Hipotēkas: 10 padomi un nepareizs priekšstats par to

Pirmkārt, aizdevuma iegūšana nozīmē nepieciešamību veikt ikmēneša maksājumus (stingri noteiktā dienā), lai samaksātu pamatsummu un procentus par aizdevumu. Vairumā gadījumu naudu var iemaksāt skaidrā naudā kontā kreditora bankas filiālē vai ar pārskaitījumu no citas bankas (piemēram, uzdodot darba devēja grāmatvedības nodaļai katru mēnesi pārskaitīt noteiktu summu saskaņā ar norādīto informāciju). Galvenais ir tas, ka līdz nākamā maksājuma datumam jūsu norēķinu kontā ir vajadzīgā summa. Ja, piemēram, jāatstāj uz ilgu laiku, jums jāiemaksā summa, kas ir pietiekama, lai samaksātu vairākus ikmēneša maksājumus..

Kavēšanās gadījumā tiek iekasēta soda nauda (dažādās bankās – 0,2–0,5% par katru maksājuma kavējuma dienu). Tomēr, ja tas ir nenozīmīgs, to izskaidro ļoti pamatoti iemesli, un aizņēmējs iepriekš izcēlās ar “izcilu samaksas disciplīnu”, banka var iztikt bez soda sankcijām.

10 padomi aizdevuma saņemšanai

1. Novērtējiet savas iespējas.

Pirmkārt, nosakiet, cik daudz aizdevuma jūs varat pieteikties un cik dzīvoklis galu galā maksās. To palīdzēs veikt kredītkalkulatori, kas atrodas daudzu banku vietnēs. Paturiet prātā, ka vairumā gadījumu ikmēneša maksājums nedrīkst pārsniegt 40% no ienākumiem, un maksimālā aizdevuma summa ir ierobežota, kā likums, 70–80% no iegādātā dzīvokļa izmaksām. Hipotēku programmas izvēlē var palīdzēt arī kredītu brokeri – īpašas aģentūras, kas paredzētas, lai uzkrātu informāciju par hipotēku pakalpojumu paketēm, konsultētu aizņēmēju un palīdzētu viņam vākt dokumentus un saņemt aizdevumu.

2. Vienojieties ar savu priekšnieku.

Uzziniet no darba devēja, ja viņš piekrīt apstiprināt jūsu ienākumus un kādā formā tie tiks veikti (sertifikāts 2-NDFL formā, vadītāja parakstīta brīvas formas vēstule vai personīga saruna starp priekšnieku un aizdevuma virsnieku). Ja jūsu uzņēmums nemēdz sniegt informāciju par darbinieku reālo algu, ir vērts meklēt “lojālu” banku, kas piekritīs citam ienākumu apliecinājumam.

3. Procentu likme nav viss.

Nav vērts piekrist aizdevumam, kas pārsniedz 15% gadā rubļos un 12% gadā ārvalstu valūtā. Tomēr paturiet prātā, ka banka var deklarēt zemu procentu likmi, taču joprojām iekasē diezgan ievērojamas “kompensācijas” maksas, piemēram, gada konta pārvaldības maksu vai pietuvinātas likmes no tuvu apdrošināšanas sabiedrības.

4. Neesiet viltīgs intervijā.

Jūs joprojām izvedīs ārā – kredīta darbiniekiem ir laba ideja par to, cik maksā bērnu pieskatīšana, automašīnu uzturēšana utt. Un, ja jums joprojām izdodas maldināt baņķierus un saņemt lielu aizdevuma summu, jūs varat radīt problēmas sev: katru mēnesi maksājumi bankā var būt milzīgi par ģimenes budžetu.

5. Rūpīgi izlasiet līgumu.

Ideāls variants ir konsultēties ar juristu par līguma “smalkajiem” punktiem. Punkti, kam jāpievērš īpaša uzmanība – iespēja pārskatīt aizdevuma piešķiršanas nosacījumus, maksājumu pārtraukšana, aizņēmēja atbildība kavējuma gadījumā utt..

6. Esi gatavs negaidītam.

Iespējams, ka aizdevuma iegūšanai no jums papildus bankas maksām būs nepieciešami arī papildu ieguldījumi. Diezgan ievērojama summa parasti ir dzīvokļa atrašanas izmaksas – nekustamo īpašumu pakalpojumi, dokumentu vākšana utt. Uzziniet, kādi dokumenti ir jāiesniedz bankai, lai noslēgtu līgumu. Atcerieties, ka viņu saraksts darījuma veikšanas laikā var ievērojami paplašināties. Paturiet prātā, ka dažas bankas uzspiež “savu” notāru pakalpojumus par paaugstinātām likmēm.

7. Izlemiet par tirgu.

“Primārā” likme pirms mājokļa reģistrācijas īpašumtiesībās lielākajā daļā banku ir augstāka par 2–3 procentpunktiem. Un, ņemot vērā jaunākās izmaiņas likumdošanā, paredzams, ka primārajā nekustamā īpašuma tirgū cenas paaugstināsies. Tomēr, pērkot jaunu dzīvokli, jums parasti nav jātērē nauda nekustamo īpašumu darījumiem, un nav jāpārbauda iegādātā mājokļa juridiskā tīrība. Turklāt ne katrs “sekundārais mājoklis” ir piemērots hipotēkai – māju nevajadzētu nojaukt, pretējā gadījumā banka nepiekritīs aizdot šādam dzīvoklim.

8. Izvēlieties nekustamo īpašumu.

Nekustamā īpašuma aģentam jābūt lojālam pret hipotēku. Pretējā gadījumā viņš jums bezgalīgi atkārtos, ka “tīrā” dzīvokļa pārdošana noritētu daudz ātrāk, apvainotos, kad jūs prasīsit papildu dokumentus un pieprasīsit papildu maksājumus. Turklāt nekustamo īpašumu īpašniekam ir jāsniedz garantija par dzīvokļa tiesisko tīrību. Saņemt jūsu mājas likumīgajam īpašniekam pēc divu vai trīs gadu aizdevuma nokārtošanas var būt dārgi. Šajā gadījumā apdrošinātājs samaksās bankai par jums, bet iztērēto naudu nevar atgriezt.

9. Pārbaudiet evakuācijas ceļus.

Novērtējiet, cik ātri jūs varat atrast jaunu darbu ar pieņemamu ienākumu līmeni aizdevuma atmaksai. Un, ja jūsu laulātais darbojas kā aizņēmējs, pirms pieteikšanās uz hipotēku, padomājiet par laulības līguma parakstīšanu, lai šķiršanās gadījumā izvairītos no ievērojama skaita problēmu ar parāda pārreģistrāciju un īpašuma dalīšanu.

10. Padomā vēlreiz.

Pēc lielākās daļas kredītņēmēju domām, ja ir iespēja iztikt bez hipotēkas un iegādāties dzīvokli “tīru” (piemēram, saņēmis regulāru aizdevumu), ir vērts to izmantot. Ņemot vērā procentu maksājumus, “hipotēkas” dzīvokļa izmaksas palielinās par 60-90%. Turklāt, kamēr aizdevums nebūs pilnībā atmaksāts, jūs nevarēsit brīvi rīkoties ar mājokli, visi darījumi ar to jāsaskaņo ar hipotēku banku.

10 nepareizi priekšstati

Nepareizs priekšstats Nr. 1: aizdevumu dzīvokļa iegādei izsniedz nekustamā īpašuma aģentūras

Savādi, ka ar šo nepareizo priekšstatu pastāvīgi saskaras hipotēku aģentūras. Tikmēr aizdevumus izsniedz bankas, un aģentūras sniedz starpnieka pakalpojumus – tie palīdz potenciālajiem kredītņēmējiem izvēlēties piemērotu hipotēku shēmu, pareizi novērtēt viņu pieprasījumus, apkopot dokumentus utt. Apmēram 80% kredītņēmēju ir cilvēki, kuri apmaina savu īpašumu pret labāku, izmantojot hipotēku. Tas, pirmkārt, prasa esošā nekustamā īpašuma novērtējumu; otrajā – klienta vēlmes. Turklāt bankām ir īpašas prasības dzīvoklim, kas iegādāts, izmantojot hipotēku. Piemērota īpašuma atrašana, ņemot vērā bankas nosacījumus, ir arī nekustamo īpašumu darītāja uzdevums.

Nepareizs priekšstats Nr. 2: banka neuzliek īpašas prasības kredītņēmēju ienākumiem, jo ​​nopirkts dzīvoklis ir ieķīlāts, kas nozīmē, ka banka neko neriskē

Pērkot dzīvokli, izmantojot hipotēku, iegādātais īpašums tiek atstāts kā ķīla – tā ir garantija bankai. Tomēr bankas mērķis nav atdot ieguldīto naudu, bet gūt no tām peļņu (t.i., aizdevuma procentus). Tāpēc aizņēmēja ienākumu līmenim tiek noteiktas noteiktas prasības. Aizdevuma summa tieši ir atkarīga no algas lieluma. Pēc bankas pieprasījuma ikmēneša maksājuma summa aizdevumam nedrīkst pārsniegt 35–40% no mēneša ienākumiem (oficiāli vai neoficiāli). Balstoties uz aizņēmēja ienākumiem, viņam tiek aprēķināta maksimālā ikmēneša maksājumu summa, un no tā būs atkarīga maksimālā aizdevuma summa, ko banka ir gatava sniegt klientam. Tajā pašā laikā hipotēkas shēma ļauj palielināt ienākumu apmēru, ņemot vērā laulāto kopējos ienākumus.

Nepareizs priekšstats Nr. 3: pērkot dzīvokli uz kredīta, dzīvoklis pieder bankai

Šī kļūda rodas tāpēc, ka cilvēki jauc hipotēku un īpašumu. Dzīvoklis, kas iegādāts, izmantojot hipotēku, tiek ieķīlāts bankā. Tomēr ķīla ir tikai apgrūtinājums. Aizņēmējs nekavējoties kļūst par iegādātā dzīvokļa īpašnieku. Aizņēmējs var dzīvot dzīvoklī, reģistrēt visus ģimenes locekļus vai pat izīrēt dzīvokli (ar bankas atļauju). Vienīgais apgrūtinājums (tas ir reģistrēts RRB) ir tāds, ka līdz brīdim, kad pircējs atmaksās aizdevumu, viņš nevar ne pārdot, ne apmainīt dzīvokli.

Nepareizs priekšstats Nr. 4: pērkot dzīvokli primārajā tirgū, hipotēka ir nopirkts nepabeigts dzīvoklis

Tas nav pilnīgi taisnība. Dzīvoklis var kļūt par hipotēkas priekšmetu tikai pēc tam, kad ir reģistrētas īpašuma tiesības uz to – nepabeigta dzīvokļa gadījumā tas nav iespējams. Strādājot primārajā tirgū, bankas izmanto divas shēmas. Strādājot pēc pirmās shēmas, klients pats izvēlas attīstītāja uzņēmumu un objektu, kurā viņš pērk dzīvokli. Tomēr, ņemot vērā augsto risku kapitāla līdzdalības jomā, banka pieprasa aizņēmējam ieķīlāt dzīvokli, kas viņam jau ir. Pēc būvniecības pabeigšanas un īpašumtiesību rašanās uz jauno dzīvokli banka noņem nodrošinājumu vecajam dzīvoklim un jauno ņem kā nodrošinājumu. Otrajā shēmā banka akreditē vairākus būvniecības uzņēmumus, kas ir nokārtojuši finanšu auditu. Šajā gadījumā uzņēmumu un objektu skaits, kurus aizņēmējs var izvēlēties, ir ierobežots, taču esoša dzīvokļa veidā nodrošinājums nav nepieciešams..

Nepareizs priekšstats Nr. 5: aizdevuma iegūšana neko nemaksā

Diemžēl tā nav taisnība. Saņemot hipotēkas aizdevumu, aizņēmējam jābūt sagatavotam ievērojamiem vienreizējiem maksājumiem. Piemēram, tikai pieteikuma izskatīšanai kredītkomitejā (bez rezultāta garantijas) jums būs jāmaksā apmēram 100 USD. Pēc objekta izvēles būs jāmaksā par tā neatkarīgo novērtējumu (to veic bankas vērtētājs) – USD 100-150. Par bankas konta atvēršanu viņi maksā no 0,75% līdz 1% no aizdevuma summas. Pēc pirkuma ir jāmaksā arī apdrošināšanas prēmijas – 1,5-1,8% no aizdevuma summas.

Nepareizs priekšstats Nr. 6: bez naudas iemaksai nevajadzētu pat domāt par hipotēku

Pirmā iemaksa (tas ir, summa, kas jāmaksā par dzīvokļa iegādi pašam) dažādās bankās ir no 20-30% no dzīvokļa izmaksām. Ir divi veidi, kā iztikt bez pirmā iemaksa. Pirmais ir aizdevuma iegūšana patērētāja vajadzībām (saņemtā summa tiek ieguldīta dzīvokļa iegādē). Otrais veids ir pieejams, ja aizņēmējam jau pieder kāds nekustamais īpašums. Šajā gadījumā darījumu var veikt saskaņā ar hipotēku apmaiņas shēmu. Nauda, ​​kas saņemta, pārdodot esošo īpašumu, tiks ieskaitīta sākotnējā maksājumā..

Nepareizs priekšstats Nr. 7: ja banka dod aizņēmējam atļauju par noteiktu summu, klients to saņems neatkarīgi no dzīvokļa izmaksām

Ja banka aizņēmējam ir izsniegusi aizdevuma atļauju, teiksim, USD 30 000, tad aizņēmējs sagaida tieši šo summu. Tomēr banka nosaka, ka izsniegtais aizdevums nepārsniegs 80% (vai 70% – atkarībā no bankas) no dzīvokļa vērtības. Tas ir, ja aizņēmējs atrod dzīvokli 35 000 USD vērtībā, banka viņam piešķirs nevis solītos 30 000 USD, bet tikai 28 000 USD (80% no dzīvokļa izmaksām). Pastāv arī situācija, kad klienta izvēlētais dzīvoklis tiek novērtēts zem tā tirgus vērtības, veicot neatkarīgu bankas novērtējumu (pārdevēja prasības). Šajā gadījumā banka piekritīs izsniegt aizdevumu tikai 80% (70%) apmērā no novērtētās vērtības. Tad aizņēmējam vai nu pašam jāmeklē trūkstošā nauda pirkumam, vai arī jāmeklē cits dzīvoklis.

Nepareizs priekšstats Nr. 8: visi aizņēmēja riski ir apdrošināti

Tas ir izplatīts nepareizs uzskats, ka katrs hipotēkas darījums ir obligāti apdrošināts. Pērkot dzīvokli, izmantojot hipotēku, bankas pieprasa šādus apdrošināšanas veidus: īpašuma tiesību, īpašuma apdrošināšanu, kā arī aizņēmēja dzīvību un darbspējas. Visas apdrošināšanas izmaksas sedz aizņēmējs. Tajā pašā laikā tiek apdrošināti nevis aizņēmēja riski, bet gan bankas riski, un apdrošināšanas gadījuma gadījumā visi maksājumi tiks veikti bankā. Ja vēlas, aizņēmējs var apdrošināt pats savus riskus, bet par to viņam būs jāmaksā atsevišķi.

Nepareizs priekšstats Nr. 9: ja banka bankrotē, bankas kreditori piespiedīs aizņēmēju samaksāt visu parādu uzreiz

Tā nav taisnība. Ja banka bankrotē, tās aktīvi nonāk kreditoriem. Bet tas neietekmē aizņēmēja likteni. Aizņēmējs vienkārši maina saņēmēju, par kuru viņš maksā atlikušo summu un procentus. Neatkarīgi no aizdevēja maiņas, aizdevuma līguma noteikumus jebkurā gadījumā nevar pārskatīt.

Nepareizs priekšstats Nr. 10: ja pēc vairāku gadu aizdevuma summu atmaksas aizņēmējs vairs nevarēs samaksāt nepieciešamo summu, banka atņems visu.

Tā nav taisnība. Maksājot procentus par aizdevumu vairākus gadus, cilvēkam izdodas atmaksāt bankai daļu aizdevuma. Turklāt joprojām ir iemaksāta nauda kā iemaksa. Šī dzīvokļa daļa pieder aizņēmējam. Gadījumā, ja aizņēmējs vairs nevar samaksāt aizdevuma maksājumus, viņa iegādātais dzīvoklis tiek apmainīts. Aizņēmējam mājoklis tiek nopirkts par summu, kuru viņš samaksāja, un papildu maksājums tiek veikts, lai atmaksātu parādu bankai.