Centrālās bankas likmes paaugstināšana: kas notiks ar hipotēku?

Rubļa sabrukums un straujš Centrālās bankas diskonta likmes pieaugums izraisīja paniku krievu vidū, kuri jau ir izņēmuši hipotēku vai gatavojas to darīt tuvākajā nākotnē. Redzēsim, kā viņus ietekmēs centrālās bankas likmes pieaugums, kā vienoties ar banku par atvieglotiem noteikumiem un ko nākotnē sagaidīt hipotēku aizņēmējiem..

Ko kredītņēmēji var sagaidīt? Vai mainīsies hipotēkas likme

Paaugstinot refinansēšanas likmi līdz 17%, tas nozīmē, ka tieši pēc šīs likmes komercbankas aizņemsies naudu no Centrālās bankas. Ja paskatās uz dinamiku pēdējā gada laikā, jūs varat redzēt, ka pat ar pastāvīgu refinansēšanas likmes pieaugumu rubļa hipotēkas procentu likmes gandrīz nemainījās:

• 2014. gada marts: Centrālās bankas likme – 7,0%, hipotēka – 12%;
• 2014. gada aprīlis: Centrālās bankas likme – 7,5%, hipotēka – 12,3%;
• 2014. gada jūlijs: Centrālās bankas likme – 8,0%, hipotēka – 12,2%;
• 2014. gada septembris: diskonta likme – 9,5%, hipotēka – 12,5%.

Bet pašreizējais straujais pieaugums radikāli mainīs situāciju. Bankas nevar darboties bez peļņas. Tādēļ viņi būs spiesti izsniegt aizdevumus ar procentu likmēm, kas pārsniedz Centrālās bankas likmi. Paredzams, ka saskaņā ar pašreizējo hipotēku kredītu refinansēšanas likmi krievi maksās ne mazāk kā 18-20% gadā. Un tas notiek pēc visoptimistiskākajām prognozēm. Noteikti mazās bankas piedāvās hipotēkas kredītņēmējiem ar vēl augstākām procentu likmēm.

Sociālajām hipotēkām vajadzētu pieaugt daudz mazāk. Kā pastāstīja Mājokļu būvniecības finansēšanas aģentūras direktors Andrejs Šelkovijs, sociālās hipotēkas likme 2015. gadā tiks aprēķināta, pamatojoties uz patērētāju inflācijas indeksu, kuram tiks pievienoti 3,8% procenti. Nākamgad Ekonomiskās attīstības ministrija prognozē patērētāju inflācijas indeksu 7,5% reģionā. Attiecīgi aizdevumu likmei mājokļa iegādei saskaņā ar valsts programmām vajadzētu būt nedaudz vairāk par 11%..

Bet visas šīs izmaiņas vajadzētu sagaidīt tikai pēc Jaunā gada. Pašlaik vairākas komercbankas ir apturējušas hipotēku programmu ieviešanu un līdz šim pat neizsniedz iepriekš apstiprinātus aizdevumus. Finanšu iestādes vēlas kādu laiku pagaidīt, lai redzētu, kurp novedīs pašreizējā situācija ar rubli, kādus pasākumus veiks valdība un kāda procentu likme būs optimāla mainīgajos ekonomiskajos apstākļos.

Kavēšanās ar hipotēkas maksājumiem. Kā būt

Pirmās 20-25 dienas pēc maksājuma kavēšanās banka var nepievērst uzmanību maksājumu kavējumam. Tās darbinieki ļoti labi zina, ka absolūti ikvienam var būt īslaicīgas finansiālas grūtības. Bet, ja klients neveic maksājumus tālāk, kredītnodaļas speciālisti sāk mēģināt ar viņu sazināties, nosūta paziņojumus par nokavētajiem maksājumiem un visos iespējamos veidos mēģina atgādināt aizņēmējam par viņa saistībām.

Ja hipotēkas maksājumi netiek veikti trīs mēnešu laikā vai maksājuma termiņi 12 mēnešu laikā ir pārkāpti vairāk nekā trīs reizes, un kavējums pārsniedz 5% no hipotēkas summas, bankas juristiem ir tiesības vērsties tiesā, lai iekasētu parādu. Un, protams, tiesas lēmums būs viņu labā, maz ticams, ka klients, kurš slēpjas no finanšu iestādes, var paļauties uz tiesu, lai viņa pusē..

Turklāt, lai atgūtu no bankas klienta parāda summu, procentus un soda naudas par kavējumu, tiesu izpildītāji var atsavināt parādnieka bankas kontu, izsolīt hipotēkas nekustamo īpašumu un atsavināt viņa automašīnu. Ja hipotēka tiek izsniegta ne tikai aizņēmējam, bet arī viņa radiniekiem, var tikt arestēts arī viņu īpašums.

Ir pat zināmi gadījumi, kad inkasācijas aģentūras, kas izpirka parādus no bankām, maksātnespējīgiem aizņēmējiem draudēja ar krimināllietu par krāpšanu. Bet šādi draudi ir absolūti bezcerīgi. Krievijas Federācijas Kriminālkodeksa 159. pantu (krāpšana) var piemērot tikai tad, ja bankas klients, piesakoties hipotēkai, izmantoja viltotus dokumentus. Tiesa, Krievijas kriminālkodeksā ir vēl 177 panti (izvairīšanās no maksājamo kontu atmaksas), taču nav bijuši precedenti, kad aizņēmēji tiktu tiesāti saskaņā ar šo pantu..

Kā vienoties ar banku

Kā jau skaidrs, maksātnespējīgam aizņēmējam slēpties no bankas ir absolūti bezjēdzīgi. Jūsu labākais solis ir mēģināt vest sarunas ar finanšu iestādi, lai atvieglotu hipotēkas līguma nosacījumus. Galu galā banku absolūti neinteresē problemātiskie aizņēmēji un noteikti satiksimies pusceļā, ja klients izturēsies saprātīgi un atbilstoši.

Jums jāņem no bankas sertifikāts par parāda summu. Tad jums jāraksta finanšu iestādei iesniegums, kurā uzskaitīti iemesli, kāpēc nav iespējams pilnībā veikt maksājumus par hipotēku. Vēstulē būtu ne tikai jālūdz bankai atvieglojumu nosacījumi, bet arī jānorāda jūsu priekšlikumi situācijas risināšanai.

Visizplatītākās iespējas hipotēkas nosacījumu atvieglošanai ir refinansēšana un pārstrukturēšana rubļa valūtā.

Hipotēkas līguma refinansēšana

Veicot refinansēšanu, aizņēmējam tiek atvērts jauns aizdevums, uz kura rēķina tiek atmaksāts vecais. Jauns aizdevums, kā likums, tiek izsniegts ar tādu pašu procentu likmi kā iepriekš, bet uz ilgāku laiku, kura dēļ tiek samazināta ikmēneša maksājumu summa. Šī ir vispieņemamākā iespēja kredītņēmējiem, kuri ir izņēmuši hipotēku rubļos.

Hipotēku pārstrukturēšana rubļa valūtā

Strauji pieaugošā dolāra kontekstā krieviem, kuri ir veikuši hipotēkas ārvalstu valūtā, vislabāk ir lūgt finanšu iestādēm pārstrukturēt hipotēku kredītus nacionālajā valūtā. Tas ir, līguma noteikumi paliks nemainīgi, bet hipotēkas maksājumi tiks samaksāti rubļos.

Turklāt vēstule tiek nosūtīta bankai (jums jāpārliecinās, ka tā ir pareizi reģistrēta) vai tiek nosūtīta finanšu iestādei ar vēstuli ar paziņojumu.

Bankai izskatot pieteikumu, nekādā gadījumā nevajadzētu apturēt maksājumus, pretējā gadījumā tiesvedības gadījumā aizņēmējs var tikt atzīts par ļaunprātīgu maksātāju. Ja nav iespējams pārskaitīt bankā pilnu hipotēkas maksājumu summu, varat aprobežoties tikai ar daļu no tā, bet regulāri samaksāt to līguma noteiktajos termiņos.

Vai banka var paaugstināt hipotēkas procentu likmi?

Lai to saprastu, aizņēmējam ir rūpīgi jāizlasa hipotēkas līgums. Sliktākais ir tas, ka finanšu iestāde var vienpusēji paaugstināt procentu likmi. Šajā gadījumā aizņēmējs var sūdzēties tikai par savu neuzmanību, kad, slēdzot līgumu, viņš tam nepievērsa uzmanību.

Arī līguma noteikumos var teikt, ka finanšu iestādei ir tiesības palielināt likmi tikai tad, ja ir iestājušies konkrēti nosacījumi. Piemēram, Centrālās bankas diskonta likmes vai LIBOR indeksa paaugstināšana. Ir jāpārbauda, ​​vai šādi apstākļi tiešām ir bijuši, un ja tā, tad bankas likmju paaugstināšana ir absolūti likumīga.

Vēl viena izplatīta iespēja ir tad, ja hipotēkas līgumā ir noteikts, ka likmi var palielināt tikai pēc pušu savstarpējas vienošanās. Šajā gadījumā aizņēmējam tikai jāraksta bankai vēstule, kurā norādīts, ka viņš nav devis piekrišanu likmes paaugstināšanai. Ja finanšu institūcija saglabājas, varat droši vērsties tiesā. Aizņēmējam ir visi iemesli to uzvarēt.

Teorētiski ir iespējams, ka finanšu iestāde vēršas tiesā ar lūgumu mainīt hipotēkas līguma noteikumus, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 451. pantu. Tajā teikts, ka līgumu var mainīt ar tiesas rīkojumu gadījumos, kad apstākļi ir tik ļoti mainījušies, ka, ja līguma pusēm būtu bijusi iespēja to paredzēt, tās būtu noslēgušas vienošanos ar ievērojami atšķirīgiem noteikumiem. Tiesa, tajā pašā 451. pantā teikts, ka līguma nosacījumu maiņa ar tiesas lēmumu saistībā ar ievērojami mainīgiem apstākļiem var notikt tikai izņēmuma gadījumos. Un Krievijas tiesu praksē šādu precedentu skaits ir ļoti mazs..

Bet pat tad, ja šādu prasību iesniedz finanšu iestāde, bankai vispirms būs jāpierāda, kāpēc tā nevarēja paredzēt apstākļu maiņu, un aizņēmējs maksās pēc vecām likmēm, līdz tiesa pieņem lēmumu par to maiņu..

Ko darīs valdība

Pašreizējā sajaukšanā ar hipotēku likmēm un rubļa maiņas kursu ir skaidrs viens: ja likme ir 20% vai augstāka, un rubļa kurss paliek pašreizējā līmenī, to cilvēku skaits, kuri vēlas saņemt hipotēku Krievijas bankās (pat rubļos, vismaz ārvalstu valūtā), samazināsies desmit reizes. Jau tagad daudzi eksperti prognozē Krievijas hipotēkas nāvi pēc pašreizējās Centrālās bankas likmes.

Ne mazāk skars būvniecības firmas. Pēc būvniecības un mājokļu un komunālo pakalpojumu ministra Mihaila Me teiktā, katrs trešais dzīvoklis Krievijā tiek nopirkts saskaņā ar hipotēku programmām. Parasti tie ir mājokļi jaunbūvēs, un pēc krievu masveida atteikšanās no hipotēkām daudzi attīstītāji, iespējams, vienkārši neatradīs naudu, lai pabeigtu jau iesāktos projektus. Ja agrāk bija vienkārši bīstami pirkt dzīvokli nulles stadijā, tagad tas kļūs par īstu “nāves numuru”.

Ir skaidrs, ka valdībai ir jāveic daži pasākumi, lai stabilizētu situāciju. Redzēsim, kādas iespējas ir izejai no situācijas, pamatojoties uz jaunākajiem Krievijas amatpersonu paziņojumiem.

Tradicionālajā preses konferencē, kas seko pēc gada rezultātiem, Vladimirs Putins sacīja, ka Krievijas varas iestādes labi zina, ka hipotēku izstrāde pēc pašreizējās Centrālās bankas likmes ir ļoti sarežģīta un var pat būt neiespējama. Tāpēc valdība piešķirs subsīdijas bankām hipotēku programmu atbalstam. Tas ir, bankas nepaaugstinās likmes, un nodarītie zaudējumi tiks atlīdzināti no budžeta..

Tiesa, prezidents nekonkretizēja, kāds būs šo subsīdiju lielums un kāda veida hipotēku programmas baudīs valsts atbalstu. Protams, ja valdība veiks kādus pasākumus, tas attieksies tikai uz noteiktām kredītņēmēju kategorijām. Ir vienkārši nereāli subsidēt visas hipotēku programmas Krievijā pašreizējā krīzes situācijā un plānotajam budžeta deficītam tuvākajiem gadiem..

Cilvēki, kas maksā hipotēkas ārvalstu valūtā, ir vēl nožēlojamāki. Papildus procentu likmes paaugstināšanas riskam sabrukušā rubļa dēļ viņi jau ir spiesti maksāt divreiz vairāk par saviem aizdevumiem. Šādu kredītņēmēju skaits Krievijā, pēc dažādām aplēsēm, svārstās no 25 līdz 150 tūkstošiem. Viņi cer, ka varas iestādes viņiem palīdzēs saskaņā ar Ungārijas scenāriju: tas ir, viņi maksās hipotēku pēc pašreizējā dolāra kursa, bet ar ievērojamu atlaidi, un likmju starpība tiks samaksāta bankām no budžeta.

Līdz šim Krievijas amatpersonas nav sniegušas paziņojumus par šāda scenārija iespējamību. Pēc Valsts domes deputāta Anatolija Aksakova teiktā, tagad tiek apsvērta iespēja atdzīvināt Mājokļu hipotēku kredītu pārstrukturēšanas aģentūru, kas jau bija palīdzējusi kredītņēmējiem iepriekšējā krīzē. Bet, pēc viņa teiktā, šīs organizācijas pakalpojumus var izmantot tikai tie ārvalstu aizņēmēji, kuri refinansēšanas rezultātā nevarēja atmaksāt bankām..

Arī vairāki godīgas Krievijas deputāti lūdza Centrālās bankas priekšsēdētāju Elvira Nabiullina uzlikt komercbankām pienākumu pārstrukturēt krievu aizdevumus ārvalstu valūtā un konvertēt uz tiem maksājumus rubļos pēc valūtas kursa, kas noteikts līgumu noslēgšanas dienā, bet ne vēlāk kā līdz 2014. gada 1. janvārim. Pagaidām nav zināms, kā uz šo lūgumu reaģēs Centrālās bankas priekšsēdētājs..

Kā būs ar hipotēkas maksājumiem? Vai ir cerības uz labāko

Pašreizējais diskonta likmes palielinājums tika ieviests, lai apturētu spekulācijas valūtas tirgū, kad bankas paņēma aizdevumus no Centrālās bankas ar zemām procentu likmēm un ar šo naudu spēlēja kritumam valūtas tirgū, kas izraisīja vēl lielāku rubļa kritumu. Lielākā daļa ekonomistu ir vienisprātis, ka šis pasākums ir īslaicīgs, un maz ticams, ka tik augsta diskonta likme saglabāsies līdz nākamā gada beigām. Galu galā augstās aizdevumu procentu likmes uz ilgu laiku ārkārtīgi negatīvi ietekmēs visus biznesa projektus, kas tiek īstenoti Krievijā, un tas var izraisīt ražošanas apjoma samazināšanos un ekonomiskās situācijas pasliktināšanos valstī..

Tāpēc cilvēkiem, kuri vēl nesen plānoja ņemt hipotēku, labāk nav samierināties ar pašreizējām augstajām likmēm, bet gan gaidīt sešus mēnešus vai gadu. Iespējams, ka šajā laikā hipotēkas situācija stabilizēsies..