Dažādu veidu daudzfunkcionālu dzīvojamo kompleksu priekšrocības un trūkumi

Aleksandrs Labas. Nākotnes pilsēta. 1935. gads

Tātad daudzfunkcionāls dzīvojamais komplekss ir ēku kopums, kurā papildus parastajiem dzīvojamajiem dzīvokļiem ir arī komerciālai darbībai paredzētas teritorijas, tas ir, nedzīvojamās telpas. Tomēr saskaņā ar starptautisko klasifikāciju parasta daudzdzīvokļu ēka ar mazumtirdzniecības platību, kas atrodas pirmajā stāvā, nevar pretendēt uz daudzfunkcionālā kompleksa lepno titulu..

MFC ir globālāka parādība, un Rietumu valstīs ir ierasts saukt par jauktas lietošanas kompleksiem tikai tos nekustamā īpašuma objektus, kas ietver mazumtirdzniecības, izklaides, biroju, viesnīcu, administratīvās un dzīvojamās telpas. Tas ir, pēc tirgus ekspertu domām, uz daudzfunkcionāla dzīvojamā kompleksa titulu var pretendēt tikai tie objekti, kur ir visi iepriekš minētie nekustamo īpašumu veidi, MFC faktiski vajadzētu būt mazai “pilsētai pilsētas robežās”, kuras iemītnieki var strādāt un izklaidēties, neizejot no mājas sarežģīta teritorija.

Mūsu valstī līdz šim tikai atsevišķus dzīvojamos kompleksus var saukt par patiesi daudzfunkcionāliem, piedāvājot saviem iedzīvotājiem ne tikai dzīvojamos dzīvokļus, bet arī attīstītu infrastruktūru. Parasti šādi kompleksi specializējas divās jomās, jo iepirkšanās un dzīvojamo ēku kompleksi, viesnīcu un biznesa, iepirkšanās un izklaides, biroju un biznesa ansambļi ir guvuši lielu attīstību. Dzīvojamo un viesnīcu vai biroju virzienu kombinācijas ir daudz mazāk izplatītas.

Šāda liela mēroga objektu celtniecībai, apvienojot vairākas funkcijas, izstrādātājam un projektētājam jābūt īpaši uzmanīgam visu drošības noteikumu, skaņas un trokšņa izolācijas ieviešanā. Arī pašām ēkām ir noteiktas īpašas prasības: skaidrs ieeju sadalījums atsevišķās iedzīvotāju plūsmām un kompleksa objektu apmeklētājiem, virszemes un pazemes autostāvvietu klātbūtne, kā arī ērtu izkraušanas vietu piešķiršana mazumtirdzniecības vietām.

Pēc būvniecības metodes daudzfunkcionālos dzīvojamos kompleksus var iedalīt divos galvenajos veidos:

• uzcelts pilsētas centrā, tā sauktais vertikālais daudzfunkcionālais komplekss;
• atrodas ārpus pilsētas robežām, horizontālie kompleksi.

Daudzfunkcionāli kompleksi, kas tiek būvēti megalopoles centrālajos rajonos, kur zemes gabali ir neparasti dārgi, mēdz maksimāli izmantojamo platību izvietot diezgan nelielā platībā, tas ir, tie palielina augstumu.

Kristofers Sv. Leger. Atsegums. 2005. gads

Šādu daudzfunkcionālu dzīvojamo kompleksu priekšrocības ietver:

• ieguvums attīstītājam. Parasti dzīvojamām telpām, kas atrodas daudzdzīvokļu ēkas pirmajā stāvā, nav liela pieprasījuma, un tās tiek izpārdotas daudz lēnāk nekā citi dzīvokļi. Turklāt, ja pirmais stāvs tiek piešķirts tehniskām telpām, tas samazinās ēkas lietderīgo platību, kuru varētu pārdot kā nedzīvojamās telpas vai dzīvokļus;
• komunālo pakalpojumu rēķinu samazināšana iedzīvotājiem. IFC lielākoties maksājums par patērēto elektrību, ūdeni un apkuri gulstas uz komercsabiedrībām un organizācijām, kuras īrē vai pērk nedzīvojamās platības, un tas ļauj samazināt komunālo pakalpojumu izmaksas vienkāršajiem pilsoņiem, kas apdzīvo kompleksu;
• iespēju strādāt, atpūsties un dzīvot tajā pašā apkārtnē. Galvenā, ļoti taustāmā priekšrocība, dzīvojot daudzfunkcionālā kompleksā, ir nepieciešamība pēc ikdienas braucieniem uz darbu, lielveikalu vai izklaides centru. Izstrādātā daudzfunkcionālā kompleksa infrastruktūra ietaupa iedzīvotājus no stāvēšanas sastrēgumos un ietaupa daudz laika. Tomēr šo priekšrocību var izmantot tikai tie kompleksa iedzīvotāji, kuri faktiski atraduši darbu netālu vai pat tajā pašā mājā, kur viņi dzīvo;
• tuvums metropoles centram, ērta transporta apmaiņa.

Centrā esošo MFC trūkumi ir šādi:

• vietējās teritorijas trūkums. Neliels zemes gabals neļauj izveidot rotaļu laukumu, parka teritoriju vai sporta laukumu, tāpēc daudzfunkcionālā kompleksa iedzīvotāji atrodas tipiskas pilsētas ainavas ieskauti;
• augstās mājokļa un komerctelpu izmaksas. Izstrādātāja ievērojamās izmaksas, kas saistītas ar dārga zemes gabala iegādi vai nomu, daudzstāvu ēkas dārgo celtniecību, kā arī centrālo rajonu prestižs ievērojami palielina dzīvokļu, dzīvokļu un tirdzniecības platību cenas;
• tādu iestāžu kā skolas, bērnudārzi un klīnikas trūkums. Tas ir, vertikālā daudzfunkcionālā kompleksa iedzīvotājiem joprojām būs jāiziet no savas teritorijas, lai apmeklētu šīs ikdienā tik nepieciešamās iestādes;
• ne katram cilvēkam patīk dzīvot 30. vai pat 50. stāvā, tik ievērojama “atdalīšana no zemes” var radīt diskomfortu
• izklaides nozarei paredzētā komerciālā īpašuma un dzīvojamo telpu apvienojums, ja tas nav pareizi plānots, var radīt papildu trokšņa un kairinājuma avotu.

Spilgtākais vertikālā daudzfunkcionālā kompleksa piemērs Maskavā ir Kapitālu pilsēta, kas sastāv no diviem torņiem 76 un 65 stāvos. Īpaši prestiža atrašanās vieta, dažādas funkcijas un elitārie dzīvokļi ir padarījuši šo MFC par visizteiksmīgāko un “reklamētāko” būvniecības projektu galvaspilsētā. Mājokļa 1 kvadrātmetra izmaksas var sasniegt 25 tūkstošus dolāru, kamēr šobrīd apmēram 70% no dzīvojamās platības jau ir pārdoti, kas norāda uz diezgan lielu pieprasījumu pēc šādiem nekustamajiem īpašumiem.

Horizontālie daudzfunkcionālie kompleksi galvenokārt atrodas perifērijā, megalopolises nomalēs, ar pietiekami lielu teritoriju, lai attīstītājam nebūtu jāpalielina ēku stāvu skaits. Šādu daudzfunkcionālu kompleksu prototips ir parastie pilsētu mikrorajoni, kas parādījās visās mūsu valsts lielākajās pilsētās pagājušā gadsimta vidū..

Bils Tolijs. Aizgājusi makšķerēšana. 2004. gads

Tas ir tik daudzfunkcionāls komplekss, kas patiešām atbilst principam “pilsēta pilsētā”. Horizontālo MFC priekšrocības ir:

• liela labi aprīkota piegulošā teritorija, visbiežāk kompleksa ēkas atrodas diezgan lielā attālumā viena no otras;
• savu administratīvo, sabiedrisko ēku klātbūtne;
• augsts ainavu līmenis;
• attālums no trokšņainajām automaģistrālēm;
• visas ģimenēm ar bērniem nepieciešamās infrastruktūras pieejamība – bērnudārzi, rotaļu laukumi;
• salīdzinoši zemas dzīvokļu un komerciālā nekustamā īpašuma izmaksas.

Šim daudzfunkcionālajam kompleksam nav daudz trūkumu:

• attālums no centra. Lai gan, ja IFC ir pietiekami aprīkots, tā iedzīvotājiem bieži nav jāapmeklē centrālie reģioni, tomēr lielo uzņēmumu, valsts, valdības aģentūru biroji lielākoties joprojām atrodas metropoles centrā, tāpēc tur strādājošajiem pilsoņiem joprojām ir veikt diezgan garus ikdienas braucienus;
• šāda daudzfunkcionāla kompleksa būvniecībai nepieciešama rūpīga plānošana, un tas parasti paredz ēku, kas paredzētas tirdzniecības un izklaides centriem, un dzīvojamo daudzdzīvokļu māju diferenciāciju, visi plānošanas trūkumi var radīt neērtības iedzīvotājiem.

Viens no horizontālā daudzfunkcionālā kompleksa piemēriem ir “Baltijas pērle” – milzīga teritorija (zemes platība 205 hektāri), kas atrodas Sanktpēterburgas Krasnoselsky rajonā un paredzēta 35 tūkstošiem cilvēku. Šai “pilsētai pilsētas robežās” būs 1 miljons kvadrātmetru dzīvojamo īpašumu un vairāk nekā 600 tūkstoši kvadrātmetru komerciālo platību..

Diemžēl šobrīd lielākā daļa kompleksu, kas parādās pilsētu nomalēs, nevar pretendēt uz daudzfunkcionālu titulu un uzņemties tikai dzīvojamo dzīvokļu un vairāku mazumtirdzniecības vietu klātbūtni, tāpēc nav nepieciešams runāt par šādu dzīvojamo ansambļu daudzo funkciju klātbūtni..

Jāatzīmē, ka, lai arī telpu daudzveidība, kurām ir pilnīgi atšķirīgi mērķi, ļauj gan horizontālos, gan vertikālos dzīvojamos kompleksus saukt par daudzfunkcionāliem, tiem ir ļoti lielas atšķirības un pilnīgi atšķirīga mērķauditorija..

Ja megalopolises centrālajos rajonos galvenokārt ir augstākā līmeņa vadītāji, lieli vadītāji un ierēdņi, kas vēlas sev nodrošināt dzīvesvietu pēc iespējas tuvāk darbam (un, pateicoties augstām nekustamā īpašuma cenām, tikai ļoti turīgi pilsoņi var iegādāties dzīvokli vertikālos MFC), tad horizontālie daudzfunkcionālie kompleksi ir demokrātiskāki un paredzēti ģimenēm ar bērniem.