Daudzfunkcionālo kompleksu mūsdienu tirgus iezīmes un perspektīvas Maskavā

Nesen galvaspilsētas nekustamo īpašumu objektos arvien vairāk var atrast daudzfunkcionālus kompleksus (MFC). Izstrādātāji arvien vairāk pievērš uzmanību šai nozarei. Tomēr galvaspilsētā nav tik daudz veiksmīgu IFC piemēru. Apskatīsim galvaspilsētas daudzfunkcionālo kompleksu tirgus specifiku.

Maskavas MFC tirgus iezīmes

Ja mēs uzskatām, kas ir daudzfunkcionāls komplekss, tad jāsaka, ka klasiskajā formā daudzfunkcionālajam kompleksam ir jāveic vismaz 3 funkcijas, kas neatkarīgi viens no otra rada ienākumus.

Edgars Degas. Kokvilnas birojs. 1873. gads

MFC var ietvert biroja, mazumtirdzniecības, dzīvojamo, viesnīcu un sporta un izklaides nekustamo īpašumu elementus. Parasti šodienas MFC lielākais īpatsvars pieder komerciālajam nekustamajam īpašumam: apmēram 15-20% no kopējās platības aizņem mazumtirdzniecības telpas, 50% – biroji, pārējo – dzīvojamais nekustamais īpašums. Parasti tirdzniecības telpas atrodas apakšējos stāvos, biroji atrodas virs, augšējie stāvi tiek piešķirti mājoklim.

Šādu kompleksu celtniecības attīstība Maskavā ir saistīta ar zemes trūkumu un augstām cenām. Tā rezultātā izstrādātāji, būvējot daudzstāvu daudzfunkcionālās ēkas, cenšas izspiest no pieejamā zemesgabala maksimālu peļņu..

Jāatzīmē, ka krīzes laikā lielākās daļas IFC ieviešana galvaspilsētā tika apturēta. Šis apstāklis ​​galvenokārt bija saistīts ar faktu, ka tiem nepieciešami sarežģīti strukturāli un arhitektūras risinājumi. MFC ir diezgan dārgi projekti, kurus parasti nevar veiksmīgi īstenot ekonomiskajā klasē. Šādus kompleksus vislabāk attiecināt uz biznesa klasi, kas krīzes laikā izrādījās vismazāk pieprasīta..

Kā atzīmē daži eksperti, sakarā ar to, ka dzīvojamais nekustamais īpašums krīzes laikā nogrima daudz mazāk nekā komerciālais nekustamais īpašums, tagad mājokļu tirgus atveseļošanās notiek ātrāk. Bet biroju un mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu segmentā pieprasījums tagad atjaunojas daudz lēnāk. Dabiski, ka tāda pati tendence tika atspoguļota daudzfunkcionālo kompleksu struktūrā. Tagad dzīvojamo māju daļu, ko pārstāv dzīvokļi, MFC struktūrā ieņem aizvien lielāku daļu.

Arī šobrīd jebkuram mūsdienu galvaspilsētas daudzfunkcionālajam kompleksam ir obligāts pietiekams stāvvietu skaits. Tas palielina MFC kā komerciāla īpašuma pievilcību.

IFC priekšrocības

Daudzfunkciju kompleksu galvenās priekšrocības ietver iespēju dažādot iespējamos finanšu riskus, kā arī visefektīvāko visas objekta teritorijas izmantošanu..

Viktors Vasņecovs. Cara Berendeija palātas. 1885. gads

Pēc ekspertu domām, projekts, kas tiek veidots dažādām patērētāju kategorijām, ļauj pielāgot pieprasījuma samazināšanās riskus noteiktos nekustamā īpašuma segmentos. Turklāt, kā minēts iepriekš, šādu kompleksu celtniecība ļauj izstrādātājiem ietaupīt zemes resursus, kā arī samazināt enerģijas izmaksas..

Tomēr daudzfunkcionālo kompleksu būvniecības galvenais mērķis ir gūt peļņu. Izmantojot pareizo projektu, kas veidots uz efektīvas koncepcijas, dažādu funkciju apvienojums vienā objektā dod lielisku efektu, kas ļauj gūt lielākus ienākumus no kompleksa darbības. Peļņa izstrādātājiem no liela mēroga daudzfunkcionālā kompleksa ir daudz augstāka nekā no pieticīgas kluba mājas.

Daudzi biznesa cilvēki dod priekšroku visu nepieciešamo pēc iespējas tuvāk..

Turklāt daudzfunkcionālā kompleksa taustāmās priekšrocības var izjust ne tikai būvniecības uzņēmumi, bet arī šādu kompleksu iedzīvotāji. Dzīvokļus MFC dzīvojamā daļā parasti pērk cilvēki, kuri strādā kompleksa biroju centros, viņi ir arī šeit esošo infrastruktūras objektu galvenie klienti.

Tāpēc šādi kompleksi ir ļoti ērti lieliem moderniem megapolpoliem, ļaujot cilvēkiem ievērojami ietaupīt laiku, kas pavadīts pārvietojoties pa pilsētu. Mūsdienu dzīve ar savu dinamiku izvirza lielas prasības pret laiku, kas kļūst arvien vērtīgāks. Daudzi biznesa cilvēki dod priekšroku visu nepieciešamo pēc iespējas tuvāk. Līdz ar to secinājums, ka no laika optimizācijas viedokļa daudzfunkcionāli kompleksi ir ideāli, jo vienlaikus var strādāt, dzīvot un pavadīt savu brīvo laiku..

IFC trūkumi

Neatkarīgi no tā, cik ērts ir šāds komplekss, ja esat ģimenes cilvēks, šeit jums var pietrūkt daudz ļoti svarīgu infrastruktūras elementu. Šeit, kā likums, neatradīsit klasisko vietējo teritoriju, kas aprīkota ar rotaļu laukumu, pagalmu un viesu autostāvvietu. Turklāt maz ticams, ka tuvumā atradīsies bērnudārzs, skola vai klīnika..

Lielākās daļas MFC trūkumi ir arī tas, ka tuvumā nav dabisku objektu (publisks dārzs, parks, pat vienkārši koki šeit ir reti). Lielākā daļa šo kompleksu atrodas tuvu galvenajām automaģistrālēm.

Vēl viens MFC kā dzīvojamo ēku trūkums ir tāds, ka, ja kompleksā ir liels neapdzīvojamo telpu īpatsvars, visas ēkas darbība kopumā tiks pakļauta lielākā mērā tikai tām. Tāpēc teritorijas izmantošanai tiks piemērots īpašs režīms, kā arī ūdens, elektrības un siltuma patēriņš..

Ābele Grimmers. Bābeles tornis. 1604

Vēl viena Maskavas izstrādātāju problēma ir piemērota kvalificēta pārvaldības uzņēmuma izvēle, kas nodrošinās efektīvu darbu ar dažādu segmentu nekustamajiem īpašumiem, kas atšķiras pēc to funkcijām. Diemžēl lielākajai daļai vietējo pārvaldīšanas uzņēmumu ir šaura specializācija, kā likums, tie vairāk darbojas komerciālā nekustamā īpašuma nozarē. Praktiski nav tādu pārvaldības sabiedrību, kas kapitāla tirgū varētu efektīvi strādāt vienlaikus gan ar komerciālo, gan ar dzīvojamo nekustamo īpašumu.

Perspektīvākie un veiksmīgākie kompleksi Maskavā

Pēc nekustamā īpašuma tirgus analītiķu domām, šobrīd visveiksmīgākā komerciālā nekustamā īpašuma segmentu kombinācija, kas iekļauta daudzfunkcionālos kompleksos, ir divu populārāko formātu kombinācija: biroju telpas un dzīvokļi.

Ja mēs uzskatām lielāko un daudzsološāko daudzfunkcionālo kompleksu sarakstu galvaspilsētā, kas piedāvā dzīvokļus pārdošanai vai īrei, tad kombinācija: A klases biroji un dzīvokļi atrodas gandrīz katrā lielā jaukta tipa kompleksā, un tie kopā veido 60% līdz 85% visa ēkas platība.

Šo dinamiku var viegli izskaidrot. Fakts ir tāds, ka Maskavas biznesa centrā esošo dzīvokļu īres un pirkšanas pieprasījumu galvenokārt nosaka augstākā līmeņa vadītāji un lielo uzņēmumu pārstāvji. Pakāpeniski pieaug pieprasījums pēc tiem, jo ​​tas ir ļoti ērts mājokļa formāts biznesa cilvēkiem..

Kā šobrīd populārāko MFC piemēru varam minēt kompleksu “Capitals City”, kas sastāv no divām augstceltnēm “Maskava” un “Sanktpēterburga”. Kompleksa kopējā platība ir aptuveni 289 tūkstoši kvadrātmetru. Trīs nekustamo īpašumu veidi šeit tiek parādīti gandrīz vienādās daļās: biroji, dzīvokļi un mazumtirdzniecības un izklaides komponenti. Šobrīd šajā kompleksā tiek piedāvāti pārdošanai pilnībā gatavi dzīvokļi, kuru cena ir no 10 tūkstošiem līdz 25 tūkstošiem dolāru par kv.m. Biroja telpu izmaksas MFC “Capitals City” ir diapazonā no 8 tūkstošiem līdz 18 tūkstošiem dolāru par kvadrātmetru, īre maksās 850-950 dolāru par kvadrātmetru. gadā.

Daudzfunkcionālais komplekss, kas atrodas Tsvetnoy bulvārī un saucas “Tsvetnoy leģendas”, piedāvā arī A klases biroja telpas un dzīvokļus. Daudzfunkcionālā kompleksa kopējā platība ir 112 tūkstoši kv. m., biroji aizņem sešus stāvus, un dzīvokļiem tiek piešķirti astoņi augšējie stāvi. Tirdzniecības telpas atrodas ēkas otrajā stāvā. Biroju telpu īres cena šeit ir USD 900 – USD 1000 par kv.m gadā, pārdodamo dzīvokļu izmaksas svārstās no USD 8,7 tūkstošiem līdz USD 17,5 tūkstošiem par kvadrātmetru..

Daudzfunkcionāls komplekss “Theloft”, kura platība ir 20 tūkstoši kvadrātmetru. m saviem klientiem piedāvā arī dzīvokļus un biroju telpas. Gandrīz 70% no visas ēkas platības ir atvēlēti dzīvokļiem. Gan biroju, gan dzīvokļu izmaksas šajā jauktas lietošanas kompleksā ir praktiski vienādas un svārstās no 4 tūkstošiem līdz 5,7 tūkstošiem dolāru par kvadrātmetru..

Kāda ir IFC tirgus nākotne?

Kas attiecas uz daudzfunkcionālo kompleksu formāta attīstības perspektīvām Maskavas teritorijā, tad, pēc vairuma ekspertu domām, tas ir iespējams tikai tad, ja tiek īstenotas visaptverošas programmas rūpniecisko zonu attīstībai un nojauktu mājokļu rekonstrukcijai pilsētas centrā. Iemesls tam ir vienkāršs – brīvas zemes trūkums galvaspilsētā.

Tomēr rūpniecisko teritoriju reorganizācija ir diezgan sarežģīts un birokrātisks process. Tā rezultātā izstrādātāji saskaras ar vairākiem šķēršļiem.

Vēl viena daudzsološa joma IFC attīstībai Maskavā ir liela mēroga projektu izstrāde un ieviešana ārpus Dārza gredzena, ieskaitot sociālās infrastruktūras iespējas. Biznesa centru, viesnīcu kompleksu, rotaļu laukumu, parku un citu infrastruktūras elementu apvienojums palielinās IFC kā dzīvojamo nekustamo īpašumu popularitāti. Tajā pašā laikā, būvējot infrastruktūru, būs jāņem vērā gan paša kompleksa klase, gan teritorijas, kurā tas tiks uzbūvēts. Tā kā maz ticams, ka A klases biroji būs pieprasīti reģiona īrnieku vidū. Tajā pašā laikā augstas kvalitātes un salīdzinoši lētas telpas piesaistīs daudzu mazo un vidējo uzņēmumu īpašnieku uzmanību..

Kopumā daudzfunkcionālo kompleksu segments ir diezgan daudzsološs virziens galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgū. Šādi kompleksi ir nākotne. Pareizai vajadzētu būt tikai pieejai daudzfunkcionālā kompleksa būvniecībai, gan rentabilitāte, gan pieprasījums pēc kompleksa būs atkarīgs no projekta pārdomātības.