Būvniecības krājbankas – alternatīva hipotēkām?

Apmēram trešdaļai Krievijas iedzīvotāju ir vidēji ne vairāk kā 9 kvadrātmetri. m dzīvojamās platības uz vienu cilvēku. Vairāk nekā 5 miljoniem cilvēku nav līdzekļu jaunu mājokļu iegādei un viņi stāv rindā uz dzīvokli, kas vēlas iegūt jaunu mājokli uz valsts rēķina. Neskatoties uz to, valsts nespēj nodrošināt mājokli visiem tiem, kam tā nepieciešama, tāpēc lielākajai daļai pilsoņu mājokļa jautājuma risinājums virzās ārkārtīgi lēnā tempā..

Diemžēl arī hipotēkas viena vai otra iemesla dēļ nav pieejamas visiem pilsoņiem. Tāpēc varas iestādēm ir jāmeklē dažādas alternatīvas, lai cilvēki varētu iegādāties jaunu dzīvokli. Viens no piedāvātajiem variantiem ir likumprojekts “Par būvniecības krājbankām”, kura pamatā ir VDK pieredze vairākās Eiropas valstīs..

Pirmo ēku krājbanku vēsture

Mūsdienu tehnoloģijas ieguldījumiem dzīvojamā nekustamajā īpašumā visā pasaulē balstās uz trim galvenajiem principiem:

• valdības atbalsts;
• hipotēku kreditēšana;
• līguma ietaupījumi.

Protams, dažādās valstīs dažu jomu ieviešanas metodes var ievērojami atšķirties, taču principi ir vienādi. Runājot par krājbanku veidošanu, visas šādas organizācijas pieder trešajai grupai, kuras pamatā ir līguma uzkrājumu princips..

Pirmās līgumu uzkrājumu sistēmas parādījās Prūsijā 1783. gadā. Vēlāk, 19. gadsimta sākumā, citās valstīs un reģionos sāka parādīties līdzīgas ēkas ietaupījumu sistēmas (Austrijā kopš 1811. gada, Saksijā kopš 1843. gada)..

Pirmās asociācijas, kas kalpoja par krājbanku prototipu, sāka parādīties nelielos ieguves ciematos Vācijā, un tās darbojās pēc vienkārša principa: ja, piemēram, mājas celtniecībai bija nepieciešami 100 tūkstoši naudas vienību, un katrs no tiem, kas gadā vēlējās uzcelt māju, varēja atlikt tikai 10 tūkstoši, ir acīmredzami, ka viņš māju varētu uzbūvēt tikai pēc 10 gadiem. Kad vienlaicīgi tika apvienoti 10 šādi pretendenti, viens no viņiem gadā varēja iegūt jaunu māju, otrs – 2 gadu laikā, trešais – 3 gadu laikā utt. Līdz ar to uzvar visi dalībnieki, izņemot pēdējo.

Mācītājs fon Bodelschwings

Mācītāja fon Bodelsšvinga pirmā ēkas krājbanka tika atvērta 1885. gadā. Šis virziens sāka aktīvi attīstīties pēc Otrā pasaules kara 1948. gadā. Viņu attīstības stimuls bija finanšu resursu trūkums pēckara Vācijā, kad viņi ar krājbanku palīdzību sāka risināt iedzīvotāju mājokļu problēmas..

Vācijas teritorijā joprojām darbojas viena no slavenākajām un lielākajām krājbanku veidošanas sistēmām..

?Citās Eiropas valstīs ēku ietaupījumu sistēmas priekšrocības tika novērtētas daudz vēlāk – tirgus reformu sākumā. Likumi par krājbanku veidošanu pašlaik tiek pieņemti Čehijā, Lielbritānijā, Slovākijā, Ungārijā, Francijā, Horvātijā utt. Papildus nacionālajiem likumiem šajās valstīs darbojas arī Vācijas ēku krājbankas. Jāatzīmē arī, ka mūsdienu celtniecības krājkases ievērojami atšķiras no pirmajiem mēģinājumiem organizēt kolektīvos uzkrājumus mājokļu celtniecībai. Un tieši celtniecības krājkases tagad ir galvenais instruments ieguldījumu veikšanai dzīvojamajā nekustamajā īpašumā Vācijā. Tātad 3 no 4 mājām šajā valstī tiek būvētas, piedaloties kolektīvajiem ietaupījumiem.

Mūsdienīgajā veidā SSC kā pilsoņu noguldījumus, aizņēmēju nodevas par aizdevuma izmantošanu un noteikto valsts prēmiju, kas tiek maksāta saskaņā ar noslēgto līgumu par būvniecības uzkrājumiem, izmanto kā resursu avotu mājokļu aizdevumu finansēšanai ar noteikumu, ka gada laikā noguldītājs ir veicis iemaksas savā kontā, kas norādīts līguma naudas summa.

Tajā pašā laikā mājokļa aizdevumu būvniecības krājbankā var iegūt tikai tā noguldītājs un tikai pēc līgumā noteiktā termiņa beigām (apmēram 5-6 gadi), ja viņš ikmēneša iemaksas kontā VDK veica līgumā norādītajai summai. Šeit jāpiebilst, ka procentu likmes (gan noguldījumiem, gan aizdevumiem) tiek noteiktas visam līguma darbības laikam.

Pēc aizdevuma saņemšanas no SSC tā atmaksa tiek veikta līgumā noteiktajā termiņā. Parasti maksimālais aizdevuma termiņš šajā gadījumā ir 12 gadi. Tajā pašā laikā procentu likmes ir zemākas nekā hipotēku kreditēšanas gadījumā.

Pasaules pieredze mājokļu uzkrājumu sistēmu piemērošanā

Protams, ir pagājis daudz laika, kopš Vācijā parādījās pirmās ēku krājkases. Mūsdienās līdzīgas ēku ietaupījumu sistēmas pastāv daudzās valstīs. Saskaņā ar statistiku gandrīz puse eiropiešu izmanto celtniecības krājkases, lai ietaupītu naudu mājokļa iegādei. Kā mēs jau esam pārbaudījuši ar Vācijas piemēru, visi noguldītāji noslēdz līgumu ar krājbanku, kurā ir noteikti visi nosacījumi: iemaksas summa, procenti par noguldījumiem un aizdevumiem, līguma termiņš utt. Līgums tiek īstenots trīs posmos.

Uzkrāšanās.Pirms aizdevuma saņemšanas dzīvokļa iegādei katram biedram jāuzkrāj noteikta summa (daļa no kopējās aizdevuma summas, kas noteikta līgumā).

Naudas iegūšana un dzīvokļa pirkšana.Šajā posmā VDK loceklis saņem savu uzkrāto naudu kopā ar procentiem, kā arī noteiktu aizdevuma summu, kas noteikta līgumā. Izmantojot šo naudu, noguldītājs pērk mājokli.

Kredīta atmaksa.Saskaņā ar līguma noteikumiem aizņemtie līdzekļi noteiktā termiņā kopā ar aizdevuma procentiem tiek atgriezti būvniecības krājbankā..

Dalībnieku skaits būvniecības krājbankā nav ierobežots. Acīmredzot visas sistēmas finansiālā stabilitāte ir atkarīga no jauno noguldītāju piesaistīšanas skaita un regularitātes..

Masu darbība. Ivans Pols. 2009. gads

Dažiem var šķist, ka SSC ir kā piramīdu shēmas. Bet tas tā nav. Esošo ēku krājbanku īpatnība, kas nodrošina to stabilu darbību, ir tā, ka tās ir pilnīgi neatkarīgas no kapitāla tirgus: visi sistēmā cirkulējošie fondi veido apburto loku.

Izrādās sava veida naudas aprite. Uz piesaistīto noguldījumu rēķina kase izsniedz aizdevumus, kurus pēc tam atdod un atkal nosūta kreditēšanai citiem sistēmas dalībniekiem..

Un šī plūsma nekad neapstājas, piesaistot jaunus noguldītājus, jo jaunā paaudze aktīvi izmanto celtniecības krājbanku piedāvātās iespējas. Jāatzīmē arī, ka lielākajā daļā Eiropas valstu CCMs aktīvi atbalsta valsts, kas noguldītājiem nodrošina papildu subsīdijas mājokļiem (tās sauc arī par prēmijām). Piemēram, 2000. gadā Čehijā no budžeta piešķīra 0,26% no IKP, lai maksātu valsts prēmijas par mājsaimniecību noguldījumiem SSK.

Papildus SSC, kas darbojas saskaņā ar iepriekš aprakstīto principu, Eiropā ir vēl vairākas šādu sistēmu variācijas. Piemēram, Francijā ir 2 veidu mājokļu krājkonti:

1. Krājkonts A), kurā jūs sākotnēji varat ietaupīt līdz 20 tūkstošiem eiro un pēc tam saņemt aizdevumu ar atvieglotiem nosacījumiem līdz 30 tūkstošiem eiro līdz 3,75% gadā dzīvokļa iegādei. Turklāt šim mērķa ieguldījumam katru gadu tiek pievienota valsts prēmija 1,5 tūkstošu eiro apmērā..
2. PEL (mājas uzkrāšanas plāns) krājkonti. Šādā kontā cilvēks var ietaupīt līdz 80 tūkstošiem eiro un pēc tam saņemt priviliģētu mājokļa aizdevumu līdz 120 tūkstošiem eiro ar 4,8% gadā.

Lielbritānijā pastāv ēku biedrību sistēma, kuras mehānisms ir nedaudz līdzīgs Vācijas SSC darba principam, taču, lai iegūtu mājokļa aizdevumu, nav jābūt ieguldītājam būvniecības sabiedrībā. Pēdējos gados sakarā ar Lielbritānijas banku likumdošanas liberalizāciju visu būvniecības uzņēmumu darbība sāka vairāk pārklāties ar komercbanku darbību..

Būvniecības krājbankas pastāv daudzās valstīs, un tās kopā ar hipotēku kreditēšanu ir līdzeklis, lai risinātu iedzīvotāju mājokļa problēmas..

Ir arī negatīvas pieredzes piemēri krājbanku veidošanā. Piemēram, Argentīnā līdzīga sistēma bija diezgan aktīva un veiksmīgi darbojās līdz XX gadsimta 70. gadiem. Tomēr augstās inflācijas dēļ mājsaimniecību uzkrājumi būvniecības krājbankās ir strauji un stipri samazinājušies..

Indijā avarēja arī ēku krājbanku sistēma. Pēc ekspertu domām, galvenais notikumu attīstības iemesls ir efektīvas aktīvu pārvaldības trūkums. Proti, sākotnējā posmā VDK neveidoja skaidrās naudas rezerves. Turklāt analfabētiskas pārvaldības dēļ radās nelīdzsvarotība starp uzkrāto uzkrājumu un izsniegto aizdevumu apjomu. Šo neefektīvo darbību rezultātā Indijas būvniecības krājbankas ātri bankrotēja. Neskatoties uz dažiem SSC darba negatīvās pieredzes piemēriem, vairākus gadu pastāvēšanas gadsimtus viņiem izdevās pierādīt savu efektivitāti un uzticamību. Būvniecības krājbankas pastāv daudzās valstīs, un tās kopā ar hipotēku kreditēšanu ir līdzeklis, lai risinātu iedzīvotāju mājokļa problēmas..

Būvniecības krājbanku veidošanās perspektīvas Krievijā

Pirmkārt, jāsaka, ka kaut kādas celtniecības krājkases Krievijā darbojas jau ilgu laiku. Protams, daudzi cilvēki zina tādu jēdzienu kā mājokļu un dzīvokļu kooperatīvi. Kopumā Krievijā dažādos reģionos šobrīd darbojas apmēram 30 ģildes, kas apvieno šos kooperatīvus..

Andrejs Gorodničevs. Galdnieki (detaļa)

Diemžēl pašreizējā formā mājokļu kooperatīvi nav spējuši gūt ievērojamus panākumus. Pat neskatoties uz to, ka kopējais šādu organizāciju noguldītāju skaits pārsniedz desmitiem tūkstošu cilvēku.

Galvenā problēma ir tā, ka šie kooperatīvi darbojas bez valdības atbalsta. Iedzīvotāji šādām organizācijām ļoti neuzticas, jo nav drošas likumdošanas bāzes, kas stingri regulētu viņu darbu, tāpēc krāpnieki bieži izmanto šo.

Tāpēc jau 2006. gadā partijas Godīga Krievija pārstāvji iesniedza izskatīšanai Dūmai likumprojektu “Par būvniecību un krājbankām”. Tiek pieņemts, ka SSK ievērojami atšķirsies no mājokļu kooperatīviem gan statusa, gan valdības aģentūru kontroles līmeņa ziņā.

Krievijas domei iesniegtā likumprojekta “Par būvniecības krājbankām” iezīmes

Jāatzīmē, ka šis likumprojekts jau divreiz ir iesniegts Krievijas Federācijas Valsts domē. Tomēr tas tika noraidīts un nosūtīts pārskatīšanai. Pēdējo gadu laikā ar dokumentu strādāja vesela grupa speciālistu, tostarp pārstāvji no Krievijas Bankas, Finanšu ministrijas, Ekonomiskās attīstības ministrijas un Reģionālās attīstības ministrijas..

Pēc projekta izstrādātāju domām, celtniecības krājbankas Krievijā var būt laba alternatīva hipotēkām, un tām vajadzētu palielināt jaunu mājokļu pieejamību plašākam iedzīvotāju skaitam.

Likumprojekts paredz izveidot specializētas bankas, kas spēs veikt ierobežotu banku operāciju sarakstu. Katram būvniecības krājbankas noguldītājam būs jānoslēdz uzkrājumu uzkrāšanas līgums ar banku, paredzot noteiktā termiņā veikt fiksētas iemaksas savā krājkontā bankā..

Kad noguldītājs ir sakrājis apmēram 30-50% no dzīvokļa izmaksām, viņš būs tiesīgs saņemt aizdevumu tādā apjomā, kāds nepieciešams jauna dzīvokļa iegādei. Aizdevuma termiņš un procenti par to tiks noteikti iepriekš līgumā.

Turklāt likumprojekts paredz, ka aizdevuma procentu likmēm nevajadzētu pārsniegt krājnoguldījuma likmi vairāk nekā par 3% gadā..

Faktiski šī likumprojekta mērķis ir radīt jaunu finanšu iestādi valstī. Tā kā tas skaidri nosaka, ka būvniecības krājbankas saņems bankas (finanšu un kredīta organizācijas) statusu, kas specializēsies tikai uz naudas piesaistīšanu no iedzīvotājiem būvniecības krājnoguldījumiem un noguldītājiem nodrošināšanu ar mērķtiecīgiem aizdevumiem mājokļa iegādei.

Tiek ierosināts izveidot īpašu apdrošināšanas fondu, kas tiks izmantots strauji samazinoties piesaistīto būvniecības krājnoguldījumu apjomam.

SSC saskaņā ar izstrādāto likumprojektu varēs veikt ļoti ierobežotu banku operāciju klāstu. Viņiem būs pieejama: fizisko un juridisko personu noguldījumu piesaistīšana, piesaistīto noguldījumu izvietošana zema riska aktīvos (piemēram, valdības obligācijās), individuālo kontu apkalpošana, norēķini pilsoņu vārdā viņu bankas kontos, ārvalstu valūtas pārdošana un pirkšana (tikai bezskaidras naudas forma), kā arī bankas garantiju izsniegšana. Šādi pieejamo darījumu ierobežojumi ir izstrādāti, lai samazinātu SSC risku.

Likumprojekts satur arī atsevišķas normas krājbanku veidošanas finansiālās ilgtspējas nodrošināšanai. Piemēram, tiek ierosināts izveidot īpašu apdrošināšanas fondu, kas tiks izmantots, ja strauji samazinās piesaistīto būvniecības uzkrājumu noguldījumu apjoms..

Arī finanšu stabilitātes standartiem, pēc dokumenta izstrādātāju domām, jābalstās uz katra noguldītāja individuālo kumulatīvo rādītāju aprēķināšanu un noguldītāju secības noteikšanu. Būtu jānosaka arī papildu ierobežojumi uzkrāto līdzekļu izmantošanai, tos sadalot starp VDK locekļiem..

Likumprojekts paredz arī valdības atbalstu ēku uzkrājumu sistēmai. Izstrādātāji ir paredzējuši uzkrāt prēmiju par krājnoguldījumu 20% apmērā no tā ikgadējā pieauguma, kas tiks samaksāts no federālā budžeta. Tajā pašā laikā vienam Krievijas pilsonim maksimālais valsts apbalvojumu apjoms gadā nedrīkst pārsniegt 26 tūkstošus rubļu..

Būvniecības krājbanku darbības uzraudzība tiks uzticēta Krievijas Bankai, kas izveidos īpašus SSC standartus, kas atšķiras no citu komercbanku standartiem. Turklāt, lai būvniecības krājbankas būtu pilnībā izolētas no banku un akciju tirgiem, līguma noslēgšanas laikā tiks noteikti procenti gan krājnoguldījumiem, gan aizdevumiem. Šajā gadījumā ēku krājbankai nebūs tiesību mainīt līguma noteikumus visā līguma darbības laikā. Maksimālo pieļaujamo starpību starp noguldījumu un kredītlikmēm noteiks Krievijas Banka.

Kā SSK veidošanās ietekmēs vietējā nekustamā īpašuma tirgu

Federācijas padomes priekšsēdētājs Sergejs Mironovs 2012. gada februāra beigās paziņoja, ka likumprojekta jaunā versija atkal ir iesniegta izskatīšanai Dūmā. Viņš arī atzīmēja, ka likums “Par būvniecības krājbankām” var stāties spēkā 2013. gadā.

Kā šī likuma pieņemšana ietekmēs iekšzemes dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgu??

Šis likums ļaus skaidri regulēt krājbanku veidošanas darbības Krievijā. Tas mums palīdzēs iegūt darba rīku, kas ļauj iedzīvotājiem ietaupīt uz jaunu mājokļu iegādi. Likuma pieņemšana ir atbildīgs un nepieciešams solis, jo parādīsies likumdošanas bāze, kas var aizsargāt cilvēku tiesības un padarīt būvniecības ietaupījumu sistēmu pilnīgi caurspīdīgu..

SSC priekšrocība ir tā, ka sakarā ar to, ka visas finanšu plūsmas cirkulē sistēmā, kļūst iespējams noteikt zemas procentu likmes (ievērojami zemākas nekā hipotēkām). Tajā pašā laikā likmes nav atkarīgas no finanšu tirgus svārstībām, un tās nevar mainīties visā līguma laikā ar būvniecības krājbanku.

Ir acīmredzams, ka SSK izveide Krievijā kļūs par alternatīvu hipotēku kreditēšanai un ļaus pilsoņiem, kuriem nav līdzekļu hipotēkas iemaksai, uzkrāt nepieciešamo summu būvniecības krājbankā un pēc tam iegādāties jaunu mājokli uz kredīta.

Turklāt to izveidošanai vajadzētu būt labvēlīgai ietekmei uz kopējo dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus attīstību: VDK iekasētā nauda tiks izmantota jaunas būvniecības finansēšanai. Līdz ar to pieaugs jauno nododamo mājokļu apjomi, un cenas tirgū stabilizēsies..

Hipotēku un SSC darbības princips ir pilnīgi atšķirīgs, tāpēc viņu klienti būs atšķirīgi. Līdz ar to šīs iestādes, visticamāk, nekļūs par nopietniem konkurentiem..

Runājot par hipotēku bankām, tām nevajadzētu baidīties no nopietnas konkurences, ko rada krājbanku celtniecība. Viņi var mierīgi pastāvēt līdzās un strādāt kopā. Parasti valstīs, kur SSC pastāv jau ilgu laiku un darbojas efektīvi, iedzīvotāju personīgie mājokļu ietaupījumi veido apmēram 30%, vēl 30% pilsoņu iegulda SSC, bet atlikušie 40% ietilpst hipotēku kreditēšanā..

Hipotēku un SSC darbības princips ir pilnīgi atšķirīgs, tāpēc viņu klienti būs atšķirīgi. Līdz ar to diez vai šīs iestādes kļūs par nopietniem konkurentiem. Tas ir tikai tas, ka būvniecības krājbanku sistēma paplašinās iedzīvotāju iespējas un sniegs iespēju iegādāties mājokli tiem, kuriem hipotēka šobrīd nav pieejama.

Noslēgumā es gribētu teikt, ka jebkurā gadījumā būvniecības krājbanku efektivitāte un stabilitāte būs atkarīga no likuma izpildes un valdības atbalsta precizitātes. Kā apstiprina pasaules pieredze, SQC sistēma vienkārši nevar iegūt masveida raksturu bez nopietna varas iestāžu atbalsta..