...

Ieķīlātā dzīvokļa iegādes riski un ieguvumi

Latvijas iedzīvotājiem ieķīlātā dzīvokļa iegāde ir iespējama alternatīva veida kā nodrošināt labāku dzīves kvalitāti, izmantojot budžeta ierobežojumus. Tomēr tādēļ, ka ieķīlātās īpašuma nodošana prasa īpašu uzmanību, iepriekš jāapsver ieguvumi un riski. Šajā rakstā tiek apskatīti kā ieķīlātā dzīvokļa iegāde var sniegt lielāku pieejamību, labāku finansiālo aizsardzību un izdevumu samazinājumu. Tādējādi, ar šīs metodes izmantošanu, Latvijas iedzīvotājiem būs vieglāk iegūt labsouverētas un komfortablas dzīves kvalitāti.

Pirmkārt, definēsim terminoloģiju – šajā rakstā hipotēkas dzīvokļa pirkšana nozīmē nekustamā īpašuma iegādi gan no diezgan “pārtikušiem” hipotēku dzīvokļu īpašniekiem, gan no nelaimīgiem hipotēku aizņēmējiem, kas spiesti pārdot mājokli dzīves apstākļu ietekmē, vai jau konfiscēta dzīvokļa iegādi no bankas..

Nodrošinājuma dzīvoklis
Edvards Munčs. Sarkanās Virdžīnijas vīteņaugs. 1898.-1900

Sabiedrībā ir plaši izplatīts viedoklis par šādu darījumu lielo labumu dzīvokļiem, kuru saistību neizpilde ir iespēja ietaupīt gandrīz divreiz lielāku personīgo budžetu, salīdzinot ar tirgus cenām. Kā kompensācija par šo hipotētisko labumu cirkulē tikpat stabils viedoklis par šādiem darījumiem saistītajiem lielajiem riskiem, kas saistīti ar iepriekšējā īpašnieka neizpildītajām saistībām, nepietiekamo juridisko ticamību utt..

Nekustamā īpašuma aģentūras un bankas, kas nodrošina hipotēku kredītus, neuzglabā vispārēju statistiku par ieķīlāto dzīvokļu pārdošanu. Šīs nozares apjomu nekustamā īpašuma tirgū var aprēķināt pēc vairāku atbildīgu Krievijas nekustamo īpašumu speciālistu komentāriem. Ja A-Realty Group elitārā nekustamā īpašuma nodaļas vadītājs A. Ryumins izsauc šādu darījumu skaitu viņa uzņēmumā ne vairāk kā 3% no kopējā skaita, tad RELIGHT-Realty hipotēku dienesta vadītāja I. Kazhikina paziņo par 7%. … Pēc INKOM-Nedvizhimost reģionālās direktora Y. Lurie teiktā, šādu darījumu skaits viņa uzņēmumā pagājušajā gadā bija 9% no kopējā apjoma, BEST-Nedvizhimost sekundārā mājokļu departamenta vadītājs E. Bulychev lēš, ka darījumu ar nodrošināto mājokli īpatsvars ir 20 %. Y. Lurie paziņo, ka “nekustamo īpašumu īpašnieki pastāvīgi pārdod banku ieķīlātu nekustamo īpašumu”, tas ir, tā tirgus daļu var uzskatīt par nozīmīgu. Kā skaidro E. Bulychev, lielākā daļa šādu darījumu “notiek pēc īpašnieku brīvas gribas – piemēram, vienistabas dzīvokļa pārdošana divistabu dzīvokļa iegādei pēc bērna piedzimšanas utt.”

Pārdošana ar piespiedu kārtā, pēc visu ekspertu vienprātīgā viedokļa, ir mazākais segments darījumos ar hipotēkām.

Lielākā daļa hipotēku nekustamā īpašuma īpašnieku, nespējot atmaksāt aizdevumu, vēršas nekustamo īpašumu firmās pat pirms bankas tiesā piespiež tos pārdot. MAYFAIR Properties vadošais partneris M. Markarova lēš, ka šādu “patiesi noklusējuma” pārdošanas gadījumu skaits viņas uzņēmumā ir 20-25% no kopējā pārdoto hipotēku skaita. Pārdošana ar piespiedu kārtā, pēc visu ekspertu vienprātīgā viedokļa, ir mazākais segments darījumos ar ieķīlātajiem dzīvokļiem. Uzņēmuma “NDV-Real Estate” hipotēku kredītu nodaļas vadītājs A. Vladykins to skaidro ar faktu, ka šādi gadījumi notiek tikai pēc ilgstošas ​​maksājumu kavēšanās – vismaz 6 mēnešus. “Bankas mēģina problēmu atrisināt” mierīgi “, piedāvājot atlikt maksājumus, samazinot ikmēneša maksājumus, un viņi nolemj tiesāties tikai pēc tam, kad viņu pacietības robeža ir izsmelta.”.


Kugačs Jurijs Petrovičs, no nesenās pagātnes

Ļoti svarīgu punktu darījumos ar ieķīlāto “saistību neizpildes” nekustamo īpašumu skaidro I. Kazhikina (“RELIGHT-Real Estate”): “Agresīvs spiediens uz hipotēkas dzīvokļa īpašnieku no kreditoriem, kolekcionāriem, nekustamo īpašumu pārdevējiem un citām personām, lai piespiestu viņu pārdot savu īpašumu bez tiesas lēmuma uz kuriem attiecas Krievijas Federācijas Civilkodeksa 179. pants ”. Paskaidrosim saviem lasītājiem, ka šis Civilkodeksa pants attiecas uz tāda darījuma nelikumību, kas izdarīts draudu un sarežģītu apstākļu ietekmē ar īpaši nelabvēlīgiem noteikumiem. Tādējādi, pēc I. Kazhikina teiktā, šādiem darījumiem “ir visas iespējas nākotnē tikt pasludināti par spēkā neesošiem tiesā”. Delta Estate vadītāja vietniece A. Saprykina piebilst, ka hipotēkas dzīvokļa pirkšana izsolē (pēc tiesas lēmuma) pircējam uzliek “nepieciešamību pārliecināties, ka bijušā īpašnieka tiesas lēmums nepārsūdzams”. Pretējā gadījumā sekojošā ilgstošā “tiesvedība jaunajiem īpašniekiem var kļūt ļoti iespējama, un rezultātu nebūs viegli iepriekš aprēķināt”.

Faktori, kas nosaka ieķīlāto dzīvokļu cenu

Attiecības starp aizņēmēju un banku

Finanšu attiecību kritika aizņēmēja un bankas pārī. Jo tuvāk kreditēšanas situācijai ir mācību grāmatas frāze “Y – y, kā viss darbojas …”, jo zemāka ir cena par “noklusējuma dzīvokli”. Liela kopējā parāda summa, kā arī soda naudas un procenti kopā ar ilgu laiku, kad tiek ignorēti maksājumi no aizņēmēja, ļauj bankai diktēt darījuma būtiskos nosacījumus. Maskavas Nekustamā īpašuma aģentūras vadītāja vietniece T. Vorobjova savā praksē runā par rekordu – “25% no cenu starpības starp hipotēkas dzīvokli un tā tirgus cenu”. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) zemo cenu uzskata par “galveno faktoru, kas nosaka potenciālo pircēju interesi par hipotēkas dzīvokli”. Tomēr Azbuka Zhilya nekustamā īpašuma sekundārā departamenta vadītājs A. Bannikovs atgādina, ka lielākā daļa ieķīlāto dzīvokļu pārdošanas notiek pēc mierizlīguma starp banku un aizņēmēju, un “abu pušu apmierinātība ar šo līgumu neļauj rēķināties ar ieķīlātā dzīvokļa cenas būtisku samazinājumu attiecībā pret tirgus vidējo līmeni. indikators “.

Nekustamā īpašuma prasme

Nekustamā īpašuma prasme var būtiski ietekmēt hipotēkas dzīvokļa cenu. Šo faktoru labi ilustrē Yu Lurie pieminētais divu konkrēto Maskavas darījumu piemērs 2010. gada rudenī. Pirmajā gadījumā nekustamā īpašuma nekustamā īpašuma trīs istabu dzīvokļa iegādi netālu no metro stacijas Polezhaevskaya veica nekustamo īpašumu pārdevējs par cenu, kas bija par 800 000 rubļu zemāka nekā nākamais lētākais līdzīgais piedāvājums tirgū. Vēl viena epizode ir pieredzējuša nekustamo īpašumu pārdevēja divistabu dzīvokļa pārdošana Domodedovā. Pamatoti ieinteresējis savu aģentu par maksimālo cenu, aizņēmējs saņēma dzīvokļa tirgus vērtību – tas ir, tas tika pārdots pat dārgāk nekā vidējā cena!

Dzīvokļa raksturojums

Pārdotā hipotēkas dzīvokļa patērētāja īpašības var ievērojami palielināt tā vērtību. A. Ryumins (“A-Realty Group”) apliecina lielo pieprasījumu pēc labi izvietoti dzīvokļi ar kvalitatīvu remontu: “Pēc šādiem objektiem pircēju bailes no darījumiem, kuros iesaistīta banka, vairāk nekā kompensē viņu ērtības un ērtības”.

Hipotēkas īpašums
Vincents Van Gogs. Vinsenta van Goga istaba Arlesā. 1888. gads

“Hipotēkas dzīvokļa kvalitatīvās īpašības patērētājam ļauj pamatoti cerēt uz pārdošanu par cenu, kas salīdzināma ar tirgus vidējo,” piebilst E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Nepanesami aizdevuma maksājumi

Nepanesami ikmēneša maksājumi bankai apvienojumā ar ierobežoto pārdošanas periodu. Faktors, kas raksturīgs hipotēku nekustamā īpašuma elitārākajam segmentam. Konkrētu piemēru sniedz A. Ryumins par elitārā Arbat penthouse pārdošanu 2010. gada septembrī. “Neskatoties uz 6,2 miljonu ASV dolāru tirgus vērtību, tas bija iemesls maksāt bankai 100 000 USD mēnesī, un tas bija galvenais iemesls penthouse“ vērtības samazināšanai ”līdz USD 5,5 miljoniem.” Jūs varat uzskatīt šo posteni par 1. posteņa īpašo gadījumu, kad pati banka ir ieinteresēta “ievirzīt” situāciju hipotēkas dzīvoklī “parādu strupceļā” un patstāvīgi to izpirkt par diskontētu cenu.

Imitēta dzīvokļa pārdošana

Aizņēmējs imitē pārdošanu, un tas ir diezgan reti sastopams faktors, kad aizņēmējs nosaka ieķīlātā dzīvokļa cenu ar apzinātu cenas pārsniegšanu, lai samazinātu tā pārdošanas iespējamību. Kā skaidro gēns. “IPOTEK.RU” direktors D. Ovsjaņņikovs, šādus gadījumus dažreiz reģistrē kā “negodīga aizņēmēja metodi, lai izvairītos no bankas spiediena, ja maksājumi tiek kavēti mazāk nekā 6 mēnešus”. Lai izvairītos no psiholoģiskas banku “spiediena” telefona zvanu, vēstuļu nosūtīšanas utt. Veidā. ar prasībām atmaksāt parādu hipotēkas aizdevuma īpašnieks sniedz bankai pierādījumus par savu darbību hipotēkas dzīvokļa pārdošanā, bet viņa noteiktā cena labākajā gadījumā rada sajukumu potenciālo pircēju starpā. Pēc D. Ovsjaņņikova teiktā, viņš zina par gadījumu, kad cena ir par 35% augstāka nekā vidēji tirgū. Šādas situācijas tālāka attīstība ir iespējama attiecībā uz 1. posteni vai hipotēkas maksājumu atsākšanu. Pēc deputāta S. Ivanova teiktā. Agropromcredit Bank valdes priekšsēdētājs: “Šādas darbības ne tikai nopietni sabojās aizņēmēja kredītvēsturi, bet arī var pamudināt banku sākt tiesvedību ar maksimālu iespējamo prasību pret savu klientu nopietnību”

Pērkot no bankas noklusējuma hipotēkas dzīvokli

Tie nekustamā īpašuma objekti, kas pēc tiesas lēmuma tiek pārdoti “piespiedu kārtā”, tiek pārdoti izsolēs, un izmaksas nosaka tikai banka. Un tieši šādiem darījumiem cena tiešām var būt ievērojami zemāka par tirgus cenu – bet tikai tā var, kas ne vienmēr notiek praksē. Ja gēns. Finnesco direktore N. Mozgalevskaja šādu dzīvokļu cenu lēš vismaz par 10% zemāku nekā vidēji tirgū, savukārt Rusipoteka vadītājs A. Ippolitovs sauc par daudz pieticīgāku skaitli – 5–6%. Kā norāda IPOTEK.RU direktors D. Ovsjaņņikovs, darījumi ar ieķīlātajiem dzīvokļiem ar pārdošanas cenu “zem 25% no tirgus cenas ir ārkārtīgi reti”. Bankām, kuras ir saņēmušas tiesības atsavināt noklusējuma dzīvokli, nav tiesību pats pārdot šādus nekustamos īpašumus, un tās par to piesaista nekustamā īpašuma kompāniju, kas palielina izmaksas un rezultātā hipotēkas dzīvokļa galīgo cenu.

Likums nosaka, ka vispirms līdzekļi, kas iegūti no izsoļu dzīvokļu pārdošanas, nonāk bankā, aizņēmējs var rēķināties tikai ar to atlikumu. Turklāt, kā saka Andrejs Bannikovs (Azbuka Zhilya): “Ja saņemtie izsoles līdzekļi nav pietiekami, lai segtu banku izdevumus, atlikušo daļu atgūst no bijušā dzīvokļa īpašnieka, un gandrīz tūlīt pēc izsoles banku iestāde var iesniegt jaunu prasību.”.

Nekustamā īpašuma cenu samazināšanās periodā (sezonāla vai krīzes laikā) aizņēmējs var nonākt situācijā, kad hipotēkas dzīvokļa reālā pārdošanas vērtība nesedz aizdevumu. Kā skaidro T. Vorobjova (“Maskavas nekustamā īpašuma aģentūra”), šādas situācijas parasti regulē aizdevuma līgums, kad tas tiek parakstīts, un bankas standarta tekstā iekļauj punktu par aizņēmēja finansiālo atbildību ar visu viņam piederošo īpašumu. “Šāda aizdevuma līguma klauzula kļūst par ļoti nepatīkamu pārsteigumu ieķīlāto dzīvokļu īpašniekiem – galu galā vairums no viņiem uzskata, ka, ja viņi nevar atmaksāt aizdevumu, viņi riskē tikai ar ieķīlāto nekustamo īpašumu.”.

Norēķinu shēmas par ieķīlātajiem dzīvokļiem

Krievijas Federācijas federālais likums “Par hipotēku” pietiekami detalizēti regulē darījumus ar hipotēku. Gandrīz visi eksperti konsolidētā veidā apgalvo, ka šāda veida nekustamo īpašumu darījumu galvenās grūtības nav saistītas ar darījuma apšaubāmo “juridisko tīrību”, bet gan ar grūtībām sinhronizēt visu ieinteresēto pušu – pircēja, pārdevēja, bankas, notāra, reģistrācijas kameras utt. – darbības..


B. M. Kustodiev. Tirgotājs. Vecs vīrs ar naudu. 1918. gads

Visizplatītākās norēķinu shēmas par ieķīlātajiem dzīvokļiem ir

  1. Pārdevējs saņem no pircēja avansa maksājumu, kas vienāds ar parāda summu bankai – hipotēkai (vai vairāk), un ar obligātu iepriekšēja līguma izpildi (summas ir diezgan lielas!). Pēc M. Markarova (MAYFAIR Properties) teiktā, pilnībā saņemot parāda summu, banka izsniedz aizņēmējam paziņojumu par piekrišanu atsavināt ieķīlāto dzīvokli. Ar šo dokumentu rokā pārdevējs un pircējs paraksta parasto pirkšanas un pārdošanas līgumu, kurš jāreģistrē (un, jo ātrāk, jo labāk), jāreģistrējas Rossreestr un jāsaņem izraksts no Vienotā valsts nekustamā īpašuma tiesību reģistra (USRR) par parāda sloga noņemšanu no dzīvokļa.
  2. Bankas šūnu izmantošana – darījuma dienā summa, kuru parādnieks jau ir samaksājusi bankai, tiek ieķīlāta vienā kamerā, un pārdevējs tai piekļūs, uzrādot notariāli apstiprinātu pirkšanas un pirkšanas līgumu un izrakstu no USRR par apgrūtinājumu noņemšanu no viņa bijušā dzīvokļa. Kā skaidro E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), “vidējais apgrūtinājumu noņemšanas termiņš reģistrācijas kamerā ir trīs darba dienas, tāpēc pircējs neko neriskē”. Aizdevuma atlikuma summa tiek ievietota citā šūnā, un pārdevējs to pārskaita bankai – hipotēkai darījuma reģistrēšanas dienā. Naudas summu, kas pārsniedz hipotēkas dzīvokļa kredīta parādus, pēc operācijas ar šūnām pabeigšanas pārdevējs pircējam pārskaita tieši, bez bankas pakalpojumiem..
  3. Hipotēku dzīvokļa pircējs var parakstīt aizdevuma līguma papildinājumu, saskaņā ar kuru viņš kļūst par pārdevēja galvotāju. Šis statuss ieķīlātā dzīvokļa pircējam dod juridiski likumīgu iespēju nomaksāt aizņēmēja parādu, pēc kura banka izsniedz paziņojumu par piekrišanu plānotai dzīvokļa atsavināšanai. Turklāt Rossreestr vienlaicīgi notiek īpašumtiesību nodošanas reģistrācija, pirkšanas un pārdošanas līguma reģistrēšana un apgrūtinājumu noņemšana. Eksperti iesaka provizoriskajā līgumā pēc iespējas skaidrāk un detalizētāk aprakstīt šādu shēmu..

Juridiskās izmaksas darījumiem ar ieķīlātajiem dzīvokļiem ir lielākas nekā ar parasto nekustamo īpašumu, un tās var ievērojami atšķirties atkarībā no pilnvaroto notāru maksas. Gandrīz visos spēkā esošajos hipotēkas līgumos ir klauzula par sodiem par aizdevuma pirmstermiņa izbeigšanu – šie sodi būs jāmaksā. Vidēji uzņēmumam “BEST-Real Estate” E. Bulychev sniedz skaitli par izņemšanu no drošības naudas 200 USD apmērā – tas ietver reģistrāciju un valsts nodevu.

Nekustamā īpašuma tirgus speciālisti sliecas uzskatīt hipotekāro dzīvokļu iegādes riskus par ļoti pārspīlētiem. T. Vorobjova (“Maskavas nekustamā īpašuma aģentūra”) runā par īpašo rūpīgumu, ko šādiem darījumiem veic visu veidu pārvaldes iestādes (līdz prokuratūrai un Kontu palātai): šo darījumu iespējamā un atkārtotā pārbaude nākotnē nekustamā īpašuma tirgū. ” M. Markarova (“MAYFAIR Properties”) piebilst, ka kompetenta federālā likuma “Par hipotēkām” un atbilstošo Krievijas Federācijas Civilkodeksa pantu ievērošana “samazina darījumu par spēkā neesošiem ar ieķīlātajiem dzīvokļiem risku līdz gandrīz nullei”..

Kopsavilkums

Ieķīlāto dzīvokļu pārdošana ir ievērojams segments mājokļu tirgū, un, ņemot vērā skaidras hipotēku kreditēšanas atjaunošanās pazīmes, tam ir izaugsmes iespējas. Šāda veida darījumu problēmas, visticamāk, ir saistītas ar augstu birokrātisko sarežģītību, nevis ar potenciāli augstu juridisko risku. Lielākā daļa ieķīlāto dzīvokļu tiek pārdoti par tirgus cenām. Nekustamā īpašuma objekta ar zemu noklusējumu pirkšanas varbūtība ir diezgan salīdzināma ar varbūtību iegādāties “parastu” dzīvokli ar tādu pašu atlaidi, kas nekādā veidā nav saistīta ar hipotēku. Nekustamā īpašuma eksperti atzīmē, ka lēmums par konkrēta hipotēkas dzīvokļa iegādi parasti tiek pieņemts, ņemot vērā visu parametru kopumu – tas ir, cenu un atrašanās vietu, kā arī remonta kvalitāti un infrastruktūras pieejamību. Šī pieeja vēl vairāk pietuvina nekustamā īpašuma “hipotēkas” sektoru vispārīgajiem dzīvokļu pārdošanas priekšlikumiem..

Novērtējiet šo rakstu
( Vēl nav neviena vērtējuma )
Laimonis Padomnieks
Pareizu padomu sniegšana par jebkuru tēmu
Comments: 2
  1. Krišjānis

    Kādi ir biežākie ieķīlātā dzīvokļa iegādes riski un ieguvumi? Vai tas ir drošs un ilgtspējīgs ieguldījums? Kādu ietekmi tas varētu atstāt uz mūsu finansiālajām iespējām un kredītvēsturi? Vai ir kādas ierobežojumu vai nosacījumi, kas jāņem vērā? Es gribētu dzirdēt jūsu viedokli un padomus. Paldies!

    Atbildēt
  2. Jānis Auziņš

    Kādi ir galvenie riski un ieguvumi, iegādājoties ieķīlātu dzīvokli? Vai ikmēneša maksājumi var tikt mainīti? Kāda ir iespējamā dzīvokļa pārdošanas vērtības svārstība? Kādi dokumenti tiks prasīti no pircēja? Vai ir kādi ierobežojumi attiecībā uz dzīvokļa izīrēšanu vai modificēšanu? Ir svarīgi saprast šos aspektus, pirms veicat lēmumu par ieķīlāta dzīvokļa iegādi.

    Atbildēt
Pievienojiet komentārus