Kā iegādāties zemes gabalu individuālu mājokļu celtniecībai

Pirms turpināt aprakstīt kārtību, kādā iegūst zemes gabalu individuālai apbūvei, ir vērts izdomāt, kuras zemes ir piemērotas apbūvei. Šis jautājums ir īpaši aktuāls pirms zemes pirkšanas otrreizējā tirgū, tas ir, no privātpersonām, jo, satiekoties ar ne pārāk godīgu nekustamo īpašumu nekustamo īpašumu un pircēju, kurš nav ļoti labi pārzina zemes likumdošanu, ir iespējams iegādāties šādus zemes gabalus, kuru attīstība radīs vairākas sadursmes..

Par reālu piemēru var kalpot šāds reāls gadījums: lai uzceltu lielāku lauku māju, kāds pilsonis iegādājās divus kaimiņu zemes gabalus. Jaunizveidotā īpašnieka plānos bija iekļauta turpmāka zemes gabalu apvienošana, taču pēc pirmās vietējās pārvaldes vizītes izrādījās, ka apvienošanu nebija paredzēts veikt. Fakts ir tāds, ka tikai vienam no tiem bija noteikts mērķis celtniecībai, bet otrs bija paredzēts lauksaimnieciskai izmantošanai (tiešs mērķis – kravas automašīnu audzēšana). Ir gandrīz neiespējami mainīt šādas vietnes mērķi. Rezultātā īpašnieks nespēja uzcelt vēlamā lieluma māju, un viņam lauksaimnieciskā zeme nemaz nebija vajadzīga. Ir ļoti problemātiski pierādīt, ka pirkšanas un pārdošanas līgums šajā gadījumā tika noslēgts krāpšanas ceļā, un katrā ziņā tiesas process prasīs, maigi izsakoties, daudz laika. Lai izvairītos no šādiem gadījumiem, jums ir jāpārvietojas zemes kategorijās un to paredzētajam mērķim, kā arī neaizmirstiet rūpīgi izpētīt iegādājamo zemes gabalu kadastrālās pases.

Zemes kategorijas un to paredzētais mērķis

Krievijas Federācijas Zemes kodeksa 7. pantā noteiktas septiņas zemes kategorijas: lauksaimniecības zeme; apmetņu zemes; zeme rūpnieciskiem, enerģijas, transporta un citiem mērķiem, kas nav savienojami ar individuālu mājokļu celtniecību; īpaši aizsargājamo teritoriju un objektu zemes; meža zemes; ūdens fonds; rezerves zemes.

Tomēr šīs vai šīs vietnes izmantošanas tiesisko režīmu nosaka ne tikai kategorija, kurai tā pieder, bet arī tiešais mērķis. Šādu tikšanos ir daudz, tāpēc mēs koncentrēsimies uz tām, kuras ļauj māju uzbūvēt.

Zemes gabali individuālu mājokļu celtniecībai – šeit mērķis pats par sevi runā. Šādus zemes gabalus klasificē kā norēķinu zemi.

Māju var uzbūvēt arī uz zemes ar atšķirīgu mērķi – uz vasarnīcām vai dārza zemes gabaliem, kas pieder pie lauksaimniecības zemes kategorijas, tomēr mājā, kas uzbūvēta uz vasarnīcas, nav iespējams reģistrēties, jo de jure šāda māja nav paredzēta pastāvīgai dzīvesvietai, bet gan uz Turklāt jums jāaudzē augļu koki un / vai ogulāji (dārza zemes gabalu plānošanas un apbūves kārtību nosaka SNiP 30-02-97 “Dārzkopības biedrību teritoriju plānošana un attīstība”).

Izskatot zemes kategorijas un to paredzēto mērķi, mēs pāriesim uz grūtāku posmu – īpašuma tiesību iegūšanu vai zemes gabala nomu dzīvojamās ēkas celtniecībai.

Mājokļu zeme: iegūšanas metodes

Apbūvei paredzētā zemes gabala iegūšanai ir divi veidi: šāda zemes gabala pirkšana otrreizējā tirgū, tas ir, no privātpersonām, vai pirkšana no valsts vai pašvaldību īpašuma (izpirkšana). Jūs varat saņemt zemi bez maksas, taču šī iespēja tiek nodrošināta tikai Padomju Savienības un Krievijas Federācijas varoņiem, Slavas ordeņa pilntiesīgajiem īpašniekiem, Sociālistiskā darba varoņiem, Triju grādu Darba pagodināšanas ordeņa īpašniekiem. Diemžēl ne visiem ir šādi pakalpojumi Dzimtenei, un tāpēc lielākajai daļai nākas ķerties pie zemes pirkšanas vai nu no privātpersonām, vai no valsts..

Ir divi veidi, kā no valsts zemes fonda iegādāties zemes gabalu: bez iepriekšējas vienošanās par objektu izvietojumu un otrādi – ar iepriekšēju vienošanos par objektu izvietojumu. Tomēr mājokļu celtniecībā tiek nodrošināta tikai iegādes procedūra bez iepriekšējas vienošanās par objekta atrašanās vietu. Tāpēc individuālas dzīvojamās ēkas celtniecības gadījumā ir būtiska tikai pirmā valsts zemes privatizācijas metode..

Kopumā dažādas iespējas iegūt zemes gabalus, uz kuriem nākotnē tiks uzcelta māja, var izteikt šādi:

Iegādājieties zemes gabalu individuālu māju celtniecībai:

• Pērciet otrreizējā tirgū.
• Pirkums no pašvaldību un valsts zemēm. īpašums bez iepriekšējas vienošanās par objektu atrašanās vietu (pirkt izsolē).
• Saņemiet to bez maksas (tikai noteiktas iedzīvotāju kategorijas).

Zemes pirkšana būvniecībai otrreizējā tirgū

Zemes gabala iegūšana no privātīpašniekiem ir procesuāli daudz vienkāršāka un ātrāka nekā zemes pirkšana no valsts vai pašvaldības īpašumiem, tomēr šajā gadījumā ir jābūt gatavam augstākai konkurencei un attiecīgi arī lielākām zemes gabala izmaksām..

Zemes pārdošanas līguma noslēgšana

Lai iegādātos zemes gabalu privātmājas celtniecībai, nepieciešams noslēgt līgumu par zemes gabala pārdošanu ar personu, kurai šis zemes gabals pieder (zemes gabala pārdevējs), ievērojot Krievijas Federācijas Civilkodeksa 30. nodaļas septītajā daļā noteiktās prasības (549.-552., 554-557. Pants). ). Līgums tiek noslēgts rakstiski, obligāti norādot šādus nosacījumus:

• līguma priekšmets (jums jānorāda dati, kas ļauj noteikti noteikt pārdodamo zemes gabalu: zemes gabala atrašanās vieta, zemes kategorija, tā mērķis, kopējā platība)
• līgumcena, kas noteikta pēc pušu vienošanās.

Lai zemes īpašumtiesības no bijušā īpašnieka pāriet jums, šī nodošana jāreģistrē obligātās valsts reģistrācijas procedūrā. Tāpēc pēc tam, kad ir panākta vienošanās par visām zemes pirkšanas un pārdošanas līguma detaļām un šis līgums ir parakstīts, ir jāpāriet uz otro posmu..

Zemes gabala īpašumtiesību nodošanas valsts reģistrācija saskaņā ar pirkšanas un pārdošanas līgumu

Valsts reģistrācijas kārtību regulē federālais likums “Par nekustamā īpašuma tiesību valsts reģistrāciju un darījumiem ar to.” Arī tiesību nodošanas reģistrēšanas kārtība ir detalizēti izskaidrota Tieslietu ministrijas apstiprinātajos metodiskajos ieteikumos par kārtību, kādā veicamas valsts tiesības uz nekustamo īpašumu un notiek darījumi ar to..

Tiesību nodošana tiek reģistrēta (piezīme, nevis līgums, bet gan tiesību nodošana) tieslietu institūcijā tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrēšanai un darījumiem ar to. Jums jāsazinās ar zemes gabala atrašanās vietas iestādi, kurai jūs iegūstat īpašumtiesības. Lai reģistrētu īpašumtiesību nodošanu, dokumentus pircējs un pārdevējs iesniedz attiecīgajā reģistrācijas iestādē..

Zemāk ir nepieciešamo dokumentu saraksts:

• reģistrācijas pieteikums;
• reģistrācijas maksājuma saņemšana;
• dokumenti, kas apliecina personu un apstiprina jūsu kā pircēja pilnvaras;
• zemes pārdošanas līgums;
• zemes kadastrālais plāns.

Dokumentu pieņemšanas fakts ir jāreģistrē grāmatvedības grāmatā, un jums ir jāsaņem kvīts par īpašumtiesību dokumentu saņemšanu valsts reģistrācijai. Šajā kvītī jābūt visiem dokumentiem, kurus iesniedzāt reģistrācijai.

Pēc pieteikuma iesniegšanas ar dokumentācijas paketi tieslietu institūcija mēneša laikā to izskata un pieņem lēmumu par reģistrāciju. Šajā procedūrā ietilpst:

• pirkuma-pārdošanas līguma likumības pārbaude un apstiprināšana;
• apgrūtinājumu neesamības un trešo personu tiesību uz zemes gabalu, kas ir līguma priekšmets, konstatēšanu, kā arī citu faktoru neesamības konstatēšanu, kas varētu izraisīt darījuma spēkā neesamību;
• veicot ierakstus par īpašumtiesību uz konkrētu zemes gabalu valsts reģistrāciju vienotajā nekustamo īpašumu tiesību reģistrā un darījumos ar to.

Pēc tam reģistrācijas iestāde izdara ierakstus īpašumtiesību dokumentos un izsniedz sertifikātu par zemes gabala īpašumtiesību valsts reģistrāciju. Tieši šis sertifikāts apstiprina, ka jūs valsts atzīstat par īpašumtiesībām uz konkrētu zemes gabalu.

Zemes gabala iegāde būvniecībai no valstij piederošās zemes

Privātpersonas (fiziskas un juridiskas personas) var iegūt īpašumtiesības uz valstij piederošu zemi (kas būtībā ir privatizācija) tikai par maksu. Iepriekš ir norādītas iespējas bez maksas iegūt zemes gabalus atsevišķām pilsoņu kategorijām. Zemes kodekss izslēdz nemotivētu atteikumu sniegt zemesgabalus pilsoņiem un juridiskām personām. Šajā regulā ir norādīts arī izsmeļošs atteikuma iemeslu saraksts. Šie iemesli ir:

• vietas izņemšana no apgrozības;
• zemes privatizācijas aizliegums. Šādu aizliegumu var noteikt ar federālo likumu;
• zemes rezervēšana valsts vai pašvaldības vajadzībām.

Kā jau minēts iepriekš, mājokļu būvniecībā zemes gabali tiek izpirkti bez iepriekšēja apstiprinājuma, tāpēc uzmanība jāpievērš tieši šim mehānismam, lai iegūtu īpašumtiesības vai zemes nomas tiesības. Zemes gabalus būvniecībai bez iepriekšējas objekta atrašanās vietas apstiprināšanas var nodot īpašumtiesībām vai ilgtermiņa nomā privātpersonām, tikai izsolot izsoles. Izņēmums ir zemes gabala saņemšana īpašumā vai nomā apbūvētas teritorijas robežās no personas, ar kuru ir noslēgts līgums par apbūvētas teritorijas attīstību..

Tas ir, vairumā gadījumu būvniecības zemes gabalu no valsts īpašumā esošās zemes ir iespējams iegādāties tikai izsolē. Tomēr, pirms vēlamais zemes gabals tiek izlikts izsolē, jāveic vairākas citas darbības, ko nosaka Krievijas Federācijas Zemes kodekss un Federālais likums “Par valsts nekustamā īpašuma kadastru.” Vietējās pašvaldības vai vietējās izpildvaras iestādes, kuru rīcībā ir interesējošā zeme. zemes gabala, nodrošiniet šo kārtību zemes gabala nodrošināšanai:

• zemes gabala veidošana atbilstoši federālā likuma “Par valsts nekustamā īpašuma kadastra” prasībām;
• teritorijas atļautās izmantošanas noteikšana (šajā gadījumā – individuālu māju celtniecībai);
• tehnisko nosacījumu izveidošanu pieslēgšanai inženierkomunikācijām saskaņā ar noteikumiem par tehnisko nosacījumu noteikšanu un nodrošināšanu kapitālbūvniecības objekta pieslēgšanai inženiertīkliem;
• rīkojot piedāvājumus pēc attiecīgā lēmuma pieņemšanas, publicējot plašsaziņas līdzekļos par konkursa vai izsoles rīkošanu un saņemot attiecīgus pieteikumus no citām personām.

Tas ir zemes īpašnieka, tas ir, pašpārvaldes institūcijas (ja zemes gabals atrodas apdzīvotās vietas robežās) vai izpildinstitūcijas (ja zemes gabals neietilpst apdzīvoto vietu zemes kategorijā) rīcības plāns, nodrošinot zemes gabalus privātpersonām. Tomēr jums nevajadzētu cerēt, ka visu procedūru veiks ierēdņi, un jums būs jāgaida tikai izsole. Lai iegādātos zemes gabalu no pašvaldības vai valsts īpašuma, jums:

1. Pieteikties vietējām pašvaldībām (pašvaldībām vai izpildiestādēm) ar iesniegumu par individuāla mājokļa celtniecībai paredzēta zemes gabala nodrošināšanu.
2. Pasūtiet kopiju, uz kuras jāuzrāda jūs interesējošā zemes gabala topogrāfiskais plāns.
3. Uzziniet, vai ir kādi apgrūtinājumi attiecībā uz jūs interesējošo vietni (trešo personu likumīgās tiesības, piemēram, servitūti utt.). Lai to izdarītu, ir jāiesniedz arī pieteikums un jāpievieno tam zemes gabala plāna kopija, uz kura, ja nav apgrūtinājumu, tiks uzlikts atbilstošs zīmogs.
4. Līdzīga procedūra ir paredzēta, lai noskaidrotu, vai konkrētam zemes gabalam ir kādi būvniecības aizliegumi (“sarkanās līnijas”, piemēram, cauruļvads, kas iet caur zemes gabalu).
5. Visi saņemtie dokumenti kopā ar pieteikumu par zemes gabala, kas paredzēts individuālai apbūvei, īpašumtiesībām vai īrei, tiek iesniegti galīgai izskatīšanai un lēmumu pieņemšanai pašvaldībai vai izpildvaras institūcijām..

Kad esat izpildījis visas iepriekš minētās darbības, vietējās varas iestādes to pieņems lēmums par izsoles rīkošanuun publicē plašsaziņas līdzekļos informāciju par savu līdzdalību. Izsoles priekšmets atkarībā no jūsu deklarētajām tiesībām ir vai nu īpašumtiesības, vai nomas tiesības uz zemes gabalu individuālā mājokļa būvē. Zemes gabala nominālā vērtība tiek noteikta pēc zemesgrāmatu datiem, tāpēc šī vērtība ir ievērojami zemāka par tirgus vērtību. Ja mēneša laikā pēc izsoles oficiālās publicēšanas neviens nav iesniedzis pieteikumu dalībai tajā, jums ir tiesības izpirkt vietni pēc tās nominālvērtības. Protams, vairumā gadījumu ir tie, kas vēlas iegādāties zemes gabalu, un tāpēc izsoles iniciatoram jāiztur konkurence, kas bieži ir diezgan sīva, no citiem pretendentiem..

Izsoles rezultātu protokols, jums izsniegts, ir pamats, lai noslēgtu līgumu par zemes gabala pirkšanu un pirkšanu mājokļa celtniecībai vai nomas līguma noslēgšanu par šo zemes gabalu un pēc tam saņemto zemes tiesību valsts reģistrāciju.

Vairumā gadījumu pēc izsoles rīkošanas ar uzvarētāju tiek noslēgts trīs gadu nomas līgums. Šajā periodā personai, kura saņēmusi zemes gabalu lietošanai, ir pienākums to apbūvēt atbilstoši paredzētajam mērķim. Ja šis nosacījums tiek izpildīts, vietne beidzot tiek nodota privātīpašumā.