Nav noslēpums, ka darījumi ar nekustamo īpašumu ir diezgan ienesīgs naudas ieguldīšanas veids. Kā izdevīgi izmantot īpašumu, kas pieder? Kuriem dot priekšroku: ēkas pārdošanai vai izīrēšanai? Ko meklēt sastādot pārdošanas vai nomas līgumu? M2 advokāts atbild uz šiem jautājumiem. Vispirms apskatīsim veidus, kā gūt peļņu no nekustamā īpašuma. No juridiskā viedokļa vienkāršākais variants ir ēkas celtniecība ar sekojošu pārdošanu. Vienkārši, jo nav nepieciešams pārbaudīt objekta juridisko “tīrību”. Turklāt pircēji dod priekšroku darījumiem ar pirmo īpašnieku, ja viņš izrādās izstrādātājs – vēl labāk. Tiesa, ir grūtības. Piemēram, vispirms jāatrod ievērojama summa, kas nepieciešama būvniecībai – tas var būt vai nu bankas aizdevums, vai investoru līdzekļi.
Daži to vēlas uzreiz…
Lielākā daļa no tiem, kas pelna naudu par nekustamo īpašumu, darbojas pēc shēmas: būvē – projektē – pārdod. Galvenais ir tas, ka būvniecības uzņēmums, būvējot ēku, pārdod to gatavu ieinteresētajām personām. Slēdzot nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu, pusēm ir jāizseko, vai objekta atrašanās vieta ir norādīta pareizi, vai līgumam ir pievienoti zemes gabala plāni un dokumenti. Ir arī nepieciešams rūpīgi izmērīt istabu un norādīt precīzu tās platību. Ja mēs runājam par ēkas daļu, grīdas plānā ir jānorāda, kura daļa tiks pārdota.
Pēc visu nepieciešamo dokumentu (ar kopijām) savākšanas jūs varat doties pie notāra. Visticamāk, viņu interesēs tikai pārdošanas līgums. Pēc darījuma reģistrācijas pie notāra jāveic tā valsts reģistrācija. Tam nepieciešamo dokumentu sarakstu var noskaidrot reģistrācijas vietā. Jebkurā gadījumā jums jāuzkrāj trīs pārdošanas līguma eksemplāri (pa vienam katrai pusei un reģistrācijas iestādei). Arī līguma notariāli apstiprinātas kopijas un visi dokumenti, kas to veido, nebūs lieks.
pušu dokumenti. Pēc valsts nodevas samaksas un līguma reģistrēšanas darījumu var uzskatīt par pabeigtu.
Pats priekšmets tiek nodots saskaņā ar nodošanas un pieņemšanas aktu, kurā jānorāda ēkas nodošanas datums un tā stāvoklis. Ja pusēm ir pretenzijas viena otrai saistībā ar objekta kvalitāti vai tā samaksu saskaņā ar līgumu, tas jāatspoguļo tiesību aktā.
Turklāt ir noteikts laika posms, kurā pārdevējam ir pienākums pircējam garantēt preču kvalitāti. Bet, ja, piemēram, ēka sabrūk un pārbaude parāda, ka vainīgi ir projektētāji vai celtnieki, patiesībā viņi tiks saukti pie atbildības. Ja tiek atrasti slēpti defekti, pircēji arī sazināsies ar pārdevēju.
-Un daži – pa daļām
Īpašnieki, kuri liela vienreizēja maksājuma vietā dod priekšroku ik mēnesi (gadu) saņemt salīdzinoši maz naudas, izīrē uzbūvēto ēku. Pēc visa veida komerciālā nekustamā īpašuma (birojiem, tirdzniecības telpām, noliktavām utt.) Pieprasījums tagad ir diezgan liels, tāpēc parasti līdz objekta nodošanai ekspluatācijā visas telpas jau tiek sadalītas īrnieku starpā..
Reģistrējot nomu, ir nepieciešams pareizi noformēt līgumu. Kas šajā dokumentā būtu jāietver un kādiem punktiem jums jāpievērš uzmanība, parakstot to? Obligāti jāpārbauda, vai pušu rekvizīti ir norādīti pareizi: vārdi, adreses, TIN, bankas rekvizīti, pases dati (ja līguma puse ir fiziska persona) utt..
Svarīgs nomas līguma elements ir līgumam pievienoto telpu pieņemšanas un nodošanas akts. Tajā jums jānorāda telpas stāvoklis pārvietošanas laikā un jāatzīmē, kuri sakari ir savienoti un darbojas (telefona kabelis, ūdens apgāde un kanalizācija, apkures tīkls utt.).
Nākamais svarīgais jautājums ir īre, par kuras apmēru abām pusēm jāvienojas līgumā. To var aprēķināt par 1 kv. m gadā vai visām telpām mēnesī. Turklāt jums ir jānosaka, kā notiks maksājums: ja rubļos, tad tiek norādīts īres maksas lielums, ja dolāros vai eiro, tad jāņem vērā, ka norēķini tiek veikti rubļos pēc pušu noteiktās likmes. Visbiežāk tas tiek pielīdzināts Krievijas Centrālās bankas likmei. Nosakot īres summu, ir jānorāda, vai tajā ir iekļauti komunālo pakalpojumu rēķini. Dažos gadījumos izīrētājs patur tiesības izrakstīt īrniekam atsevišķus rēķinus par pamata komunālajiem pakalpojumiem un papildu pakalpojumiem, kas, piemēram, ietver atkritumu savākšanu, telefona sakarus, internetu utt. Lai izvairītos no pārpratumiem līgumā, ieteicams precizēt, ka telpu nodošana noma nav īpašumtiesību nodošana tai.
Kad nomu slēdz uz laiku, kas ilgāks par vienu gadu, tā ir jāreģistrē valstī. Ņemot vērā faktu, ka pieprasījums pēc komerciālā nekustamā īpašuma šobrīd ir diezgan augsts, kā arī faktu, ka vairāki īrnieki noslēdz ilgtermiņa nomas līgumu, reģistrācijas iestādes Maskavā ir izveidojušas īpašu “logu”, kurā visus līgumus var iesniegt reģistrācijai. Tomēr ierēdnis nepieņems vairāk kā 10 gadījumus (atsevišķus līgumus) vienlaikus, tāpēc būs grūti reģistrēt vairāk no tiem vienlaikus. Tāpēc daudzas organizācijas uzliek atbildību par ilgtermiņa nomas tiesību reģistrēšanu īrniekiem. Ja puses nevēlas iziet šo procedūru, tās var noslēgt līgumu uz īsāku laiku un paredzēt iespēju to pagarināt. Turklāt nomas līgumā jūs vispār varat nenorādīt termiņu: šajā gadījumā tas tiek uzskatīts par nenoteiktu un neprasa reģistrāciju.
Ja plānojat vienlaikus iznomāt tirdzniecības telpas un noliktavas, abām telpām ieteicams noslēgt vienu līgumu. Turklāt līgumā precīzi jānorāda, kur atradīsies paviljons un kur preces tiks glabātas..
Kas ir izdevīgāk?
Tātad, vai jums vajadzētu ēku pārdot vai izīrēt? Katram gadījumam ir savas priekšrocības un trūkumi. Pārdošana ļauj gūt ievērojamu summu vienā reizē, kad investīciju īre atmaksāsies pakāpeniski, bet ēka rada stabilus ienākumus.
Jebkurā gadījumā būs jāatrisina jautājumi par jūsu tiesību reģistrāciju. Vienīgā atšķirība ir tā, ka, reģistrējoties un reģistrējot ilgtermiņa nomu, jums būs jāmaksā nodeva (tā tiek iekasēta arī tad, ja veicat jebkādas izmaiņas vai papildinājumus līgumā). Neaizmirstiet par nodokļiem.
Jebkurā gadījumā, ja ēka ir īpašumā, to var pārdot vai ieķīlāt. Turklāt hipotēka neietekmēs attiecības starp izīrētāju un īrniekiem, jo kamēr ēka paliek iznomātāja īpašumā, visi īres maksājumi viņam nonāks tāpat kā iepriekš..
Grūti pateikt, kurš no biznesa viedokļa ir izdevīgāks. Jebkurš nekustamais īpašums vienmēr ir likvīds aktīvs, kuru vienmēr var pārdot.
Kāda ir jūsu viedokļa par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā? Vai tie ir tikai apgrūtinoši vai arī izdevīgi? Kāds ir jūsu pieredze un ieteikumi šajā jomā?