Saskaņā ar socioloģiskām aptaujām vairāk nekā 70% Krievijas iedzīvotāju ir jāuzlabo dzīves apstākļi. Mājokļu jautājums ir aktuāls visai valstij, tomēr šajā rakstā mēs centīsimies koncentrēties uz galvaspilsētas mājokļu tirgu.
Kopumā pēc krīzes galvaspilsētā sāka atjaunoties jauno ēku tirgus, parādās jauni projekti, ir atsākta lielākā daļa iesaldēto būvniecības projektu. Saņēma jaunu attīstības un hipotēkas stimulu.
Primārā mājokļu tirgus stāvoklis
Kā jūs zināt, krīzes laikā daudzi izstrādātāji ir nolēmuši iesaldēt savu celtniecību. Pamazām galvaspilsētā sāk atjaunoties jauno ēku tirgus. Jau 2010. gadā bija tendence uz šī nekustamā īpašuma tirgus segmenta atdzimšanu, atjaunošanās ir īpaši manāma ekonomiskās klases mājokļu celtniecībā, kam pēckrīzes periodā ir liels pieprasījums. Tagad potenciālo pircēju uzticība šim tirgus segmentam ir ievērojami pieaugusi. Iedzīvotāju ienākumi stabilizējās, parādījās efektīvs pieprasījums pēc mājokļiem, tirgū sāka parādīties jauni projekti, un daudzās krīzes laikā apturētajās ēkās pastiprinājās arī būvniecība..
Līdz 2010. gada beigām pabeigto mājokļu īpatsvars ekonomiskās klases dzīvokļu piedāvājumā gandrīz Maskavas reģionā bija 50% – tie ir objekti, kuri jau ir nodoti ekspluatācijā vai atrodas būvniecības pēdējā posmā (attiecīgi 19% un 31%). Projektu īpatsvars sākotnējā būvniecības posmā ir 44%. Atlikušie 6% ir aizsaluši būvlaukumi vai objekti ar lēnu būvniecību.
Tagad potenciālajiem pircējiem izšķirošais faktors ir optimālā cenas un kvalitātes attiecība..
Pēc Analītisko konsultāciju centra MIEL ekspertu domām, 2011. gada janvārī kapitāla tirgū pirmo reizi ienāca 40 mājas, kas ir 7,4% no kopējā ierosināto jauno ēku skaita. Lielākā daļa no tām ir vidusšķiras mājas, kā arī jaunbūves, kas ir sākotnējā celtniecības stadijā. Jaunu un salīdzinoši lētu piedāvājumu parādīšanās primārajā tirgū parasti izraisīja cenu kritumu. Cenu kritums tomēr nav nozīmīgs – 3,2% rubļos un 0,1% dolāros.
Tagad potenciālajiem pircējiem izšķirošais faktors ir optimālā cenas un kvalitātes attiecība. Tāpēc cilvēki izvēlas jaunas ekonomiskās klases ēkas. Turklāt uzskats, ka ekonomiskās klases mājas ir ļoti zemas kvalitātes ēkas, absolūti neatbilst patiesībai. Vidēju cenu, bet augstas kvalitātes materiālu apvienojums ar jaunākajiem sasniegumiem būvniecības nozarē ļauj izveidot uzticamu un pieejamu mājokli.
Tomēr nekustamā īpašuma cenas, it īpaši Maskavā, ir bijušas un joprojām ir diezgan augstas. Saskaņā ar šā gada janvāra rezultātiem lielākā daļa priekšlikumu (46%) tika atzīmēti cenu segmentā no 100 tūkstošiem līdz 150 tūkstošiem rubļu par kvadrātmetru. Dzīvokļiem cenu diapazonā no 150 tūkstošiem līdz 200 tūkstošiem rubļu par kv. m. veidoja 37% no kopējā piedāvājuma, diapazonā no 200 tūkstošiem līdz 250 tūkstošiem rubļu – tikai 10%. Izrādījās, ka minimālais piedāvājums ir dzīvokļiem, kuru cena ir līdz 100 tūkstošiem rubļu par kv.m. – 7%.
Vidējā cena ekonomiskās klases mājokļiem janvārī bija 60,2 tūkstoši rubļu par kvadrātmetru. m, vidusšķira – 59,2 tūkstoši rubļu uz kv. m, biznesa klase – 101 tūkstoši rubļu uz kv. m.
Runājot par pieprasījumu, saskaņā ar 2011. gada janvāra rezultātiem tradicionāli vispieprasītākais bija 1- un 2 istabu dzīvokļi – attiecīgi 48% un 37%. 3 istabu dzīvokļi izteica vēlmi iegādāties 14% no visiem pircējiem, daudzistabu dzīvokļi – tikai 1% no visiem pircējiem.
No Maskavas apvedceļa tiek izspiestas jaunas ēkas
Jāatzīmē, ka pēdējā laikā ir tendence pārcelt jaunas ēkas ārpus Maskavas apvedceļa. Lieta ir tāda, ka galvaspilsētā jau sen trūkst būvlaukumu, un tie, kas pastāv, ir diezgan dārgi, kas neapšaubāmi ietekmē kvadrātmetra izmaksas. Tātad izrādās, ka paneļu māju celtniecība Maskavā šobrīd nav ļoti izdevīga.
Tā rezultātā galvenā attīstītāju darbība tagad ir koncentrēta Maskavas reģionā, kas ir ievērojami vadošais jauno mājokļu būvniecības ziņā. Mēneša laikā Maskavas reģiona jauno ēku tirgū ienāk no 5 līdz 12 jauniem objektiem.
Pašlaik ir uzceltas un tiek būvētas daudzas jaunas ekonomiskās klases mājas šādos rajonos: Kožukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Maskavas apvedceļa ietvaros pēdējo 2 gadu laikā būvniecība tika veikta Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino teritorijās. Pašlaik galvaspilsētā tiek aktīvi būvēti un pārdoti aptuveni 40 jauni ekonomiskās un komforta klases īpašumi. 83% no visām jaunajām ekonomiskās klases ēkām atrodas dienvidu administratīvajā rajonā. Dienvidrietumu administratīvajā apgabalā – 7%, CJSC – 6%. Vismazāk no visiem dienvidaustrumu administratīvā rajona un ziemeļaustrumu administratīvā rajona objektiem – tikai 2%. CAO, SZAO, VAO un CAO ieviešanā nav jaunu ēku.
Hipotēka ir atdzimusi
Pērkot jaunu dzīvokli, potenciālais pircējs pats izlemj divus galvenos jautājumus. Pirmkārt, viņam jāatrod piemērots mājoklis, tātad – attīstītāju uzņēmums, kas šo mājokli būvē. Otrkārt, ja pircējam nav pietiekami daudz naudas mājokļa iegādei, tad papildus paša dzīvokļa izvēlei būs jāatrisina vēl viens jautājums – jāatrod nauda, lai samaksātu par trūkstošo tā izmaksu daļu. Šajā gadījumā risinājums ir hipotēkas aizdevums.
Runājot par pirmo jautājumu, dzīvokli atrast nav grūti, attīstītāji ir kļuvuši aktīvāki, un dzīvokļu piedāvājums tirgū tikai pieaug, un, saskaņā ar prognozēm, tas turpinās augt. Attiecībā uz hipotēkām mēs varam arī teikt, ka, tā kā pieaug faktiskais iedzīvotāju pieprasījums, atjaunojas arī hipotēku kreditēšana..
Lielākā daļa banku aizdevumus projektiem, kas tiek būvēti, tikai tad, ja mājas kārba jau ir sagatavota un visas nepieciešamās komunikācijas ir savienotas.
Pēc aģentūras “Miel” ziņām, šobrīd 11 galvaspilsētas bankas piedāvā kredītus mājokļiem jaunbūvēs. Sberbank, Krievijas Hipotēku banka un Maskavas kredītbanka pieprasa minimālo iemaksu 10% apmērā. Minimālo procentu likmi rubļos piedāvā banka VTB 24 (akcija “Ar jaunu māju”, kas tika pagarināta līdz 2011. gada 26. februārim): pirms īpašuma tiesību reģistrēšanas likme ir 9,95-12,35%, pēc īpašuma tiesību reģistrācijas – 7,5% 9,85%. Vidējā procentu likme ir 13–14% gadā.
No pirmā acu uzmetiena var šķist, ka kreditēšanas nosacījumi ir gandrīz pirmskrīzes. Tomēr viss nav tik vienkārši. Lielākā daļa banku aizdod projektos, kas tiek būvēti, tikai tad, ja mājas kārba jau ir sagatavota un visas nepieciešamās komunikācijas ir savienotas, ir ļoti grūti iegūt aizdevumu mājas iegādei sākotnējā būvniecības stadijā. Sberbank un VTB-24 ir vairāk brīvu nosacījumu, taču šīs bankas piedāvā iegādāties dzīvokli no viņu akreditēto jauno ēku saraksta. Līdz ar to aizņēmēja izvēle ir ļoti ierobežota. Tomēr VTB-24 ir visilgākais hipotēku kreditēšanas periods – līdz 50 gadiem.
Balstoties uz Maskavas primārā mājokļu tirgus dinamiku, var pieņemt, ka 2011. gadā turpinās pieaugt jaunu ēku celtniecība. Pieprasījums, kā jūs zināt, rada piedāvājumu, un pieprasījums šobrīd pastāvīgi palielinās. Tāds pats pieprasījums pēc mājokļiem palielina hipotēku kreditēšanas piedāvājumu. Cilvēki ir gatavi pārmaksāt par lolotajiem kvadrātmetriem, un bankas aizvien vairāk sāk uzticēties iedzīvotājiem pēc krīzes. Arī pieaugošā tendence galvenos būvlaukumus pārvietot ārpus Maskavas apvedceļa tikai pastiprināsies tāpēc, ka tur mājokļi ir lētāki un to ir daudz vairāk nekā galvaspilsētā. Līdz ar to Maskava tuvākajā nākotnē var saskarties ar jaunu ekonomiskās klases mājokļu trūkumu..
Kāpēc piedāvājums palielinās un cenas krītas? Vai tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma iegāde ir izdevīgāka šobrīd? Vai ir kādi faktori, kas ietekmē šo tendenci galvaspilsētas mājokļu tirgū? Vēlos uzzināt vairāk par situāciju un iespējām nopirkt nekustamo īpašumu Rīgā šajā periodā.