Daudzdzīvokļu mājas: mūsdienu Krievijas vēsture un būvniecības perspektīvas

Dažas amatpersonas tagad aktīvi apspriež daudzdzīvokļu ēku celtniecības projektus Krievijā, jo īpaši Maskavā, kuri mēģina rast optimālu risinājumu jautājumam par pilsoņu nodrošināšanu ar pieejamu mājokli.

Kopumā īres maksa vidēja līmeņa mājās svārstījās no 10 līdz 100 rubļiem mēnesī. Elitārs mājoklis dažās daudzdzīvokļu ēkās mēnesī maksā vairāk nekā 1000 rubļu. Tas ir, par cik maksā īre dzīvoklim prinča Ščerbatova savrupmājā, kas atrodas Novinsky bulvārī 11.

Salīdzinājumam – 1880. gadā vidējā strādnieka alga Krievijā bija 30,38 rubļi, bet 1913. gadā – 37,5 rubļi. Un par 10 kapeikām jūs varētu izdzert glāzi degvīna vai ēst pīrāgu.

Daudzdzīvokļu māju labklājības laikmets Krievijā beidzās 20. gadsimta sākumā līdz ar boļševiku nākšanu pie varas. Pēc 1917. gada Oktobra revolūcijas dzīvojamo fondu nacionalizācijas dēļ īres nami zaudēja savu statusu.

Daudzdzīvokļu ēkas mūsdienu Krievijā pēc Maskavas un Sanktpēterburgas piemēra

Maskavas daudzdzīvokļu ēkas XXI gadsimtā

Ideja par daudzdzīvokļu ēku atdzīvināšanu sāka skanēt no galvaspilsētas varas iestāžu mutēm jau 1999. gadā. Bet šī projekta īstenošanu tajā laikā nopietni kavēja spēkā esošais likums par mājokļu politiku, kas daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īrniekiem ļāva privatizēt mājokli.

Pēc vairāku likumprojektu pieņemšanas, kas aizliedz šādu privatizāciju, pilsētā tika uzcelta pirmā daudzdzīvokļu māja Bolshoy Nikolovorobinsky Lane ielā 10. Šo 47 dzīvokļu ēku uzcēla Maskavas Būvniecības investīciju programmu departaments (DIPS) un pieņēma ekspluatācijā 2003. gadā.

DIPS daudzdzīvokļu mājas projekta izmaksas bija 12,3 miljoni dolāru. Šī māja joprojām pastāv šodien un ir kļuvusi par diezgan veiksmīgu projektu. Ņemiet vērā, ka īrēt dzīvokli šeit ir diezgan dārgi – no 2,5 tūkstošiem līdz 12 tūkstošiem dolāru.

Tomēr, neskatoties uz to, ka DIPS daudzdzīvokļu ēka izrādījās ļoti pieprasīta (šobrīd tā ir 98% apdzīvota, un pārējie dzīvokļi tiek regulāri īrēti uz īsu laika posmu), Maskavas varas iestāžu eksperiments vēl joprojām netiek turpināts. Fakts ir tāds, ka varas iestādēm ir jākonkurē par klientiem ar privāto sektoru, kas veido lielāko daļu īres dzīvokļu galvaspilsētā. Turklāt lielas mājas pārvaldīšana arī nav viegla un dārga..

Šo iemeslu dēļ šobrīd Maskavā papildus daudzdzīvokļu mājai Bolshoy Nikolovorobinsky Lane tika uzsākts tikai 1 pilnvērtīgs projekts, kuru uzcēla komercsabiedrība.

2007. gada beigās Bārklija korporācija uzcēla pirmo elitāro daudzdzīvokļu ēku galvaspilsētā? “Barkli-Plaza”, kas atrodas Prechistinskaya krastmalā – visdārgākajā Maskavas apgabalā.

Nesterovs Vasilijs. Prečistinka. 2010. gads

Dzīvojamajā kompleksā ietilpst 5 atsevišķas ēkas, kuru augstums svārstās no 5 līdz 7 stāviem. Mūsdienīgs A klases biznesa centrs atrodas Barkley Plaza pirmajos stāvos, bet pārējos atrodas īrei paredzētie elitārie dzīvokļi. Cenas apstiprina mājokļa ekskluzīvo statusu: dzīvoklim ar platību 75 kv. m ar vienu guļamistabu būs jāmaksā no 10 tūkstošiem dolāru mēnesī, un par penthouse un piecu istabu dzīvokļiem virs 255 kv. m – no 32 tūkstošiem dolāru mēnesī.?

?Daudzdzīvokļu ēkas Sanktpēterburgā

?Pirmo daudzdzīvokļu ēku mūsdienu Sanktpēterburgā izveidoja Somijas investīciju pensiju fonds, kurš nopirka daļu mājas Kolomyazhsky prospektā.

Somi ir ieinteresēti šajā nekustamā īpašuma tirgus sektorā, jo tā praktiski nav Krievijā, īpaši Sanktpēterburgā. Tāpēc investori cer saņemt pienācīgus ienākumus, balstoties uz faktu, ka ar esošo mājokļu trūkumu viņu daudzdzīvokļu mājā dzīvokļi būs pieprasīti.

Jāatzīmē arī, ka vēl viens Somijas uzņēmums, kura dzimtenē ir aptuveni 23 tūkstoši līdzīgu māju, arī plāno sākt daudzdzīvokļu māju celtniecību Sanktpēterburgā..

Somijas uzņēmumam pieder 276 dzīvokļi Kolomjažska prospektā 15 no 1 līdz 3 istabām, kas tiek izīrēti īrniekiem uz 11 mēnešiem ar iespēju pagarināt nomu. Saskaņā ar šo vienošanos īrniekiem ir aizliegts pārveidot dzīvokli vai pārkrāsot sienas. Pat lai urbtu nelielu caurumu sienā, piemēram, lai pakārtu pulksteni vai attēlu, īrniekiem būs jāsazinās ar daudzdzīvokļu ēkas uzturēšanas dienestu. Somijas namīpašnieki tik striktus dzīvesvietas noteikumus izskaidro ar to, ka visi viņu dzīvokļi ir veidoti vienā stilā, ko nevar pārkāpt.

Īres cena vienīgajā Sanktpēterburgas daudzdzīvokļu ēkā ir atkarīga gan no dzīvokļa platības, gan no grīdas (saskaņā ar Eiropas standartiem, jo ​​augstāka ir grīda, jo dārgāks ir dzīvoklis). Par 1 istabu dzīvokli apmēram 37 kv. m būs jāmaksā 18 tūkstoši rubļu mēnesī. Par 3 istabu dzīvokli – no 41 tūkstoša rubļu mēnesī.

Pasaules pieredze

Rietumos ļoti ilgu laiku daudzdzīvokļu ēku celtniecība un uzturēšana ir bijusi rentabla un veiksmīga uzņēmējdarbība, kas šādu māju īpašniekiem nodrošina stabilus ienākumus 10–12% gadā.

Lielajās Eiropas pilsētās daudzdzīvokļu ēku daļa pašlaik veido līdz 30% no pilsētas dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus. Daudzām jaunām ģimenēm ir izdevīgāk īrēt dzīvokli, nevis pirkt mājokli, pat izmantojot hipotēku kreditēšanu..

Ņemiet vērā, ka saskaņā ar Starptautiskās īrnieku savienības datiem Austrumeiropas valstīs, kas nesen ienāca ES, aptuveni 40% iedzīvotāju īrē mājokli. “Vecajā” Eiropā skaitļi ir augstāki: piemēram, Holandē un Vācijā – 50%, Šveicē – 70%.

Marčija Baldvina. Holandes rindu mājas

Ja mēs ņemam vērā atsevišķas Eiropas pilsētas, tad dažās valstīs lielākā daļa iedzīvotāju dzīvo daudzdzīvokļu mājās. Piemēram, saskaņā ar statistiku Berlīnē, saskaņā ar statistiku, 90% īrnieku, bet Stokholmā – 100% (fakts ir tāds, ka Zviedrijā ir aizliegta dzīvokļu privatizācija – kā rezultātā valstī kopumā tikai aptuveni 10% no dzīvojamā fonda ir privātīpašums)..

Runājot par Amerikas Savienotajām Valstīm, šeit lielāko daļu dzīvojamo fondu veido privātmājas. Un tikai 30% no nekustamā īpašuma tiek īrēti. Tomēr tas neattiecas uz lielajām pilsētām. Lielajās pilsētās ir liels daudzdzīvokļu ēku fonds, kas paredzēts īrei. Piemēram, Sanfrancisko 65% dzīvojamo fondu tiek īrēti, bet Ņujorkā – 70%. Kanādas Monreālā aptuveni 50% iedzīvotāju dzīvo īrētos dzīvokļos.

Daudzdzīvokļu mājas Eiropā un ASV ir plaši izplatīts uzņēmējdarbības veids, kas nes taustāmus ienākumus.

Tajā pašā laikā ir arī tā sauktais sociālais mājoklis. Šajā tipā ietilpst daudzdzīvokļu ēkas, kas pieder privātiem ieguldītājiem, bet valsts noteiktu sociālo programmu ietvaros kompensē dzīvokļu īpašniekiem starpību starp tirgus un īres sociālajām izmaksām..

Tas, ka šie ir sociālie mājokļi, nenozīmē, ka mājas atrodas nabadzīgos rajonos vai arī, ka tur ir slikti dzīves apstākļi. Mājas var atrasties ļoti pieklājīgos apgabalos, taču tās joprojām izskatās lētas un nevar lepoties ar dārgu apdari. Bet kopumā dzīves apstākļi ir pienācīgi. Tie ir dzīvokļi, kas ir vispopulārākie studentu un cilvēku ar vidējiem ienākumiem starpā..

Daudzdzīvokļu māju celtniecības atjaunošana galvaspilsētas programmas “Mājokļi” ietvaros

Maskavas valdība mēģina rast risinājumu mājokļu trūkumam Maskavā. Varas iestādes vairākkārt ir izvirzījušas jautājumu par daudzdzīvokļu māju celtniecības programmas ieviešanu pilsētā, kas varētu palīdzēt šī jautājuma risināšanā. Bet jautājums vēl nav sasniegts praktiskā īstenošanā. Tomēr Maskavas valdība nesen apstiprināja Mājokļu programmu, kas tika izstrādāta laika posmam no 2012. līdz 2016. gadam, kurā amatpersonas paredzēja daudzdzīvokļu ēku atdzīvināšanu Maskavā. Šīs programmas ietvaros tiks būvētas divu veidu mājas:

• nesubsidēti, kuru būvniecību nodrošina pilsētas budžets;
• rentabla, kas tiks uzbūvēta uz privāto investoru rēķina.

Valdība šobrīd strādā pie pasākumiem, kas palīdzētu piesaistīt vietējos uzņēmumus dalībai šajā programmā. Daudzi eksperti uzskata, ka šāda programma bija jāpieņem jau sen. Viņuprāt, Krievijai tagad ir visi priekšnoteikumi civilizēta īres mājokļu tirgus izveidošanai. Pašlaik vietējā īres mājokļu tirgū valda pilnīgs haoss. Tikai nedaudzi īpašnieku oficiāli formalizē attiecības ar īrniekiem, kas dažkārt rada nopietnas problēmas gan īpašniekam, gan īrniekam.

Daudzdzīvokļu māju celtniecība ļaus palielināt ne tikai iedzīvotājiem pieejamo dzīvokļu skaitu, bet arī uzlabot piedāvāto pakalpojumu kvalitāti. Iedzīvotāji dzīvokli varēs īrēt nevis no “privātiem tirgotājiem”, bet no organizācijas. Pat ja dzīvoklis īres namā maksās nedaudz vairāk, īrniekam tiek garantēti normāli dzīves apstākļi, pilns mājokļa uzturēšanas pakalpojumu klāsts, kā arī oficiāla vienošanās, kas nosaka pušu tiesības un pienākumus.

??Daudzdzīvokļu māju perspektīvas Krievijas nekustamā īpašuma tirgū

Kā mēs jau esam atzīmējuši iepriekš, daudzdzīvokļu ēku tirgus ārvalstīs darbojas jau ilgu laiku, un šāda veida mājokļi tur ir diezgan pazīstami iedzīvotājiem. Rietumos pastāv arī tiesiskais regulējums, kas nepieciešams daudzdzīvokļu ēku efektīvai ekspluatācijai..

Mūsdienu Krievijā, atšķirībā no rietumvalstīm, daudzdzīvokļu ēku celtniecība vēl nav kļuvusi plaši izplatīta to zemās rentabilitātes dēļ. Krievijas investori uzskata par pieņemamu ienesīgumu 7-10% līmenī, kas ir divas reizes lielāks nekā tirgū esošais, Eiropā 4% peļņa tiek uzskatīta par normālu. Turklāt mūsu valstī šodien likumdošanā nav jēdziena “īres nams”, tāpēc šajā nekustamā īpašuma tirgus nozarē nav tiesiska attiecību regulējuma..

Daudzdzīvokļu māju projektu veiksmīgai īstenošanai un šī virziena tālākai attīstībai Krievijā ir nepieciešams likumdošanas līmenī nodrošināt daudzdzīvokļu ēkas statusu..

Jāizstrādā arī investoru un valsts mijiedarbības sistēma. Eksperti atzīmē, ka valstij būtu jāizstrādā pasākumi uzņēmējdarbības stimulēšanai, kā arī jāsniedz noteiktas garantijas un aizsardzība pret dažu dalībnieku negodīgumu..

?Starp valsts stimulēšanas pasākumiem, kas palīdzēs panākt efektīvu šīs teritorijas attīstību īres nekustamā īpašuma tirgū, var izcelt:

• nodrošinot prioritāru kārtību, kādā iestādes izskata jautājumus, kas saistīti ar daudzdzīvokļu ēku celtniecību;
• rīkojot konkursus, kur tiks piedāvāti zemes gabali īrei īres māju celtniecībai uz tiem;
• atvieglotas nomas maksas ieviešana zemesgabaliem, kas paredzēti daudzdzīvokļu ēkas celtniecībai uz tiem tās apbūves periodam, kā arī uz noteiktu laiku pēc daudzdzīvokļu ēkas nodošanas ekspluatācijā u.c..

Daži nosacījumi var darboties kā valdības garantijas, kas būs obligāti izsoles laikā, piemēram:

• izsolē nodotajiem zemesgabaliem jāapvieno zemes gabali daudzdzīvokļu māju celtniecībai un ekonomiskās un biznesa klases vajadzībām;
• zemesgabali tiek izlikti izsolē tikai ar nosacījumu, ka attīstītājam (investoram) būs pienākums valstij noteikt noteiktu daļu no daudzdzīvokļu ēkas dzīvokļu īres noteiktām pilsoņu kategorijām. Tas palīdzēs īstenot sociālā mājokļa programmu, kas līdzīga Rietumu programmai, kad valsts kompensēs ieguldītājam daļu īres maksas, kas tiek sniegta sociāli neaizsargātiem (maznodrošinātiem) iedzīvotāju segmentiem..

Jāatzīmē arī, ka daudzdzīvokļu ēku celtniecību var efektīvi izmantot ne tikai galvaspilsētā, bet arī reģionos. Šeit tiek atzīmēti vēl labvēlīgāki apstākļi to celtniecībai: mazāk apgrūtinoša birokrātiskā aparāta un lielāks brīvu teritoriju skaits, kas piemērotas celtniecībai..

Noslēgumā es gribētu teikt, ka daudzdzīvokļu māju celtniecība ir daudzsološs virziens Krievijai. Tomēr, lai šī nozare spētu aktīvi attīstīties, šajā posmā, pirmkārt, ir nepieciešams valsts atbalsts.