielinās.

Nekustamā īpašuma nodokļi. Lielākajā daļā Eiropas valstu nekustamā īpašuma īpašniekiem ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis katru gadu. Nodokli aprēķina, pamatojoties uz novērtēto īpašuma vērtību, kas parasti ir daudz mazāka par tirgus vērtību, un svārstās no 0,1 līdz 3,5%.

Vinsents Van Gogs, Baltais nams naktī, 1890. gads

Ja mēs ņemam vērā konkrētas valstis, nekustamā īpašuma nodokļa likme ir šāda: Spānijā – 0,4% pilsētas nekustamajam īpašumam un 0,3% laukiem; Melnkalnē nodokļu likme ir atkarīga no apliktā īpašuma platības un svārstās no 0,08 līdz 0,8%; Vācijā nodoklis tiek maksāts ar vidējo likmi 1,9%, savukārt nekustamais īpašums, kura vērtība ir mazāka par 120 tūkstošiem eiro fiziskām personām un mazāks par 20 tūkstošiem eiro juridiskām personām, netiek aplikts ar nodokli.

Piemēram, Francijā ir divi nekustamā īpašuma nodokļa veidi: nodokļu uzlikšana (tiek iekasēta tikai ēka) un nodokļu iekasēšana (māja ar zemes gabalu). Nodokļa summa ir atkarīga no objekta platības. Tātad, dzīvoklim ar kopējo platību 90 kv. m būs jāmaksā apmēram 400 eiro gadā, par māju 120 kv. m no 100 kv. m zemes – 1 tūkstotis eiro.

Dažās Eiropas valstīs, piemēram, Horvātijā, īpašuma nodoklis netiek maksāts.

Spānijā līdztekus nekustamā īpašuma nodoklim māju un dzīvokļu īpašniekiem būs jāmaksā īpašuma nodoklis, kura likme svārstās no 0,2% (īpašuma vērtība līdz 193 tūkstošiem eiro) līdz 2,5% (īpašums ir dārgāks nekā 12 316 tūkstoši eiro)..

Komunālie rēķini – tie arī būs jāmaksā. Tomēr komunālo pakalpojumu rēķinu summa ir atkarīga no patēriņa. Skaitītāji tiek uzstādīti gandrīz visās mājās. Tikai mēs atzīmējam, ka Rietumeiropā maksājumi par ūdeni, gāzi un elektrību ir lielāki nekā dienvidos..

Ja mēs ņemam vērā visas kopējās mājas vai dzīvokļa uzturēšanas izmaksas, tad viena no dārgākajām valstīm ir Francija. Mājokļa uzturēšana šeit aizņem apmēram 2-3% no kopējās īpašuma vērtības, ieskaitot vietējos īpašuma nodokļus, komunālos maksājumus un apdrošināšanu. Ja salīdzina, tad, piemēram, Lielbritānijā izmaksas ir apmēram 1%. Arī Vācijā māju uzturēšana ir diezgan dārga augstā komunālo pakalpojumu līmeņa dēļ. Mājokļu uzturēšana Horvātijā, Melnkalnē un Somijā būs daudz lētāka.

Summējot

Eiropas nekustamā īpašuma tirgus šobrīd ir ļoti pievilcīgs Krievijas investoriem. Daudzās Eiropas valstīs dzīvokļu un māju cenas ir daudz zemākas nekā Maskavā. Tāpēc daudzi potenciālie investori atvēl ievērojamus līdzekļus ārvalstu nekustamā īpašuma pirkšanai. Un saskaņā ar daudzu ekspertu prognozēm investīcijas turpinās augt un gūt impulsu. Galvenais iemesls tam ir tas, ka nekustamā īpašuma cenām Eiropā tuvākajā laikā nevajadzētu pieaugt, un, iespējams, dažos reģionos cenas pat samazināsies.

Īzaks Levitāns, netālu no Bordigheras. Itālijas ziemeļi, 1890. gads

Viesnīcu pirkšana Eiropā, kas pēdējos gados ir kļuvusi par populāru ieguldījumu veidu mūsu tautiešu vidū, arī tikai iegūs popularitāti. Īpaši tas attiecas uz viesnīcu nekustamā īpašuma iegādi ar garantētiem ienākumiem. Galu galā garantētu ienākumu klātbūtne ļauj ieguldītājam, kam nav pieredzes viesnīcu biznesā, veikt bezriska ieguldījumus viesnīcu nekustamajā īpašumā Eiropā.

Ja tomēr plānojat investēt nekustamā īpašuma iegādē Eiropā, pirms tam noteikti jāpievērš uzmanība šī objekta uzturēšanas izmaksām. Tā kā daudzās valstīs mājokļu uzturēšana nav lētākais prieks.

Kopumā mēs varam droši apgalvot, ka gadījumā, ja vēlaties veikt ilgtermiņa ieguldījumus, nekustamā īpašuma iegāde Eiropā šobrīd ir diezgan labs ieguldījums. Tuvākajā nākotnē, iespējams, nebūs iespējams gūt ievērojamus ienākumus no šādām investīcijām, un nākotnē ļoti iespējams gūt peļņu..